Золотая виза Турции: ВНЖ за покупку жилья, расходы и правила 2026 года

Программы, официально называемой «золотой визой», в Турции нет. Инвесторы под этим словом имеют в виду краткосрочный ВНЖ для иностранцев, владеющих недвижимостью в Турции (Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar) — одно из оснований, перечисленных в пункте 1 статьи 31 Закона № 6458^[4]. Программой занимается Управление миграционной службы при Президенте (Göç İdaresi Başkanlığı, PMM) через провинциальные управления и онлайн-систему e-İkamet^[1]. Инвестиционный офис Президента описывает её коротко: иностранцы, купившие недвижимость, получают продлеваемые краткосрочные ВНЖ по Закону № 6458^[6].

Правовая база компактна. Статья 31 перечисляет основания и задаёт срок: каждый ВНЖ выдаётся максимум на два года, кроме инвесторских ВНЖ по подпункту «j» пункта 1 статьи 31, которые могут действовать до пяти лет^[4]. Требование к стоимости в самом законе не прописано. Оно содержится в официальном перечне документов PMM: свидетельство о праве собственности должно подтверждать, что жильё стоило не менее 200 000 долларов в пересчёте на лиры на дату приобретения, что объект жилой и что иностранец использует его для проживания, а не для сдачи в аренду или иного дохода^[1]. PMM применяет порог в 200 000 долларов к сделкам с переходом права собственности начиная с 16 октября 2023 года^[10][9]. Нормативного акта в Официальной газете, который устанавливал бы эту сумму, мы не нашли, поэтому считайте её административным правилом, которое может измениться без законодательной процедуры.

ВНЖ даёт право жить в Турции, но не работать. В разъяснениях PMM прямо сказано, что вид на жительство не даёт права на работу; для работы нужно отдельное разрешение по Закону № 6735 о международной рабочей силе^[1]. Кроме того, решение остаётся на усмотрении ведомства: провинциальное управление проверяет все условия при каждой подаче и продлении и может запросить дополнительные документы^[1].

Именно этот путь выбирает большинство инвесторов. Условия в формулировке PMM^[1]:

• Стоимость: жильё должно стоить не менее 200 000 долларов в лирах по курсу на дату приобретения, что отражается в свидетельстве о праве собственности. По словам практикующих юристов, применяется эффективный курс продажи Центрального банка на дату сделки, а цена в документе, банковские переводы и отчёт об оценке должны совпадать^[1][9].
• Жилое назначение: объект должен быть жильём (konut), и вы должны в нём жить. Жильё, сданное в аренду или используемое для иного дохода, не даёт оснований для ВНЖ^[1]. Коммерческие помещения, земельные участки и поля не подходят^[10].
• Унаследованное или подаренное жильё: нужен актуальный отчёт об оценке^[1].
• Регистрация адреса: при первой подаче вы предоставляете справку о присвоении номера (numarataj belgesi) из муниципалитета, при продлении — свежую выписку о праве собственности^[1].

Оценка, оплата и земельный кадастр

Для каждой сделки, где иностранец выступает покупателем или продавцом, нужен отчёт об оценке рыночной стоимости. Это правило действует с циркуляра TKGM 2019/1, вступившего в силу 4 марта 2019 года^[19]. Отчёт готовит компания с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK). Для целей ВНЖ ограничение 2024–2026 годов, по которому оценку могла делать только GEDAŞ, не применялось: оно касалось лишь досье на гражданство и прекратило действовать 28 сентября 2026 года^[18]. Платите через турецкий банк и сохраняйте документы о переводах. Юристы не советуют расплачиваться наличными и рекомендуют получить в банке справку о покупке валюты (DAB)^[9].

Один объект или несколько?

В формулировке PMM «жильё» стоит в единственном числе^[1], и, по данным практиков, порог должен покрывать один объект. Объединить две недорогие квартиры, как правило, нельзя^[9]. В этом отличие от программы гражданства, где для достижения 400 000 долларов можно сложить несколько объектов. Члены семьи, совместно владеющие жильём, могут подать документы на его основании, подтвердив родство^[1].

Жильё, купленное до 16 октября 2023 года

До изменения пороги составляли 75 000 долларов в провинциях со статусом метрополии и 50 000 долларов в остальных и применялись к жилью, приобретённому с конца апреля 2022 года (по данным прессы — с 26 апреля 2022 года). Для жилья, купленного раньше, минимальной стоимости не было^[21]. Объекты, переоформленные до 16 октября 2023 года, как правило, по-прежнему оцениваются по порогам, действовавшим на момент покупки^[9][21]. Однако единообразной практики нет. Одна юридическая фирма предупреждает, что провинциальные управления по-разному подходят к продлению ВНЖ по документам до 2023 года, а если старое жильё продано и заменено новым, новый объект оценивается по правилу 200 000 долларов^[10]. Официальный перечень документов измеряет стоимость «на дату приобретения»^[1], что говорит в пользу сохранения приобретённых прав.

Где можно купить и где можно зарегистрироваться

Покупать недвижимость могут граждане стран, одобренных Президентом. Один иностранец может владеть не более чем 30 гектарами, доля иностранцев не может превышать 10% частных земель района, а военные зоны закрыты^[6]. Отдельно PMM закрывает для новой регистрации часть кварталов с высокой долей иностранных жителей. 10 июня 2026 года управление вновь открыло для подачи заявлений, в том числе на ВНЖ по недвижимости, все ранее закрытые районы и кварталы Стамбула^[11]. В других местах списки закрытых кварталов время от времени меняются. До подписания договора проверьте в e-İkamet, открыт ли адрес для регистрации.

Сбор за регистрацию права собственности установлен законом: 2% заявленной стоимости с каждой стороны сделки^[13]. При покупке иностранцем заявленная стоимость не может быть ниже оценочной. Самая большая переменная — НДС. Пункт «i» статьи 13 Закона об НДС освобождает от налога первую поставку нового жилья иностранцу, не проживающему в Турции, если цена оплачена в иностранной валюте, ввезённой в страну; при продаже жилья в течение трёх лет НДС придётся уплатить с процентами^[14]. Если вы уже живёте в Турции по другому ВНЖ, до подписания договора уточните у консультанта, считаетесь ли вы по-прежнему нерезидентом. При покупке вторичного жилья у частного лица НДС обычно не возникает.

Государственные сборы невелики. В 2026 году карта ВНЖ стоит 964 лиры, а сбор для граждан большинства стран — 2232,30 лиры за каждый месяц после первого; суммы утверждены извещениями в Официальной газете от 24 и 31 декабря 2025 года^[5]. Граждане некоторых стран платят фиксированный сбор в долларах, а граждане нескольких, например Чехии, Дании и Ирландии, освобождены от сбора, но за карту платят^[5]. Поэтому государственные сборы за ВНЖ на два года для семьи из четырёх человек составят от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов в зависимости от гражданства. Ежегодный налог на жильё — 0,1% кадастровой стоимости, в городах со статусом метрополии ставка удваивается^[15]. Для сравнения: в нашем рейтинге недорогих программ ВНЖ за инвестиции турецкий вариант стоит рядом с Грецией, Панамой и другими странами.

Помимо условий по недвижимости, PMM требует от каждого заявителя на краткосрочный ВНЖ^[1]:

• Подписанную анкету, заполненную онлайн в e-İkamet. Запись бесплатна, и PMM предупреждает о посредниках, которые берут за неё деньги.
• Паспорт (как минимум копию страницы с фото) и две биометрические фотографии, сделанные не более шести месяцев назад.
• Квитанции об оплате сбора за ВНЖ и карты. Если вы въехали без визы и подаёте документы впервые, дополнительно оплачивается сбор за однократную визу, если ваше гражданство не освобождено.
• Медицинскую страховку на весь запрашиваемый срок: турецкий частный полис либо покрытие через Учреждение социального страхования или по двустороннему соглашению о социальном обеспечении.
• Подтверждение или декларацию о достаточных и регулярных средствах на время пребывания.
• Подтверждение адреса: свидетельство о праве собственности со справкой о присвоении номера, а затем регистрацию адреса в течение 20 рабочих дней после одобрения. При продлении нужен также адрес электронных уведомлений (UETS) от почты PTT.

Иностранные документы нужно апостилировать или легализовать в консульстве и приложить нотариально заверенный перевод на турецкий язык^[1]. Для детей PMM может запросить свидетельства о рождении, документы об опеке или согласие родителя, который не подаёт заявление^[1]. Языкового теста и обязательного собеседования закон не предусматривает, хотя провинциальное управление может пригласить заявителя и запросить дополнительные документы^[1]. Подать заявление нужно, находясь в Турции, до окончания визы или безвизового срока. ВНЖ не заменяет въездную визу для первой поездки, если она требуется вашим гражданам.

Как сохранить ВНЖ: правило 120 дней

Статья 33 Закона № 6458 перечисляет основания для отказа в выдаче, аннулирования или непродления краткосрочного ВНЖ. Среди них — несоответствие условиям, использование ВНЖ не по цели выдачи и пребывание за границей более 120 дней в сумме за последний год^[4]. Порядок применения правила об отсутствии определяет подзаконный акт^[4]. На практике владельцам, которые проводят большую часть года за рубежом, стоит ожидать вопросов при продлении. Продажа или сдача жилья в аренду также лишает ВНЖ основания^[1][9].

Проще всего оформить жильё на обоих супругов. PMM принимает заявления от членов семьи, владеющих объектом в долях или совместно, при условии подтверждения родства^[1]. Супруг и дети, не указанные в свидетельстве о праве собственности, могут получить семейный ВНЖ по статье 34 Закона № 6458, где спонсором выступает владелец жилья. Он выдаётся на срок до трёх лет за раз и не может действовать дольше ВНЖ самого спонсора^[4].

Требования к спонсору закреплены в статье 35. Нужен доход не ниже одной трети минимальной зарплаты в Турции на каждого члена семьи, включая самого спонсора, и не меньше одной полной минимальной зарплаты в сумме; медицинская страховка на всю семью; подходящее жильё и зарегистрированный адрес; отсутствие судимости за преступления против семьи за последние пять лет; и не менее одного года проживания в Турции по ВНЖ^[4][3]. Требование об одном годе не распространяется на обладателей разрешения на работу, но распространяется на спонсора с ВНЖ по недвижимости. Поэтому в первый год практичнее всего включить супруга и детей в свидетельство о праве собственности. Спонсор — гражданин Турции может представить письменную декларацию о доходах, а иностранный спонсор должен подтвердить доход документально^[3]. Дополнительной инвестиции на каждого иждивенца нет: расходы на членов семьи — это их сборы, карты, страховки, переводы и апостили. Взрослые дети, не находящиеся на иждивении, и родители семейный ВНЖ не получат. Им нужно собственное основание, например доля в объекте или отдельная покупка.

Типичная последовательность от покупки до получения карты при оформлении ВНЖ через недвижимость:

Единой «бизнес-визы для инвесторов» в Турции нет. Инвестор, который хочет не только жить, но и работать в Турции, сочетает деловую визу или основание для ВНЖ с разрешением на работу от Министерства труда. Чаще всего используют два пути:

Разрешение на работу для партнёра компании

По критериям министерства иностранный партнёр подходит, если оплаченный капитал компании составляет не менее 500 000 лир, его собственная доля в капитале — не менее 500 000 лир, а доля участия — не менее 20%. В компании должны работать не менее пяти граждан Турции; первое разрешение выдаётся условно, а пять сотрудников требуются с седьмого месяца его действия. Эти критерии применяются с 1 октября 2024 года, пороги по капиталу — с 1 января 2025 года. Для партнёра с долей в капитале от 100 000 долларов требования о пяти сотрудниках и минимальном капитале компании не действуют^[7]. Действующее разрешение на работу одновременно служит видом на жительство, поэтому отдельный ВНЖ по недвижимости не нужен.

Бирюзовая карта для квалифицированных инвесторов

Положение о Бирюзовой карте (Официальная газета № 30007 от 14 марта 2017 года) распространяется на квалифицированных инвесторов, которых оценивают по объёму инвестиций или экспорта, созданным рабочим местам и вкладу в науку и технологии. Фиксированная сумма не опубликована^[8]. Первые три года карта действует в переходном режиме. Если условия по-прежнему соблюдаются, отметка о переходном периоде снимается и карта становится бессрочной. Супруг и дети владельца получают семейную карту, которая заменяет ВНЖ^[8]. Пользуются ею немногие, но это единственный инвесторский путь, ведущий к бессрочному статусу за три года.

Другие деловые основания

Подпункт «c» пункта 1 статьи 31 даёт краткосрочный ВНЖ тем, кто устанавливает деловые связи или открывает бизнес. Нужны целевая виза из турецкого консульства и нотариально заверенные документы компании от турецкого партнёра^[1][4]. Подпункт «j» пункта 1 статьи 31 даёт ВНЖ до пяти лет инвесторам на уровне программы гражданства, например при покупке недвижимости на 400 000 долларов или вложении 500 000 долларов в депозиты или фонды^[4]. Тем, кто сравнивает с бизнес-иммиграцией в США, пригодится наш гид по инвесторской визе E-2 в США.

Сам по себе ВНЖ не делает вас налоговым резидентом Турции. Резидентом вы становитесь, если ваш законный домицилий находится в Турции или вы проводите в стране более шести месяцев в календарном году; резиденты платят налог с мирового дохода по прогрессивной шкале. Нерезиденты облагаются налогом только на доходы из турецких источников^[16]. Многие владельцы ВНЖ, живущие в Турции постоянно, превысят порог в шесть месяцев, поэтому заранее изучите правила выхода из налогового резидентства своей страны и соглашение об избежании двойного налогообложения.

Налог на наследство и дарение составляет от 1% до 30%. Ежегодный налог на недвижимость невысок, а налог на дорогое жильё по ставке 0,3–1,0% касается только очень дорогих объектов^[15]. Доход от продажи жилья в течение пяти лет облагается по общим правилам подоходного налога. Поскольку ВНЖ по недвижимости требует жить в объекте и не сдавать его^[1], арендного дохода в этой схеме нет.

Отдельных условий для граждан России правила PMM не содержат: действуют те же порог, требования к объекту и перечень документов^[1]. Несколько моментов стоит учесть заранее.

• Уведомление МВД. Гражданин России, получивший вид на жительство или иной документ, подтверждающий право на постоянное проживание в другой стране, обязан уведомить МВД России в течение 60 дней (Федеральный закон № 138-ФЗ от 28.04.2023)^[22]. Уточните у консультанта, распространяется ли эта обязанность на краткосрочный турецкий ВНЖ в вашей ситуации, и не пропустите срок.
• Оплата. Платите через турецкий банк, сохраняйте документы о переводах и справку DAB; наличные расчёты юристы не рекомендуют^[9]. Маршрут перевода средств лучше согласовать с банком и юристом до подписания договора.
• Оценка. После августовского расследования 2026 года о фиктивных оценках проверки оценочных отчётов при покупках иностранцами, по всей видимости, станут строже^[17]; выбирайте лицензированного оценщика и не завышайте цену в документах.
• Поездки. Турецкий ВНЖ действует только в Турции и не даёт безвизового въезда в Шенгенскую зону — об этом в разделе о плюсах и минусах.

Постоянного вида на жительство в обмен на инвестицию Турция не даёт. ВНЖ по недвижимости ведёт к нему со временем. По статье 42 Закона № 6458 иностранцы, прожившие в Турции по ВНЖ непрерывно не менее восьми лет, могут получить бессрочный долгосрочный ВНЖ с одобрения министерства^[4]. Время на студенческом ВНЖ засчитывается наполовину, на остальных — полностью^[12]. Перечень документов PMM для долгосрочного ВНЖ включает^[2]:

• справку о несудимости из страны гражданства и из Турции;
• подтверждение дохода не ниже одной трети минимальной зарплаты на каждого члена семьи и не менее одной минимальной зарплаты в сумме, без поручительств третьих лиц;
• справку о том, что вы не получали социальную помощь в последние три года;
• действующую медицинскую страховку.

По данным практиков, непрерывность прерывается, если вы провели за границей более шести месяцев подряд или более года в сумме за предыдущие пять лет^[12]. Обладатели долгосрочного ВНЖ пользуются большинством прав граждан Турции, кроме права голоса, военной службы и работы в госсекторе. Долгосрочный ВНЖ могут аннулировать после более чем одного года непрерывного отсутствия, если оно не связано с лечением, учёбой или обязательной службой в своей стране^[4][12].

Есть и более быстрые пути. Бирюзовая карта становится бессрочной после трёхлетнего переходного периода^[8]. Инвестор, которому нужен второй паспорт, а не ВНЖ, может воспользоваться вариантом с недвижимостью от 400 000 долларов, описанным на нашей странице о турецком паспорте через инвестиции в недвижимость. Требования к проживанию там нет, но он вдвое дороже, а в свидетельство о праве собственности вносится запрет на продажу на три года. В статье о том, что выбрать: ВНЖ или второй паспорт за инвестиции, мы разбираем этот выбор.

Подходит пенсионерам и тем, кто работает удалённо и хочет жить в собственном жилье в Стамбуле, Анталье, Бодруме или Аланье. А также семьям, которым нужна вторая база в большой стране с хорошим транспортным сообщением, и покупателям, планирующим позже перейти к покупке на 400 000 долларов ради гражданства.

Лучше поискать другое, если вам нужен доход от аренды: ВНЖ требует жить в объекте. То же касается тех, кто будет проводить большую часть года за пределами Турции, что противоречит правилу 120 дней, и тех, кому нужна свобода передвижения по Шенгену. Программы ЕС, например ВНЖ Греции при покупке недвижимости от 400 000 € (250 000 € — только при переоборудовании) или ПМЖ Кипра за инвестиции от 300 000 €, дают базу внутри ЕС, а Греция — ещё и поездки по Шенгену. Важна и волатильность лиры: порог зафиксирован в долларах, но стоимость вашего жилья в лирах, налоги и расходы меняются вместе с курсом.

• ВНЖ ОАЭ при покупке недвижимости от 2 млн дирхамов: ВНЖ на 10 лет без минимального срока пребывания, примерно в 2,7 раза дороже турецкого порога входа.
• ВНЖ Черногории при покупке недвижимости от 150 000 €: более дешёвый балканский вариант, сейчас на рассмотрении Конституционного суда.
• ВНЖ Грузии при покупке недвижимости: соседний рынок со своей программой ВНЖ для владельцев недвижимости.
• ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость: Шенген от 250 000 €, но с порогами по зонам до 800 000 €.
• ВНЖ Египта при покупке недвижимости: ещё один региональный вариант через недвижимость.
• ВНЖ Иордании при покупке недвижимости: ещё один ближневосточный путь к ВНЖ через недвижимость.

Чтобы увидеть полную картину, сравните программы в нашем обзоре стран с золотой визой или в сравнении золотых виз ЕС.