Golden visa Grèce : seuils, coûts et règles 2026

La Grèce a créé son titre de séjour pour investisseurs en 2013. Il relève aujourd’hui de l’article 100 du Code de la migration (loi 5038/2023), modifié par l’article 64 de la loi 5100/2024, complété par des décisions ministérielles conjointes et, depuis février 2026, par la loi 5275/2026^[1][2][5]. Le ministère de la Migration et de l’Asile (direction des titres de séjour) statue sur les demandes, déposées auprès des administrations décentralisées ou sur sa plateforme numérique^[1].

Le titre est valable cinq ans. Depuis la loi 5275/2026 (Journal officiel FEK A’ 17 du 6 février 2026), ces cinq ans courent depuis la délivrance de la carte et non plus depuis le dépôt : une instruction lente n’ampute donc plus le titre^[24][6][9]. Il se renouvelle tous les cinq ans tant que l’investissement est conservé. Le titulaire peut vivre en Grèce et circuler dans l’espace Schengen 90 jours sur 180, sans droit à un emploi salarié ; détenir des parts ou siéger comme administrateur non exécutif reste possible^[2][5].

La demande s’est tassée depuis les hausses de 2024. D’après la presse spécialisée citant le ministère de la Migration, 3 086 nouvelles demandes de golden visa ont été déposées de janvier à juillet 2026, 39 % de moins qu’un an plus tôt (5 028). Les titres investisseurs actifs atteignaient 34 278 fin juillet 2026, surtout grâce à la résorption des vieux dossiers : le stock en attente est passé de plus de 52 000 début 2025 à 29 273^[19][16]. Ces chiffres, tirés des statistiques mensuelles du ministère et relayés par la presse, n’ont pas été recoupés avec le rapport de juillet : ils sont indicatifs.

Pour un passeport grec, voyez plutôt notre guide comment obtenir la nationalité grecque, sur la naturalisation après sept ans et ses examens de langue et d’intégration.

La loi 5100/2024 a remodelé la voie immobilière en deux temps : règles de transformation en vigueur le 5 avril 2024, nouveaux seuils par zone pour les achats depuis le 1er septembre 2024^[2][4]. Les acheteurs ayant signé et versé un acompte de 10 % au plus tard le 31 août 2024 à l’ancien prix de 250 000 € avaient jusqu’au 28 février 2025 pour conclure^[9]. Les titres accordés sous l’ancien régime ne sont pas touchés par les nouvelles restrictions^[4].

Les deux zones de prix

Le seuil de 800 000 € vaut pour toute la région de l’Attique (Athènes, Le Pirée, la Riviera athénienne), l’agglomération de Thessalonique, Mykonos, Santorin (Thira) et toute île de plus de 3 100 habitants, ce qui englobe la Crète, Rhodes, Corfou, Paros, Naxos et la plupart des îles prisées^[4][10]. Le seuil de 400 000 € s’applique partout ailleurs : Patras, Ioannina, Kalamata, Volos, l’essentiel du Péloponnèse, le nord du pays hors Thessalonique et les petites îles, par exemple. Vérifiez la population de l’île dans le dernier recensement avant de signer.

La règle des 120 m² et du bien unique

Dans les deux zones, l’investissement doit porter sur un seul bien d’au moins 120 m² de surface habitable principale. Cumuler deux petits appartements pour atteindre 400 000 € ou 800 000 € ne suffit plus^[4][10]. Époux ou partenaires enregistrés peuvent le détenir ensemble s’ils atteignent le seuil à deux, mais pas d’autres copropriétaires (frères et sœurs, associés)^[10]. Les terrains non bâtis échappent à la règle de surface^[4].

Les voies à 250 000 € : transformation et bâtiment classé

Le seuil bas ne subsiste que dans deux cas. Le premier : un bâtiment commercial ou industriel transformé en logement, avec un changement d’affectation intervenu après le 5 avril 2024 et achevé avant le dépôt. Un ancien site industriel doit être inactif depuis au moins cinq ans. Il n’y a pas de minimum de 120 m², et le bien transformé ne peut servir de siège ou de succursale d’entreprise^[2][4]. Le second : un bâtiment classé ou protégé que vous achetez et restaurez^[1]. Les deux voies comportent de vrais risques techniques, d’urbanisme et de permis. Ces projets étant souvent vendus sur plan, vérifiez que le certificat de changement d’affectation existe avant de compter sur les 250 000 €.

Interdiction de la location courte durée

Un bien acquis pour le golden visa ne peut pas être loué via Airbnb, Booking.com, Vrbo ou toute autre plateforme de courte durée (moins de 30 jours), ni sous-loué. Sanction : retrait des titres de l’investisseur et de sa famille et amende administrative annoncée à 50 000 €^[10][9][4]. La location résidentielle de longue durée reste autorisée ; les loyers sont alors imposés en Grèce^[10]. En cas de revente du bien, les titres sont retirés^[1][5].

Le prix est payé intégralement avant la demande, par virement depuis votre compte ou chèque de banque ; espèces au-delà de 500 € et cryptomonnaies sont refusées^[1][10].

Sans devenir propriétaire, on peut passer par les options financières. Un dépôt à terme de 500 000 € doit être placé dans une seule banque grecque pour au moins 12 mois, avec renouvellement automatique, et rester en place pendant toute la durée du titre. Les intérêts subissent une retenue à la source de 15 %^[7][16]. Le même montant de 500 000 € s’applique aux obligations d’État grecques d’une échéance d’au moins trois ans^[7]. Les actions ou obligations d’entreprise cotées en Grèce exigent 800 000 €, tandis que les parts de fonds communs ou de fonds alternatifs investis exclusivement en Grèce demandent 350 000 €, le ticket d’entrée le plus bas hors immobilier^[7][8].

Le dépôt et les fonds échappent à la fois à l’interdiction de location courte durée et au projet de droits de mutation à 15 %, ce qui les rend plus attractifs depuis septembre 2026^[14][15]. Leurs inconvénients : un capital immobilisé à faible rendement, un risque de change pour les investisseurs hors zone euro et, pour les fonds, un risque de gestion et de liquidité. Selon des conseils, on peut changer de catégorie éligible sans perdre son statut en réinvestissant sous deux mois, mais nous n’avons pas trouvé cette règle dans un texte officiel^[7].

Une voie start-up à 250 000 €, annoncée en septembre 2024 et inscrite dans la loi 5162/2024 (FEK A’ 198 du 5 décembre 2024), permet d’entrer au capital d’une entreprise innovante enregistrée auprès d’Elevate Greece^[21]. L’investisseur peut détenir au plus 33 % de la société, qui devrait, selon les informations publiées, créer deux emplois à temps plein dans l’année et les maintenir cinq ans^[17][9]. Nous n’avons trouvé aucun chiffre officiel d’utilisation, et les règles détaillées sont à confirmer avec un avocat.

Le demandeur principal doit :

• être ressortissant d’un pays hors UE/EEE/Suisse, majeur, avec un passeport valide ;
• entrer légalement en Grèce, sans visa ou avec un visa national (type D) ou Schengen^[1] ;
• avoir réalisé et intégralement payé l’investissement éligible avant le dépôt, sur ses fonds propres et par un paiement bancaire traçable^[1][10] ;
• détenir une assurance santé privée couvrant tous les demandeurs pour la durée du titre^[1] ;
• passer les contrôles de sécurité, sans antécédent judiciaire menaçant l’ordre public, et ne présenter aucun risque pour la santé publique^[1][3] ;
• pour les voies immobilières, fournir l’acte notarié d’achat, la preuve d’inscription au bureau des hypothèques ou au cadastre et, pour une transformation, le rapport d’un ingénieur attestant le changement d’affectation^[2].

Un bien peut être acheté via une société seulement si le demandeur en détient 100 %^[1]. La loi 5275/2026 a aussi durci le dossier initial : actes de mariage et de naissance apostillés, preuve que les parents sont à charge et polices d’assurance santé doivent désormais être fournis dès le dépôt, et non plus ensuite^[6]. L’essentiel de la procédure peut être confié à un avocat par procuration ; la présence en Grèce n’est requise que pour les données biométriques^[5].

Réservé aux ressortissants hors UE/EEE/Suisse, le dispositif ne concerne pas les Français, Belges ou Suisses, mais vise notamment les investisseurs du Maghreb, du Liban, d’Afrique ou du Canada.

Un même investissement couvre le conjoint ou partenaire enregistré du demandeur principal, leurs enfants de moins de 21 ans et les parents des deux conjoints. Chaque membre de la famille reçoit son propre titre, qui expire en même temps que celui de l’investisseur^[8][5]. Selon certains conseils, les enfants à charge étudiant à plein temps restent couverts jusqu’à 24 ans, ce que nous n’avons pu vérifier dans aucun texte officiel^[5]. Au-delà, les enfants passent en général à un titre étudiant, de travail ou de ressources suffisantes.

Chaque adulte de la famille paie 150 € de droit de délivrance plus 16 € pour la carte, les mineurs étant largement présentés comme exonérés^[11]. Une famille de deux adultes, deux enfants et deux parents paie donc environ 2 000 € + 3 × 150 € + 6 × 16 € ≈ 2 546 € de droits administratifs par cycle de cinq ans. La famille peut étudier en Grèce mais, comme l’investisseur, n’a pas de droit automatique à un emploi salarié.

Parcours type d’un dossier immobilier ; les voies dépôt et fonds sautent les étapes liées au bien.

Le golden visa ne fait pas de vous un résident fiscal grec : celle-ci dépend de la présence physique (plus de 183 jours sur 12 mois) ou du centre des intérêts vitaux. L’investisseur qui ne vit pas en Grèce n’y est imposé que sur ses revenus grecs, comme les loyers, et sur ses biens (taxe foncière ENFIA)^[12]. Les loyers sont soumis au barème progressif, et les intérêts des dépôts grecs à une retenue à la source de 15 %^[10][16].

Ceux qui s’installent réellement en Grèce peuvent opter pour des régimes spéciaux^[12] :

• Régime non-dom de l’article 5A : un impôt forfaitaire de 100 000 € par an sur l’ensemble des revenus de source étrangère, plus 20 000 € par membre de la famille inclus, pendant 15 ans au plus. Il faut investir au moins 500 000 € dans l’immobilier, des entreprises ou des titres grecs, et ne pas avoir été résident fiscal grec 7 des 8 années précédentes.
• Article 5B, retraités étrangers : un taux forfaitaire de 7 % sur les pensions et autres revenus étrangers, pour les personnes non résidentes fiscales grecques 5 des 6 années précédentes.
• Article 5C, incitation à l’installation : une exonération de 50 % sur les revenus d’activité salariée ou indépendante en Grèce pendant 7 ans, pour ceux qui viennent y travailler.

Un investissement golden visa d’au moins 500 000 € peut aussi remplir la condition de l’article 5A ; les hauts revenus cumulent souvent les deux. La Grèce n’a pas d’impôt annuel sur la fortune. Les droits de succession et de donation s’appliquent aux actifs situés en Grèce, à des taux qui varient selon le lien de parenté. À l’achat, les droits de mutation sont aujourd’hui d’environ 3,09 %, et la TVA sur le neuf est évitable si le promoteur y renonce grâce à la suspension en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026^[11][13].

Le titre se renouvelle tous les cinq ans sans limite si vous gardez l’investissement et une assurance santé valide, et payez 2 000 € (plus les droits familiaux)^[1][11]. Le registre officiel le présente comme un golden visa « permanent » : l’étiquette désigne la catégorie de titre, mais la carte elle-même doit toujours être renouvelée tous les cinq ans^[2]. Sans durée de séjour minimale, il se prête à une résidence secondaire ou à un plan B.

Le statut de résident de longue durée-UE est autre chose : il exige en général cinq ans de séjour légal et continu avec peu d’absences, des ressources stables et une preuve de connaissance du grec et d’intégration. Les années sous golden visa ne comptent que si vous vivez vraiment en Grèce ; la prise en compte d’années passées surtout à l’étranger est incertaine, faites-vous conseiller. Il en va de même pour la naturalisation, qui suppose sept ans de résidence effective, une voie présentée sur notre page conditions pour obtenir la nationalité grecque.

Vendre le bien, retirer le dépôt ou céder les parts de fonds met fin aux titres de toute la famille, sauf à basculer vers un autre investissement éligible^[1][7].

Il convient aux familles voulant une carte de séjour européenne et la mobilité Schengen sans déménager, aux acheteurs d’une vraie résidence ou d’un investissement locatif longue durée en Grèce, aux familles multigénérationnelles (parents inclus) et à ceux qui s’installeront pour profiter du forfait de 100 000 € ou du régime retraités à 7 %.

Regardez ailleurs si vous visez un passeport européen rapidement, si vous voulez exploiter le bien en location saisonnière ou si votre budget est inférieur à 250 000 €. Pour l’option financière la moins risquée, voyez les fonds à 350 000 € ou le programme par fonds d’un autre pays.

• golden visa Portugal par les fonds d’investissement : 500 000 € en fonds et une obligation de séjour faible, mais la voie immobilière a fermé en 2023.
• résidence permanente à Chypre pour 300 000 € : achat dans le neuf et condition de revenu annuel de 50 000 €, avec un statut permanent dès le premier jour.
• MPRP, le golden visa Malte : résidence permanente moyennant contributions publiques et achat ou location d’un bien.
• golden visa Italie : à partir de 250 000 € dans une start-up innovante, titre de 2 ans renouvelable, sans voie immobilière.
• golden visa Hongrie et son programme d’investisseur invité : une voie à 250 000 € via un fonds immobilier, avec un risque politique après 2026.
• résidence au Monténégro par achat immobilier : une option balkanique moins coûteuse, hors espace Schengen.

Pour une vue d’ensemble, consultez notre comparatif golden visa UE et notre sélection du golden visa le moins cher. Pour savoir quels programmes n’acceptent plus de candidats, comme le golden visa Espagne supprimé, lisez notre liste des programmes golden visa fermés. Le guide de tous les programmes golden visa recense chaque option de résidence par investissement selon le budget.