Türkiye golden visa: konutla oturum izni, masraflar ve 2026 kuralları

Türkiye'de resmî adı golden visa olan bir program yok. Yatırımcıların bu terimle kastettiği şey, 6458 sayılı Kanun'un 31(1) maddesinde sayılan gerekçelerden biri olan, Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara verilen kısa dönem ikamet izni^[4]. Sistemi Göç İdaresi Başkanlığı (GİB) il göç idaresi müdürlükleri ve çevrim içi e-İkamet sistemi üzerinden yürütüyor^[1]. Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi de durumu sade biçimde özetliyor: taşınmaz edinen yabancılar 6458 sayılı Kanun kapsamında uzatılabilir kısa dönem ikamet izni alıyor^[6].

Hukuki çerçeve kısa. 31. madde gerekçeleri sayıyor ve süreyi belirliyor: her izin en fazla iki yıl için verilir; yalnızca 31(1)(j) kapsamındaki yatırımcı izinleri beş yıla kadar düzenlenebilir^[4]. Değer şartı ise kanunun kendisinde yazmıyor. GİB'in resmî belge listesinde yer alıyor: tapu, konutun edinim tarihinde en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olduğunu, mesken nitelikli olduğunu ve yabancının konutu kira veya başka bir gelir için değil, kendi ikameti için kullandığını göstermeli^[1]. GİB, 200.000 dolarlık rakamı 16 Ekim 2023'ten itibaren yapılan tapu devirlerine uyguladı^[10][9]. Rakamı belirleyen bir Resmî Gazete düzenlemesi bulamadık; bu nedenle onu yasama süreci olmadan değişebilecek idari bir kural olarak değerlendirin.

İzin, Türkiye'de yaşama hakkı veriyor, çalışma hakkı vermiyor. GİB'in kendi açıklamasına göre ikamet izni Türkiye'de çalışma hakkı sağlamaz; çalışmak için 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu kapsamında ayrı bir izin gerekir^[1]. İzin ayrıca takdire bağlı: il göç idaresi her başvuruda ve uzatmada bütün şartları yeniden kontrol eder ve ek belge isteyebilir^[1].

Yatırımcıların çoğu gayrimenkul yolunu kullanıyor. GİB'in belirttiği şartlar şunlar^[1]:

• Değer: Tapuda görüldüğü üzere konutun değeri, edinim tarihindeki kurla Türk lirası karşılığı en az 200.000 ABD doları olmalı. Uygulamacılara göre devir günündeki Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınıyor; tapu bedeli, banka transferleri ve değerleme raporu birbiriyle tutarlı olmalı^[1][9].
• Mesken kullanımı: Taşınmaz konut niteliğinde olmalı ve içinde siz oturmalısınız. Kiraya verilen ya da başka bir gelir için kullanılan konut izne dayanak olamaz^[1]. İşyerleri, arsa ve tarlalar kabul edilmiyor^[10].
• Miras veya bağış yoluyla edinilen konutlar: Bunlar için güncel bir değerleme raporu gerekir^[1].
• Adres kaydı: İlk başvuruda belediyeden alınan numarataj belgesini, uzatmada ise güncel tapu kaydını sunarsınız^[1].

Değerleme, ödeme ve tapu müdürlüğü

Alıcı veya satıcının yabancı olduğu her satışta piyasa değerini gösteren bir değerleme raporu gerekiyor. Bu kural, 4 Mart 2019'da yürürlüğe giren TKGM'nin 2019/1 sayılı Genelgesi'nden beri geçerli^[19]. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme şirketinden alınıyor. 2024–2026 döneminde değerlemeyi yalnızca GEDAŞ'ın yapabildiği kısıtlama ikamet amaçlı alımları kapsamıyordu; yalnızca vatandaşlık dosyalarına uygulanıyordu ve 28 Eylül 2026'da sona erdi^[18]. Ödemeyi bir Türk bankası üzerinden yapın ve transfer kayıtlarını saklayın. Avukatlar nakit ödemeden kaçınmayı ve bankadan döviz alım belgesi (DAB) almayı öneriyor^[9].

Tek konut mu, birden fazla mı?

GİB'in ifadesi tekil olarak “konut”tan söz ediyor^[1] ve uygulamacılar eşiğin tek bir konutla karşılanması gerektiğini bildiriyor. Daha ucuz iki dairenin birleştirilmesi genellikle kabul edilmiyor^[9]. Bu, 400.000 dolara ulaşmak için birden fazla taşınmazın birleştirilebildiği vatandaşlık yolundan farklı. Bir konutu birlikte sahiplenen aile üyelerinin her biri, aile bağını belgelemek şartıyla bu konut üzerinden başvurabilir^[1].

16 Ekim 2023'ten önce alınan konutlar

Değişiklikten önce eşikler büyükşehir olan illerde 75.000 dolar, diğer illerde 50.000 dolardı ve Nisan 2022'nin sonlarından (basın haberlerine göre 26 Nisan 2022) itibaren edinilen konutlara uygulanıyordu. Daha önce alınan konutlar için asgari bir değer yoktu^[21]. 16 Ekim 2023'ten önce devredilen konutlar genellikle satın alındıkları tarihte geçerli olan sınırlara göre değerlendiriliyor^[9][21]. Ancak uygulama yeknesak değil. Bir hukuk bürosu, 2023 öncesi tapuların uzatma başvurularında il müdürlüklerinin farklı davrandığını ve eski konut satılıp yerine yenisi alınırsa yeni tapunun 200.000 dolar kuralına göre değerlendirileceğini belirtiyor^[10]. Resmî belge listesi değeri “edinim tarihi itibarıyla” ölçüyor^[1]; bu da kazanılmış hak yorumunu destekliyor.

Nereden alabilirsiniz, nerede kayıt yaptırabilirsiniz?

Cumhurbaşkanlığınca belirlenen ülkelerin vatandaşları taşınmaz edinebiliyor. Bir yabancı en fazla 30 hektar edinebilir, yabancıların payı bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'unu aşamaz ve askerî bölgeler yasak^[6]. Bunun yanında GİB, yabancı nüfus oranı yüksek bazı mahalleleri yeni ikamet kayıtlarına kapattı. 10 Haziran 2026'da İstanbul'da daha önce kapatılan bütün ilçe ve mahalleleri, taşınmaza dayalı olanlar dahil başvurulara yeniden açtı^[11]. Diğer illerdeki kapatmalar zaman zaman değişiyor. Sözleşmeyi imzalamadan önce adresin kayda açık olduğunu e-İkamet üzerinden kontrol edin.

Tapu harcı kanunla, devrin her iki tarafı için beyan edilen değerin %2'si olarak belirlenmiş^[13]. Yabancının alımında beyan edilen değer, değerlemenin altında olamaz. En büyük değişken KDV. KDV Kanunu'nun 13(i) maddesi, bedeli Türkiye'ye getirilen dövizle ödenmek şartıyla, Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancıya yeni konutun ilk teslimini istisna tutuyor; konut üç yıl içinde satılırsa KDV gecikme faiziyle birlikte ödenir^[14]. Türkiye'de zaten başka bir izinle yaşıyorsanız, sözleşmeyi imzalamadan önce hâlâ yerleşik olmayan sayılıp sayılmadığınız konusunda danışmanlık alın. Özel kişilerden alınan ikinci el konutlarda normalde KDV yok.

Devlet harçları düşük. 2026'da ikamet izni kart bedeli 964 TL; uyrukların çoğu için izin harcı, 24 ve 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğlerle ilk aydan sonraki her ay için 2.232,30 TL olarak belirlendi^[5]. Bazı ülkelerin vatandaşları sabit bir dolar harcı ödüyor; Çekya, Danimarka ve İrlanda gibi birkaçı harçtan muaf, ancak kart bedelini yine ödüyor^[5]. Dört kişilik bir ailenin iki yıllık izni için devlet harçları bu nedenle uyruğa göre birkaç yüz ile birkaç bin dolar arasında tutuyor. Yıllık emlak vergisi konutlarda vergi değerinin %0,1'i, büyükşehir belediyelerinde bunun iki katı^[15]. Karşılaştırma için en ucuz golden visa programları sıralamamız Türkiye yolunu Yunanistan, Panama ve diğerleriyle yan yana koyuyor.

Yukarıdaki taşınmaz şartlarına ek olarak GİB, her kısa dönem başvuru sahibinden şunları istiyor^[1]:

• e-İkamet üzerinden çevrim içi doldurulan imzalı başvuru formu. Randevular ücretsiz; GİB, randevu için para isteyen üçüncü kişilere karşı uyarıyor.
• En azından fotoğraflı sayfasının fotokopisiyle birlikte pasaport ve son altı ayda çekilmiş iki biyometrik fotoğraf.
• İzin harcı ve kart bedeli makbuzları. Vizesiz girip ilk kez başvuruyorsanız, uyruğunuz muaf değilse tek girişlik vize harcını da ödersiniz.
• Talep edilen sürenin tamamında geçerli sağlık sigortası: Türkiye'de yapılmış özel bir poliçe ya da Sosyal Güvenlik Kurumu veya ikili sosyal güvenlik anlaşması kapsamındaki güvence.
• Kalış süresince yeterli ve düzenli maddi imkâna dair belge veya beyan.
• Adres belgesi: numarataj belgesiyle birlikte tapu, ardından onaydan sonraki 20 iş günü içinde adres kaydı. Uzatmalarda PTT'den alınan elektronik tebligat (UETS) adresi de gerekiyor.

Yabancı belgelerin apostilli ya da konsolosluk onaylı olması ve noter onaylı Türkçe tercümesiyle sunulması gerekir^[1]. Çocuklar için GİB doğum belgesi, velayet belgeleri veya başvurmayan ebeveynin muvafakatini isteyebilir^[1]. Kanunda dil sınavı ya da mülakat şartı yok; ancak il müdürlükleri başvuru sahibini görüşmeye çağırabilir ve ek belge isteyebilir^[1]. Başvuruyu, vizeniz veya vizesiz kalış süreniz bitmeden Türkiye'de yapmalısınız. Uyruğunuz vizeye tabiyse ikamet izni ilk giriş için vizenin yerini tutmaz.

İzni korumak: 120 gün kuralı

6458 sayılı Kanun'un 33. maddesi kısa dönem iznin reddi, iptali veya uzatılmaması sebeplerini sayıyor. Bunlar arasında şartların artık sağlanmaması, iznin veriliş amacı dışında kullanılması ve son bir yılda toplam 120 günden fazla yurt dışında kalınması var^[4]. Yurt dışında kalma kuralının nasıl uygulanacağını bir yönetmelik düzenliyor^[4]. Uygulamada yılın büyük kısmını yurt dışında geçiren malikler uzatmada soru beklemeli. Konutun satılması veya kiraya verilmesi de iznin dayanağını ortadan kaldırır^[1][9].

En basit yapı, konutu iki eşin adına tapuya tescil ettirmek. GİB, aile bağını belgelemeleri şartıyla taşınmaza paylı veya elbirliğiyle malik olan aile üyelerinin başvurularını kabul ediyor^[1]. Tapuda adı olmayan eş ve çocuklar, taşınmaz sahibini destekleyici olarak göstererek 6458 sayılı Kanun'un 34. maddesi kapsamında aile ikamet izni için başvurabilir. Bu izin her seferinde en fazla üç yıl için verilir ve destekleyicinin kendi izninden uzun olamaz^[4]. Aynı madde Türk vatandaşlarının yabancı eş ve çocuklarını da kapsıyor; bu nedenle Türk vatandaşı bir okur, yabancı eşi için konut izni yerine aile ikamet iznini değerlendirebilir^[4].

35. madde destekleyicinin şartlarını belirliyor. Destekleyici, kendisi dahil her aile üyesi için asgari ücretin üçte birinden az olmamak üzere ve toplamda hiçbir zaman bir asgari ücretten düşük olmayan bir gelire; bütün aileyi kapsayan sağlık sigortasına; uygun barınma koşullarına ve kayıtlı bir adrese sahip olmalı, son beş yılda aile düzenine karşı suçlardan mahkûmiyeti bulunmamalı ve Türkiye'de en az bir yıl ikamet izniyle kalmış olmalı^[4][3]. Bir yıl şartı çalışma izni sahiplerine uygulanmıyor, ancak taşınmaza dayalı izinle destekleyici olan kişiye uygulanıyor. Bu nedenle ilk yılda eşi ve çocukları tapuya eklemek, onları getirmenin pratik yolu. Türk vatandaşı bir destekleyici yazılı gelir beyanı verebilirken yabancı destekleyici gelirini belgelemek zorunda^[3]. Bakmakla yükümlü olunan her kişi için ek yatırım yok. Aile üyelerini eklemenin maliyeti; harçları, kartları, sigortaları, tercümeleri ve apostilleri. Bakmakla yükümlü olunmayan reşit çocuklar ve anne babalar aile iznine hak kazanmıyor. Onların mülkte bir pay ya da ayrı bir alım gibi kendi dayanakları olmalı.

Taşınmaz yolunda alımdan karta tipik bir sıralama:

Türkiye'de tek bir “iş yatırımcısı vizesi” yok. Türkiye'de yalnızca yaşamak değil çalışmak da isteyen bir yatırımcı, iş vizesi veya bir ikamet gerekçesini Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı'ndan alınacak bir çalışma izniyle birleştiriyor. En çok kullanılan iki yol şunlar:

Şirket ortağı çalışma izni

Bakanlığın değerlendirme kriterlerine göre yabancı ortak, şirketin ödenmiş sermayesi en az 500.000 TL, yabancının kendi sermaye payı en az 500.000 TL ve hissesi en az %20 ise izin alabiliyor. Şirketin en az beş Türk vatandaşı istihdam etmesi gerekiyor; ilk izin şartlı olarak veriliyor ve beş çalışan şartı iznin yedinci ayından itibaren aranıyor. Bu kriterler 1 Ekim 2024'ten, sermaye eşikleri ise 1 Ocak 2025'ten itibaren uygulanıyor. Sermaye payı 100.000 ABD doları veya üzerinde olan ortak için beş çalışan ve asgari şirket sermayesi kriterleri aranmıyor^[7]. Geçerli bir çalışma izni ikamet izni yerine de geçtiği için ayrıca konut iznine gerek kalmıyor.

Nitelikli yatırımcılar için Turkuaz Kart

Turkuaz Kart Yönetmeliği (Resmî Gazete 30007, 14 Mart 2017), yatırım veya ihracat düzeyi, sağlanan istihdam ve bilim ve teknolojiye katkı üzerinden değerlendirilen nitelikli yatırımcıları kapsıyor. Yayımlanmış sabit bir tutar yok^[8]. Kart üç yıllık bir geçiş süresiyle başlıyor. Şartlar sürüyorsa geçiş süresi kaydı kaldırılıyor ve kart süresiz hâle geliyor. Kart sahibinin eşine ve çocuklarına ikamet izni yerine geçen bir yakını kartı veriliyor^[8]. Az sayıda yatırımcı kullanıyor, ancak üç yılda süresiz statüye götüren tek yatırımcı yolu bu.

Diğer ticari gerekçeler

31(1)(c) maddesi, ticari bağlantı kuracak veya iş kuracak kişilere kısa dönem izin veriyor. Bir Türk konsolosluğundan amaca uygun vize ve Türk muhatabınızdan noter onaylı şirket belgeleri gerekiyor^[1][4]. 31(1)(j) maddesi ise 400.000 dolarlık gayrimenkul veya 500.000 dolarlık mevduat ya da fon gibi vatandaşlık düzeyinde yatırım yapanlara beş yıla kadar ikamet veriyor^[4]. ABD'de işletmeye dayalı bir yolu karşılaştıran yatırımcılar ABD E-2 vizesi rehberimizi okuyabilir.

İkamet izni tek başına sizi Türkiye'de vergi mukimi yapmaz. Kanuni ikametgâhınız Türkiye'deyse ya da bir takvim yılında altı aydan fazla kalırsanız mukim olursunuz; mukimler dünya genelindeki gelirleri üzerinden artan oranlı vergilendirilir. Mukim olmayanlar yalnızca Türkiye kaynaklı gelirleri üzerinden vergi öder^[16]. Türkiye'de tam zamanlı yaşayan izin sahiplerinin çoğu altı ay sınırını aşacaktır; bu nedenle kendi ülkenizin çıkış kuralları ve varsa çifte vergilendirme anlaşması konusunda danışmanlık alın.

Veraset ve intikal vergisi %1 ile %30 arasında. Yıllık emlak vergisi düşük; %0,3–%1,0 oranındaki değerli konut vergisi yalnızca çok yüksek değerli konutlara uygulanıyor^[15]. Konutun beş yıl içinde satılmasından doğan kazanç genel gelir vergisi kurallarına göre vergilendiriliyor. Konut izni, konutta oturmanızı ve onu kiraya vermemenizi gerektirdiğinden^[1], kira geliri bu yolun parçası değil.

Türkiye bir yatırım karşılığında doğrudan süresiz oturum vermiyor; konut izni zamanla oraya götürüyor. 6458 sayılı Kanun'un 42. maddesine göre Türkiye'de ikamet izinleriyle kesintisiz en az sekiz yıl kalmış yabancılar, Bakanlığın onayıyla süresiz uzun dönem ikamet izni alabiliyor^[4]. Öğrenci izniyle geçen sürenin yarısı, diğer izinlerle geçen sürenin tamamı sayılıyor^[12]. GİB'in uzun dönem izin belge listesi şunları istiyor^[2]:

• hem kendi ülkenizden hem Türkiye'den adli sicil kaydı;
• her aile üyesi için asgari ücretin üçte birinden ve toplamda bir asgari ücretten az olmayan gelir belgesi (üçüncü kişilerin taahhüdü kabul edilmiyor);
• son üç yılda sosyal yardım almadığınıza dair belge;
• geçerli sağlık sigortası.

Uygulamacılara göre kesintisizlik, art arda altı aydan uzun ya da son beş yılda toplam bir yıldan fazla yurt dışında kalınmasıyla bozuluyor^[12]. Uzun dönem izin sahipleri, seçme ve seçilme, askerlik ve kamu görevi dışında Türk vatandaşlarının haklarının çoğundan yararlanıyor. Uzun dönem izin, sağlık, eğitim veya kendi ülkesindeki zorunlu kamu hizmeti dışında bir sebeple kesintisiz bir yıldan fazla yurt dışında kalınırsa iptal edilebiliyor^[4][12].

Daha hızlı yollar var. Turkuaz Kart üç yıllık geçiş süresinden sonra süresiz hâle geliyor^[8]. Oturum yerine ikinci bir vatandaşlık isteyen yatırımcı, Türkiye yatırımla vatandaşlık sayfamızdaki 400.000 dolarlık gayrimenkul yolunu kullanabilir. Bu yolda ikamet şartı yok, ancak maliyeti iki katı ve tapuya üç yıl satmama şerhi işlenmesi gerekiyor. Yatırımla vatandaşlık mı golden visa mı yazımız bu tercihin artılarını ve eksilerini anlatıyor.

Uygun olanlar: İstanbul, Antalya, Bodrum veya Alanya'da kendi evinde yaşamak isteyen emekliler ve uzaktan çalışanlar. Büyük ve ulaşım bağlantıları güçlü bir ülkede ikinci bir üs isteyen aileler ve ileride 400.000 dolarlık vatandaşlık alımına geçmeyi planlayan alıcılar da bu gruba giriyor.

Başka seçeneklere bakın: Gelir getiren bir kiralık mülk istiyorsanız, çünkü izin konutta oturmanızı gerektiriyor. Yılın büyük kısmını dışarıda geçirecekseniz (bu, 120 gün kuralıyla çelişir) ya da Schengen hareketliliğine ihtiyacınız varsa da başka yollara bakın. 400.000 €'dan başlayan (yalnızca dönüşüm projelerinde 250.000 €) Yunanistan golden visa ya da 300.000 €'dan başlayan Güney Kıbrıs golden visa daimi oturumu gibi bir AB yolu size AB içinde bir üs sağlar; Yunanistan buna Schengen seyahatini de ekler. Lira oynaklığı da önemli: eşik dolar cinsinden sabit, ancak konutunuzun lira değeri, vergiler ve masraflar kurla birlikte hareket ediyor.

• 2 milyon AED gayrimenkulle BAE golden visa: asgari kalış şartı olmadan 10 yıllık oturum; maliyeti Türkiye'deki giriş fiyatının yaklaşık 2,7 katı.
• 150.000 €'dan başlayan Karadağ golden visa: daha ucuz bir Balkan seçeneği, şu anda Anayasa Mahkemesi incelemesinde.
• Gürcistan golden visa ile mülk üzerinden oturum: kendi taşınmaza dayalı oturum yolu olan komşu bir pazar.
• Gayrimenkul yatırımıyla Yunanistan oturum izni: 250.000 €'dan başlayan Schengen hareketliliği, ancak bölgeye göre 800.000 €'ya kadar çıkan eşiklerle.
• Mülk üzerinden Mısır golden visa: bölgedeki bir başka taşınmaza dayalı seçenek.
• Gayrimenkulle Ürdün golden visa: Orta Doğu'da taşınmaza dayalı bir başka oturum yolu.

Bütün resmi görmek için programları golden visa rehberimizde ya da Avrupa'nın en iyi golden visa programı karşılaştırmamızda kıyaslayın.