Golden visa : tous les programmes de résidence par investissement comparés

« Golden visa » est une étiquette commerciale, pas une notion juridique. Chaque pays donne à son programme un nom légal : au Portugal l’autorização de residência para atividade de investimento (ARI), en Grèce le titre de séjour pour investisseurs, en Hongrie le permis de séjour d’investisseur invité, aux États-Unis la catégorie d’immigrant investisseur EB-5, au Panama le visa d’investisseur qualifié, et ainsi de suite. Tous reposent sur un échange simple : vous placez une somme définie dans un actif agréé (immobilier, fonds, société, obligations d’État, dépôt bancaire ou contribution non remboursable) et l’État délivre en retour un titre de séjour pour vous et, en général, votre famille.

Ce que permet un titre de séjour

Un titre de séjour vous permet de vivre légalement dans le pays, d’y ouvrir des comptes bancaires, d’y scolariser vos enfants et, dans la plupart des programmes, d’y travailler ou d’y diriger une entreprise. Dans les États de l’UE membres de Schengen (Portugal, Grèce, Italie, Malte, Hongrie, Lettonie et d’autres), il permet aussi de circuler dans l’espace Schengen jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours. Il ne vous donne pas de nouvelle nationalité, ni de nouveau passeport, ni le droit de vote, ni le droit de vous installer dans un autre État de l’UE.

Titre temporaire, permanent ou simple visa long séjour

L’étiquette recouvre trois produits très différents. La plupart des programmes européens délivrent un titre temporaire renouvelable : la Grèce des cartes de cinq ans renouvelables tant que l’investissement est conservé, la Hongrie un titre de dix ans au plus renouvelable une fois, l’Italie un visa et un titre initial de deux ans^[4][6][12]. Un groupe plus restreint accorde la résidence permanente dès le premier jour : le MPRP maltais, le titre accéléré chypriote au titre du règlement 6(2), la voie Investisseur qualifié du Panama et la carte verte EB-5 américaine (conditionnelle pendant deux ans au départ)^{[5][13][10][8]}. Un troisième groupe relève en réalité du visa long séjour, sans accès à un statut permanent, comme la carte Thailand Privilege^[16].

Résidence ou second passeport

On confond souvent la résidence par investissement avec l’achat d’une nationalité. Ce sont deux produits distincts, régis par des lois distinctes. Un golden visa vous offre un point d’ancrage et, après des années de résidence effective et un test de langue, éventuellement le droit de demander la naturalisation. Les programmes de nationalité, proposés surtout par cinq États des Caraïbes et quelques autres, délivrent un passeport en quelques mois, mais aucun droit de vivre en Europe ou en Amérique du Nord. Notre comparatif citoyenneté par investissement ou golden visa détaille les arbitrages, et notre panorama de la citoyenneté par investissement recense toutes les filières de passeport encore ouvertes. Depuis l’arrêt de la Cour de justice de l’UE d’avril 2025, aucun État membre ne vend sa nationalité ; voir ce qu’est devenue la nationalité maltaise par investissement.

Le seuil affiché est le chiffre le moins utile de la plupart des comparateurs. Deux programmes au même seuil de 250 000 € peuvent différer de 100 000 € une fois comptés taxes, frais, coûts de détention et valeur de revente, et d’une décennie dans le temps nécessaire pour atteindre un statut stable. Répondez d’abord à ces six questions.

1. Quel est votre budget réel, et l’argent doit-il revenir ?

Distinguez les investissements récupérables (immobilier, fonds, obligations, dépôts, parts de société revendables après la durée de détention) des coûts perdus (dons, contributions à l’État, frais, droits de mutation, TVA, honoraires d’avocat). Le MPRP maltais exige par exemple environ 99 000 € de contributions et de frais non remboursables, en plus de l’achat d’un logement de 375 000 € ou d’une location à 14 000 € par an, tandis que le fonds hongrois de 250 000 € doit être conservé cinq ans et vous est rendu à sa valeur du moment^[5][6]. Un dépôt ou des obligations préservent le capital mais l’immobilisent à faible rendement ; l’immobilier ajoute 5 à 15 % de frais d’acquisition et un risque de marché. Notre classement du golden visa le moins cher compare le coût total, pas seulement le seuil.

2. Avez-vous besoin de l’espace Schengen ?

Un titre délivré par un État Schengen ouvre les courts séjours sans visa dans 29 pays européens. C’est surtout décisif pour les détenteurs de passeports soumis au visa Schengen. Chypre est dans l’UE mais hors Schengen ; les Émirats, le Panama, les États-Unis, la Thaïlande, la Nouvelle-Zélande et Singapour n’offrent aucun avantage de circulation en Europe. Pour un ressortissant de l’UE (Français, Belge, Luxembourgeois), un titre européen n’apporte rien : la libre circulation suffit déjà. Les programmes européens visent donc surtout les francophones hors UE, du Maghreb, d’Afrique subsaharienne, du Liban ou du Canada. Si Schengen est l’objectif, commencez par notre comparatif du meilleur golden visa en Europe.

3. Combien de temps pouvez-vous réellement y passer ?

Les règles de séjour vont de l’absence totale d’obligation (Grèce, Émirats, Malte, Hongrie pour le titre lui-même) à une présence symbolique (Portugal : 7 jours la première année, puis 14 jours par période de deux ans), jusqu’à une vraie résidence (la carte verte américaine, qui suppose que les États-Unis sont votre foyer)^[4][7][1][8]. L’Active Investor Plus néo-zélandais ne demande que 21 jours sur trois ans dans la catégorie Growth, mais 105 jours sur cinq ans dans la catégorie Balanced^[18]. Attention : le séjour minimum pour conserver un titre n’est pas celui qu’exige la naturalisation.

4. Visez-vous plus tard la résidence permanente ou la nationalité ?

Si un passeport est l’objectif à long terme, comparez les règles de naturalisation, pas celles du titre. Au Portugal, la durée de résidence légale exigée pour la naturalisation est passée de cinq à dix ans pour la plupart des demandeurs avec la loi organique 1/2026, en vigueur depuis le 19 mai 2026^[2]. La Grèce exige sept ans de résidence effective, la Hongrie huit ans plus un examen de langue, les États-Unis cinq ans en tant que titulaire de la carte verte. Le Panama permet la naturalisation après cinq ans de résidence, et la Nouvelle-Zélande accorde la résidence permanente au terme des trois ans d’investissement Growth^[18]. Notre guide de la nationalité la plus rapide par résidence classe ces délais.

5. Où serez-vous résident fiscal ?

Un golden visa ne fait pas de vous un résident fiscal à lui seul. La résidence fiscale suit en général la présence physique (souvent 183 jours), le foyer ou le centre des intérêts. Si vous déménagez vraiment, les régimes varient fortement : en Italie, l’impôt forfaitaire optionnel sur les revenus étrangers des nouveaux résidents est passé à 300 000 € par an à partir de 2026, plus 50 000 € par membre de la famille^[27] ; les Émirats n’ont pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques ; les titulaires d’une carte verte américaine sont imposés sur leurs revenus mondiaux dès le premier jour. Le choix du programme et la planification fiscale doivent se faire ensemble, avec un conseiller dans chacun des deux pays.

6. Quels membres de la famille doivent être couverts ?

La plupart des programmes couvrent le conjoint et les enfants mineurs. Les différences se jouent à la marge : la Grèce inclut les enfants jusqu’à 21 ans et les parents des deux conjoints ; Malte couvre quatre générations, chaque adulte à charge payant 7 500 € ; les Émirats permettent aux titulaires de parrainer leurs enfants quel que soit leur âge ; l’EB-5 américain ne couvre que le conjoint et les enfants célibataires de moins de 21 ans^[4][5][7][8]. Avec des enfants majeurs ou des parents âgés, ce seul critère peut trancher.

La Lettonie paraît désormais bon marché, mais la voie par société à 50 000 € exige une activité réelle payant au moins 40 000 € d’impôts par an, les titres sont délivrés pour deux ans à la fois, et la voie par fonds à 150 000 € inscrite dans la nouvelle loi sur l’immigration n’existe que sur le papier : le gestionnaire public du fonds n’a pas été créé et, le 3 septembre 2026, cinq députés progressistes ont proposé de la supprimer^[14][15]. La Thaïlande vend une adhésion prépayée assortie de services de conciergerie, pas un investissement, et ne mène à aucun statut permanent^[16]. La page d’adhésion de l’opérateur public affiche toujours le Bronze à 650 000 THB pour cinq ans, et les agents indiquent que la fenêtre Bronze, qui devait fermer le 30 septembre 2026, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 ; ensuite, le Gold à 900 000 THB deviendrait le niveau d’entrée^[16][17][31]. L’opérateur n’a pas précisé le sort du Bronze en 2027.

Malte n’est bon marché en sorties de trésorerie que si vous louez ; un acheteur engage près d’un demi-million d’euros, et il faut en outre justifier 500 000 € d’actifs (dont 150 000 € financiers) ou 650 000 € (dont 75 000 € financiers)^[5]. Le Panama a précisé ses seuils par décret en septembre 2026 : 300 000 $ pour un bien neuf en première vente, 500 000 $ pour un bien de revente, des titres ou un dépôt dans une banque publique, et 750 000 $ pour un dépôt dans une banque privée. Contrairement à des informations largement reprises, aucun décret publié ne prévoit de nouvelle hausse au 15 octobre 2026^[10]. Chypre accorde immédiatement la résidence permanente, mais exige un revenu étranger assuré de 50 000 € par an, plus 15 000 € pour le conjoint et 10 000 € par enfant^[13].

Les tableaux par région générés automatiquement plus bas recensent tous les programmes que nous suivons. Cette vue d’ensemble explique ce qui distingue chaque région.

Europe : l’accès à Schengen et la longue route vers un passeport européen

Les programmes européens s’achètent surtout pour la mobilité Schengen, la scolarité et une adresse refuge. Les options établies sont le golden visa Grèce par l’immobilier, les voies fonds et dons du golden visa Portugal (son option insulaire étant traitée dans notre page sur le golden visa Açores), le golden visa Hongrie et son permis d’investisseur invité, le programme de résidence permanente de Malte et le visa investisseur italien. Parmi les options plus modestes ou plus étroites figurent la résidence permanente accélérée à Chypre, le golden visa Lettonie par investissement dans une société, la résidence d’investisseur en Bulgarie et, hors UE, le golden visa Monténégro par l’immobilier. Le visa investisseur italien est suspendu pour les ressortissants russes et biélorusses, et la Lettonie les exclut de ses voies d’investissement^[12][14].

Moyen-Orient et Caucase : rapidité, pas d’impôt sur le revenu, pas de séjour imposé

Les pays du Golfe rivalisent sur la rapidité et la fiscalité. La résidence dorée de dix ans aux Émirats exige 2 millions d’AED en immobilier, en dépôt ou dans une société, n’impose aucun séjour minimum et couvre les enfants quel que soit leur âge^[7]. La résidence premium en Arabie saoudite et la résidence d’investisseur à Oman suivent des modèles proches. Plus au nord, le titre de séjour turc par achat immobilier et la résidence d’investisseur en Géorgie sont des points d’entrée peu coûteux, sans accès à Schengen toutefois.

Amériques : cartes vertes et résidence permanente dès le premier jour

La carte verte d’immigrant investisseur EB-5 reste la principale voie d’investissement vers les États-Unis, aux côtés de la plus récente et toujours contestée carte dorée Trump et du visa E-2 d’investisseur sous traité, non immigrant^[8][9]. En Amérique latine, le visa d’investisseur qualifié du Panama accorde la résidence permanente dès le premier jour, en général trois à six mois environ après le lancement de la démarche, tandis que la résidence d’investisseur au Costa Rica et l’Investor Pass du Paraguay offrent des seuils plus bas. Les voies fédérales pour investisseurs au Canada sont fermées ; voir ce qu’il reste aux investisseurs au Canada.

Asie-Pacifique : seuils très élevés ou visas de style de vie

L’Asie-Pacifique se partage entre une résidence permanente très chère et des visas long séjour bon marché. Le programme investisseur global de Singapour démarre à 10 millions de S$ dans une entreprise et vise des fondateurs confirmés et des family offices, et le visa Active Investor Plus néo-zélandais démarre à 5 millions de NZ$^[19][18]. À l’autre extrémité, le visa long séjour Thailand Privilege, le MM2H Malaisie et les visas « second home » et golden visa en Indonésie conviennent aux retraités et aux résidents à temps partiel. L’Australie a fermé ses visas investisseurs en 2024 ; voir le visa National Innovation Australie, son successeur fondé sur le talent^[24].

Depuis 2022, l’Europe et le monde anglo-saxon ont fermé ou restreint presque toutes les voies réservées aux investisseurs. Trois pressions y ont conduit : les inquiétudes des institutions européennes en matière de sécurité, de blanchiment et d’évasion fiscale ; la crise du logement, surtout là où l’immobilier « golden visa » a fait grimper les prix en centre-ville ; et, après l’invasion de l’Ukraine par la Russie, le risque de contournement des sanctions. Pour l’acheteur, une constante : les fermetures protègent presque toujours les titulaires existants et les demandes en cours, mais elles peuvent tomber avec quelques semaines de préavis.

• Royaume-Uni, 17 février 2022 : le visa Tier 1 Investor a fermé à tout nouveau demandeur avec effet immédiat, pour des raisons de sécurité ; les titulaires ont pu prolonger et s’établir^[25]. Voir le visa Innovator Founder Royaume-Uni et les autres voies actuelles.
• Irlande, 15 février 2023 : l’Immigrant Investor Programme a fermé aux nouvelles demandes ; celles déjà déposées ont continué d’être instruites^[20]. Voir ce qui a remplacé le golden visa Irlande.
• Portugal, 7 octobre 2023 : la loi 56/2023 a supprimé l’achat immobilier, la rénovation et le simple transfert de capitaux ; les voies fonds, don, recherche et création d’emplois subsistent^[1].
• Pays-Bas, 17 avril 2024 : le dispositif pour investisseurs étrangers à 1,25 million d’euros, utilisé par moins de dix personnes ces dernières années, a été aboli. Sa fermeture était largement attendue au 1er janvier 2024, mais l’abolition formelle a pris effet en avril^[21][22].
• Australie, 31 juillet 2024 : le Business Innovation and Investment Program, y compris la filière Significant Investor, a fermé définitivement aux nouvelles demandes^[24].
• Espagne, 3 avril 2025 : la loi organique 1/2025 a mis fin à toutes les voies de résidence pour investisseurs, dont l’immobilier à 500 000 € ; voir le golden visa Espagne fermé et ses alternatives^[11].
• Canada, 31 décembre 2025 : IRCC a cessé d’accepter de nouvelles demandes de Start-up Visa, sauf de la part des titulaires d’un engagement 2025 d’une organisation désignée, puis a suspendu entièrement le programme le 30 juin 2026 ; les demandes acceptées avant cette date restent instruites, et un nouveau projet pilote pour entrepreneurs a été annoncé mais pas lancé^[23][30].
• Lettonie, 15 septembre 2026 : la nouvelle loi sur l’immigration a supprimé la résidence par achat immobilier et par dépôt bancaire subordonné ; les titres existants peuvent être renouvelés^[14].

Pour la chronologie complète, le sort des titulaires existants et les programmes qui semblent les plus exposés, consultez notre suivi des programmes golden visa fermés.