土耳其黄金签证：购房居留许可、费用与2026年最新规则

土耳其并没有官方名称叫“黄金签证”的项目。投资者口中的黄金签证，指的是向在土耳其拥有不动产的外国人签发的短期居留许可（Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar），这是第6458号法律第31条第1款所列的签发事由之一^[4]。主管机关是移民管理总局（Göç İdaresi Başkanlığı，PMM），通过各省移民局和在线系统e-İkamet办理^[1]。土耳其总统府投资办公室的表述很简单：购置房产的外国人，可依第6458号法律获得可续签的短期居留许可^[6]。

法律框架本身很简短。第31条列明签发事由并规定期限：每次许可最长两年，只有第31条第1款(j)项的投资者许可最长可达五年^[4]。价值门槛并未写入法律，而是出现在PMM的官方材料清单中：地契须显示该住房在取得之日按土耳其里拉计价不低于20万美元，属于住宅，且外国人将其用作自住，而非出租或用于其他收益^[1]。PMM自2023年10月16日起对过户的房产适用20万美元标准^[10][9]。我们未能在《官方公报》中找到规定这一数字的法规，因此应把它视为一项行政规则，无需立法程序即可调整。

这张许可是居住权，不是工作权。PMM自己的指引明确指出，居留许可不赋予在土耳其工作的权利；工作须依第6735号《国际劳动力法》另行申请工作许可^[1]。许可在一定意义上也属酌情审批：省级移民局在每次申请和续签时都会逐项核查条件，并可要求补充材料^[1]。

购房途径是绝大多数投资者的选择。PMM列明的条件如下^[1]：

• 价值：住房在取得之日的价值须不低于20万美元（按当日汇率折算为里拉），以地契所示为准。业内人士表示，采用的是过户当日土耳其央行的有效卖出汇率，而且地契价格、银行转账和估值报告三者必须一致^[1][9]。
• 住宅用途：房产必须是住宅（konut），并由您本人居住。出租或用于其他收益的住房不能作为许可依据^[1]。商铺、土地和农田不符合条件^[10]。
• 继承或受赠的住房：须提供最新的估值报告^[1]。
• 地址登记：首次申请时须提交市政府出具的门牌编号证明（numarataj belgesi）；续签时须提交最新的地契摘录^[1]。

估值、付款与土地登记

凡外国人作为买方或卖方的交易，都须出具反映市场价值的估值报告。这一规定源自土地登记与地籍总局（TKGM）第2019/1号通函，自2019年3月4日起施行^[19]。报告由持有资本市场委员会（SPK）牌照的机构出具。2024–2026年间“只能由GEDAŞ估值”的限制只适用于入籍申请，并不涉及居留，且已于2026年9月28日结束^[18]。购房款应通过土耳其银行支付并保留转账记录。律师建议不要使用现金，并向银行索取外汇购买证明（DAB）^[9]。

一套房还是多套房？

PMM的措辞使用单数的“住房”^[1]，业内人士也反映门槛须由单独一套住房达到，用两套较便宜的公寓凑够金额通常不被接受^[9]。这一点与入籍途径不同——入籍可以合并多套房产凑足40万美元。共同持有住房的家庭成员，只要提交亲属关系证明，均可凭该房产各自申请^[1]。

2023年10月16日之前购买的住房

调整之前，门槛为大都市省份7.5万美元、其他地区5万美元，适用于2022年4月下旬（据媒体报道为2022年4月26日）以后取得的住房；此前购买的住房没有最低价值要求^[21]。2023年10月16日之前过户的住房，一般仍按购买时有效的标准审核^[9][21]。但各地做法并不统一。一家律师事务所提醒，各省移民局对2023年以前地契的续签处理不一；如果出售旧房另购新房，新地契将按20万美元标准审核^[10]。官方材料清单以“取得之日”的价值为准^[1]，这支持“既得权利”的理解。

可以在哪里购房，可以在哪里登记

经总统批准国家的公民可以购买房产。每名外国人最多可持有30公顷，外国人持有的土地不得超过一个区私有土地的10%，军事区禁止购买^[6]。此外，PMM曾对部分外国居民比例较高的街区关闭新的居留登记。2026年6月10日，PMM重新开放了伊斯坦布尔此前关闭的所有区和街区，包括以房产为依据的申请^[11]。其他地区的关闭名单时有变动。签约前，请先在e-İkamet上确认该地址可以登记。

地契税由法律规定，按申报价值的2%由买卖双方各自承担^[13]。外国人购房时，申报价值不得低于估值。增值税是最大的变数。《增值税法》第13条(i)项规定，向未在土耳其定居的外国人首次交付新建住宅、且房款以汇入土耳其的外币支付的，免征增值税；如果三年内出售，须补缴增值税并加计利息^[14]。如果您已持其他许可在土耳其居住，签约前应咨询自己是否仍属于非居民。从私人手中购买的二手房通常不涉及增值税。

政府规费不高。2026年居留卡工本费为964里拉，大多数国籍的许可规费为首月之后每月2,232.30里拉，依据是2025年12月24日和31日《官方公报》发布的公告^[5]。部分国家的公民按固定美元金额缴费，捷克、丹麦、爱尔兰等少数国家免缴规费，但仍须支付卡费^[5]。因此，一家四口申请两年许可，政府规费视国籍从几百美元到几千美元不等。住宅年度房产税为计税价值的0.1%，大都市市政区加倍^[15]。如需横向比较，可参阅我们的最便宜的黄金签证排行，其中把土耳其与希腊、巴拿马等项目放在一起对比。

除上述房产条件外，PMM要求每位短期居留申请人提交^[1]：

• 经签字的申请表，通过e-İkamet在线填写。预约免费，PMM提醒申请人警惕收费代约的第三方。
• 护照（至少复印个人信息页），以及近六个月内拍摄的两张生物识别照片。
• 许可规费和卡费的缴费凭证。免签入境后首次申请的，除非本国籍免缴，还须缴纳单次入境签证费。
• 覆盖整个申请期限的医疗保险：土耳其私人保险，或通过社会保障机构、双边社保协定取得的保障。
• 具备充足且稳定生活来源的证明或声明。
• 地址证明：地契及门牌编号证明；获批后20个工作日内办理地址登记。续签时还须提供土耳其邮政（PTT）的电子送达（UETS）地址。

境外文件须经海牙认证（Apostille）或领事认证，并附经公证的土耳其语译文^[1]。对于子女，PMM可能要求出生证明、监护文件或未一同申请的父/母一方的同意书^[1]。法律未规定语言考试或面谈，但省级移民局可以约见申请人并要求补充材料^[1]。您必须在签证或免签停留期届满前在土耳其境内提出申请。如果您的国籍入境需要签证，居留许可不能替代首次入境的签证。

保住许可：120天规则

第6458号法律第33条列明了拒绝、注销或不予续签短期许可的理由，包括不再符合条件、将许可用于签发目的以外的用途，以及过去一年在境外累计停留超过120天^[4]。离境规则的具体适用由实施条例规定^[4]。实践中，一年大部分时间在境外的业主，续签时应预料到会被问询。出售或出租住房同样会使许可失去依据^[1][9]。

最简单的安排是把住房登记在夫妻双方名下。家庭成员按份共有或共同共有房产的，只要证明亲属关系，PMM即受理其申请^[1]。未列在地契上的配偶和子女，可依第6458号法律第34条，以业主为担保人申请家庭居留许可。该许可每次最长三年，且不得超过担保人本人许可的有效期^[4]。

第35条规定了担保人条件：收入不低于每名家庭成员（含担保人本人）土耳其最低工资的三分之一，总额不得低于一份最低工资；医疗保险覆盖全家；有合适的住房和已登记的地址；过去五年内无侵害家庭成员的犯罪记录；以及持居留许可在土耳其居住至少一年^[4][3]。一年居住条件不适用于工作许可持有人，但适用于以房产许可作担保的人。因此在第一年里，把配偶和子女登记到地契上，是让他们一同获得居留的现实做法。土耳其公民担保人可以书面声明收入，外国担保人则必须提供收入证明^[3]。每增加一名受抚养人无需追加投资，增加的成本只是他们各自的许可规费、卡费、保险、翻译和认证费用。已成年且不再受抚养的子女以及父母，不符合家庭许可条件，需要各自的依据，例如持有房产份额或另行购房。

购房途径从购房到拿到居留卡的典型步骤：

土耳其没有单一的“商业投资者签证”。希望在土耳其工作、而不只是居住的投资者，需要把商务签证或居留事由与劳动和社会保障部签发的工作许可结合起来。最常用的两条途径是：

公司合伙人工作许可

根据劳动部的评估标准，外国合伙人须满足：公司实缴资本不低于50万里拉，本人出资份额不低于50万里拉，持股不低于20%。公司须雇用至少五名土耳其公民；首次许可为附条件签发，自第七个月起须达到五名员工的要求。上述标准自2024年10月1日起适用，资本门槛自2025年1月1日起适用。出资份额达10万美元以上的合伙人，不受五名员工和公司最低资本标准的限制^[7]。有效的工作许可同时视为居留许可，无需另办房产许可。

面向合格投资者的绿松石卡

《绿松石卡条例》（2017年3月14日第30007号《官方公报》）适用于合格投资者，按投资或出口水平、创造的就业以及对科技的贡献进行评估，没有公布固定金额^[8]。该卡先有三年过渡期；条件持续满足的，删除过渡期注记，转为无限期。持卡人的配偶和子女可获得替代居留许可的家属卡^[8]。使用者不多，但这是唯一一条三年即可取得无限期身份的投资途径。

其他商务事由

第31条第1款(c)项向建立商务联系或设立企业的人员签发短期许可。您须持土耳其领事馆签发的相应目的签证，以及土耳其合作方经公证的公司文件^[1][4]。第31条第1款(j)项向达到入籍投资额度的投资者（如40万美元房产或50万美元存款或基金）签发最长五年的居留^[4]。如果您同时在比较美国的经商途径，可参阅我们的美国E-2签证（条约投资者签证）指南。

仅持有居留许可并不会使您成为土耳其税务居民。只有法定住所在土耳其，或一个日历年内在土耳其停留超过六个月，才构成税务居民；税务居民须就全球收入按累进税率纳税，非居民只就土耳其来源收入纳税^[16]。许多常年在土耳其生活的许可持有人会超过六个月的界线，因此应就本国的离境税务规则及相关税收协定寻求专业意见。

遗产税和赠与税税率为1%–30%。年度房产税较低，0.3%–1.0%的高价住宅税只针对价值极高的住宅^[15]。五年内出售住房的收益，按一般所得税规则征税。由于房产许可要求您自住而不得出租^[1]，这一途径不涉及租金收入。

对中国大陆投资者而言，土耳其房产居留许可只是一种居留身份，不涉及取得外国国籍。《中华人民共和国国籍法》第三条规定“中华人民共和国不承认中国公民具有双重国籍”，第九条规定“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍”^[22]——这些条款在您日后考虑升级到40万美元的入籍途径时才需要重点评估，具体适用请咨询熟悉中国国籍法的专业律师。

资金方面，个人购汇实行年度总额管理，每人每年等值5万美元^[23]，而购房款至少20万美元，应通过合规渠道汇出，并保留完整的收入、资产出售或继承等资金来源证明。土耳其一方同样要求房款经土耳其银行支付，律师建议不要使用现金，并保留外汇购买证明（DAB）和转账记录^[9]。新房增值税豁免也以汇入土耳其的外币付款为前提^[14]，资金路径的安排直接影响成本。

土耳其不会因投资直接授予永久居留，但房产许可可以随时间积累通向永居。根据第6458号法律第42条，持居留许可在土耳其连续居住满八年的外国人，经内政部批准可获得无限期的长期居留许可^[4]。学生许可期间按一半计算，其他许可全额计算^[12]。PMM的长期居留材料清单要求^[2]：

• 原籍国和土耳其两地的无犯罪记录证明；
• 收入证明：每名家庭成员不低于最低工资的三分之一，总额不低于一份最低工资，不接受第三方担保；
• 过去三年未领取社会救助的证明；
• 有效的医疗保险。

业内人士表示，连续在境外超过六个月，或过去五年内在境外累计超过一年，即视为中断连续居住^[12]。长期居留持有人享有土耳其公民的大部分权利，但不包括选举权、兵役和公职。连续在境外超过一年的，长期许可可被注销，因健康、教育或在本国服兵役而离境的除外^[4][12]。

也有更快的途径。绿松石卡在三年过渡期后转为无限期^[8]。想要第二国籍而非居留的投资者，可以选择40万美元购房途径，详见我们的土耳其投资入籍指南。该途径没有居住要求，但成本是居留途径的两倍，且地契上须登记三年禁售注释。两者如何取舍，可参阅投资入籍和黄金签证的区别一文。

适合希望在伊斯坦布尔、安塔利亚、博德鲁姆或阿拉尼亚拥有自住房的退休人士和远程工作者；也适合希望在一个幅员辽阔、交通便利的国家建立第二个落脚点的家庭，以及计划日后升级到40万美元入籍购房的买家。

应另作考虑的情况：如果您想要可出租创收的房产，因为该许可要求自住；如果您一年大部分时间不在土耳其，这与120天规则冲突；或者您需要申根通行便利。欧盟途径如希腊黄金签证（购房40万欧元起，改建项目25万欧元）或塞浦路斯黄金签证（30万欧元起的永久居留），能让您在欧盟境内拥有居所，希腊还附带申根通行。里拉波动同样值得关注：门槛以美元固定，但房产的里拉价值、税费和各项成本都会随汇率变动。

• 阿联酋黄金签证（200万迪拉姆购房途径）：10年居留，无最低居住要求，入门价约为土耳其的2.7倍。
• 黑山黄金签证（15万欧元起的购房居留）：更便宜的巴尔干选项，目前正接受宪法法院审查。
• 格鲁吉亚黄金签证（购房投资居留）：邻国市场，有自己的购房居留途径。
• 希腊购房投资居留：25万欧元起即可获得申根通行便利，但按区域划分的门槛最高达80万欧元。
• 埃及黄金签证（购房居留）：另一个地区性的购房居留选项。
• 约旦黄金签证（购房投资居留）：另一条中东地区的购房居留途径。

如需全面比较，请访问我们的黄金签证项目总览，或阅读欧洲最佳黄金签证对比。