Golden visa Géorgie : la résidence par l’immobilier et l’investissement (2026)

La Géorgie n’a pas de programme « golden visa » estampillé, avec un service dédié, des quotas ou une liste de projets agréés. La résidence des investisseurs se résume à deux catégories de la loi générale sur l’immigration. L’article 15 de la loi géorgienne sur le statut juridique des étrangers et des apatrides énumère les types de titres de séjour^[1] :

• Permis de séjour de courte durée (article 15, point j) : pour l’étranger propriétaire en Géorgie d’un bien immobilier, hors terres agricoles, « dont la valeur de marché dépasse l’équivalent en GEL de 150 000 USD », ainsi que pour son conjoint et son ou ses enfants^[1][2].
• Permis de séjour investisseur (article 15, point h) : pour l’étranger et les membres de sa famille ayant investi au moins 300 000 $ en Géorgie au sens de la loi sur la promotion et les garanties de l’activité d’investissement, ou possédant un bien immobilier non agricole d’une valeur de marché supérieure à 300 000 $^[1].
• Permis de séjour illimité (article 15, point k) : un statut permanent pour les titulaires du permis investisseur qui remplissent des critères de chiffre d’affaires sur cinq ans ou conservent 300 000 $ d’immobilier pendant cinq ans^[1][2].

Les demandes sont instruites par l’Agence de développement des services publics (PSDA) du ministère de la Justice et déposées en personne dans une Maison des services publics (Public Service Hall) ou un bureau territorial^[2]. La valeur de marché doit être certifiée par un expert travaillant pour un organisme accrédité par l’Organisme national unifié d’accréditation. Le prix inscrit au contrat ne détermine pas l’éligibilité^[2][8]. Les propriétaires qui ont besoin d’un visa pour entrer en Géorgie peuvent demander un visa d’immigration D5 sur la même base immobilière^[1].

Le programme est ouvert. Le seul changement de 2026 touchant à son équation économique est la hausse du seuil. Les règles connexes sur le travail et l’entrée sur le territoire se sont davantage durcies, comme expliqué ci-dessous.

Il existe trois façons concrètes d’obtenir la résidence géorgienne grâce à son capital. Elles diffèrent moins par la paperasse que par ce que le titre permet de faire.

Résidence en Géorgie par achat immobilier : le permis de courte durée à 150 000 $

Achetez un ou plusieurs appartements, maisons ou locaux commerciaux dont la valeur de marché expertisée cumulée dépasse 150 000 $ en laris. Plusieurs biens peuvent être additionnés^[6][9]. Les terres agricoles ne sont pas éligibles, et les étrangers ne peuvent en principe pas en acheter de toute façon^[10]. Le permis est délivré pour un an et renouvelé par périodes d’un an, sans limite du nombre de renouvellements^[1][10]. Selon l’article 21, il prend fin automatiquement si vous cessez d’être propriétaire du bien^[1]. Si une expertise ultérieure ressort sous le seuil, le renouvellement peut être refusé^[8].

Comme le critère est une valeur de marché « supérieure » à 150 000 $, les acheteurs prévoient généralement une marge. Un logement acheté exactement 150 000 $ peut être expertisé à 145 000 $ et ne pas passer. La dépréciation du lari ne change rien au critère en dollars, mais l’appréciation du marché local par l’expert, si.

Immobilier à 300 000 $ : le permis investisseur de cinq ans

Un bien d’une valeur supérieure à 300 000 $ ouvre droit au permis de séjour investisseur, délivré pour cinq ans^[1]. Avec les règles de 2026 sur le travail, les titulaires du permis investisseur sont dispensés du droit distinct à l’activité professionnelle : ils peuvent donc travailler ou diriger une entreprise^[11][12]. Si vous conservez le bien cinq ans, vous pouvez demander le permis de séjour illimité (permanent)^[2].

Titre de séjour en Géorgie par création d’entreprise : 300 000 $ dans une société

Le même permis de séjour investisseur est accessible pour un investissement de 300 000 $ dans une entreprise géorgienne, attesté par un rapport d’audit^[1][2]. Pour le convertir en résidence illimitée au bout de cinq ans, l’entreprise doit afficher un chiffre d’affaires annuel d’au moins 50 000 $ la première année, 100 000 $ la deuxième et 120 000 $ chacune des années trois à cinq^[1][2]. Un cabinet de conseil indique que la voie entrepreneuriale suppose environ 183 jours par an en Géorgie. Cette exigence ne figure pas dans la loi : considérez-la comme non confirmée^[10].

Les petits entrepreneurs passent souvent par une autre voie : ils créent une SARL (LLC), obtiennent le droit à l’activité professionnelle puis un permis de séjour pour travail. Selon des conseillers, depuis le 2 avril 2026, il faut produire un document du Service des recettes attestant un chiffre d’affaires annuel de la société d’au moins 50 000 GEL par demandeur étranger. Depuis le 10 juillet 2026, une société nouvellement immatriculée comptant jusqu’à trois étrangers peut obtenir un premier permis de six mois sans cette preuve de chiffre d’affaires^[12]. Il s’agit d’une résidence liée à l’emploi, et non d’une résidence investisseur, et elle est examinée plus strictement.

Pour le permis de séjour de courte durée à 150 000 $, la PSDA demande^[2] :

• un formulaire de demande rempli ;
• une copie du passeport (document de voyage) ;
• la preuve d’un séjour régulier en Géorgie au moment du dépôt, par exemple un tampon d’entrée sans visa ou un visa D5 ;
• un titre de propriété d’un bien immobilier non agricole, c’est-à-dire un extrait du Registre public ;
• une expertise de la valeur de marché réalisée par un expert certifié d’un organisme accrédité, faisant apparaître une valeur supérieure à 150 000 $ en GEL ;
• une photo couleur 3×4 cm au format électronique ;
• la preuve du paiement des frais de service.

Les membres de la famille doivent aussi prouver le lien de parenté au moyen d’actes de mariage et de naissance apostillés ou légalisés et traduits en géorgien^[8]. Le bien doit être enregistré à votre nom. Un avant-contrat ou un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) n’est pas un titre de propriété : un appartement en construction ne permet donc généralement pas de déposer une demande tant que la propriété n’est pas enregistrée. Vérifiez comment le logement de votre promoteur sera enregistré avant de payer.

Il n’y a pas de durée minimale de détention au-delà du maintien de la propriété, pas de durée minimale de séjour, pas de test de langue et pas d’obligation d’assurance santé une fois le permis obtenu^[9][10][23]. Les autorités procèdent toutefois à des vérifications d’antécédents. L’article 21 leur permet aussi de refuser ou de retirer un permis pour des motifs de sécurité et d’ordre public : un casier judiciaire ou des infractions à la législation sur l’immigration peuvent faire échouer une demande^[1].

Pour le permis de séjour investisseur, la PSDA exige en outre un rapport d’audit attestant l’investissement (voie entreprise) ou un titre de propriété assorti d’une valeur de marché certifiée supérieure à 300 000 $ (voie immobilière)^[2].

L’État ne prélève presque rien. Un demandeur seul qui choisit la décision la plus rapide, en 10 jours, paie environ 230 $ de frais de permis et moins de 80 $ pour enregistrer son titre^[2][22]. Une famille de quatre personnes sur le circuit standard de 30 jours paie 1 200 GEL (≈ 460 $) de frais de permis. Le vrai coût, c’est le bien lui-même, plus l’écart entre le prix payé et le prix de revente possible. En pratique, un investisseur seul doit compter environ 152 000 à 167 000 $ tout compris : 150 000 à 165 000 $ d’immobilier plus jusqu’à 2 000 $ environ d’expertise, d’enregistrement, de traductions et d’honoraires de conseil.

Le bien étant un actif que vous conservez, le coût économique se limite aux frictions de transaction, à une éventuelle moins-value à la revente et au coût d’opportunité du capital. Un portail immobilier fait état d’un rendement locatif brut moyen d’environ 7,4 % en Géorgie au premier trimestre 2026, avec des prix moyens d’environ 1 312 $ le m² à Tbilissi et 1 395 $ le m² à Batoumi^[8]. Ces chiffres proviennent d’un portail immobilier : prenez-les comme indicatifs. Le permis investisseur à 300 000 $ coûte le même montant en frais administratifs (300 / 450 / 600 GEL)^[2].

L’article 15, point j, étend le permis de séjour de courte durée au conjoint et au ou aux enfants du propriétaire : un seul bien éligible couvre donc la famille^[1][2]. Chaque personne dépose une demande distincte et paie les mêmes frais : 300, 450 ou 600 GEL selon le délai^[2]. La loi ne fixe pas de limite d’âge pour les enfants au titre de ce point. La plupart des conseillers parlent d’enfants mineurs^[9][10]. Les enfants majeurs et les parents doivent s’attendre à devoir justifier d’un fondement propre, par exemple un permis de regroupement familial, qui exige une preuve du lien de parenté et de revenus et coûte également 300 à 600 GEL^[2].

Le permis de séjour investisseur couvre l’investisseur « et les membres de sa famille »^[1]. Le permis illimité, une fois obtenu, s’étend lui aussi aux membres de la famille^[1].

Les permis des personnes à charge dépendent de celui du titulaire principal. Si l’investisseur vend le bien, tous les permis de courte durée de la famille perdent leur fondement^[1].

L’ensemble de la démarche peut se faire en deux à six semaines si les documents sont prêts. Le demandeur doit déposer son dossier en personne^[8].

C’est le changement pratique le plus important de 2026. Avec la réforme de la loi sur la migration de travail, en vigueur depuis le 1er mars 2026, un étranger qui travaille pour un employeur géorgien, exerce en freelance pour des clients géorgiens ou dirige une entreprise en Géorgie doit obtenir un droit à l’activité professionnelle délivré par l’État^[11][13]. Selon des conseillers, sont dispensés les titulaires d’un permis de séjour permanent ou investisseur, les réfugiés et demandeurs d’asile, les journalistes accrédités et quelques autres catégories. La dispense vaut aussi pour les personnes qui travaillent à distance exclusivement pour des clients étrangers^[11][12].

Le permis immobilier de courte durée à 150 000 $ ne figure pas sur cette liste. Un titulaire qui veut travailler sur place doit obtenir le permis de travail comme tout le monde^[12]. Les conseillers citent environ 200 GEL pour un traitement en 30 jours et 400 GEL pour environ 10 jours ouvrés^[12]. Nous n’avons pas pu confirmer ces frais dans un barème officiel. Les amendes pour travail non autorisé commencent à 2 000 GEL, pour le travailleur comme pour l’employeur, et doublent ou triplent en cas de récidive^[11][13]. Les personnes qui travaillaient déjà avaient jusqu’au 1er mai 2026 (indépendants) ou ont jusqu’au 1er janvier 2027 (autres cas) pour se mettre en règle^[12]. Les conseillers considèrent la perception de loyers sur un bien dont on est propriétaire comme un revenu passif qui ne nécessite pas de permis de travail, même si ces loyers sont imposables.

Un titre de séjour ne fait pas de vous un résident fiscal géorgien. La résidence fiscale dépend de la présence physique : 183 jours ou plus sur toute période continue de 12 mois se terminant dans l’année fiscale^[14]. Si vous devenez résident, le système géorgien est proche de la territorialité. Les particuliers sont exonérés sur les revenus sans source géorgienne, et les revenus de source géorgienne sont imposés au taux unique de 20 %^[15]. Il n’y a pas de cotisations de sécurité sociale, seulement un régime de retraite de 2 % + 2 % pour les salariés^[17].

Les impôts liés au bien

• Revenus locatifs : 5 % des loyers bruts d’habitation si vous optez pour le régime réduit sans déduction de charges, 20 % sinon^[16][20].
• Revente : la plus-value sur un appartement ou une maison détenu plus de deux ans est entièrement exonérée. Une revente dans les deux ans est imposée à 5 %. L’immobilier commercial est imposé à 20 %^[18][19]. Pour un logement neuf, le délai de deux ans court à partir de l’enregistrement du bien achevé, et non de la signature du contrat sur plan. Ce point a été clarifié par la décision publique n° 143, publiée le 14 mai 2026^[19].
• Impôt foncier annuel : rien si le revenu familial est inférieur à 40 000 GEL. Au-delà, les taux vont d’environ 0,05 % à 0,2 % et atteignent jusqu’à 1 % de la valeur lorsque le revenu familial dépasse 100 000 GEL^[17][20].
• Achat : ni droits de mutation ni droit de timbre, seulement des frais d’enregistrement^[20]. Il n’existe pas d’impôt distinct sur les successions ni sur la fortune^[7].

Résidence fiscale pour les grandes fortunes

La Géorgie accorde aussi la résidence fiscale sur la base d’un statut plutôt que d’un nombre de jours. Selon Andersen, les conditions sont cumulatives : un patrimoine supérieur à 3 millions de GEL ou un revenu supérieur à 200 000 GEL au cours de chacune des trois dernières années ; plus un bien en Géorgie d’une valeur d’au moins 500 000 $ ; plus soit un titre de séjour géorgien, soit au moins 25 000 GEL de revenus de source géorgienne au cours de l’année fiscale précédente^[21]. Faites confirmer la combinaison exacte par le Service des recettes avant de vous y fier, car les synthèses des conseillers divergent sur les conditions cumulatives.

La Géorgie n’a pas de programme de citoyenneté par investissement. Le chemin entre un permis immobilier et un passeport est long :

1. Résidence permanente. Un étranger ayant vécu 10 ans en Géorgie sous couvert de titres de séjour temporaires peut demander un permis de séjour permanent. Les frais sont de 500 GEL pour une décision en 30 jours ou de 650 GEL pour 20 jours^[2]. Plusieurs guides de conseillers mentionnent encore six ans. La page actuelle de la PSDA et la loi indiquent dix ans^[2][1][7]. Sur la voie investisseur à 300 000 $, le permis de séjour illimité est accessible au bout de cinq ans si le bien est conservé ou si les critères de chiffre d’affaires sont remplis^[2].
2. Naturalisation. Selon l’article 12 de la loi organique sur la nationalité géorgienne, un adulte peut être naturalisé après avoir résidé régulièrement en Géorgie au cours des 10 dernières années consécutives. Il doit aussi réussir des examens de langue géorgienne, d’histoire de la Géorgie et de notions de droit, et justifier d’un emploi, d’un bien ou d’une entreprise en Géorgie^[3].
3. Double nationalité. La règle par défaut en Géorgie est la nationalité unique, et les étrangers naturalisés doivent en général renoncer à leur nationalité antérieure. Les exceptions nécessitent une décision de l’État^[3]. Côté français, l’acquisition d’une nationalité étrangère n’entraîne pas en elle-même la perte de la nationalité française^[24] : la contrainte vient du droit géorgien.

L’article 17 permet au Président d’accorder la nationalité dans des cas exceptionnels ou dans l’intérêt de l’État, notamment à des personnes réalisant des investissements économiques importants^[3]. Cette faculté est discrétionnaire, sans prix ni procédure publiés, et ne constitue pas un programme ouvert aux candidatures. Méfiez-vous des agents qui la présentent comme tel.

Deux mises en garde pour les investisseurs qui visent un passeport. D’abord, on ignore si des années passées sous permis immobilier avec peu de présence physique comptent comme résidence « continue » pour la résidence permanente ou la naturalisation : prévoyez de vivre réellement en Géorgie. Ensuite, la valeur d’un passeport géorgien dépend des relations avec l’UE. Les passeports ordinaires permettent toujours d’entrer dans l’espace Schengen sans visa, mais le 6 mars 2026, l’UE a suspendu pour un an l’exemption de visa pour les passeports diplomatiques, de service et officiels géorgiens^[5]. Si un second passeport est l’objectif, consultez notre guide des programmes offrant la nationalité la plus rapide par la résidence et notre comparatif citoyenneté par investissement ou golden visa.

Hausse du seuil (1er mars 2026). Des amendements adoptés en juin 2025 ont relevé le seuil du permis de courte durée de 100 000 $ à 150 000 $ à compter du 1er mars 2026. C’est la deuxième hausse : le seuil était de 35 000 $ jusqu’en juillet 2019, date à laquelle il est passé à 100 000 $^[6][7]. Pour bénéficier de l’ancien seuil, les acheteurs devaient avoir réglé le prix et enregistré la propriété avant l’échéance. Les titulaires ayant obtenu leur permis à 100 000 $ peuvent continuer à le renouveler sur le même bien^[6][8].

Expertises accréditées. La loi modifiée exige désormais un expert issu d’un organisme accrédité par l’Organisme national unifié d’accréditation. Les estimations informelles ne suffisent plus^[7][2].

Réforme de la migration de travail (1er mars 2026). Le droit à l’activité professionnelle a remplacé la simple inscription en ligne. Les titulaires du permis immobilier n’en sont pas dispensés^[11][13]. Des conseillers font état d’un critère de chiffre d’affaires de 50 000 GEL par étranger pour les permis de travail à partir du 2 avril 2026, assoupli pour les nouvelles sociétés à partir du 10 juillet 2026^[12].

Assurance à l’entrée (1er janvier 2026). L’ordonnance n° 602 impose une assurance santé et accident d’au moins 30 000 GEL aux voyageurs entrant sans visa ou avec un visa touristique. Les titulaires d’un titre de séjour en sont dispensés^[23].

La suite. Aucune nouvelle modification du seuil n’avait été annoncée au 2 octobre 2026. Surveillez l’échéance de mise en conformité du 1er janvier 2027 et toute évolution de la politique de visas de l’UE envers la Géorgie. Surveillez aussi un éventuel durcissement des renouvellements pour les titulaires qui viennent rarement.

Ce titre convient aux investisseurs qui veulent une carte de séjour peu coûteuse et simple à entretenir, ainsi qu’une base dans le Caucase, avec un bien qu’ils auraient acheté de toute façon. Il convient aussi aux travailleurs à distance et aux retraités qui perçoivent leurs revenus à l’étranger et apprécient la fiscalité territoriale géorgienne, ainsi qu’aux familles qui cherchent une résidence de repli sans obligation de séjour. Les investisseurs disposant de 300 000 $ qui comptent vivre et travailler en Géorgie ont intérêt à viser directement le permis de séjour investisseur : cinq ans de validité, le droit de travailler et la résidence permanente au bout de cinq ans.

Regardez ailleurs si vous avez besoin d’une résidence dans l’UE et de la mobilité Schengen, si vous voulez un second passeport en moins de dix ans, ou si vous comptez exploiter une entreprise locale avec le permis à 150 000 $. Regardez ailleurs aussi si l’idée d’un bien valorisé en laris qui doit rester expertisé au-dessus de 150 000 $ à chaque renouvellement vous met mal à l’aise.

Dans la région, la résidence permanente pour investisseurs prévue en Arménie doit démarrer le 1er novembre 2026, mais ses seuils n’étaient pas encore publiés lors de notre vérification. La résidence par investissement en Azerbaïdjan demande 100 000 AZN (≈ 58 800 $) en immobilier, en dépôt ou en titres d’État. Juste à côté, le titre de séjour turc par achat immobilier exige 200 000 $ d’immobilier, tandis que la nationalité turque par investissement immobilier, distincte, demande 400 000 $ conservés trois ans. La résidence investisseur au Kazakhstan est une autre option en Asie centrale.

En Europe, la résidence au Monténégro par l’immobilier exige un bien d’une valeur fiscale d’au moins 150 000 €. La résidence en Serbie par achat immobilier n’a pas de minimum fixe, et la résidence investisseur en Albanie est tout aussi souple. Pour une résidence dans l’UE, le golden visa Grèce commence à 250 000 € pour les reconversions et les bâtiments classés, et à 400 000 € pour la plupart des biens en région. La résidence en Lettonie via une société démarre à 50 000 € de capital social plus un versement de 10 000 € à l’État, depuis la fermeture de sa voie immobilière. Notre classement des programmes de résidence les moins chers et notre comparatif des programmes de résidence par investissement en Europe situent la Géorgie face à ces options en coût et en droits, et notre guide des golden visas recense tous les programmes par budget.