Golden visa Turquía: permiso de residencia por propiedad, costes y normas de 2026

Turquía no tiene ningún programa que se llame oficialmente golden visa. Lo que los inversores denominan así es el permiso de residencia de corta duración para extranjeros propietarios de inmuebles en Turquía (Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar), uno de los supuestos que enumera el artículo 31(1) de la Ley n.º 6458^[4]. Lo gestiona la Presidencia de Gestión de la Migración (Göç İdaresi Başkanlığı, PMM) a través de sus direcciones provinciales y del sistema en línea e-İkamet^[1]. La Oficina de Inversiones de la Presidencia lo resume así: los extranjeros que adquieren un inmueble reciben permisos de residencia de corta duración renovables con arreglo a la Ley 6458^[6].

El marco legal es escueto. El artículo 31 enumera los supuestos y fija la duración: cada permiso se concede por un máximo de dos años, salvo los permisos de inversor del artículo 31(1)(j), que pueden llegar a cinco años^[4]. La condición de valor no figura en la propia ley, sino en la lista oficial de documentos de la PMM, que exige una escritura que acredite que la vivienda valía al menos 200.000 USD en liras turcas en la fecha de adquisición, que es de uso residencial y que el extranjero la utiliza como domicilio y no para alquilarla ni obtener otros ingresos^[1]. La PMM aplica la cifra de 200.000 USD a las transmisiones inscritas desde el 16 de octubre de 2023^[10][9]. No hemos encontrado ninguna norma publicada en el Boletín Oficial (Resmî Gazete) que fije esa cifra, por lo que conviene tratarla como una regla administrativa que puede cambiar sin pasar por un procedimiento legislativo.

El permiso da derecho a vivir en Turquía, no a trabajar. La propia PMM advierte de que el permiso de residencia no otorga el derecho a trabajar en el país; para ello hace falta un permiso de trabajo independiente conforme a la Ley n.º 6735 de Mano de Obra Internacional^[1]. Además, tiene un componente discrecional: la dirección provincial comprueba todas las condiciones en cada solicitud y renovación, y puede pedir documentación adicional^[1].

La vía inmobiliaria es la que utilizan la mayoría de los inversores. Estas son las condiciones tal como las formula la PMM^[1]:

• Valor: la vivienda debe haber valido al menos 200.000 USD, en liras al tipo de cambio de la fecha de adquisición, según conste en la escritura (tapu). Los profesionales indican que se aplica el tipo de venta efectivo del Banco Central en la fecha de la transmisión y que el precio escriturado, las transferencias bancarias y el informe de tasación deben ser coherentes entre sí^[1][9].
• Uso residencial: el inmueble debe ser una vivienda (konut) y usted debe vivir en ella. Una vivienda alquilada, o destinada a obtener cualquier otro ingreso, no sirve de base para el permiso^[1]. Los locales comerciales, los solares y las fincas rústicas no cuentan^[10].
• Viviendas heredadas o donadas: necesitan un informe de tasación actualizado^[1].
• Empadronamiento del domicilio: en la primera solicitud se aporta el certificado de numeración (numarataj belgesi) del ayuntamiento; en la renovación, una nota actualizada de la escritura^[1].

Tasación, pago y Registro de la Propiedad

Toda compraventa en la que un extranjero sea comprador o vendedor requiere un informe de tasación que acredite el valor de mercado. Es la norma desde la Circular 2019/1 de la Dirección General del Catastro y Registro de la Propiedad (TKGM), vigente desde el 4 de marzo de 2019^[19]. El informe lo emite una sociedad autorizada por el Consejo de Mercados de Capitales (SPK). A efectos de residencia no se aplicó la restricción de 2024–2026 según la cual solo GEDAŞ podía tasar: afectaba únicamente a los expedientes de nacionalidad y terminó el 28 de septiembre de 2026^[18]. Pague a través de un banco turco y conserve los justificantes de las transferencias. Los abogados desaconsejan el efectivo y recomiendan pedir al banco el certificado de compra de divisas (DAB)^[9].

¿Una vivienda o varias?

La redacción de la PMM habla de «la vivienda» en singular^[1], y los profesionales señalan que el umbral debe alcanzarse con un único inmueble. Sumar dos pisos más baratos no suele aceptarse^[9]. En esto difiere de la vía de nacionalidad, en la que se pueden combinar varias unidades hasta llegar a 400.000 USD. Los familiares copropietarios de una vivienda pueden solicitar cada uno el permiso con ella si acreditan el parentesco^[1].

Viviendas compradas antes del 16 de octubre de 2023

Antes del cambio, los umbrales eran de 75.000 USD en las provincias metropolitanas y 50.000 USD en el resto, aplicables a viviendas adquiridas desde finales de abril de 2022 (el 26 de abril de 2022, según la prensa). Las viviendas compradas antes no tenían valor mínimo^[21]. Las transmitidas antes del 16 de octubre de 2023 se evalúan, por lo general, con los límites vigentes en el momento de la compra^[9][21]. Sin embargo, la práctica no es uniforme. Un despacho advierte de que las oficinas provinciales difieren en las renovaciones de escrituras anteriores a 2023 y de que, si se vende una vivienda antigua y se sustituye por otra, la nueva escritura se evalúa con la regla de los 200.000 USD^[10]. La lista oficial de documentos mide el valor «a la fecha de adquisición»^[1], lo que respalda la tesis de los derechos adquiridos.

Dónde se puede comprar y dónde se puede empadronar

Pueden comprar inmuebles los nacionales de los países autorizados por la Presidencia. Un mismo extranjero puede tener hasta 30 hectáreas, la propiedad extranjera no puede superar el 10 % del suelo privado de un distrito y las zonas militares están vedadas^[6]. Por otro lado, la PMM ha cerrado a nuevos empadronamientos de residentes algunos barrios con una elevada proporción de extranjeros. El 10 de junio de 2026 reabrió a las solicitudes, también las basadas en la propiedad, todos los distritos y barrios de Estambul que estaban cerrados^[11]. En otras provincias los cierres cambian de vez en cuando. Antes de firmar, compruebe en e-İkamet que la dirección admite empadronamientos.

El impuesto de escrituración está fijado por ley en el 2 % del valor declarado para cada parte de la transmisión^[13]. En la compra por un extranjero, el valor declarado no puede ser inferior al de la tasación. El IVA es la principal variable. El artículo 13(i) de la Ley del IVA exime la primera entrega de una vivienda nueva a un extranjero no establecido en Turquía, siempre que el precio se pague con divisas introducidas en el país; si la vivienda se vende antes de tres años, el IVA pasa a ser exigible con intereses^[14]. Si ya vive en Turquía con otro permiso, asesórese antes de firmar sobre si sigue contando como no residente. Las viviendas de segunda mano compradas a particulares no suelen llevar IVA.

Las tasas públicas son reducidas. En 2026 la tarjeta de residencia cuesta 964 TRY y la tasa del permiso para la mayoría de nacionalidades es de 2.232,30 TRY por cada mes a partir del segundo, según los anuncios publicados en el Boletín Oficial del 24 y el 31 de diciembre de 2025^[5]. Los ciudadanos de algunos países pagan un importe fijo en dólares, y unos pocos, como Chequia, Dinamarca o Irlanda, están exentos de la tasa aunque pagan la tarjeta^[5]. Un permiso de dos años para una familia de cuatro personas cuesta, por tanto, entre unos cientos y unos miles de dólares en tasas, según la nacionalidad. El impuesto anual sobre bienes inmuebles es del 0,1 % del valor fiscal para viviendas, el doble en municipios metropolitanos^[15]. Para comparar, nuestra clasificación de la golden visa más barata y otras residencias por inversión asequibles sitúa la vía turca junto a Grecia, Panamá y otros destinos.

Además de las condiciones del inmueble ya descritas, la PMM exige a todo solicitante de corta duración^[1]:

• Un formulario de solicitud firmado, cumplimentado en línea en e-İkamet. La cita es gratuita y la PMM advierte contra los intermediarios que la cobran.
• El pasaporte, con al menos copia de la página de la fotografía, y dos fotografías biométricas de los últimos seis meses.
• Los justificantes de pago de la tasa del permiso y de la tarjeta. Si entró sin visado y es su primera solicitud, también paga la tasa del visado de una entrada, salvo que su nacionalidad esté exenta.
• Un seguro médico válido para todo el periodo solicitado: una póliza privada turca o la cobertura de la Seguridad Social turca (SGK) o de un convenio bilateral de seguridad social.
• Prueba o declaración de medios económicos suficientes y regulares para la estancia.
• Prueba del domicilio: la escritura con el certificado de numeración y, tras la aprobación, el empadronamiento en un plazo de 20 días hábiles. Las renovaciones exigen además una dirección de notificación electrónica (UETS) de Correos (PTT).

Los documentos extranjeros deben llevar la apostilla de La Haya, o estar legalizados por un consulado, e ir acompañados de una traducción jurada al turco legalizada ante notario^[1]. Para los hijos, la PMM puede pedir partidas de nacimiento, documentos de custodia o el consentimiento del progenitor que no solicita^[1]. La ley no exige examen de idioma ni entrevista, aunque las oficinas provinciales pueden citar al solicitante y pedir más documentos^[1]. La solicitud debe presentarse en Turquía antes de que venza su visado o su estancia sin visado. El permiso de residencia no sustituye al visado de entrada del primer viaje si su nacionalidad lo necesita.

Cómo conservar el permiso: la regla de los 120 días

El artículo 33 de la Ley 6458 enumera las causas para denegar, cancelar o no renovar un permiso de corta duración. Entre ellas figuran dejar de cumplir las condiciones, usar el permiso para un fin distinto de aquel para el que se concedió y pasar más de 120 días en total en el extranjero durante el último año^[4]. Un reglamento desarrolla cómo se aplica la regla de ausencia^[4]. En la práctica, los propietarios que pasan la mayor parte del año fuera deben esperar preguntas en la renovación. Vender o alquilar la vivienda también elimina la base del permiso^[1][9].

La fórmula más sencilla es inscribir la vivienda a nombre de ambos cónyuges. La PMM admite solicitudes de familiares que poseen el inmueble en proindiviso o de forma conjunta, siempre que acrediten el parentesco^[1]. El cónyuge y los hijos que no figuran en la escritura pueden pedir un permiso de residencia familiar conforme al artículo 34 de la Ley 6458, con el propietario como reagrupante. Se concede por un máximo de tres años cada vez y no puede durar más que el permiso del reagrupante^[4].

El artículo 35 fija las condiciones del reagrupante: ingresos de al menos un tercio del salario mínimo turco por cada miembro de la familia, incluido él mismo, y nunca inferiores a un salario mínimo completo en total; un seguro médico que cubra a toda la familia; una vivienda adecuada y un domicilio empadronado; no haber sido condenado por delitos contra la familia en los últimos cinco años; y al menos un año de residencia en Turquía con permiso de residencia^[4][3]. La condición del año no se aplica a los titulares de un permiso de trabajo, pero sí al reagrupante con permiso por propiedad. Durante el primer año, por tanto, lo práctico es incluir al cónyuge y a los hijos en la escritura. Un reagrupante con nacionalidad turca puede presentar una declaración escrita de ingresos, mientras que uno extranjero debe documentarlos^[3]. No hay inversión adicional por cada familiar: añadirlos cuesta sus tasas, tarjetas, seguros, traducciones y apostillas. Los hijos mayores de edad que no son dependientes y los padres no pueden obtener un permiso familiar. Necesitan su propia base, como una cuota de la vivienda o una compra independiente.

Secuencia habitual de la vía inmobiliaria, desde la compra hasta la tarjeta:

Turquía no tiene un único «visado de inversor empresarial». El inversor que quiere trabajar en Turquía, y no solo vivir allí, combina un visado de negocios o un supuesto de residencia con un permiso de trabajo del Ministerio de Trabajo. Las dos vías más utilizadas son:

Permiso de trabajo como socio de empresa

Según los criterios de evaluación del Ministerio, un socio extranjero cumple los requisitos si la sociedad tiene un capital desembolsado de al menos 500.000 TRY, su propia participación es de al menos 500.000 TRY y representa como mínimo el 20 %. La sociedad debe emplear al menos a cinco ciudadanos turcos; el primer permiso se concede de forma condicional y los cinco empleados son exigibles a partir de su séptimo mes. Estos criterios se aplican desde el 1 de octubre de 2024, y los umbrales de capital desde el 1 de enero de 2025. Para un socio con una participación de 100.000 USD o más no se aplican los criterios de los cinco empleados ni del capital mínimo de la sociedad^[7]. Un permiso de trabajo válido sirve también como permiso de residencia, de modo que no hace falta un permiso por propiedad aparte.

Tarjeta Turquesa para inversores cualificados

El Reglamento de la Tarjeta Turquesa (Boletín Oficial n.º 30007, de 14 de marzo de 2017) contempla a los inversores cualificados, evaluados según el nivel de inversión o de exportaciones, el empleo creado y la contribución a la ciencia y la tecnología. No hay un importe fijo publicado^[8]. La tarjeta empieza con un periodo de transición de tres años; si se siguen cumpliendo las condiciones, se retira la anotación de transición y la tarjeta pasa a ser indefinida. El cónyuge y los hijos del titular reciben una tarjeta familiar que sustituye al permiso de residencia^[8]. Pocos inversores la utilizan, pero es la única vía de inversión que conduce a un estatus indefinido en tres años.

Otros supuestos empresariales

El artículo 31(1)(c) concede un permiso de corta duración a quien establece contactos comerciales o pone en marcha un negocio. Se necesita un visado con ese fin expedido por un consulado turco y documentos de la empresa de la contraparte turca legalizados ante notario^[1][4]. El artículo 31(1)(j) concede hasta cinco años de residencia a los inversores que alcanzan los niveles de la vía de nacionalidad, como 400.000 USD en inmuebles o 500.000 USD en depósitos o fondos^[4]. Si compara con una vía empresarial en Estados Unidos, consulte nuestra guía de la visa E-2 de inversor por tratado.

El permiso de residencia por sí solo no le convierte en residente fiscal en Turquía. Lo será si tiene su domicilio legal en Turquía o permanece más de seis meses en un año natural; los residentes tributan por su renta mundial con tipos progresivos, mientras que los no residentes solo tributan por las rentas de fuente turca^[16]. Muchos titulares que viven en Turquía todo el año superarán la marca de los seis meses, así que conviene asesorarse sobre las normas de salida de su país de origen y sobre el convenio de doble imposición aplicable.

El impuesto sobre sucesiones y donaciones va del 1 % al 30 %. El impuesto anual sobre bienes inmuebles es bajo, y el impuesto sobre viviendas de alto valor, del 0,3 % al 1,0 %, solo afecta a inmuebles de valor muy elevado^[15]. La ganancia por vender una vivienda antes de cinco años tributa según las reglas generales del impuesto sobre la renta. Como el permiso por propiedad exige vivir en la vivienda y no alquilarla^[1], las rentas del alquiler no forman parte de esta vía.

Turquía no concede la residencia permanente a cambio de una inversión: el permiso por propiedad conduce a ella con el tiempo. Según el artículo 42 de la Ley 6458, los extranjeros que han residido en Turquía de forma continuada durante al menos ocho años con permisos de residencia pueden obtener, con la aprobación del Ministerio, un permiso de residencia de larga duración indefinido^[4]. El tiempo con permiso de estudiante computa por la mitad; los demás permisos, en su totalidad^[12]. La lista de la PMM para el permiso de larga duración pide^[2]:

• un certificado de antecedentes penales de su país de origen y otro de Turquía;
• prueba de ingresos de al menos un tercio del salario mínimo por cada miembro de la familia, y como mínimo un salario mínimo en total, sin que se acepten compromisos de terceros;
• un certificado de no haber recibido ayudas sociales en los últimos tres años;
• un seguro médico en vigor.

Según los profesionales, la continuidad se rompe con más de seis meses seguidos en el extranjero, o con más de un año en total durante los cinco años anteriores^[12]. Los titulares de larga duración tienen la mayoría de los derechos de los ciudadanos turcos, salvo el voto, el servicio militar y el empleo público. El permiso de larga duración puede cancelarse tras más de un año seguido fuera del país, salvo que la ausencia se deba a motivos de salud, estudios o servicio obligatorio en el país de origen^[4][12].

Hay caminos más rápidos. La Tarjeta Turquesa pasa a ser indefinida tras su transición de tres años^[8]. El inversor que busca una segunda nacionalidad, y no solo la residencia, puede recurrir a la vía inmobiliaria de 400.000 USD descrita en nuestra página sobre la ciudadanía por inversión en Turquía. No exige residencia, pero cuesta el doble e implica una anotación de prohibición de venta durante tres años en la escritura. Los lectores españoles deben saber que el permiso de residencia no afecta a su nacionalidad, pero adquirir voluntariamente la turca sí puede hacerlo: según el artículo 24 del Código Civil, quien reside habitualmente en el extranjero y adquiere otra nacionalidad pierde la española a los tres años salvo que declare ante el Registro Civil su voluntad de conservarla, y Turquía no figura entre los países exentos (los iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial y Portugal, además de Francia en virtud del convenio de 2021)^[22]. Nuestro artículo sobre ciudadanía por inversión vs golden visa explica qué se gana y qué se pierde con cada opción.

Encaja con jubilados y profesionales en remoto que quieren vivir en su propia casa en Estambul, Antalya, Bodrum o Alanya. También con familias que buscan una segunda base en un país grande y bien conectado, y con compradores que piensan dar el salto más adelante a la compra de 400.000 USD para la nacionalidad.

Busque otra opción si quiere un inmueble para alquilar, porque el permiso exige vivir en la vivienda. También si va a pasar la mayor parte del año fuera, lo que choca con la regla de los 120 días, o si necesita moverse por el espacio Schengen. Una vía de la UE como la golden visa Grecia por compra de vivienda desde 400.000 € (250.000 € solo para reconversiones) o la residencia permanente de la golden visa Chipre desde 300.000 € le da una base dentro de la UE, y Grecia añade la libre circulación Schengen. La volatilidad de la lira también cuenta: el umbral está fijado en dólares, pero el valor en liras de su vivienda, los impuestos y los costes se mueven con la divisa.

• Golden visa Emiratos Árabes Unidos con inmuebles por 2 millones de AED: residencia de 10 años sin estancia mínima, por unas 2,7 veces el precio de entrada turco.
• Golden visa Montenegro: residencia por propiedad desde 150.000 €: una opción balcánica más barata, ahora en revisión ante el Tribunal Constitucional.
• Golden visa Georgia: residencia de inversor por compra de inmuebles: un mercado vecino con su propia vía de residencia basada en la propiedad.
• Residencia en Grecia por inversión inmobiliaria: movilidad Schengen desde 250.000 €, pero con umbrales por zonas de hasta 800.000 €.
• Golden visa Egipto: residencia por compra de inmuebles: otra opción regional basada en la propiedad.
• Golden visa Jordania: residencia de inversor por propiedad: otra vía de residencia en Oriente Próximo basada en inmuebles.

Para una visión completa, compare programas en nuestra guía general de la golden visa o en la comparativa para elegir la mejor golden visa de Europa.