Golden visa Turquie : titre de séjour par l'immobilier, coûts et règles 2026

La Turquie n'a aucun programme officiellement appelé golden visa. Ce que les investisseurs désignent ainsi, c'est le titre de séjour de courte durée des étrangers propriétaires d'un bien immobilier en Turquie (Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar), l'un des motifs énumérés à l'article 31(1) de la loi n° 6458^[4]. La Présidence de la gestion des migrations (Göç İdaresi Başkanlığı, PMM) gère le dispositif par ses directions provinciales et la plateforme en ligne e-İkamet^[1]. Le Bureau des investissements de la Présidence le résume simplement : les étrangers qui acquièrent un bien reçoivent des titres de séjour de courte durée renouvelables au titre de la loi 6458^[6].

Le cadre juridique est succinct. L'article 31 énumère les motifs et fixe la durée : chaque titre est délivré pour deux ans au plus, sauf les titres investisseurs de l'article 31(1)(j), qui peuvent aller jusqu'à cinq ans^[4]. La condition de valeur ne figure pas dans la loi elle-même. Elle apparaît dans la liste officielle des pièces de la PMM, qui exige un titre de propriété montrant que le logement valait au moins 200 000 $ en livres turques à la date d'acquisition, qu'il est à usage d'habitation et que l'étranger l'occupe comme résidence, et non pour le louer ou en tirer un autre revenu^[1]. La PMM applique le chiffre de 200 000 $ aux transferts de propriété intervenus à partir du 16 octobre 2023^[10][9]. Nous n'avons trouvé aucun règlement publié au Journal officiel fixant ce montant : considérez-le comme une règle administrative, modifiable sans passer par le législateur.

Le titre confère un droit de résider en Turquie, pas de travailler. La PMM précise elle-même qu'un titre de séjour ne donne pas le droit de travailler en Turquie ; il faut pour cela un permis de travail distinct au titre de la loi n° 6735 sur la main-d'œuvre internationale^[1]. Il reste en outre discrétionnaire, au sens où la direction provinciale vérifie chaque condition à chaque demande et à chaque renouvellement, et peut réclamer des pièces supplémentaires^[1].

La voie immobilière est celle qu'empruntent la plupart des investisseurs. Voici les conditions telles que la PMM les formule^[1] :

• Valeur : le logement doit avoir valu au moins 200 000 $, en livres turques au taux de change de la date d'acquisition, comme l'indique le titre de propriété. Selon les praticiens, c'est le taux de vente effectif de la Banque centrale au jour du transfert qui s'applique, et le prix inscrit à l'acte, les virements bancaires et le rapport d'expertise doivent concorder^[1][9].
• Usage d'habitation : le bien doit être un logement (konut) et vous devez y vivre. Un logement mis en location, ou utilisé pour tout autre revenu, ne permet pas d'obtenir le titre^[1]. Les locaux commerciaux, terrains et champs ne sont pas éligibles^[10].
• Biens hérités ou reçus en donation : ils nécessitent un rapport d'expertise récent^[1].
• Enregistrement de l'adresse : pour une première demande, vous fournissez un certificat de numérotation (numarataj belgesi) délivré par la municipalité. Au renouvellement, un extrait récent du titre de propriété suffit^[1].

Expertise, paiement et cadastre

Toute vente dont un étranger est acheteur ou vendeur exige un rapport d'expertise établissant la valeur de marché. C'est la règle depuis la circulaire TKGM 2019/1, en vigueur depuis le 4 mars 2019^[19]. Le rapport est établi par un cabinet agréé par le Conseil des marchés de capitaux (SPK). Pour le séjour, la restriction de 2024–2026 réservant l'expertise au seul GEDAŞ ne s'appliquait pas : elle ne visait que les dossiers de nationalité et a pris fin le 28 septembre 2026^[18]. Payez par l'intermédiaire d'une banque turque et conservez les justificatifs de virement. Les avocats déconseillent les espèces et recommandent d'obtenir de la banque le certificat d'achat de devises (DAB)^[9].

Un seul bien ou plusieurs ?

La PMM parle de « la résidence » au singulier^[1], et les praticiens indiquent que le seuil doit être atteint par un seul logement. Additionner deux appartements moins chers n'est généralement pas accepté^[9]. C'est une différence avec la voie de la nationalité, où plusieurs lots peuvent être cumulés pour atteindre 400 000 $. Les membres d'une famille copropriétaires d'un logement peuvent chacun s'en prévaloir, à condition de prouver le lien familial^[1].

Logements achetés avant le 16 octobre 2023

Avant le changement, les seuils étaient de 75 000 $ dans les provinces métropolitaines et de 50 000 $ ailleurs, pour les logements acquis à partir de fin avril 2022 (le 26 avril 2022 selon la presse). Les logements achetés avant cette date n'avaient aucune valeur minimale^[21]. Les logements transférés avant le 16 octobre 2023 restent en général évalués selon les seuils en vigueur au moment de l'achat^[9][21]. La pratique n'est toutefois pas uniforme. Un cabinet d'avocats signale que les directions provinciales divergent sur le renouvellement des titres de propriété antérieurs à 2023, et que si un ancien logement est vendu puis remplacé, le nouveau titre est examiné selon la règle des 200 000 $^[10]. La liste officielle des pièces mesure la valeur « à la date d'acquisition »^[1], ce qui conforte la lecture fondée sur les droits acquis.

Où acheter, et où s'enregistrer

Les ressortissants des pays agréés par la Présidence peuvent acheter un bien. Un même étranger peut détenir jusqu'à 30 hectares, les biens détenus par des étrangers ne peuvent dépasser 10 % des terrains privés d'un district, et les zones militaires sont exclues^[6]. Par ailleurs, la PMM a fermé aux nouveaux enregistrements de résidence certains quartiers à forte proportion de résidents étrangers. Le 10 juin 2026, elle a rouvert aux demandes, y compris celles fondées sur un bien immobilier, tous les districts et quartiers d'Istanbul jusque-là fermés^[11]. Ailleurs, les fermetures évoluent de temps à autre. Avant de signer, vérifiez sur e-İkamet que l'adresse est ouverte à l'enregistrement.

Les droits d'enregistrement sont fixés par la loi à 2 % de la valeur déclarée pour chaque partie à la vente^[13]. Lors d'un achat par un étranger, la valeur déclarée ne peut être inférieure à l'expertise. La TVA est la principale variable. L'article 13(i) de la loi sur la TVA exonère la première livraison d'un logement neuf à un étranger non établi en Turquie, à condition que le prix soit payé en devises entrées dans le pays ; si le logement est revendu dans les trois ans, la TVA devient exigible avec intérêts^[14]. Si vous vivez déjà en Turquie sous un autre titre, faites vérifier avant de signer que vous êtes toujours considéré comme non résident. Les logements anciens achetés à des particuliers ne supportent normalement pas de TVA.

Les frais administratifs sont faibles. En 2026, la carte de séjour coûte 964 TRY et la taxe de séjour, pour la plupart des nationalités, s'élève à 2 232,30 TRY par mois après le premier, montants fixés par des avis parus au Journal officiel des 24 et 31 décembre 2025^[5]. Les ressortissants de certains pays paient un forfait en dollars, et quelques-uns, comme la Tchéquie, le Danemark et l'Irlande, sont exonérés de la taxe mais paient la carte^[5]. Un titre de deux ans pour une famille de quatre personnes coûte donc de quelques centaines à quelques milliers de dollars en frais administratifs, selon la nationalité. La taxe foncière annuelle est de 0,1 % de la valeur fiscale pour les logements, doublée dans les municipalités métropolitaines^[15]. Pour comparer, notre classement du golden visa le moins cher place la voie turque aux côtés de la Grèce, du Panama et d'autres.

Outre les conditions liées au bien décrites plus haut, la PMM demande à tout demandeur d'un titre de courte durée^[1] :

• Un formulaire de demande signé, déposé en ligne sur e-İkamet. Les rendez-vous sont gratuits, et la PMM met en garde contre les intermédiaires qui les font payer.
• Un passeport, dont au moins la page d'identité en copie, et deux photos biométriques de moins de six mois.
• Les reçus de la taxe de séjour et du prix de la carte. Si vous êtes entré sans visa et déposez une première demande, vous payez aussi le droit de visa à entrée unique, sauf si votre nationalité en est exemptée.
• Une assurance santé valable pour toute la durée demandée : police privée turque, ou couverture par l'Institution de sécurité sociale ou au titre d'une convention bilatérale de sécurité sociale.
• La preuve, ou une déclaration, de ressources suffisantes et régulières pour le séjour.
• Un justificatif d'adresse : le titre de propriété avec le certificat de numérotation, puis l'enregistrement de l'adresse dans les 20 jours ouvrables suivant l'approbation. Les renouvellements exigent aussi une adresse de notification électronique (UETS) ouverte auprès de la PTT.

Les documents étrangers doivent être apostillés, ou légalisés par un consulat, et accompagnés d'une traduction turque certifiée par un notaire^[1]. Pour les enfants, la PMM peut exiger l'acte de naissance, les documents de garde ou le consentement du parent qui ne fait pas la demande^[1]. La loi ne prévoit ni test de langue ni entretien, mais les directions provinciales peuvent convoquer les demandeurs et réclamer des pièces supplémentaires^[1]. La demande se fait en Turquie, avant la fin de votre visa ou de votre séjour sans visa. Le titre de séjour ne dispense pas du visa d'entrée pour le premier voyage si votre nationalité y est soumise.

Conserver le titre : la règle des 120 jours

L'article 33 de la loi 6458 énumère les motifs de refus, d'annulation ou de non-renouvellement d'un titre de courte durée. Parmi eux : ne plus remplir les conditions, utiliser le titre à une autre fin que celle pour laquelle il a été délivré, et passer plus de 120 jours au total à l'étranger au cours de la dernière année^[4]. Un règlement précise l'application de cette règle d'absence^[4]. En pratique, les propriétaires qui passent l'essentiel de l'année hors de Turquie doivent s'attendre à des questions au renouvellement. Vendre ou louer le logement fait aussi disparaître le fondement du titre^[1][9].

La solution la plus simple consiste à acheter le logement au nom des deux époux. La PMM accepte les demandes des membres d'une famille qui détiennent le bien en indivision ou en copropriété, s'ils prouvent le lien familial^[1]. Le conjoint et les enfants qui ne figurent pas sur le titre de propriété peuvent demander un titre de séjour familial au titre de l'article 34 de la loi 6458, le propriétaire étant le répondant. Ce titre est délivré pour trois ans au plus à chaque fois et ne peut excéder la durée du titre du répondant^[4].

L'article 35 fixe les conditions imposées au répondant : un revenu d'au moins un tiers du salaire minimum turc par membre de la famille, répondant compris, et jamais inférieur à un salaire minimum entier au total ; une assurance santé couvrant toute la famille ; un logement adapté et une adresse enregistrée ; aucune condamnation pour infraction contre la famille au cours des cinq dernières années ; et au moins un an de résidence en Turquie sous titre de séjour^[4][3]. Cette condition d'un an ne s'applique pas aux titulaires d'un permis de travail, mais elle s'applique bien au répondant titulaire d'un titre immobilier. La première année, inscrire le conjoint et les enfants sur le titre de propriété est donc la manière pratique de les faire venir. Un répondant de nationalité turque peut fournir une déclaration écrite de revenus, alors qu'un répondant étranger doit les justifier^[3]. Aucun investissement supplémentaire n'est exigé par personne à charge : ajouter des proches coûte leurs taxes de séjour, cartes, assurances, traductions et apostilles. Les enfants majeurs non à charge et les parents ne peuvent pas obtenir de titre familial. Il leur faut leur propre fondement, par exemple une quote-part du bien ou un achat séparé.

Le déroulé type, de l'achat à la carte, pour la voie immobilière :

La Turquie n'a pas de « visa investisseur d'affaires » unique. L'investisseur qui veut travailler en Turquie, et pas seulement y vivre, combine un visa d'affaires ou un motif de séjour avec un permis de travail délivré par le ministère du Travail. Les deux voies les plus utilisées sont les suivantes.

Permis de travail d'associé

Selon les critères d'évaluation du ministère, un associé étranger est éligible si la société a un capital libéré d'au moins 500 000 TRY, si son propre apport atteint au moins 500 000 TRY et s'il détient au moins 20 % des parts. La société doit employer au moins cinq ressortissants turcs ; le premier permis est délivré sous condition et les cinq salariés sont exigés à partir de son septième mois. Ces critères s'appliquent depuis le 1er octobre 2024, et les seuils de capital depuis le 1er janvier 2025. Pour un associé dont l'apport atteint 100 000 $ ou plus, les critères des cinq salariés et du capital social minimum ne s'appliquent pas^[7]. Un permis de travail valide vaut aussi titre de séjour : nul besoin d'un titre immobilier distinct.

La carte turquoise des investisseurs qualifiés

Le règlement sur la carte turquoise (Journal officiel n° 30007 du 14 mars 2017) vise les investisseurs qualifiés, évalués selon le niveau d'investissement ou d'exportation, les emplois créés et la contribution à la science et à la technologie. Aucun montant fixe n'est publié^[8]. La carte commence par une période de transition de trois ans. Si les conditions sont toujours remplies, la mention de transition est levée et la carte devient à durée indéterminée. Le conjoint et les enfants du titulaire reçoivent une carte familiale qui remplace le titre de séjour^[8]. Peu d'investisseurs l'utilisent, mais c'est la seule voie investisseur qui mène à un statut à durée indéterminée en trois ans.

Autres motifs liés aux affaires

L'article 31(1)(c) accorde un titre de courte durée aux personnes qui nouent des relations d'affaires ou créent une activité. Il faut un visa à objet spécifique délivré par un consulat turc et des documents de société certifiés par notaire, fournis par votre contrepartie turque^[1][4]. L'article 31(1)(j) accorde jusqu'à cinq ans de séjour aux investisseurs qui atteignent les montants de la nationalité, comme 400 000 $ en immobilier ou 500 000 $ en dépôts ou en fonds^[4]. Si vous comparez avec une voie entrepreneuriale aux États-Unis, consultez notre guide du visa E-2 pour investisseurs.

Le titre de séjour ne fait pas à lui seul de vous un résident fiscal turc. Vous le devenez si votre domicile légal est en Turquie ou si vous y séjournez plus de six mois au cours d'une année civile ; les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux selon un barème progressif. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source turque^[16]. Beaucoup de titulaires qui vivent en Turquie à l'année franchiront le seuil des six mois : faites le point sur les règles de départ de votre pays d'origine et sur la convention fiscale applicable.

Les droits de succession et de donation vont de 1 % à 30 %. La taxe foncière annuelle est faible, et une taxe sur les logements de grande valeur, de 0,3 % à 1,0 %, ne concerne que les biens très chers^[15]. La plus-value réalisée sur la vente d'un logement dans les cinq ans est imposable selon les règles générales de l'impôt sur le revenu. Comme le titre immobilier impose d'habiter le logement et interdit de le louer^[1], les revenus locatifs n'entrent pas dans cette voie.

La Turquie n'accorde pas de résidence permanente en échange d'un investissement. Le titre immobilier y mène avec le temps. Selon l'article 42 de la loi 6458, l'étranger qui a vécu en Turquie de façon continue pendant au moins huit ans sous titre de séjour peut obtenir, avec l'accord du ministère, un titre de séjour de longue durée à durée indéterminée^[4]. Le temps passé sous titre étudiant compte pour moitié ; les autres titres comptent intégralement^[12]. La liste des pièces de la PMM pour le titre de longue durée comprend^[2] :

• un extrait de casier judiciaire de votre pays d'origine et un de la Turquie ;
• la preuve d'un revenu d'au moins un tiers du salaire minimum par membre de la famille, et d'au moins un salaire minimum au total, les engagements de tiers n'étant pas acceptés ;
• une attestation de non-perception d'aides sociales au cours des trois dernières années ;
• une assurance santé valide.

Selon les praticiens, la continuité est rompue par plus de six mois consécutifs à l'étranger, ou plus d'un an au total sur les cinq années précédentes^[12]. Les titulaires d'un titre de longue durée ont la plupart des droits des citoyens turcs, à l'exception du droit de vote, du service militaire et des emplois publics. Ce titre peut être annulé après plus d'un an d'absence continue, sauf pour raisons de santé, d'études ou de service obligatoire dans votre pays d'origine^[4][12].

Il existe des voies plus rapides. La carte turquoise devient à durée indéterminée après ses trois ans de transition^[8]. L'investisseur qui vise une seconde nationalité plutôt qu'un droit de séjour peut emprunter la voie immobilière à 400 000 $ présentée sur notre page nationalité turque par investissement. Elle n'impose aucune résidence, mais coûte deux fois plus cher et exige une mention d'interdiction de revente de trois ans sur le titre de propriété. Pour un lecteur français, acquérir une autre nationalité ne fait pas perdre la nationalité française^[22]. Notre article citoyenneté par investissement ou golden visa détaille cet arbitrage.

Il convient aux retraités et aux travailleurs à distance qui veulent vivre dans leur propre logement à Istanbul, Antalya, Bodrum ou Alanya. Il convient aussi aux familles qui cherchent une seconde base dans un grand pays bien desservi, et aux acheteurs qui envisagent de passer plus tard à l'achat de 400 000 $ ouvrant la nationalité.

Regardez ailleurs si vous cherchez un investissement locatif, puisque le titre impose d'habiter le logement. Regardez ailleurs aussi si vous passerez l'essentiel de l'année hors de Turquie, ce qui se heurte à la règle des 120 jours, ou si vous avez besoin de circuler dans l'espace Schengen. Une voie européenne comme le golden visa Grèce, dès 400 000 € dans l'immobilier (250 000 € seulement pour les transformations) ou la résidence permanente via le golden visa Chypre, dès 300 000 € vous donne une base dans l'UE, la Grèce ajoutant la libre circulation Schengen. La volatilité de la livre compte aussi : le seuil est fixé en dollars, mais la valeur en livres de votre bien, les taxes et les frais évoluent avec la devise.

• Golden visa Émirats arabes unis par un bien de 2 millions AED : séjour de 10 ans sans durée minimale de présence, pour environ 2,7 fois le ticket d'entrée turc.
• Golden visa Monténégro : résidence par l'immobilier dès 150 000 € : une option balkanique moins chère, actuellement examinée par la Cour constitutionnelle.
• Golden visa Géorgie par l'achat d'un bien : un marché voisin doté de sa propre voie de résidence immobilière.
• Résidence en Grèce par investissement immobilier : la mobilité Schengen dès 250 000 €, mais avec des seuils par zone allant jusqu'à 800 000 €.
• Golden visa Égypte par l'immobilier : une autre option régionale fondée sur la propriété.
• Golden visa Jordanie par l'immobilier : une autre voie de résidence immobilière au Moyen-Orient.

Pour une vue d'ensemble, comparez les programmes sur notre page golden visa ou dans notre comparatif du meilleur golden visa en Europe.