Golden visa Espagne : fermé depuis le 3 avril 2025, ce que peuvent faire titulaires et investisseurs

Non. Le visa et l’autorisation de résidence pour investisseurs créés par la loi 14/2013 ont été supprimés par la vingt-et-unième disposition finale de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Ce texte prévoit que les articles 63, 64, 65, 66 et 67 de la loi 14/2013 restent « sans contenu »^[1]. La loi a été publiée au BOE n° 3 le 3 janvier 2025. En vertu de sa disposition finale 38, elle est entrée en vigueur trois mois après sa publication, soit le 3 avril 2025^[1].

La suppression vise toutes les voies d’investissement, pas seulement l’immobilier : la voie de la dette publique à 2 millions d’euros, celles des actions, fonds et dépôts bancaires à 1 million d’euros, la voie immobilière à 500 000 € et celle du projet d’entreprise^[2][4]. Le ministère du Logement a présenté la réforme comme une mesure d’accès au logement. Son communiqué du 2 avril 2025 la décrit comme la fin des titres de séjour liés à des achats immobiliers de plus de 500 000 € dans des marchés soumis à une forte pression sur les prix^[3].

Le véhicule législatif est inhabituel : c’est une réforme sur l’efficacité de la justice qui a porté, par amendement, l’abrogation du golden visa. Le Sénat, où le Partido Popular est majoritaire, a opposé son veto au texte en décembre 2024, puis le Congrès a levé ce veto par 177 voix contre 170^[10]. Tout intermédiaire qui vend encore un « golden visa espagnol » en 2026 propose soit un autre titre de séjour sous une ancienne étiquette, soit une information erronée.

La raison officielle tient au logement. Selon les données du ministère relayées à l’époque, environ 15 450 golden visas ont été accordés entre 2013 et 2023, dont près de 95 % (14 576) au titre d’un achat immobilier. Avec les membres de la famille, 33 237 personnes en ont bénéficié^[11]. La demande a culminé juste avant la fin, avec 2 017 visas en 2022 et 3 273 en 2023. Environ 90 % des titres se concentraient à Madrid, Barcelone, Málaga, Alicante, Valence et aux îles Baléares^[11].

Les détracteurs, dont plusieurs associations du secteur immobilier, ont fait valoir que les achats liés au golden visa ne représentaient qu’une part infime des ventes de logements en Espagne. Le gouvernement a répondu qu’ils ajoutaient de la pression précisément dans les marchés tendus où les habitants peinent à acheter. Pedro Sánchez a aussi invoqué des risques pour la sécurité en lançant la réforme^[10]. La décision faisait suite à la fermeture du programme irlandais en 2023 (voir notre page sur le golden visa Irlande supprimé) et à la suppression, la même année, de la voie immobilière au Portugal^[3].

La loi organique 1/2025 a inséré deux dispositions transitoires dans la loi 14/2013^[1] :

• Demandes en cours (nouvelle disposition transitoire 1) : les investisseurs et les membres de leur famille qui avaient déposé leur dossier avant l’entrée en vigueur de la loi peuvent obtenir le visa ou l’autorisation selon les règles en vigueur à la date de leur demande. La date limite était donc le dépôt d’un dossier complet avant le 3 avril 2025.
• Titres en cours de validité (nouvelle disposition transitoire 2) : les visas et autorisations investisseur valides au 3 avril 2025 conservent leur validité pour la durée pour laquelle ils ont été délivrés. Les demandes de renouvellement sont instruites et tranchées selon les règles en vigueur à la date d’octroi de l’autorisation initiale.

Lues ensemble, ces dispositions signifient que personne n’a perdu son droit au séjour du fait de l’abrogation et que les investisseurs en place peuvent continuer à renouveler leur titre tant qu’ils remplissent les conditions d’origine^[4][9]. L’intitulé de la disposition transitoire 2 mentionne les « investisseurs par acquisition de biens immobiliers », mais son texte vise les visas et autorisations investisseur en général. L’Office national de l’entrepreneuriat (ONE) la présente comme applicable aux autorisations en cours, sans distinction de voie^[4].

Une limite pratique demeure. En règle générale, des membres de la famille ne peuvent être ajoutés au titre de l’ancien régime investisseur que s’ils figurent dans une demande ou un renouvellement déposé sous ce régime. Si vous prévoyez un mariage ou l’installation ultérieure d’un enfant en Espagne, vérifiez avec un avocat si le regroupement familial prévu par le droit commun des étrangers n’est pas la voie la plus sûre. Ce point n’est pas tranché dans le texte transitoire.

Comme les renouvellements suivent les règles en vigueur lors de l’octroi initial, c’est le cadre antérieur à 2025 qui s’applique à tout renouvellement en 2026. Selon la version historique de la loi 14/2013, l’investisseur qui demandait une autorisation ou son renouvellement devait remplir les conditions suivantes^[2] :

• Conserver l’investissement éligible. Pour l’immobilier, fournir un certificat du registre foncier (certificado de dominio y cargas) de moins de 90 jours attestant la propriété d’au moins 500 000 €. Pour les actions, fonds, dépôts ou titres de dette, fournir un certificat de moins de 30 jours attestant le maintien de l’investissement. Une baisse de valeur due aux seules fluctuations du marché n’est pas considérée comme un manquement.
• Remplir les conditions générales de l’article 62 : être majeur, ne pas avoir d’antécédents judiciaires en Espagne ni dans les pays de résidence des deux dernières années (plus une déclaration sur l’honneur couvrant cinq ans), disposer d’une assurance maladie publique ou privée auprès d’un assureur autorisé en Espagne, et justifier de ressources suffisantes pour soi et sa famille.
• Être à jour de ses obligations fiscales et sociales en Espagne. Le point compte pour les propriétaires qui louent leur bien ou acquittent l’impôt des non-résidents sur celui-ci.

Les renouvellements se déposent par voie électronique auprès de l’Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE) et sont accordés pour cinq ans à chaque fois (ancien article 67.2)^[2]. Le dépôt d’une demande de renouvellement prolonge le titre en cours jusqu’à la décision ; c’est aussi le cas d’un dépôt tardif dans les 90 jours suivant l’expiration, même si une amende peut alors être infligée (article 76.3)^[2]. L’article 76.1 fixe un délai de 20 jours, avec silence administratif valant acceptation, pour les autorisations instruites par l’UGE-CE. La loi ne prévoit pas de délai distinct pour les renouvellements : ne comptez donc pas sur une réponse en 20 jours^[2]. Selon les conseils spécialisés, l’UGE attend des titulaires qu’ils soient entrés en Espagne au moins une fois par période de validité du titre, et contrôle davantage les entrées depuis la mise en service du système européen d’entrée/sortie (EES). Certains parlent d’une visite par an^[19]. Ce détail ne figure pas dans le texte transitoire : il relève de la pratique administrative, pas de la loi.

Vous pouvez vendre votre bien et en acheter un autre, à condition de détenir en permanence au moins 500 000 € de biens immobiliers éligibles. Laisser l’investissement passer sous ce seuil avant un renouvellement est la cause la plus fréquente de perte du titre chez les titulaires actuels^[2][19].

Le déroulé type d’un renouvellement pour un investisseur et sa famille sous le régime transitoire^[1][2] :

Le golden visa était un titre de séjour temporaire. Il ne s’est jamais transformé automatiquement en statut permanent. La voie à suivre est la résidence de longue durée (residencia de larga duración), calquée sur le modèle européen. Elle exige cinq ans de résidence légale continue. Selon le règlement sur les étrangers, des absences allant jusqu’à six mois consécutifs ne rompent pas la continuité, à condition de ne pas dépasser dix mois au total sur les cinq ans^[7]. Beaucoup de titulaires du golden visa n’ont jamais vraiment vécu en Espagne : leurs années de titre ne comptent donc pas pour ce critère.

Une fois accordée, la résidence de longue durée ne dépend plus du maintien de l’investissement de 500 000 €. C’est pourquoi les titulaires réellement installés basculent souvent vers ce statut au bout de cinq ans. L’acquisition de la nationalité espagnole par la résidence est une démarche distincte et bien plus longue. Elle est détaillée dans notre guide comment obtenir la nationalité espagnole et n’est pas traitée ici.

L’Espagne ne propose plus de titre de séjour en échange d’un investissement déterminé. Quatre titres espagnols restent toutefois une solution réaliste pour les ressortissants non européens qui veulent s’installer, chacun reposant sur les revenus ou l’activité plutôt que sur le capital^[4][5][6] :

Visa de résidence non lucrative

C’est le choix classique des retraités et des familles financièrement indépendantes. Il faut justifier de ressources passives égales à 400 % de l’IPREM, soit 2 400 € par mois ou 28 800 € par an pour le demandeur principal en 2026, plus 100 % de l’IPREM (7 200 € par an) par personne à charge. Le consulat d’Espagne aux États-Unis l’exprime en 32 000 USD plus 8 000 USD par personne à charge^[5]. Il faut aussi une assurance santé privée complète sans ticket modérateur (sans copago) et un casier judiciaire vierge. Toute activité professionnelle est interdite, y compris le télétravail pour des clients étrangers. La première autorisation vaut un an. Selon le règlement en vigueur depuis le 20 mai 2025, chaque renouvellement vaut deux ans (sauf accès à la résidence de longue durée), et vous devez avoir effectivement vécu en Espagne plus de 183 jours dans l’année civile^[5][7]. Acheter un logement en Espagne est permis et aide le dossier, mais un bien immobilier ne compte pas comme revenu.

Visa nomade numérique (télétravail international)

Ce visa s’adresse aux salariés et aux indépendants qui travaillent à distance pour des entreprises établies hors d’Espagne. L’entreprise doit exister depuis au moins un an et la relation avec elle remonter à trois mois au minimum. Il faut aussi un diplôme ou trois ans d’expérience. Les indépendants peuvent réaliser jusqu’à 20 % de leur activité avec des clients espagnols^[2][6]. Les revenus doivent atteindre 200 % du salaire minimum (SMI), plus 75 % pour le premier membre de la famille et 25 % pour chaque membre supplémentaire^[6]. Le SMI 2026 s’élève à 1 221 € par mois sur 14 versements^[20]. Beaucoup de conseils le convertissent en environ 2 849 € par mois, en lissant les 14 versements sur 12 mois. Certains consulats retiennent simplement 200 % du montant sur 14 versements, soit 2 442 €. Demandez au consulat auprès duquel vous déposerez votre dossier quelle méthode il applique : les pages consulaires officielles n’indiquent que le pourcentage^[6]. Le visa vaut jusqu’à un an ; une autorisation demandée depuis l’Espagne vaut jusqu’à trois ans^[6].

Résidence entrepreneur

L’article 69 de la loi 14/2013 accorde un titre de trois ans aux personnes qui créent une entreprise innovante ou présentant un intérêt économique particulier, sur avis favorable de l’ENISA. Les renouvellements valent deux ans et la résidence permanente devient possible au bout de cinq ans^[2]. Il n’existe pas de montant minimum d’investissement : l’ENISA évalue le business plan, le profil du fondateur et le financement.

Professionnel hautement qualifié

Selon l’article 71, un employeur espagnol peut parrainer un diplômé ou un spécialiste justifiant d’au moins trois ans d’expérience équivalente. Le titre vaut jusqu’à trois ans, avec des renouvellements de deux ans^[2]. Cette voie s’adresse à ceux qui occupent un véritable emploi en Espagne, pas aux investisseurs passifs.

Sans golden visa, la vraie question devient celle de la résidence fiscale. Vous devenez résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours en Espagne au cours d’une année civile, ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, selon un barème progressif allant jusqu’à 47 % dans la plupart des régions^[12]. Ils sont aussi redevables de l’impôt sur la fortune au-delà d’un abattement de 700 000 € (plus 300 000 € pour la résidence principale), à un taux de 0,2 % à 3,5 % selon la région. S’y ajoute l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes, qui frappe le patrimoine net supérieur à 3 millions d’euros à un taux de 1,7 % à 3,5 %, l’impôt sur la fortune payé venant en déduction^[12].

Les nouveaux arrivants peuvent opter pour le régime spécial de l’article 93 de la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), souvent appelé « loi Beckham ». Il s’applique l’année d’arrivée et les cinq années suivantes aux personnes qui n’ont pas été résidentes au cours des cinq années précédentes et qui s’installent dans le cadre d’un contrat de travail, y compris les salariés en télétravail ; la loi cite expressément les salariés titulaires du visa de télétravail. Les dirigeants de société, les entrepreneurs agréés par l’ENISA et certains professionnels hautement qualifiés de start-up en bénéficient aussi^[8]. Dans ce régime, la base imposable générale est taxée à un taux forfaitaire de 24 % jusqu’à 600 000 € (47 % au-delà), et la plupart des revenus d’investissement de source étrangère sont exclus^[8]. Les titulaires d’un visa non lucratif ne peuvent pas en bénéficier, faute d’activité professionnelle éligible^[8].

Les titulaires restés non-résidents paient l’impôt sur le revenu des non-résidents sur leur bien espagnol : 19 % pour les résidents de l’UE/EEE et 24 % pour les autres^[12]. Ils acquittent aussi la taxe foncière locale (IBI).

Si vous cherchez précisément une résidence par investissement en Europe du Sud, voici les options encore ouvertes. Toutes ont évolué entre 2023 et 2026 : vérifiez la page de chaque programme avant de vous engager.

• Portugal : l’immobilier n’est plus éligible. La voie principale est un investissement de 500 000 € dans des fonds d’investissement portugais éligibles, le don culturel de 250 000 € constituant l’option la moins coûteuse. Il faut séjourner 7 jours au Portugal la première année, puis 14 jours par période de deux ans. Les frais administratifs sont élevés : environ 840 € par demande plus quelque 8 400 € par titre délivré, par personne^[17]. Tous les détails figurent sur notre page golden visa Portugal, ainsi que sur la page distincte consacrée au golden visa Açores et aux régions à faible densité.
• Grèce : la voie reste immobilière. Les seuils sont de 800 000 € en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les grandes îles, de 400 000 € ailleurs, et de 250 000 € pour la transformation de locaux commerciaux en logements ou les bâtiments classés. Les deux seuils les plus élevés exigent un bien unique d’au moins 120 m², et la location de courte durée est interdite^[15][16]. Aucune durée de séjour minimale n’est requise et le titre vaut cinq ans. La taxe électronique de renouvellement s’élève à 2 000 € pour le demandeur principal^[15]. Comparez avec notre guide du golden visa Grèce.
• Malte (MPRP) : le programme confère la résidence permanente dès le départ. Il faut acheter un bien d’au moins 375 000 € ou en louer un pour au moins 14 000 € par an, et payer 60 000 € de frais administratifs, une contribution de 37 000 € et un don de 2 000 € à une ONG. Il faut aussi justifier d’un patrimoine de 500 000 € (dont 150 000 € d’actifs financiers) ou de 650 000 € (dont 75 000 € d’actifs financiers)^[13]. Le détail est sur notre page résidence permanente à Malte par investissement.
• Italie : le visa investisseur est un visa de deux ans pour 250 000 € dans une start-up innovante, 500 000 € dans une société italienne, 1 million d’euros en mécénat ou 2 millions d’euros en obligations d’État^[14]. Voir notre présentation du golden visa Italie.
• Hongrie : le Guest Investor Program délivre un titre de 10 ans pour 250 000 € dans un fonds immobilier agréé (détention de cinq ans) ou un don de 1 million d’euros^[18]. Le risque politique après les élections d’avril 2026 est réel : le nouveau gouvernement n’a pas pris position sur le programme et a suspendu la délivrance de nouveaux permis de travailleurs invités en juin 2026, même si la voie investisseur restait ouverte au moment de la rédaction^[18]. Lisez d’abord notre page sur le golden visa Hongrie.

Deux autres pistes méritent l’attention. La résidence permanente à Chypre par investissement exige 300 000 € et la preuve de revenus étrangers. Pour une vue d’ensemble de tous les programmes actifs, consultez notre comparatif golden visa UE. Pour les petits budgets, voyez notre guide du golden visa le moins cher. Le cas espagnol s’inscrit dans une tendance plus large, suivie dans notre panorama des programmes golden visa fermés, et vous pouvez parcourir tous les programmes ouverts depuis notre page pays golden visa.

L’Espagne reste pertinente si vous comptez y vivre. Les retraités disposant d’une pension ou de revenus du capital correspondent au visa non lucratif. Les professionnels en télétravail correspondent au visa nomade numérique et peuvent profiter du régime Beckham. Les fondateurs porteurs d’un projet finançable correspondent à la voie entrepreneur de l’ENISA. Pour ces profils, la fermeture ne change presque rien : le visa investisseur n’a jamais été la voie la plus efficace pour qui s’installe à plein temps.

Regardez ailleurs si vous cherchiez un titre de séjour Schengen avec un minimum de présence, gardé en réserve comme « plan B ». La Grèce est ce qui se rapproche le plus de l’ancienne voie immobilière espagnole. Malte convient mieux si vous voulez un statut permanent tout de suite. Le Portugal s’adresse aux investisseurs qui acceptent un fonds plutôt que la pierre. Si un intermédiaire vous propose aujourd’hui un « golden visa espagnol », demandez-lui sur quel texte de loi il s’appuie.