Golden visa Chypre : la résidence permanente pour 300 000 € investis

La résidence par investissement à Chypre ne repose pas sur une loi spécifique. Il s’agit d’une politique ministérielle qui s’appuie sur le pouvoir conféré par le règlement 6(2) des Aliens and Immigration Regulations pour délivrer, selon une procédure accélérée, un Immigration Permit, la forme chypriote de la résidence permanente. Le ministre délivre le permis après en avoir informé le Conseil des ministres. Depuis que les migrations relèvent d’un vice-ministère propre, les dossiers sont instruits par le Service des migrations (Migration Department) et tranchés par le vice-ministre des Migrations et de la Protection internationale^[1].

Trois caractéristiques distinguent le programme :

• Permanent dès le premier jour. Le droit au séjour est à durée illimitée pour l’investisseur et les personnes à charge majeures. Seule la carte plastifiée expire, tous les dix ans ; celle des enfants est valable jusqu’à leurs 18 ans^[1].
• Des règles de présence très souples. Le permis devient caduc si son titulaire obtient une résidence permanente à l’étranger ou s’absente de Chypre pendant deux ans : en pratique, une visite tous les deux ans suffit à le conserver^[1][2].
• Une condition de revenu en plus de l’investissement. Il faut prouver 50 000 € par an de revenus sûrs en plus des 300 000 €, avec un supplément pour chaque membre de la famille^[1].

Le permis ne donne pas le droit de travailler à Chypre, sauf comme administrateur de la société dans laquelle vous avez investi^[1]. Il s’agit d’une résidence permanente nationale, et non du statut de résident de longue durée-UE, et Chypre n’appartient pas encore à l’espace Schengen : le 1^er octobre 2026, à Luxembourg, avant une réunion des ministres européens de la Justice et des Affaires intérieures, le vice-ministre a affirmé que Chypre était « techniquement prête » mais avait besoin d’un accord politique de ses partenaires européens^[8]. Les détenteurs qui veulent circuler librement dans l’UE doivent savoir qu’un permis chypriote n’ouvre pas aujourd’hui de séjours sans visa dans l’espace Schengen, contrairement au titre de séjour investisseur du golden visa Grèce.

Situation au 2 octobre 2026 : ouvert. Environ 1 500 permis ont été délivrés ces deux dernières années, selon le vice-ministre^[7]. Le programme de citoyenneté pour investisseurs qui fonctionnait en parallèle a fermé en 2020 et sa base légale a été abrogée en décembre 2025^[6] ; voir notre page sur ce qui a remplacé la nationalité chypriote par investissement.

La plupart des candidats passent par l’immobilier. Les règles diffèrent nettement entre les deux catégories immobilières^[1] :

• Le logement doit être neuf. En catégorie A, la maison ou l’appartement doit être vendu pour la première fois par un promoteur. Un logement ancien n’est admis que si le contrat de vente a été déposé au Département du cadastre (Department of Lands and Surveys) avant le 7 mai 2013. Vous pouvez acheter jusqu’à deux logements pour atteindre le seuil, y compris en couple^[1].
• L’immobilier commercial peut être ancien. Bureaux, commerces et hôtels de la catégorie B peuvent être achetés sur le marché secondaire, ce qui évite la TVA mais entraîne des droits de mutation (voir le tableau des coûts)^[1][12].
• 300 000 € payés, pas seulement promis. La valeur de marché doit atteindre au moins 300 000 € plus l’éventuelle TVA, et des reçus officiels doivent prouver le paiement d’au moins 300 000 € hors TVA, quelle que soit la date de livraison^[1].
• Contrat ou titre de propriété enregistré. Vous fournissez un titre de propriété, ou un contrat de vente déposé au cadastre, à votre nom ou à celui de votre conjoint. Une société chypriote ou de l’UE/EEE détenue à 100 % par vous ou votre conjoint peut aussi détenir le bien^[1].
• Assez de chambres. Si le bien est trop petit pour votre famille, ou si vous investissez en catégorie B, C ou D, vous devez prouver où vous logerez à Chypre : titre de propriété, contrat de vente ou bail^[1].

La TVA est le principal piège financier. Le neuf supporte une TVA de 19 %. Un taux de 5 % s’applique aux 130 premiers m² d’un logement servant de résidence principale et permanente à l’acheteur, à condition que le logement ne dépasse pas 190 m², vaille au plus 350 000 € et s’inscrive dans une transaction d’au plus 475 000 €^[11][12]. Ce taux réduit est lié à une résidence effective : un investisseur qui n’habitera pas le bien doit donc prévoir 19 %. Faites vérifier l’éligibilité par votre avocat avant de signer ; le régime transitoire applicable à certains permis de construire anciens a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026^[11].

Chypre n’a pas de « visa d’investisseur d’affaires » unique. Les investisseurs qui veulent diriger une activité, plutôt que détenir un actif passif, disposent de trois options principales :

La catégorie C du permis investisseur

Un investissement de 300 000 € dans le capital d’une société chypriote disposant de vrais bureaux et d’au moins cinq salariés donne la résidence permanente, et l’investisseur peut travailler comme administrateur de cette société^[1]. C’est la seule voie du règlement 6(2) qui autorise l’investisseur à travailler à Chypre.

Une société à intérêts étrangers

Selon la stratégie en vigueur depuis le 2 janvier 2022, une société à intérêts étrangers peut recruter des salariés de pays tiers bien rémunérés, gagnant au moins 2 500 € bruts par mois, qualifiés ou justifiant de deux ans d’expérience, sans test du marché du travail, avec un objectif d’un mois pour les permis^[4]. Selon des cabinets d’avocats, l’éligibilité suppose en général une majorité de capital détenue par des ressortissants de pays tiers, un investissement initial d’au moins 200 000 € transféré depuis l’étranger et des bureaux indépendants^[15]. Les sociétés doivent s’engager à atteindre 30 % de salariés chypriotes ou européens en cinq ans, ce qui sera contrôlé après le 2 janvier 2027^[4]. Il s’agit de permis temporaires de séjour et de travail, non d’une résidence permanente, mais ils comptent pour la durée de résidence à Chypre.

Le visa start-up

Le Startup Visa permet à des fondateurs non européens, seuls ou en équipes de cinq au plus, de vivre et travailler à Chypre pendant trois ans si un comité indépendant juge leur projet innovant. Au moins 25 % des parts doivent appartenir aux demandeurs. Le dispositif actuel court jusqu’en décembre 2026, avec 150 visas au maximum^[5].

Chypre délivre aussi des permis de catégorie F aux personnes disposant d’un revenu sûr modeste provenant de l’étranger et qui ne travailleront pas, à partir de 9 568 € par an plus 4 613 € par personne à charge^[2]. Ils ne relèvent pas de la procédure accélérée pour investisseurs et ne bénéficient pas de son objectif de deux mois. Pour d’autres voies européennes centrées sur la création d’entreprise, comparez avec le visa investisseur italien pour start-up et sociétés.

Chaque demandeur doit remplir l’un des critères d’investissement ci-dessus et toutes les conditions suivantes^[1] :

1. Revenu sûr : au moins 50 000 € par an, plus 15 000 € pour le conjoint et 10 000 € pour chaque enfant mineur à charge. Les revenus du conjoint peuvent être pris en compte. En catégorie A, ils doivent provenir de l’étranger : salaire, pension, dividendes, intérêts ou loyers. En catégories B, C et D, tout ou partie peut provenir d’une activité à Chypre. La preuve est une déclaration fiscale du pays de résidence fiscale ou un certificat d’expert-comptable agréé indépendant^[1].
2. Casier judiciaire vierge pour le demandeur et son conjoint, délivré par le pays d’origine et par le pays de résidence s’il est différent, et absence de menace pour l’ordre ou la sécurité publics^[1].
3. Assurance santé couvrant l’hospitalisation et les soins ambulatoires du demandeur et de toutes les personnes à charge^[1].
4. Aucun emploi à Chypre, ce que confirme une déclaration signée, sauf comme administrateur de la société dans laquelle vous avez investi. En catégories A, B et D, vous pouvez néanmoins détenir des parts de sociétés chypriotes, percevoir des dividendes et exercer un mandat d’administrateur non rémunéré^[1].
5. Un logement à Chypre, prouvé par un titre de propriété, un contrat de vente ou un bail, lorsque l’investissement n’est pas un logement ou que celui-ci est trop petit pour la famille^[1].
6. Des fonds venus de l’étranger, traçables depuis un compte personnel ou celui d’une société détenue à 100 % jusqu’au compte du vendeur dans une banque chypriote^[1].

Une fois le permis accordé, les titulaires doivent prouver chaque année qu’ils détiennent toujours l’investissement et, s’ils ne sont pas couverts par le système national de santé (GESY), qu’ils restent assurés. Le demandeur et les membres majeurs de la famille fournissent de nouveaux extraits de casier judiciaire tous les trois ans. Le Service des migrations a supprimé la preuve annuelle de revenus dans ses clarifications des critères de 2023^[1]. Tout manquement entraîne le retrait du permis pour toute la famille^[1].

Le permis couvre le conjoint et les enfants de moins de 18 ans de l’investisseur, sans investissement supplémentaire^[1][2]. Les parents et beaux-parents ne peuvent plus être inclus : la révision de 2023 les a exclus^[13]. Les règles familiales en détail^[1] :

• Conjoint : inclus comme personne à charge, ou titulaire d’un permis distinct par une demande et des frais séparés, sans avoir à remplir lui-même les critères. Si le permis de l’investisseur est retiré, celui du conjoint tombe aussi.
• Enfants de moins de 18 ans : inclus ; leur carte est valable jusqu’à 18 ans. Si un seul parent dépose la demande, l’autre parent doit signer son consentement devant un agent consulaire chypriote.
• Étudiants de 18 à 25 ans : les enfants célibataires, financièrement à charge et inscrits dans l’enseignement supérieur à l’étranger peuvent déposer leur propre demande si les parents justifient de 10 000 € de revenus annuels supplémentaires par enfant. Leur permis reste valable après 25 ans, après un mariage et après la fin des études, mais ils ne peuvent pas y ajouter leur propre conjoint ni leurs enfants.
• Enfants majeurs non à charge : chacun nécessite 300 000 € d’investissement supplémentaire (600 000 € pour un enfant majeur, 900 000 € pour deux) et 50 000 € de revenus annuels propres. Pour l’immobilier, au moins 66 % de la valeur de marché doit être payée au moment de la demande.

La procédure accélérée en six étapes^[1][2] :

Le permis ne fait pas de vous un résident fiscal chypriote. La résidence fiscale dépend du nombre de jours passés à Chypre : plus de 183 jours dans l’année fiscale, ou la règle des 60 jours. La réforme de 2026 a supprimé la condition selon laquelle le contribuable relevant de la règle des 60 jours ne devait être résident fiscal d’aucun autre État^[9][10]. Les autres conditions de cette règle, parmi lesquelles une activité professionnelle, un emploi ou un mandat d’administrateur à Chypre et un logement permanent sur l’île, continuent de s’appliquer. Vérifiez-les avec un conseiller, car un investisseur passif qui ne travaille pas à Chypre risque de ne pas les remplir.

La réforme, en vigueur depuis le 1^er janvier 2026, prévoit pour les particuliers les points principaux suivants^[9][10] :

• Impôt sur le revenu : 0 % jusqu’à 22 000 €, puis 20 %, 25 % et 30 %, et 35 % au-delà de 72 000 €.
• Résidents non domiciliés (non-dom) : aucune contribution spéciale pour la défense (SDC) sur les dividendes, intérêts et loyers pendant 17 ans. Selon KENDRIS, cette période peut désormais être prolongée de deux périodes supplémentaires de cinq ans, moyennant une somme forfaitaire de 250 000 € chacune.
• Résidents domiciliés : SDC sur les dividendes ramenée de 17 % à 5 %.
• Droit de timbre supprimé depuis le 1^er janvier 2026.
• Sociétés : l’impôt sur les sociétés passe à 15 % pour les bénéfices 2026, ce qui concerne les investisseurs de la catégorie C^[10].

Chypre ne connaît ni droits de succession, ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière annuelle (supprimée en 2017) ; les propriétaires acquittent à la place des redevances locales^[12]. À la revente, la plus-value immobilière chypriote est imposée à 20 %, avec un abattement à vie de 30 000 €, ou de 150 000 € pour une résidence principale détenue au moins cinq ans^[12]. La plupart des investisseurs qui ne s’installent pas conservent leur résidence fiscale actuelle et y sont aussi imposés sur leurs loyers chypriotes, sous réserve de la convention fiscale applicable.

La résidence permanente à Chypre par investissement constitue déjà l’aboutissement du parcours de séjour. Il n’y a ni permis intermédiaire ni renouvellement du droit lui-même : seule la carte est remplacée tous les dix ans^[1]. Le droit est perdu si vous^[1][2] :

• vendez l’investissement sans le remplacer immédiatement par un investissement éligible ;
• vous absentez de Chypre pendant deux ans, ou vous établissez à titre permanent dans un autre pays ;
• ne satisfaites pas au contrôle annuel de l’investissement, au contrôle de l’assurance santé ou au contrôle triennal du casier judiciaire.

Le permis ne débouche sur rien automatiquement. La naturalisation chypriote exige une résidence effective : 12 mois de résidence continue avant la demande, avec au plus 90 jours d’absence, et au moins 7 ans de résidence légale au cours des 10 années précédentes. Il faut aussi justifier d’un niveau B1 en grec et réussir un examen d’éducation civique^[3]. Détenir le permis en vivant ailleurs ne compte pas. L’instruction prend ensuite des années : la Cour des comptes a relevé un stock de 11 891 dossiers de nationalité en attente, avec des délais allant jusqu’à 37 mois environ^[16]. Une famille qui s’installe à plein temps doit tabler sur 10 à 11 ans entre l’investissement et une décision : huit ans de résidence, puis deux à trois ans d’instruction. Pour un lecteur français, une éventuelle naturalisation à Chypre ne ferait pas perdre la nationalité française, qui est conservée en cas d’acquisition volontaire d’une autre nationalité^[18]. Notre guide consacré à la naturalisation à Chypre après la fin des passeports pour investisseurs détaille ce parcours, et notre classement des programmes de résidence offrant la nationalité la plus rapide compare Chypre avec des options plus rapides.

Chypre convient aux familles disposant de solides revenus étrangers qui veulent une résidence permanente dans l’UE avec un minimum de formalités après l’approbation, qu’une résidence à Limassol, Paphos ou Larnaca séduit, et qui apprécient le régime fiscal non-dom en cas d’installation future. Elle convient aussi aux entrepreneurs prêts à créer une véritable société chypriote avec cinq salariés, et aux retraités dont la pension dépasse confortablement 50 000 €.

Mieux vaut regarder ailleurs si vous avez besoin de circuler dans Schengen dès maintenant, si vous ne pouvez pas justifier d’au moins 50 000 € de revenus annuels, si vous voulez inclure vos parents ou si vous cherchez un programme menant à la naturalisation sans vous installer. Prudence également si vous comptez revendre rapidement : l’obligation d’acheter du neuf, la TVA et l’obligation de conserver l’investissement font de l’immobilier chypriote un moyen peu liquide d’obtenir une résidence.

À budget comparable, les options européennes les plus proches sont :

• Le golden visa Grèce : à partir de 250 000 € pour les reconversions et les bâtiments classés, 400 000 € ou 800 000 € pour un bien classique selon la zone. Il donne un permis de cinq ans renouvelable, l’accès à Schengen et aucune condition de revenu.
• Le golden visa Malte (programme de résidence permanente MPRP) : environ 99 000 € de frais et contributions plus un achat de 375 000 € ou une location de 14 000 € par an. Statut permanent dès le premier jour et circulation Schengen, avec des exigences de patrimoine à prouver.
• La résidence par investissement au Portugal : un fonds de 500 000 € ou un don culturel de 250 000 €. Faibles obligations de séjour, mais la naturalisation prend désormais dix ans.
• Le golden visa Hongrie (programme d’investisseur invité) : un fonds immobilier de 250 000 € détenu cinq ans, pour un permis d’une durée maximale de dix ans.
• Dans la région, citons aussi le golden visa Bulgarie et sa résidence investisseur et la résidence au Monténégro par achat immobilier.

Pour une vue d’ensemble, consultez notre comparatif golden visa UE des programmes de résidence par investissement et le classement du golden visa le moins cher d’Europe. Si vous hésitez entre résidence et seconde nationalité, lisez notre guide citoyenneté par investissement ou golden visa, ou parcourez toutes les voies dans notre annuaire des pays golden visa. L’ancien programme espagnol, fermé en avril 2025, est traité sur notre page consacrée au golden visa Espagne supprimé.