Golden visa Monténégro : la résidence par un bien de 150 000 € (guide 2026)

Le Monténégro n’a pas de loi dédiée au « golden visa ». L’article 38 de la loi sur les étrangers énumère les motifs pour lesquels un étranger séjournant plus de 90 jours peut obtenir un séjour temporaire, dont « l’usage et la disposition d’un droit sur un bien immobilier possédé au Monténégro »^[1]. L’article 56 fixe les conditions de ce motif, et le ministère de l’Intérieur (via ses antennes locales, souvent appelées MUP) délivre le titre après un délai de dix jours au plus laissé à l’Agence de sécurité nationale et à la police pour formuler d’éventuelles objections^[1].

Jusqu’en janvier 2026, n’importe quel bien enregistré, même modeste, pouvait justifier un titre. La réforme publiée au Sl. list CG 3/2026 a ajouté un critère de valeur : le demandeur doit produire la décision communale relative à l’impôt sur les mutations, et l’assiette fiscale qui y figure doit atteindre au moins 150 000 €^[1][3]. Ce seuil ne s’applique pas aux citoyens des États membres de l’UE, de l’Islande, du Liechtenstein, de la Norvège et de la Suisse, ni aux membres de la famille de citoyens de l’UE, quelle que soit leur nationalité^[1]. Les acheteurs français, belges, luxembourgeois ou suisses ne sont donc pas concernés par ce plancher.

La voie est très utilisée. En décembre 2025, le ministère de l’Intérieur recensait environ 97 000 étrangers résidant au Monténégro, tous motifs confondus^[9]. Le gouvernement a aussi durci les contrôles : plus de 1 000 étrangers ont reçu un ordre de quitter le territoire entre janvier et novembre 2025, faute d’activité fiscale de leur société^[7]. La date d’application mérite une précision. Un résumé local retient le 31 décembre 2025^[6], mais la publication au Journal officiel du 9 janvier 2026 ainsi que les cabinets d’avocats et la presse spécialisée désignent le 17 janvier 2026, date qui protège aussi les titres existants^[3][4][5].

Trois motifs de séjour intéressent aujourd’hui un investisseur, plus un quatrième seulement en projet.

Propriété immobilière (article 56)

Vous devez être seul propriétaire du bien ou en détenir au moins la moitié. Sont admis les maisons individuelles, maisons de vacances, villas, appartements, établissements hôteliers, immeubles mixtes habitation-commerce et locaux professionnels^[1]. Un terrain seul ne suffit pas. Le chiffre décisif est l’assiette fiscale indiquée dans la décision relative à l’impôt sur les mutations (rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti), et non le prix de vente^[1][12]. Selon les conseils sur place, le MUP attend en outre un titre de propriété sans charge à votre nom et un permis d’utilisation du bâtiment^[12].

Titre de séjour au Monténégro par création d'entreprise : la voie de l’associé-dirigeant (articles 69–70)

Un étranger seul associé ou détenteur de plus de 51 % d’une société monténégrine, qui en est aussi le directeur exécutif, peut obtenir un permis unique de séjour temporaire et de travail sans offre d’emploi^[1]. Depuis janvier 2026, chaque renouvellement exige la preuve qu’au moins 5 000 € par an d’impôts et de cotisations sociales ont été payés ; les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse en sont exemptés^[1][4]. C’est la seule voie d’investissement courante qui autorise à travailler.

Nomade numérique (article 60a)

Ce n’est pas une voie d’investissement, mais elle concerne les travailleurs à distance : un titre de deux ans au plus, renouvelable une fois pour deux ans, pour les personnes travaillant en ligne pour un employeur étranger ou pour leur propre société immatriculée à l’étranger. Un nouveau titre ne peut être délivré que six mois après l’expiration du précédent^[1].

En projet : 250 000 € d’investissement d’entreprise pour les citoyens de l’UE

Le projet de loi transmis au Parlement en septembre 2026 accorderait des permis de séjour temporaire et de travail de trois ans au plus, renouvelables pour trois ans, aux entrepreneurs ou associés européens qui investissent au moins 250 000 € dans une société monténégrine nouvelle ou existante, dans une prise de participation ou sur un compte séquestre en attendant l’approbation d’un projet. La famille pourrait suivre, à condition que l’investisseur passe au moins 15 jours au Monténégro pendant la validité du titre^[10]. Cette option ne serait pas ouverte aux investisseurs non européens, et elle n’a pas été adoptée.

L’article 43 de la loi sur les étrangers fixe les conditions générales de tout séjour temporaire. Pour la voie immobilière, vous devez^[1] :

• disposer de moyens de subsistance (aucun montant fixe n’est publié ; le MUP examine au cas par cas relevés bancaires, pensions ou autres revenus^[13]) ;
• disposer d’un logement assuré, ce que votre bien remplit normalement ;
• avoir une assurance maladie valable au Monténégro : assurance santé voyage d’un assureur agréé, couverture au titre d’un accord international ou assurance obligatoire ;
• détenir un passeport valable au moins trois mois au-delà de la durée du titre ;
• ne faire l’objet d’aucune interdiction d’entrée ni d’aucune condamnation définitive à une peine de prison ferme de plus de six mois au Monténégro ou dans votre pays d’origine (non exigé des enfants de moins de 16 ans) ;
• ne présenter aucun risque pour la sécurité nationale, la sécurité intérieure ou la santé publique ; et
• prouver l’objet du séjour : l’extrait du registre foncier (list nepokretnosti) et la décision fiscale indiquant une assiette d’au moins 150 000 €.

Au renouvellement, vous devez aussi prouver que vos impôts fonciers ont été payés pendant la durée du titre^[1]. Le titre devient caduc si son motif disparaît (par exemple si vous vendez le bien), si vous n’utilisez pas le séjour pour son objet, ou si vous restez hors du Monténégro plus de 30 jours pendant sa validité^[1]. Certains conseils évoquent une pratique d’absences plus longues avec déclaration préalable au MUP^[12], mais la loi elle-même ne prévoit que la règle des 30 jours, avec une exception humanitaire limitée aux titres de regroupement familial. Considérez la limite de 30 jours comme impérative, sauf confirmation écrite contraire de votre avocat.

La question du neuf

La première vente d’un immeuble neuf par un promoteur est en général soumise à une TVA de 21 % au lieu de l’impôt sur les mutations^[16][18]. Comme la loi désigne la décision relative à l’impôt sur les mutations comme preuve de la valeur, les acheteurs d’un appartement neuf doivent obtenir, avant de signer, une confirmation écrite de la manière dont l’assiette fiscale sera justifiée. Selon les conseils sur place, la pratique n’est pas encore fixée^[18].

Pour un appartement ancien dont l’assiette fiscale est exactement de 150 000 €, la dépense atteint environ 155 000 à 157 000 € : le bien, 4 500 € d’impôt sur les mutations, environ 600 à 800 € de frais de notaire TVA comprise et moins de 50 € de frais de séjour^[2][16][18]. Ajoutez l’assurance maladie, les traductions et, le cas échéant, l’avocat ou l’agent. Sur la côte, où regardent la plupart des acheteurs étrangers, un appartement qui franchit le seuil coûte souvent plus cher, et les commissions d’agence se négocient à part. Comme l’assiette fiscale est fixée par la commune après la vente, visez un achat nettement au-dessus de 150 000 € plutôt qu’au ras du seuil. Le coût annuel du titre lui-même reste faible : environ 20 à 27 € de frais de renouvellement, plus l’impôt foncier et l’assurance^[2][16].

La famille rejoint le titulaire par le regroupement familial (article 44), et non comme co-demandeurs du titre immobilier. La famille proche comprend le conjoint, les enfants mineurs (y compris ceux du conjoint et les enfants adoptés de moins de 18 ans) et les parents d’enfants mineurs. Un partenaire de vie de même sexe est désormais aussi éligible^[1][3]. Les autres proches ne peuvent être admis que pour des raisons personnelles ou humanitaires particulières^[1].

Le titre d’un membre de la famille est valable un an au plus, et jamais plus longtemps que celui du titulaire principal. Chaque membre dépose une demande distincte et paie les mêmes frais de demande, taxe administrative et carte (environ 47 € par personne à la première délivrance)^[1][2]. Les enfants de moins de 12 ans ne donnent pas leurs empreintes^[1]. Un membre de la famille copropriétaire d’au moins la moitié du bien peut aussi demander un titre immobilier en son nom propre^[1]. Les titres de regroupement familial sont par ailleurs la seule catégorie pour laquelle la loi permet d’assouplir la règle des 30 jours d’absence pour raisons humanitaires^[1].

La demande se dépose en personne au Monténégro, avant la fin de votre séjour de 90 jours, avec ou sans visa. Si le dossier est complet et déposé dans les délais, vous pouvez rester jusqu’à ce qu’une décision soit exécutoire^[1].

Un titre de séjour ne fait pas à lui seul de vous un résident fiscal. Vous le devenez si votre domicile ou le centre de vos intérêts personnels et économiques se trouve au Monténégro, ou si vous y passez au moins 183 jours au cours d’une année fiscale^[15]. Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux, les non-résidents sur leurs seuls revenus monténégrins^[14].

• Impôt sur le revenu : les salaires sont imposés à 0 % jusqu’à 700 € par mois, à 9 % de 700,01 à 1 000 € et à 15 % au-delà. Les revenus d’entreprise suivent des tranches de 0/9/15 % avec des seuils de 8 400 € et 12 000 € par an, et la plupart des autres revenus, dont les loyers et les plus-values, sont imposés au taux forfaitaire de 15 %. Une surtaxe communale de 13 % de l’impôt s’y ajoute (15 % à Podgorica et Cetinje)^[14].
• Impôt sur les sociétés : 9 % jusqu’à 100 000 € de bénéfice, 12 % jusqu’à 1,5 million d’euros et 15 % au-delà^[17], ce qui compte pour la voie par société.
• Fiscalité immobilière : impôt sur les mutations de 3 % à 6 % sur les achats dans l’ancien, TVA de 21 % sur le neuf et impôt foncier annuel de 0,25 % à 1 % de la valeur de marché^[16].

Il n’existe aucun régime fiscal particulier pour les titulaires d’un titre immobilier. Nous n’avons pas vérifié les taux des droits de succession et de donation pour cette page : faites-vous conseiller avant d’organiser une succession comprenant des actifs monténégrins.

L’article 86 permet d’obtenir la résidence permanente après cinq ans de séjour légal continu sous titre temporaire. Le séjour est considéré comme continu si vos absences sur ces cinq ans ne dépassent pas dix mois au total, ou une seule absence de six mois au plus^[1]. Le temps passé sous un titre d’études ou de formation ne compte que pour moitié. Le texte consolidé, y compris la réforme de janvier 2026, ne contient aucune exclusion des années passées au titre de la propriété^[1].

Certains conseils affirment pourtant que les années passées sous le seul titre immobilier ne comptent pas pour la résidence permanente^[12][13]. Nous n’avons pas trouvé cette règle dans la loi. Comme ce point détermine si la voie immobilière mène quelque part, demandez au MUP ou à un avocat monténégrin de confirmer par écrit la pratique actuelle avant de vous y fier.

Les conditions de la résidence permanente (article 88) sont un passeport valide, des ressources stables, régulières et suffisantes, une assurance maladie, un logement, la preuve du paiement de vos impôts pendant le séjour temporaire et une connaissance de base du monténégrin^[1]. Le test de langue est supprimé pour les moins de 14 ans et les plus de 65 ans, pour les ressortissants des États de l’ex-Yougoslavie et pour les personnes scolarisées au Monténégro^[1]. La résidence permanente est accordée pour une durée indéterminée, avec une carte renouvelée tous les cinq ans. Elle se perd après plus d’un an de vie continue à l’étranger^[1].

La résidence permanente est aussi l’étape intermédiaire vers la naturalisation, qui exige dix ans de séjour légal au total et, pour la plupart des nationalités, la renonciation à la nationalité actuelle^[19]. Le détail figure dans notre guide de la nationalité monténégrine après la fin du programme d’investissement.

• Novembre–décembre 2025 : un avant-projet du gouvernement prévoyait un minimum immobilier de 200 000 € et l’obligation, pour les associés étrangers, d’employer au moins deux citoyens monténégrins. Face à la levée de boucliers des investisseurs, ces dispositions ont été retirées à la mi-décembre, au profit du critère d’assiette fiscale de 150 000 €^[8].
• 31 décembre 2025 : le Parlement adopte la réforme, avec un seuil d’assiette fiscale de 150 000 € et un plancher annuel de 5 000 € d’impôts pour les associés-dirigeants. Elle est publiée le 9 janvier 2026 et entre en vigueur le 17 janvier 2026^[3][4][5].
• Règle transitoire : les renouvellements de titres immobiliers délivrés avant le 17 janvier 2026 sont examinés selon l’ancienne loi ; les titulaires existants n’ont donc pas à prouver la valeur de 150 000 €^[1][5].
• Mai 2026 : la fondation Avenir du tourisme monténégrin saisit la Cour constitutionnelle (initiative déposée le 14 mai 2026) pour contester le seuil de 150 000 € et la règle des 5 000 € pour les sociétés, en faisant valoir que les règles touchant aux biens des étrangers exigeaient une majorité des deux tiers. Le gouvernement défend la loi et indique que le motif de séjour par la propriété pourrait être supprimé en raison des risques d’abus^[7].
• 23 juillet 2026 : le gouvernement aligne sa politique des visas sur celle de l’UE ; à partir du 1er novembre 2026, les ressortissants de Russie, de Biélorussie, de Turquie, de Chine et d’Arabie saoudite ont besoin d’un visa (décret modifié sur le régime des visas)^[11][22].
• Septembre 2026 : un nouveau projet de loi, comprenant un titre d’investisseur de 250 000 € réservé à l’UE, des règles contre l’exploitation par le travail et des amendes plus lourdes, est transmis au Parlement^[10][23].
• Adhésion à l’UE : le gouvernement vise la clôture des négociations en 2026 et l’adhésion en 2028^[20][21]. L’adhésion entraînerait à terme l’application des règles européennes sur les résidents de longue durée, mais cette date est un objectif, pas une garantie.

Cela convient aux retraités et aux acheteurs financièrement indépendants qui veulent réellement vivre sur l’Adriatique, peuvent rester dans le pays la majeure partie de l’année et cherchent une base peu coûteuse en zone euro avec une fiscalité légère sur le revenu. Les entrepreneurs qui dirigeront une vraie société monténégrine ont plutôt intérêt à passer par la voie de la société, qui autorise le travail et constitue un dossier plus solide pour la résidence permanente^[1].

Regardez ailleurs si vous cherchez un titre « plan B » que vous utiliserez rarement : la règle des 30 jours d’absence rend le Monténégro peu adapté à cet usage^[1]. Même constat si vous avez besoin d’une résidence Schengen, du droit de travailler tout en vivant d’un bien, ou d’un passeport rapide. Pour une stratégie à long terme, gardez aussi à l’esprit que le seuil pourrait encore changer en 2026–2027.

• Balkans voisins : la résidence en Serbie par la propriété immobilière n’impose aucune valeur minimale légale, et les options de résidence en Albanie n’ont pas non plus de minimum d’investissement fixe. Ce sont deux portes d’entrée moins chères, hors de l’UE.
• Résidence Schengen par l’immobilier : le golden visa Grèce commence à 250 000 € pour les reconversions et les bâtiments classés et monte à 800 000 € en Attique, sans durée de séjour minimale.
• Voies passives ou par fonds dans l’UE : le permis d’investisseur invité du golden visa Hongrie exige 250 000 € dans un fonds immobilier ; le programme de résidence permanente du golden visa Malte associe environ 99 000 € de frais et contributions à un achat de 375 000 € ou à une location.
• Résidence permanente dès le premier jour : la résidence permanente par investissement à Chypre à partir de 300 000 € plus TVA.
• Options européennes par société : la résidence en Lettonie par investissement dans une société et la résidence d’investisseur en Bulgarie.

Les chiffres comparés figurent dans notre comparatif du meilleur golden visa en Europe et dans le classement du golden visa le moins cher. Si votre véritable objectif est une seconde nationalité, commencez par notre analyse de la nationalité la plus rapide par résidence.