Nationalité égyptienne par investissement : voies, coûts et règles en 2026

Le fondement juridique est la loi n° 140 de 2019, promulguée le 30 juillet 2019. Elle a modifié la loi sur l'entrée et le séjour des étrangers (loi n° 89 de 1960), remplacé l'article 4 bis de la loi sur la nationalité égyptienne (loi n° 26 de 1975) et ajouté les articles 4 bis 1 et 4 bis 2.^[6] L'article 4 bis autorise le Premier ministre à accorder la nationalité à un étranger qui achète un bien immobilier, crée un projet d'investissement au titre de la loi n° 72 de 2017 sur l'investissement, ou dépose des devises, soit comme recette directe du Trésor, soit sous forme de dépôt sans intérêts à la Banque centrale.^[5][6] De nombreux sites d'agents citent une « loi n° 190 de 2019 » ; le portail officiel comme le texte publié de la loi indiquent bien le n° 140 de 2019.

Les seuils détaillés ne figurent pas dans la loi mais dans des décrets du Premier ministre. Le décret 3099 de 2019, pris en décembre 2019, a fixé les cas d'origine. Le décret 876 du 2 mars 2023 les a ramenés aux niveaux actuels^[8][28], et le décret 3562 de 2023 (publié au Journal officiel le 19 septembre 2023) a modifié à la fois le décret 3099 et le décret 647 de 2020, qui avait créé l'unité d'examen.^[5][10]

Les dossiers sont adressés à l'Unité d'examen des demandes de naturalisation, rattachée aux services du Premier ministre. La loi prévoit qu'elle réunit des représentants des ministères des Affaires étrangères, de l'Intérieur et de l'Investissement et de la Coopération internationale, ainsi que des services de sécurité concernés. Son bureau d'accueil se trouve au premier étage de l'Autorité générale de l'investissement et des zones franches (GAFI), 3 route Salah Salem, au Caire.^[3][5][6] La nationalité est conférée par décret du Premier ministre.

Statut (2 octobre 2026) : actif. Le portail officiel présente les quatre programmes et les frais de 10 000 $.^[1] Sa rubrique d'actualités n'a toutefois plus été mise à jour depuis 2020 : les évolutions intervenues depuis sont connues par le Journal officiel, la presse égyptienne et les praticiens, et non par l'unité elle-même.

L'immobilier est la voie la plus utilisée.^[11] La règle officielle impose un achat d'au moins 300 000 $, payé avec des fonds transférés de l'étranger. Le prix peut être réglé en plusieurs fois sur un an au maximum, l'acheteur bénéficiant entre-temps d'une résidence temporaire. La nationalité n'est accordée qu'une fois le prix intégralement payé.^[2][4]

Quels biens sont éligibles

À l'ouverture du dispositif, seuls les biens appartenant à l'État ou à d'autres personnes publiques étaient éligibles. La loi n° 28 de 2023 (promulguée en mai 2023) a supprimé de l'article 4 bis les mots « appartenant à l'État ou à d'autres personnes morales publiques »^[9][27], et le décret 3562 de 2023 a modifié le décret d'application en septembre 2023. Selon la presse, ce décret ajoute de nouvelles pièces pour la voie immobilière : le contrat d'achat, une copie du permis de construire, la preuve du paiement du prix auprès d'une banque agréée, un engagement de ne pas revendre pendant cinq ans et une preuve d'enregistrement.^[10][25] Depuis, les praticiens indiquent que les logements de promoteurs privés et les biens de seconde main sont acceptés.^[22] La page officielle des programmes ne parle toujours que d'« immobilier », sans préciser les vendeurs éligibles : obtenez donc la confirmation de l'unité que le bien choisi est recevable avant de signer.^[2]

Règles signalées depuis octobre 2024

Les agents font état de trois règles appliquées depuis la mi-octobre 2024. D'abord, plusieurs demandeurs peuvent acheter un même bien en indivision si la quote-part de chacun dépasse 300 000 $. Ensuite, les acheteurs auprès d'un promoteur privé doivent ouvrir un compte bancaire personnel en Égypte et y verser l'intégralité du prix en dollars. Enfin, chaque bien inclus dans un dossier doit disposer d'un permis de construire valide.^[12] Les points relatifs au permis et au paiement bancaire concordent avec les pièces qu'exigerait le décret 3562/2023.^[25] Nous n'avons en revanche trouvé la règle de l'achat conjoint ni dans un décret publié ni sur le portail officiel : il faut la considérer comme une pratique de l'unité rapportée par les praticiens, et non comme une règle de droit publiée.

Durée de conservation et sortie

Le bien doit être conservé cinq ans. En cas de revente anticipée, il faut verser 250 000 $ à la Banque centrale, à titre de recette non remboursable, pour conserver la nationalité.^[2] Concrètement, une revente précoce transforme cette voie en voie du don, avec en plus le risque de revente du bien. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains ni de bâtiments dans la péninsule du Sinaï (y compris certaines parties des gouvernorats d'Ismaïlia, de Suez et de Port-Saïd), où seul un droit d'usufruit de 50 ans au plus est possible. Les stations balnéaires comme Charm el-Cheikh ou Dahab ne se prêtent donc pas facilement à cette voie.^[20][22]

La voie la plus simple consiste à verser 250 000 $ au Trésor public, depuis l'étranger. Cette somme n'est jamais remboursée. Elle peut être fractionnée sur douze mois au plus, mais la nationalité n'est accordée qu'après le dernier versement. En cas de désistement ou de défaut, les sommes déjà payées sont remboursées en livres égyptiennes au taux de la Banque centrale à la date du remboursement, dans la limite du taux à la date du paiement, et sans intérêts.^[2][4] Vu l'historique de la livre, ce remboursement vaut bien moins, en dollars, que les sommes versées : ne commencez pas un échéancier si vous n'êtes pas certain d'aller au bout.

Comparé à la voie immobilière, le don économise environ 50 000 $ sur le coût affiché, évite cinq ans de risque immobilier et la pénalité de 250 000 $ en cas de revente anticipée, et ne laisse aucun actif à gérer en Égypte. La contrepartie : rien ne vous revient.

Projet d'investissement : 350 000 $ plus 100 000 $

Vous créez un projet, ou entrez au capital d'un projet existant, au titre de la loi 72/2017 sur l'investissement, à hauteur d'au moins 350 000 $, et versez en plus 100 000 $ au Trésor à titre de recette non remboursable.^[2] Le décret 876/2023 a supprimé l'exigence initiale d'une participation d'au moins 40 % dans le projet^[8], même si certains conseillers la citent encore.^[12] Si le projet est liquidé, cesse son activité ou change de mains dans les cinq ans, vous devez verser 250 000 $ pour garder la nationalité.^[2] Cette voie ne convient qu'à ceux qui ont déjà un véritable projet d'entreprise en Égypte.

Dépôt en numéraire : 500 000 $ pendant trois ans

Un dépôt de 500 000 $ est placé sans intérêts auprès de la Banque centrale pendant trois ans. Il est remboursé en livres égyptiennes au taux de la Banque centrale à l'échéance, et non en dollars.^[2][4] Le risque de change est considérable : la livre s'échangeait à environ 16 EGP pour un dollar en mars 2022 et a dépassé 50 EGP le jour du flottement de mars 2024.^[21] Sur trois ans, le coût d'opportunité de 500 000 $ placés à seulement 4 % représente environ 60 000 $, avant toute perte de change. Pour la plupart des investisseurs, la voie du don revient moins cher.

Trois points comptent davantage que les montants affichés. Premièrement, les frais de 10 000 $ sont fixés par la loi (article 4 bis 2) et par la page officielle des étapes comme un versement unique et non remboursable pour la demande. Ils sont virés sur le compte de l'unité à la Banque centrale.^[3][6] Les praticiens divergent sur la question de savoir s'ils couvrent l'ensemble du dossier familial : certains parlent de frais uniques par demande^[12], d'autres de frais par demandeur^[13], comme le faisait la présentation de la commission parlementaire en 2019.^[23] Le portail ne tranche pas. Prévoyez 10 000 $ par dossier et interrogez l'unité au sujet des membres adultes de la famille.

Deuxièmement, l'Égypte ne publie aucun frais de due diligence distinct. Les vérifications sont menées par les services de sécurité de l'État au sein de l'unité.^[6] Les lignes « due diligence » des agents correspondent à leurs propres honoraires. Les honoraires juridiques ne sont pas réglementés : 10 000 $ est un tarif courant pour un dossier simple^[22], et les formules « clés en main » coûtent davantage.

Troisièmement, pour la voie immobilière, la taxe de 2,5 % sur les cessions immobilières est due par le vendeur au moment de la revente. La taxe foncière annuelle s'élève à 10 % de la valeur locative estimée, après abattements.^[18] Les promoteurs facturent aussi, en général, des dépôts d'entretien et des droits de club à la livraison : vérifiez-les dans le contrat.

La loi et la page officielle des étapes fixent les conditions suivantes :^[3][6]

• Toutes les nationalités peuvent postuler. La FAQ officielle indique que le programme est ouvert à toutes les nationalités.^[4] En pratique, les dossiers dépendent des documents du pays d'origine. Les nouveaux dossiers syriens auraient été suspendus en décembre 2024 après les dégâts subis par le bâtiment du Département de l'immigration et des passeports à Damas ; les dossiers comportant des documents délivrés avant cette date se poursuivent.^[11]
• Casier judiciaire vierge : un extrait de casier judiciaire du pays de nationalité, légalisé par le ministère égyptien des Affaires étrangères, ainsi qu'un extrait de casier judiciaire égyptien.^[3]
• Historique de voyages sur cinq ans : un relevé officiel et légalisé de vos entrées et sorties au cours des cinq dernières années.^[3]
• Résultats d'un examen médical, copie du passeport, acte de naissance et six photographies.^[3]
• Déclaration des autres nationalités détenues, et documents concernant le conjoint et les enfants.^[3]
• Fonds d'origine licite, transférés de l'étranger par le système bancaire selon les règles de la Banque centrale.^[2][6]
• Habilitation de sécurité : l'unité statue en tenant compte de considérations de sécurité nationale, au stade préliminaire comme au stade final.^[3]

Il n'y a ni test de langue, ni entretien prévu par la loi, ni durée de séjour minimale avant l'octroi.^[4] Depuis 2025, l'unité exigerait toutefois que les demandeurs se présentent en personne en Égypte pour une vérification d'identité lors du dépôt. Les praticiens décrivent une visite d'au moins deux jours, puis environ quatre semaines en Égypte après l'approbation, en un ou deux séjours.^[11][22] Ces règles de visite ne figurent pas sur le portail officiel : renseignez-vous auprès de votre avocat sur la pratique en vigueur avant de planifier vos déplacements.

Le montant officiel de l'investissement n'augmente pas avec la taille de la famille. En revanche, la façon dont chaque membre devient Égyptien relève du droit commun de la nationalité, et non d'une demande familiale unique :

• Enfants mineurs. Selon l'article 6 de la loi 26/1975, modifié par la loi 28/2023, les enfants mineurs d'un étranger qui acquiert la nationalité égyptienne deviennent Égyptiens en même temps que leur parent. Exception : l'enfant qui réside de manière permanente à l'étranger et conserve l'ancienne nationalité du parent ; il pourra choisir à sa majorité.^[7][9] Les praticiens considèrent comme personnes à charge les enfants célibataires de moins de 21 ans.^[12][13]
• Épouses. L'épouse ne devient pas Égyptienne automatiquement. Aux termes de l'article 6 (premier alinéa) de la loi 26/1975, l'épouse d'un étranger naturalisé acquiert la nationalité si elle déclare son souhait au ministre de l'Intérieur et si le mariage n'a pas pris fin (sauf par le décès du mari) deux ans après cette déclaration. Le ministre peut s'y opposer par une décision motivée avant l'expiration de ce délai.^[7][15] D'où l'affirmation des agents selon laquelle l'épouse obtient la nationalité environ deux ans après l'investisseur.^[12]
• Maris. La loi sur la nationalité ne prévoit aucune voie équivalente pour le mari étranger d'une investisseuse. Dans ce cas, il faut soit déposer une demande pour le mari en tant que demandeur principal distinct, soit accepter qu'il reste sous statut de résident. Faites-le confirmer par l'unité ; le portail est muet sur ce point.
• Enfants nés ultérieurement du nouveau citoyen : ils sont Égyptiens par filiation, y compris s'ils naissent à l'étranger, et la FAQ officielle précise que le statut se transmet aux générations suivantes.^[4]
• Parents, frères et sœurs, enfants majeurs : ils ne sont pas considérés comme personnes à charge et devraient chacun réaliser leur propre investissement éligible.^[13]

Service militaire : la FAQ officielle indique que les enfants naturalisés par le programme en sont exemptés.^[4] Elle ne dit rien des demandeurs majeurs de sexe masculin en âge d'être appelés : si vous êtes concerné, prenez conseil auprès d'un juriste.

Ce déroulé suit la procédure officielle en cinq étapes, complétée par les étapes pratiques qui l'entourent.

Le passeport égyptien donne accès sans visa, avec visa à l'arrivée ou avec autorisation électronique de voyage à 49 destinations selon les données en direct de Henley (octobre 2026).^[24] Dans l'édition de juin 2026 du Henley Passport Index, il obtenait un score de 50 et se classait 86e^[19] : ce n'est donc pas un passeport de mobilité. Il n'offre aucun accès sans visa à l'espace Schengen, au Royaume-Uni, aux États-Unis ni au Canada, et les chiffres de « 99 » ou « 107 » destinations avancés par certains agents incluent aussi les visas électroniques.^[13] La valeur d'un passeport égyptien est ailleurs :

• Le plein droit de vivre, travailler, acheter des biens immobiliers (hors règles du Sinaï) et diriger des entreprises en Égypte sans limite à la détention étrangère.^[1][20]
• Une nationalité qui se transmet aux descendants nés à l'étranger.^[4]
• Une seconde nationalité dans le monde arabe, pour ceux dont le premier passeport est difficile à utiliser ou à renouveler.
• D'éventuelles options conventionnelles, comme le visa américain d'investisseur E-2, l'Égypte ayant un traité avec les États-Unis. Depuis l'AMIGOS Act, signé en décembre 2022, toute personne ayant acquis la nationalité d'un pays signataire par un investissement financier doit y avoir été domiciliée au moins trois années consécutives avant de demander un visa E.^[12][26]

Les investisseurs qui recherchent surtout la libre circulation vers l'Europe ont intérêt à comparer cette voie avec un passeport caribéen ou l'une des alternatives présentées plus bas.

La nationalité ne fait pas, à elle seule, de vous un résident fiscal égyptien. Vous le devenez si vous disposez d'un foyer permanent en Égypte ou y séjournez plus de 183 jours sur une période de 12 mois, sous réserve des conventions fiscales.^[16] Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source égyptienne. Les résidents dont le centre d'activité professionnelle se trouve en Égypte sont aussi imposés sur leurs revenus étrangers. Le barème de l'impôt sur le revenu monte jusqu'à 27,5 % au-delà de 1,2 million d'EGP.^[17]

L'Égypte n'applique ni droits de succession, ni droits de donation, ni impôt sur la fortune. L'immobilier supporte une taxe foncière annuelle de 10 % de la valeur locative estimée et une taxe de 2,5 % sur les cessions.^[18] Vérifiez les règles de votre pays : un passeport égyptien ne met fin ni à votre résidence fiscale ni à une imposition fondée sur la nationalité ailleurs.

L'Égypte admet la double nationalité, et la FAQ officielle précise que le programme d'investissement n'impose aucune restriction à la détention d'autres nationalités. C'est le droit de votre autre pays qui détermine si vous pouvez conserver la vôtre.^[4] Pour les lecteurs français, le droit français autorise la double nationalité : un Français qui acquiert une autre nationalité conserve la nationalité française.^[29] Les Égyptiens naturalisés sont soumis aux limites suivantes :

• Droits politiques : selon l'article 9 de la loi 26/1975, un naturalisé ne peut pas voter pendant cinq ans ni siéger dans une assemblée législative pendant dix ans après sa naturalisation, sauf dispense.^[7]
• Retrait : le Conseil des ministres peut retirer dans un délai de dix ans une nationalité obtenue par fraude ou fausse déclaration. Dans un délai de cinq ans, il peut la retirer pour des condamnations pénales graves, des atteintes à la sûreté de l'État ou, au titre de l'article 15, une absence d'Égypte de deux années consécutives sans motif accepté par le ministre de l'Intérieur.^[4][7][15] La FAQ officielle ne mentionne que les motifs de fraude et de condamnation pénale. Nous n'avons trouvé aucun cas connu d'application du motif d'absence à un investisseur. Il figure néanmoins toujours dans la loi : les investisseurs qui ne se rendent jamais en Égypte doivent se faire conseiller sur ce point.
• Immobilier dans le Sinaï : la propriété dans le Sinaï est réservée aux Égyptiens ne détenant aucune autre nationalité ; les nouveaux binationaux y restent donc soumis à restriction.^[20]

Une fois accordée, la nationalité est définitive. Vous n'êtes pas tenu de continuer à vivre en Égypte, et vos descendants en héritent.^[4]

Il convient : aux investisseurs du Moyen-Orient, d'Afrique ou d'Asie qui veulent une seconde nationalité dans une grande économie arabe ; à ceux qui prévoient de vivre, prendre leur retraite ou faire des affaires en Égypte et veulent tous les droits d'un national ; aux familles attachées à une nationalité transmissible à leurs descendants ; et aux acheteurs qui investiraient de toute façon 300 000 $ ou plus dans l'immobilier égyptien.

Mieux vaut regarder ailleurs si : votre objectif principal est de voyager sans visa en Europe, au Royaume-Uni ou en Amérique du Nord ; vous avez besoin d'une procédure prévisible, rapide, entièrement documentée et assortie de statistiques publiées ; vous ne pouvez pas séjourner en Égypte pour les étapes en personne ; ou vous êtes une femme dont le mari étranger a lui aussi besoin de la nationalité.

Programmes comparables pour un budget similaire :

• La nationalité turque par investissement immobilier de 400 000 $ : un marché plus vaste, une conservation de 3 ans et un passeport bien plus puissant, même si les règles d'évaluation des biens ont changé en septembre 2026.
• Les voies de la nationalité jordanienne par investissement : l'équivalent arabe le plus proche, mais avec des seuils plus élevés, fondés sur des projets, modifiés en juillet 2026.
• Le passeport de Sao Tomé-et-Principe par don : une alternative africaine lancée en 2025, avec un ticket d'entrée plus bas.
• Le programme restructuré de nationalité sierra-léonaise : une autre option africaine, lancée en 2025, avec de nouveaux paliers signalés à compter du 1er octobre 2026.
• La nationalité grenadienne par investissement, avec accès au visa E-2 et Saint-Kitts-et-Nevis, le plus ancien programme des Caraïbes : un accès sans visa bien plus large pour un budget similaire ou supérieur.

Si vous souhaitez vivre en Égypte sans en devenir citoyen, le golden visa Égypte, la résidence par l'immobilier ou le dépôt est moins cher et plus simple. Pour une vue d'ensemble, consultez notre classement de la citoyenneté par investissement la moins chère, le panorama des nouveaux programmes de citoyenneté par investissement, notre guide pour choisir entre citoyenneté par investissement ou golden visa, et l'annuaire complet de la citoyenneté par investissement.