Golden Visa Türkei: Aufenthaltserlaubnis per Immobilie, Kosten und Regeln 2026

Ein Programm, das offiziell „Golden Visa“ heißt, gibt es in der Türkei nicht. Gemeint ist die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis für Ausländer, die in der Türkei Immobilien besitzen (Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar), einer der in Artikel 31 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 6458 aufgezählten Gründe^[4]. Zuständig ist das Präsidium für Migrationsverwaltung (Göç İdaresi Başkanlığı, PMM) mit seinen Provinzdirektionen und dem Online-System e-İkamet^[1]. Das Investitionsbüro des Präsidenten fasst es knapp zusammen: Ausländer, die Immobilien erwerben, erhalten nach dem Gesetz 6458 verlängerbare kurzfristige Aufenthaltserlaubnisse^[6].

Der Rechtsrahmen ist schlank. Artikel 31 nennt die Gründe und die Laufzeit: Jede Erlaubnis wird für höchstens zwei Jahre erteilt, ausgenommen Investorenerlaubnisse nach Artikel 31 Abs. 1 Buchst. j, die bis zu fünf Jahre laufen können^[4]. Die Wertgrenze steht nicht im Gesetz selbst. Sie ergibt sich aus der offiziellen Dokumentenliste des PMM: Verlangt wird ein Grundbuchauszug, aus dem hervorgeht, dass die Immobilie zum Erwerbszeitpunkt mindestens 200.000 US-Dollar in türkischer Lira wert war, dass es sich um eine Wohnimmobilie handelt und dass der Ausländer sie selbst bewohnt und nicht vermietet oder anderweitig zur Einkommenserzielung nutzt^[1]. Das PMM wendet den Betrag von 200.000 US-Dollar auf Eigentumsübertragungen ab dem 16. Oktober 2023 an^[10][9]. Eine Verordnung im Amtsblatt, die den Betrag festlegt, konnten wir nicht finden. Betrachten Sie ihn daher als Verwaltungsregel, die sich ohne Gesetzgebungsverfahren ändern kann.

Die Erlaubnis ist ein Recht zu wohnen, nicht zu arbeiten. Das PMM stellt selbst klar, dass eine Aufenthaltserlaubnis kein Recht auf Erwerbstätigkeit in der Türkei verleiht; dafür ist eine gesonderte Arbeitserlaubnis nach dem Gesetz Nr. 6735 über internationale Arbeitskräfte nötig^[1]. Zudem liegt sie insofern im Ermessen der Behörde, als die Provinzdirektion bei jedem Antrag und jeder Verlängerung alle Voraussetzungen prüft und weitere Unterlagen anfordern kann^[1].

Der Immobilienweg ist der, den die meisten Investoren wählen. Das PMM nennt folgende Bedingungen^[1]:

• Wert: Die Immobilie muss laut Grundbuch mindestens 200.000 US-Dollar wert gewesen sein, umgerechnet in Lira zum Wechselkurs des Erwerbstags. Nach Angaben von Praktikern wird der effektive Verkaufskurs der Zentralbank am Übertragungstag zugrunde gelegt; Kaufpreis im Grundbuch, Banküberweisungen und Wertgutachten müssen zueinander passen^[1][9].
• Wohnnutzung: Es muss sich um eine Wohnimmobilie (konut) handeln, und Sie müssen darin wohnen. Eine vermietete oder anderweitig zur Einkommenserzielung genutzte Immobilie trägt die Erlaubnis nicht^[1]. Gewerbeeinheiten, Grundstücke und Felder qualifizieren nicht^[10].
• Geerbte oder geschenkte Immobilien: Hier ist ein aktuelles Wertgutachten erforderlich^[1].
• Adressregistrierung: Beim Erstantrag legen Sie eine Hausnummernbescheinigung (numarataj belgesi) der Gemeinde vor, bei der Verlängerung einen aktuellen Grundbuchauszug^[1].

Wertgutachten, Zahlung und Grundbuchamt

Jeder Verkauf, bei dem ein Ausländer Käufer oder Verkäufer ist, erfordert ein Wertgutachten zum Marktwert. Das gilt seit dem TKGM-Rundschreiben 2019/1, in Kraft seit dem 4. März 2019^[19]. Das Gutachten stammt von einem Unternehmen mit Lizenz der Kapitalmarktaufsicht (SPK). Für Aufenthaltszwecke galt die Beschränkung der Jahre 2024–2026, wonach nur GEDAŞ Immobilien bewerten durfte, nicht; sie betraf nur Einbürgerungsakten und endete am 28. September 2026^[18]. Zahlen Sie über eine türkische Bank und bewahren Sie die Überweisungsbelege auf. Anwälte raten von Barzahlung ab und empfehlen, sich von der Bank die Devisenankaufsbescheinigung (DAB) ausstellen zu lassen^[9].

Eine Immobilie oder mehrere?

Das PMM spricht im Singular von „der Wohnung“^[1], und Praktiker berichten, dass die Schwelle mit einer einzigen Immobilie erreicht werden muss. Die Kombination zweier günstigerer Wohnungen wird in der Regel nicht akzeptiert^[9]. Darin unterscheidet sich der Aufenthaltsweg vom Einbürgerungsweg, bei dem mehrere Einheiten zusammen die 400.000 US-Dollar erreichen dürfen. Familienangehörige, die gemeinsam Eigentümer sind, können jeweils auf Grundlage dieser Immobilie beantragen, wenn sie das Familienverhältnis nachweisen^[1].

Vor dem 16. Oktober 2023 gekaufte Immobilien

Vor der Änderung lagen die Schwellen bei 75.000 US-Dollar in den Metropolprovinzen und 50.000 US-Dollar im übrigen Land. Sie galten für Immobilien, die ab Ende April 2022 erworben wurden (laut Presseberichten ab dem 26. April 2022). Für früher gekaufte Immobilien gab es keinen Mindestwert^[21]. Immobilien, die vor dem 16. Oktober 2023 übertragen wurden, werden in der Regel weiter an den Grenzen gemessen, die beim Kauf galten^[9][21]. Einheitlich ist die Praxis allerdings nicht. Eine Kanzlei warnt, dass die Provinzbehörden bei Verlängerungen auf Grundlage von Grundbucheinträgen vor 2023 unterschiedlich verfahren und dass bei Verkauf und Ersatz einer alten Immobilie der neue Eintrag nach der 200.000-US-Dollar-Regel geprüft wird^[10]. Die offizielle Dokumentenliste bemisst den Wert „zum Erwerbszeitpunkt“^[1], was für die Lesart des Bestandsschutzes spricht.

Wo Sie kaufen und wo Sie sich anmelden dürfen

Staatsangehörige der vom Präsidenten zugelassenen Länder dürfen Immobilien erwerben. Ein Ausländer darf bis zu 30 Hektar besitzen, ausländisches Eigentum darf 10 % der privaten Fläche eines Landkreises nicht übersteigen, und militärische Sperrgebiete sind ausgeschlossen^[6]. Unabhängig davon hat das PMM einige Stadtviertel mit hohem Ausländeranteil für neue Wohnsitzanmeldungen gesperrt. Am 10. Juni 2026 öffnete es alle zuvor gesperrten Bezirke und Viertel Istanbuls wieder für Anträge, auch für immobilienbasierte^[11]. Sperrungen andernorts ändern sich von Zeit zu Zeit. Prüfen Sie daher vor der Unterschrift auf e-İkamet, ob die Adresse für die Anmeldung offen ist.

Die Grundbuchgebühr ist gesetzlich auf 2 % des erklärten Werts für jede Seite der Übertragung festgelegt^[13]. Beim Kauf durch einen Ausländer darf der erklärte Wert nicht unter dem Gutachtenwert liegen. Die größte Variable ist die Mehrwertsteuer. Artikel 13 Buchst. i des Mehrwertsteuergesetzes befreit die Erstlieferung einer neuen Wohnung an einen Ausländer, der nicht in der Türkei ansässig ist, sofern der Preis in eingeführten Devisen bezahlt wird; wird die Wohnung innerhalb von drei Jahren verkauft, wird die Steuer samt Zinsen fällig^[14]. Wenn Sie bereits mit einer anderen Erlaubnis in der Türkei leben, lassen Sie vor der Unterschrift prüfen, ob Sie noch als nicht ansässig gelten. Gebrauchtimmobilien von Privatpersonen sind normalerweise mehrwertsteuerfrei.

Die staatlichen Gebühren sind gering. 2026 kostet die Aufenthaltskarte 964 TRY, und die Gebühr für die Erlaubnis beträgt für die meisten Staatsangehörigkeiten 2.232,30 TRY für jeden Monat nach dem ersten, festgelegt durch Bekanntmachungen im Amtsblatt vom 24. und 31. Dezember 2025^[5]. Bürger einiger Länder zahlen eine feste Dollargebühr, einige wenige, etwa Tschechien, Dänemark und Irland, sind von der Gebühr befreit, zahlen aber die Karte^[5]. Eine zweijährige Erlaubnis für eine vierköpfige Familie kostet an staatlichen Gebühren daher je nach Staatsangehörigkeit einige hundert bis einige tausend Dollar. Die jährliche Grundsteuer beträgt bei Wohnimmobilien 0,1 % des Steuerwerts, in Großstadtgemeinden das Doppelte^[15]. Zum Vergleich stellt unser Ranking der günstigsten Aufenthaltsgenehmigungen durch Immobilienkauf den türkischen Weg neben Griechenland, Panama und andere.

Zusätzlich zu den oben genannten Bedingungen an die Immobilie verlangt das PMM von jedem Antragsteller auf eine kurzfristige Erlaubnis^[1]:

• Ein unterschriebenes Antragsformular, online über e-İkamet gestellt. Termine sind kostenlos; das PMM warnt vor Dritten, die dafür Geld verlangen.
• Einen Reisepass, von dem mindestens die Seite mit dem Foto kopiert wird, und zwei biometrische Fotos, nicht älter als sechs Monate.
• Zahlungsbelege für die Gebühr der Erlaubnis und die Kartengebühr. Wer visumfrei eingereist ist und erstmals beantragt, zahlt außerdem die Gebühr für ein einmaliges Einreisevisum, sofern seine Staatsangehörigkeit nicht befreit ist.
• Eine Krankenversicherung für die gesamte beantragte Dauer: eine private türkische Police oder Schutz über die Sozialversicherungsanstalt oder ein bilaterales Sozialversicherungsabkommen.
• Nachweise oder eine Erklärung über ausreichende und regelmäßige Mittel für den Aufenthalt.
• Adressnachweis: Grundbuchauszug mit Hausnummernbescheinigung, danach Anmeldung der Adresse innerhalb von 20 Arbeitstagen nach der Genehmigung. Für Verlängerungen ist zusätzlich eine elektronische Zustelladresse (UETS) der PTT nötig.

Ausländische Dokumente müssen mit Apostille versehen oder konsularisch legalisiert sein und eine notariell beglaubigte türkische Übersetzung haben^[1]. Für Kinder kann das PMM Geburtsurkunden, Sorgerechtsunterlagen oder die Zustimmung eines nicht beantragenden Elternteils verlangen^[1]. Einen Sprachtest oder eine Interviewpflicht sieht das Gesetz nicht vor, Provinzbehörden können Antragsteller aber vorladen und zusätzliche Unterlagen anfordern^[1]. Sie müssen den Antrag in der Türkei stellen, bevor Ihr Visum oder Ihr visumfreier Aufenthalt endet. Eine Aufenthaltserlaubnis ersetzt für die erste Einreise kein Visum, falls Ihre Staatsangehörigkeit eines braucht.

Die Erlaubnis behalten: die 120-Tage-Regel

Artikel 33 des Gesetzes 6458 nennt die Gründe, eine kurzfristige Erlaubnis zu versagen, zu widerrufen oder nicht zu verlängern. Dazu gehören der Wegfall der Voraussetzungen, die Nutzung der Erlaubnis für einen anderen als den Erteilungszweck und ein Auslandsaufenthalt von insgesamt mehr als 120 Tagen im letzten Jahr^[4]. Wie die Abwesenheitsregel angewendet wird, regelt eine Verordnung^[4]. Eigentümer, die den größten Teil des Jahres im Ausland verbringen, sollten bei der Verlängerung mit Nachfragen rechnen. Auch Verkauf oder Vermietung der Immobilie entziehen der Erlaubnis die Grundlage^[1][9].

Am einfachsten ist es, die Immobilie auf beide Ehepartner eintragen zu lassen. Das PMM akzeptiert Anträge von Familienangehörigen, die anteilig oder gemeinschaftlich Eigentümer sind, sofern sie das Familienverhältnis nachweisen^[1]. Ehepartner und Kinder, die nicht im Grundbuch stehen, können eine Familienaufenthaltserlaubnis nach Artikel 34 des Gesetzes 6458 beantragen, mit dem Eigentümer als Zusammenführendem. Sie wird für jeweils bis zu drei Jahre erteilt und darf nicht länger gelten als die Erlaubnis des Zusammenführenden^[4].

Artikel 35 regelt die Voraussetzungen für den Zusammenführenden. Er braucht ein Einkommen von mindestens einem Drittel des türkischen Mindestlohns je Familienmitglied, sich selbst eingeschlossen, insgesamt jedoch nie weniger als einen vollen Mindestlohn; eine Krankenversicherung für die ganze Familie; angemessenen Wohnraum und eine angemeldete Adresse; keine Verurteilung wegen Straftaten gegen die Familie in den letzten fünf Jahren; und mindestens ein Jahr Aufenthalt in der Türkei mit einer Aufenthaltserlaubnis^[4][3]. Die Ein-Jahres-Bedingung gilt nicht für Inhaber einer Arbeitserlaubnis, wohl aber für einen Zusammenführenden mit Immobilienerlaubnis. Im ersten Jahr ist es deshalb der praktische Weg, Ehepartner und Kinder ins Grundbuch eintragen zu lassen. Ein türkischer Staatsbürger als Zusammenführender kann eine schriftliche Einkommenserklärung abgeben, ein ausländischer muss das Einkommen belegen^[3]. Eine zusätzliche Investition je Angehörigem gibt es nicht. Die Kosten für Familienmitglieder bestehen aus ihren Gebühren, Karten, Versicherungen, Übersetzungen und Apostillen. Volljährige Kinder, die nicht unterhaltsabhängig sind, und Eltern erhalten keine Familienerlaubnis. Sie brauchen eine eigene Grundlage, etwa einen Anteil an der Immobilie oder einen separaten Kauf.

Ein typischer Ablauf vom Kauf bis zur Karte auf dem Immobilienweg:

Ein einheitliches „Geschäftsinvestorenvisum“ gibt es in der Türkei nicht. Wer in der Türkei nicht nur leben, sondern auch arbeiten will, kombiniert ein Geschäftsvisum oder einen Aufenthaltsgrund mit einer Arbeitserlaubnis des Arbeitsministeriums. Am häufigsten genutzt werden zwei Wege:

Arbeitserlaubnis als Gesellschafter

Nach den Bewertungskriterien des Ministeriums qualifiziert sich ein ausländischer Gesellschafter, wenn das Unternehmen ein eingezahltes Kapital von mindestens 500.000 TRY hat, der eigene Kapitalanteil des Ausländers mindestens 500.000 TRY beträgt und die Beteiligung mindestens 20 % ausmacht. Das Unternehmen muss mindestens fünf türkische Staatsbürger beschäftigen; die erste Erlaubnis wird unter Vorbehalt erteilt, und die fünf Beschäftigten sind ab ihrem siebten Monat erforderlich. Diese Kriterien gelten seit dem 1. Oktober 2024, die Kapitalschwellen seit dem 1. Januar 2025. Für einen Gesellschafter mit einem Kapitalanteil von 100.000 US-Dollar oder mehr entfallen die Kriterien der fünf Beschäftigten und des Mindestkapitals des Unternehmens^[7]. Eine gültige Arbeitserlaubnis gilt zugleich als Aufenthaltserlaubnis, eine separate Immobilienerlaubnis ist dann nicht nötig.

Turquoise Card für qualifizierte Investoren

Die Turquoise-Card-Verordnung (Amtsblatt Nr. 30007 vom 14. März 2017) erfasst qualifizierte Investoren, bewertet nach Höhe der Investition oder der Exporte, geschaffenen Arbeitsplätzen und dem Beitrag zu Wissenschaft und Technologie. Ein fester Betrag ist nicht veröffentlicht^[8]. Die Karte beginnt mit einer dreijährigen Übergangszeit. Sind die Voraussetzungen dann noch erfüllt, wird der Übergangsvermerk gestrichen, und die Karte gilt unbefristet. Ehepartner und Kinder erhalten eine Familienkarte, die eine Aufenthaltserlaubnis ersetzt^[8]. Nur wenige Investoren nutzen sie, doch sie ist der einzige Investorenweg, der in drei Jahren zu einem unbefristeten Status führt.

Weitere geschäftliche Gründe

Artikel 31 Abs. 1 Buchst. c gewährt eine kurzfristige Erlaubnis für Personen, die Geschäftskontakte knüpfen oder ein Unternehmen aufbauen. Dafür brauchen Sie ein Zweckvisum eines türkischen Konsulats und notariell beglaubigte Unternehmensunterlagen Ihres türkischen Partners^[1][4]. Artikel 31 Abs. 1 Buchst. j gewährt bis zu fünf Jahre Aufenthalt für Investoren auf Einbürgerungsniveau, etwa 400.000 US-Dollar in Immobilien oder 500.000 US-Dollar in Einlagen oder Fonds^[4]. Wer zum Vergleich einen unternehmensbasierten Weg in die USA prüft, findet ihn in unserem Ratgeber zum Investorenvisum für Vertragsstaaten (E-2).

Die Aufenthaltserlaubnis allein macht Sie nicht in der Türkei steuerlich ansässig. Ansässig werden Sie, wenn Ihr gesetzlicher Wohnsitz in der Türkei liegt oder Sie sich mehr als sechs Monate in einem Kalenderjahr dort aufhalten; Ansässige versteuern ihr Welteinkommen zu progressiven Sätzen. Nicht Ansässige zahlen nur auf türkische Einkünfte Steuern^[16]. Viele Inhaber, die ganzjährig in der Türkei leben, überschreiten die Sechs-Monats-Grenze. Lassen Sie sich deshalb zu den Wegzugsregeln Ihres Heimatlands und einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen beraten.

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer reicht von 1 % bis 30 %. Die jährliche Grundsteuer ist niedrig, und eine Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien von 0,3 %–1,0 % fällt nur bei sehr teuren Objekten an^[15]. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung innerhalb von fünf Jahren ist nach den allgemeinen Einkommensteuerregeln steuerpflichtig. Da die Immobilienerlaubnis verlangt, dass Sie die Wohnung selbst bewohnen und nicht vermieten^[1], spielen Mieteinnahmen auf diesem Weg keine Rolle.

Einen Daueraufenthalt als Gegenleistung für eine Investition gewährt die Türkei nicht. Die Immobilienerlaubnis führt aber mit der Zeit dorthin. Nach Artikel 42 des Gesetzes 6458 können Ausländer, die sich mindestens acht Jahre ununterbrochen mit Aufenthaltserlaubnissen in der Türkei aufgehalten haben, mit Zustimmung des Ministeriums eine unbefristete langfristige Aufenthaltserlaubnis erhalten^[4]. Zeiten mit einer Studentenerlaubnis zählen zur Hälfte, andere Erlaubnisse voll^[12]. Die Checkliste des PMM für die langfristige Erlaubnis verlangt^[2]:

• ein Führungszeugnis sowohl aus dem Heimatland als auch aus der Türkei;
• einen Einkommensnachweis von mindestens einem Drittel des Mindestlohns je Familienmitglied und insgesamt mindestens einem Mindestlohn, wobei Verpflichtungserklärungen Dritter nicht akzeptiert werden;
• eine Bescheinigung, dass Sie in den letzten drei Jahren keine Sozialhilfe bezogen haben;
• eine gültige Krankenversicherung.

Nach Angaben von Praktikern wird die Kontinuität durch mehr als sechs zusammenhängende Monate im Ausland unterbrochen oder durch insgesamt mehr als ein Jahr in den vorangegangenen fünf Jahren^[12]. Inhaber einer langfristigen Erlaubnis haben die meisten Rechte türkischer Staatsbürger, ausgenommen Wahlrecht, Wehrdienst und Stellen im öffentlichen Dienst. Eine langfristige Erlaubnis kann nach mehr als einem zusammenhängenden Jahr im Ausland widerrufen werden, es sei denn, die Abwesenheit dient Gesundheit, Ausbildung oder einem Pflichtdienst im Heimatland^[4][12].

Es gibt schnellere Wege. Die Turquoise Card wird nach der dreijährigen Übergangszeit unbefristet^[8]. Wer statt eines Aufenthaltsrechts eine zweite Staatsangehörigkeit anstrebt, kann den Immobilienweg ab 400.000 US-Dollar nutzen, beschrieben auf unserer Seite zum türkischen Pass durch Investition. Er kennt keine Aufenthaltspflicht, kostet aber doppelt so viel und erfordert einen dreijährigen Veräußerungssperrvermerk im Grundbuch. Unser Beitrag zur Frage Golden Visa oder Zweitpass – Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft durch Investition erklärt die Abwägung.

Geeignet ist der Weg für Ruheständler und ortsunabhängig Tätige, die in Istanbul, Antalya, Bodrum oder Alanya in der eigenen Immobilie leben wollen. Er passt auch zu Familien, die einen zweiten Standort in einem großen, gut angebundenen Land suchen, und zu Käufern, die später auf den Immobilienkauf ab 400.000 US-Dollar für die Einbürgerung aufstocken wollen.

Suchen Sie anderswo, wenn Sie eine vermietbare Renditeimmobilie wollen, denn die Erlaubnis setzt voraus, dass Sie selbst darin wohnen. Ebenso, wenn Sie den größten Teil des Jahres abwesend sein werden, was mit der 120-Tage-Regel kollidiert, oder wenn Sie Schengen-Mobilität brauchen. Ein EU-Weg wie das griechische Golden Visa per Immobilie ab 400.000 € (250.000 € nur bei Umnutzungen) oder der Daueraufenthalt in Zypern ab 300.000 € verschafft Ihnen eine Basis in der EU, Griechenland zusätzlich das Reisen im Schengen-Raum. Auch die Schwankungen der Lira zählen: Die Schwelle ist in Dollar festgelegt, doch der Lira-Wert Ihrer Immobilie, Steuern und Kosten bewegen sich mit der Währung.

• Golden Visa VAE über Immobilien ab 2 Mio. AED: zehn Jahre Aufenthalt ohne Mindestaufenthaltsdauer, zu etwa dem 2,7-Fachen des türkischen Einstiegspreises.
• Aufenthaltsgenehmigung in Montenegro per Immobilie ab 150.000 €: eine günstigere Option auf dem Balkan, derzeit vom Verfassungsgericht überprüft.
• Investorenaufenthalt in Georgien über Immobilien: ein Nachbarmarkt mit eigenem Aufenthaltsweg über Immobilien.
• Griechenland Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestition: Schengen-Mobilität ab 250.000 €, aber mit zonenabhängigen Schwellen bis 800.000 €.
• Aufenthalt in Ägypten über Immobilien: eine weitere regionale Option auf Immobilienbasis.
• Investorenaufenthalt in Jordanien über Immobilien: ein weiterer Aufenthaltsweg im Nahen Osten auf Immobilienbasis.

Für den Gesamtüberblick vergleichen Sie die Programme in unserem Überblick über Golden-Visa-Länder oder im EU-Golden-Visa-Vergleich.