الإقامة الذهبية في تركيا: الإقامة العقارية وتكاليفها وقواعد 2026

لا يوجد في تركيا برنامج يحمل رسميًا اسم «الإقامة الذهبية». فما يقصده المستثمرون بهذه التسمية هو تصريح الإقامة قصيرة الأجل للأجانب الذين يملكون عقارًا في تركيا (Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlar)، وهو أحد الأسباب المذكورة في المادة 31(1) من القانون 6458^[4]. وتدير رئاسة إدارة الهجرة (Göç İdaresi Başkanlığı) هذا النظام عبر مديرياتها في الولايات وعبر منصة e-İkamet الإلكترونية^[1]. ويصفه مكتب الاستثمار التابع للرئاسة ببساطة: الأجانب الذين يتملكون عقارًا يحصلون على تصاريح إقامة قصيرة الأجل قابلة للتجديد بموجب القانون 6458^[6].

الإطار القانوني موجز. فالمادة 31 تعدّد الأسباب وتحدد المدة: يصدر كل تصريح لسنتين كحد أقصى، باستثناء تصاريح المستثمرين وفق المادة 31(1)(ي) التي قد تمتد حتى خمس سنوات^[4]. أما شرط القيمة فليس منصوصًا عليه في القانون نفسه، بل يرد في قائمة المستندات الرسمية لرئاسة إدارة الهجرة، التي تشترط سند ملكية يثبت أن قيمة المسكن لا تقل عن 200,000 دولار بالليرة التركية في تاريخ التملك، وأنه سكني، وأن الأجنبي يستخدمه مسكنًا لا للإيجار أو لأي دخل آخر^[1]. وقد طبّقت الرئاسة حد 200,000 دولار على عمليات نقل الملكية اعتبارًا من 16 أكتوبر 2023^[10][9]. ولم نعثر على لائحة منشورة في الجريدة الرسمية تحدد هذا الرقم، لذا ينبغي التعامل معه بوصفه قاعدة إدارية يمكن تغييرها دون إجراءات تشريعية.

التصريح حق في السكن في تركيا لا حق في العمل. إذ تنص إرشادات الرئاسة نفسها على أن تصريح الإقامة لا يمنح حق العمل في تركيا، وأن العمل يتطلب إذنًا مستقلًا بموجب قانون القوى العاملة الدولية رقم 6735^[1]. كما أنه تقديري بمعنى أن المديرية في الولاية تتحقق من كل شرط عند كل طلب وكل تجديد، ويحق لها طلب مستندات إضافية^[1].

المسار العقاري هو الأكثر استخدامًا بين المستثمرين. وهذه شروطه كما تنص عليها رئاسة إدارة الهجرة^[1]:

• القيمة: يجب ألا تقل قيمة المسكن عن 200,000 دولار بالليرة وفق سعر الصرف في تاريخ التملك، كما يظهر في سند الملكية. ويقول المختصون إن سعر البيع الفعلي للبنك المركزي في يوم نقل الملكية هو المعتمد، وإن سعر السند والتحويلات المصرفية وتقرير التقييم يجب أن تكون متسقة جميعًا^[1][9].
• الاستخدام السكني: يجب أن يكون العقار مسكنًا (konut) وأن تقيم فيه. والمسكن المؤجَّر أو المستخدم لأي دخل آخر لا يصلح أساسًا للتصريح^[1]. ولا تُقبل المحلات التجارية ولا الأراضي ولا الحقول^[10].
• المساكن الموروثة أو الموهوبة: تحتاج إلى تقرير تقييم حديث^[1].
• تسجيل العنوان: في الطلب الأول تقدّم شهادة الترقيم (numarataj belgesi) من البلدية، وعند التجديد تقدّم مستخرجًا حديثًا من سند الملكية^[1].

التقييم والدفع والسجل العقاري

كل عملية بيع يكون فيها أجنبي مشتريًا أو بائعًا تحتاج إلى تقرير تقييم يبيّن القيمة السوقية، وهي القاعدة المعمول بها منذ تعميم المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) رقم 2019/1 الساري منذ 4 مارس 2019^[19]. ويصدر التقرير عن شركة مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK). ولم يشمل قيد 2024–2026 الذي حصر التقييم في شركة GEDAŞ ملفات الإقامة؛ إذ اقتصر على ملفات الجنسية وانتهى في 28 سبتمبر 2026^[18]. ادفع عبر بنك تركي واحتفظ بسجلات التحويل. ويحذّر المحامون من الدفع نقدًا وينصحون بالحصول على شهادة شراء العملة الأجنبية (DAB) من البنك^[9].

عقار واحد أم عدة عقارات؟

تتحدث صياغة الرئاسة عن «المسكن» بصيغة المفرد^[1]، ويفيد المختصون بأن الحد يجب أن يتحقق في مسكن واحد، وأن الجمع بين شقتين أرخص لا يُقبل عمومًا^[9]. وهذا يختلف عن مسار الجنسية الذي يجوز فيه جمع عدة وحدات للوصول إلى 400,000 دولار. ويمكن لأفراد العائلة الشركاء في ملكية مسكن واحد أن يتقدم كل منهم على أساسه إذا قدّم ما يثبت صلة القرابة^[1].

المساكن المشتراة قبل 16 أكتوبر 2023

قبل التعديل كان الحد 75,000 دولار في الولايات الكبرى و50,000 دولار في غيرها، ويسري على المساكن المتملَّكة منذ أواخر أبريل 2022 (26 أبريل 2022 بحسب التقارير الصحفية). أما المساكن المشتراة قبل ذلك فلم يكن لها حد أدنى للقيمة^[21]. وتُقيَّم المساكن المنقولة ملكيتها قبل 16 أكتوبر 2023 عمومًا وفق الحدود السارية وقت شرائها^[9][21]. غير أن الممارسة ليست موحّدة: إذ يحذّر أحد مكاتب المحاماة من اختلاف مديريات الولايات في تجديد التصاريح المبنية على سندات ما قبل 2023، ومن أن بيع مسكن قديم واستبداله يعني تقييم السند الجديد وفق قاعدة 200,000 دولار^[10]. وقائمة المستندات الرسمية تقيس القيمة «في تاريخ التملك»^[1]، وهو ما يدعم تفسير الحقوق المكتسبة.

أين يمكنك الشراء وأين يمكنك التسجيل

يحق لمواطني الدول التي توافق عليها الرئاسة شراء العقارات. ويجوز للأجنبي الواحد تملّك ما يصل إلى 30 هكتارًا، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب 10% من الأراضي الخاصة في القضاء، والمناطق العسكرية محظورة^[6]. وبصورة منفصلة، أغلقت رئاسة إدارة الهجرة بعض الأحياء ذات النسب المرتفعة من السكان الأجانب أمام تسجيلات الإقامة الجديدة. وفي 10 يونيو 2026 أعادت فتح جميع الأقضية والأحياء المغلقة سابقًا في إسطنبول أمام الطلبات، بما فيها الطلبات المبنية على العقار^[11]. وتتغير الإغلاقات في الولايات الأخرى من حين لآخر، لذا تحقّق على e-İkamet من أن العنوان مفتوح للتسجيل قبل التوقيع.

رسم سند الملكية محدد قانونًا بنسبة 2% من القيمة المصرّح بها على كل طرف في عملية النقل^[13]، ولا يجوز في شراء الأجنبي أن تقل القيمة المصرّح بها عن قيمة التقييم. وضريبة القيمة المضافة هي المتغيّر الأكبر: إذ تعفي المادة 13(ط) من قانون ضريبة القيمة المضافة التسليم الأول لمسكن جديد إلى أجنبي غير مستقر في تركيا، شرط دفع الثمن بعملة أجنبية مُدخلة إلى البلاد؛ وإذا بيع المسكن خلال ثلاث سنوات تصبح الضريبة مستحقة مع الفوائد^[14]. وإن كنت تعيش في تركيا أصلًا بتصريح آخر، فاستشر مختصًا قبل التوقيع حول ما إذا كنت لا تزال تُعدّ غير مقيم. أما المساكن المستعملة المشتراة من أفراد فلا تخضع عادةً لهذه الضريبة.

الرسوم الحكومية زهيدة. ففي 2026 تبلغ تكلفة بطاقة تصريح الإقامة 964 ليرة، ورسم التصريح لمعظم الجنسيات 2,232.30 ليرة عن كل شهر بعد الشهر الأول، بموجب إعلانات الجريدة الرسمية الصادرة في 24 و31 ديسمبر 2025^[5]. ويدفع مواطنو بعض الدول رسمًا ثابتًا بالدولار، وقلة منهم، مثل التشيك والدنمارك وأيرلندا، معفون من الرسم لكنهم يدفعون ثمن البطاقة^[5]. لذا تتراوح الرسوم الحكومية لتصريح مدته سنتان لعائلة من أربعة أفراد بين بضع مئات وبضعة آلاف من الدولارات بحسب الجنسية. وتبلغ ضريبة العقار السنوية 0.1% من القيمة الضريبية للمساكن، وتتضاعف في البلديات الكبرى^[15]. وللمقارنة، يضع ترتيبنا لأرخص إقامة ذهبية في العالم المسار التركي إلى جانب اليونان وبنما وغيرهما.

إضافة إلى شروط العقار السابقة، تطلب رئاسة إدارة الهجرة من كل متقدم لتصريح قصير الأجل ما يلي^[1]:

• استمارة طلب موقّعة تُقدَّم إلكترونيًا عبر e-İkamet. حجز المواعيد مجاني، وتحذّر الرئاسة من الوسطاء الذين يتقاضون مقابلًا لذلك.
• جواز سفر مع نسخة من صفحة الصورة على الأقل، وصورتان بيومتريتان التُقطتا خلال الأشهر الستة الأخيرة.
• إيصالات رسم التصريح ورسم البطاقة. وإذا دخلت دون تأشيرة وتتقدم للمرة الأولى، فتدفع أيضًا رسم تأشيرة الدخول لمرة واحدة ما لم تكن جنسيتك معفاة.
• تأمين صحي ساري المفعول طوال المدة المطلوبة: وثيقة تأمين خاص تركية، أو تغطية عبر مؤسسة الضمان الاجتماعي أو اتفاقية ضمان اجتماعي ثنائية.
• ما يثبت امتلاك موارد مالية كافية ومنتظمة للإقامة، أو إقرار بذلك.
• إثبات العنوان: سند الملكية مع شهادة الترقيم، ثم تسجيل العنوان خلال 20 يوم عمل من الموافقة. ويحتاج التجديد أيضًا إلى عنوان تبليغ إلكتروني (UETS) من هيئة البريد PTT.

يجب تصديق المستندات الأجنبية بالأبوستيل أو عبر القنصلية، وإرفاق ترجمة تركية موثقة لدى كاتب العدل^[1]. وبالنسبة للأطفال، قد تطلب الرئاسة شهادات الميلاد أو وثائق الحضانة أو موافقة الوالد غير المتقدم^[1]. ولا يشترط القانون اختبار لغة ولا مقابلة، وإن كان بوسع مديريات الولايات استدعاء المتقدمين وطلب مستندات إضافية^[1]. ويجب التقديم داخل تركيا قبل انتهاء التأشيرة أو مدة الإقامة دون تأشيرة. ولا يغني تصريح الإقامة عن تأشيرة الدخول في الرحلة الأولى إذا كانت جنسيتك تحتاج إليها.

الحفاظ على التصريح: قاعدة الـ120 يومًا

تعدّد المادة 33 من القانون 6458 أسباب رفض تصريح الإقامة قصيرة الأجل أو إلغائه أو عدم تجديده، ومنها: عدم استيفاء الشروط، واستخدام التصريح لغير الغرض الذي صدر من أجله، وقضاء أكثر من 120 يومًا إجمالًا خارج تركيا خلال السنة الأخيرة^[4]. وتحدد لائحة تنفيذية كيفية تطبيق قاعدة الغياب^[4]. وعمليًا، على المالكين الذين يقضون معظم السنة خارج تركيا، ومنهم كثير من المقيمين في دول الخليج، أن يتوقعوا أسئلة عند التجديد. كما أن بيع المسكن أو تأجيره يُسقط أساس التصريح^[1][9].

أبسط هيكل هو تسجيل المسكن باسم الزوجين معًا. إذ تقبل الرئاسة طلبات أفراد العائلة الذين يملكون العقار بالحصص أو على الشيوع، شرط إثبات صلة القرابة^[1]. أما الزوج أو الزوجة والأبناء غير المسجلين في سند الملكية فيمكنهم التقدم بطلب تصريح إقامة عائلية بموجب المادة 34 من القانون 6458، بكفالة مالك العقار. ويصدر لمدة أقصاها ثلاث سنوات في كل مرة، ولا يجوز أن يتجاوز مدة تصريح الكفيل نفسه^[4].

تحدد المادة 35 شروط الكفيل: دخل لا يقل عن ثلث الحد الأدنى للأجور التركي عن كل فرد من العائلة بمن فيهم الكفيل، وألا يقل في مجموعه عن حد أدنى كامل للأجور؛ وتأمين صحي يشمل العائلة كلها؛ ومسكن مناسب وعنوان مسجَّل؛ وعدم الإدانة بجرائم ضد الأسرة خلال السنوات الخمس الأخيرة؛ وإقامة لا تقل عن سنة في تركيا بتصريح إقامة^[4][3]. ولا ينطبق شرط السنة على حاملي أذونات العمل، لكنه ينطبق على الكفيل صاحب التصريح العقاري. لذلك فإن تسجيل الزوجة والأبناء في سند الملكية هو الطريقة العملية لإحضارهم خلال السنة الأولى. ويجوز للكفيل التركي الجنسية تقديم إقرار خطي بالدخل، أما الكفيل الأجنبي فعليه توثيق دخله^[3]. ولا يُشترط استثمار إضافي عن كل مُعال؛ فتكلفة إضافة أفراد العائلة هي رسوم تصاريحهم وبطاقاتهم وتأمينهم والترجمات والأبوستيل. أما الأبناء البالغون غير المُعالين والوالدان فلا يحق لهم تصريح الإقامة العائلية، ويحتاجون إلى أساس خاص بهم، كحصة في العقار أو شراء منفصل.

التسلسل المعتاد من الشراء حتى استلام البطاقة في المسار العقاري:

لا توجد في تركيا «تأشيرة مستثمر أعمال» واحدة. فالمستثمر الذي يريد العمل في تركيا لا السكن فيها فقط، يجمع بين تأشيرة عمل أو سبب إقامة وبين إذن عمل من وزارة العمل. والمساران الأكثر استخدامًا هما:

إذن العمل لشريك في شركة

وفق معايير التقييم لدى الوزارة، يستوفي الشريك الأجنبي الشروط إذا كان رأس مال الشركة المدفوع 500,000 ليرة على الأقل، وحصته هو في رأس المال 500,000 ليرة على الأقل، ونسبة ملكيته 20% على الأقل. ويجب أن توظف الشركة خمسة مواطنين أتراك على الأقل؛ ويصدر الإذن الأول مشروطًا، ويُطلب الموظفون الخمسة اعتبارًا من شهره السابع. وتسري هذه المعايير منذ 1 أكتوبر 2024، وحدود رأس المال منذ 1 يناير 2025. وبالنسبة للشريك الذي تبلغ حصته في رأس المال 100,000 دولار أو أكثر، لا يُطبَّق شرط الموظفين الخمسة ولا الحد الأدنى لرأس مال الشركة^[7]. وإذن العمل الساري يُعدّ في الوقت نفسه تصريح إقامة، فلا حاجة إلى تصريح عقاري منفصل.

البطاقة الفيروزية للمستثمرين المؤهلين

تشمل لائحة البطاقة الفيروزية (الجريدة الرسمية 30007، 14 مارس 2017) المستثمرين المؤهلين الذين يُقيَّمون وفق حجم الاستثمار أو الصادرات وفرص العمل المستحدثة والإسهام في العلوم والتكنولوجيا، ولا يوجد مبلغ ثابت منشور^[8]. وتبدأ البطاقة بفترة انتقالية مدتها ثلاث سنوات؛ فإذا ظلت الشروط مستوفاة تُرفع إشارة الفترة الانتقالية وتصبح البطاقة غير محددة المدة. ويحصل زوج حاملها وأبناؤه على بطاقة عائلية تحل محل تصريح الإقامة^[8]. وقلة من المستثمرين يستخدمونها، لكنها مسار المستثمرين الوحيد الذي يؤدي إلى وضع غير محدد المدة خلال ثلاث سنوات.

أسباب تجارية أخرى

تمنح المادة 31(1)(ج) تصريحًا قصير الأجل لمن يقيمون علاقات تجارية أو يؤسسون نشاطًا تجاريًا. وتحتاج إلى تأشيرة لغرض محدد من قنصلية تركية ومستندات موثقة للشركة من الطرف التركي^[1][4]. وتمنح المادة 31(1)(ي) إقامة تصل إلى خمس سنوات للمستثمرين بمستويات الجنسية، كعقار بـ400,000 دولار أو 500,000 دولار في ودائع أو صناديق^[4]. وإن كنت تقارن بمسار قائم على النشاط التجاري في الولايات المتحدة، فاقرأ دليلنا عن تأشيرة E-2 للمستثمر بموجب المعاهدات.

تصريح الإقامة وحده لا يجعلك مقيمًا ضريبيًا في تركيا. فأنت تصبح كذلك إذا كان موطنك القانوني في تركيا أو أقمت فيها أكثر من ستة أشهر خلال سنة ميلادية، ويخضع المقيمون للضريبة على دخلهم العالمي بأسعار تصاعدية، بينما يدفع غير المقيمين الضريبة على دخلهم من مصادر تركية فقط^[16]. وكثير من حاملي التصاريح الذين يعيشون في تركيا طوال العام سيتجاوزون حد الأشهر الستة، فاستشر مختصًا حول قواعد بلدك الأصلي وأي اتفاقية ضريبية قائمة.

تتراوح ضريبة الإرث والهبة بين 1% و30%. وضريبة العقار السنوية منخفضة، ولا تُطبَّق ضريبة المساكن ذات القيمة العالية (0.3%–1.0%) إلا على المساكن مرتفعة القيمة جدًا^[15]. والربح من بيع المسكن خلال خمس سنوات خاضع للضريبة وفق القواعد العامة لضريبة الدخل. ولأن التصريح العقاري يشترط أن تسكن في المسكن وألا تؤجّره^[1]، فإن دخل الإيجار ليس جزءًا من هذا المسار.

لا تمنح تركيا الإقامة الدائمة مقابل استثمار، لكن التصريح العقاري يقود إليها مع الوقت. فبموجب المادة 42 من القانون 6458، يحق للأجانب الذين أقاموا في تركيا إقامة متصلة لا تقل عن ثماني سنوات بتصاريح إقامة الحصول على تصريح إقامة طويلة الأجل غير محدد المدة بموافقة الوزارة^[4]. وتُحتسب مدة تصريح الطالب بالنصف، أما التصاريح الأخرى فتُحتسب كاملة^[12]. وتطلب قائمة الرئاسة للتصريح طويل الأجل^[2]:

• شهادة سجل جنائي من بلدك الأصلي ومن تركيا؛
• إثبات دخل لا يقل عن ثلث الحد الأدنى للأجور عن كل فرد من العائلة، ولا يقل إجمالًا عن حد أدنى كامل للأجور، دون قبول تعهدات من الغير؛
• شهادة بعدم تلقي أي مساعدة اجتماعية خلال السنوات الثلاث الأخيرة؛
• تأمين صحي ساري المفعول.

ويقول المختصون إن الاتصال ينقطع بالغياب أكثر من ستة أشهر متتالية، أو أكثر من سنة إجمالًا خلال السنوات الخمس السابقة^[12]. ويتمتع حاملو التصريح طويل الأجل بمعظم حقوق المواطنين الأتراك، باستثناء التصويت والخدمة العسكرية والوظائف العامة. ويجوز إلغاء التصريح طويل الأجل بعد غياب متصل يزيد على سنة، ما لم يكن الغياب لأسباب صحية أو دراسية أو لأداء الخدمة الإلزامية في بلدك^[4][12].

وهناك طرق أسرع. فالبطاقة الفيروزية تصبح غير محددة المدة بعد فترتها الانتقالية البالغة ثلاث سنوات^[8]. أما المستثمر الذي يريد جنسية ثانية لا مجرد إقامة فيمكنه سلوك مسار العقار بـ400,000 دولار المشروح في صفحتنا عن الجواز التركي مقابل الاستثمار العقاري. وهو مسار بلا شرط إقامة، لكنه يكلف الضعف ويتطلب إشارة عدم بيع لمدة ثلاث سنوات على سند الملكية. ويشرح مقالنا عن المفاضلة بين الجنسية بالاستثمار أم الإقامة الذهبية هذه الموازنة.

يناسب المتقاعدين ومن يعملون عن بُعد ويريدون العيش في إسطنبول أو أنطاليا أو بودروم أو ألانيا في مسكن يملكونه. ويناسب أيضًا العائلات الراغبة في قاعدة ثانية في بلد كبير جيد الاتصال بالعالم، والمشترين الذين يخططون للانتقال لاحقًا إلى شراء بـ400,000 دولار لأجل الجنسية.

ابحث عن بديل إذا كنت تريد عقارًا مؤجّرًا يدرّ دخلًا، لأن التصريح يشترط أن تسكن فيه. وكذلك إذا كنت ستقضي معظم السنة خارج تركيا، كمن يعمل ويقيم في الخليج، لأن ذلك يتعارض مع قاعدة الـ120 يومًا، أو إذا كنت تحتاج إلى التنقل في منطقة شنغن. فالمسارات الأوروبية مثل الإقامة الذهبية اليونانية بعقار من 400,000 يورو (250,000 يورو لمشاريع التحويل فقط) أو الإقامة الدائمة في قبرص من 300,000 يورو تمنحك قاعدة داخل الاتحاد الأوروبي، وتضيف اليونان التنقل في شنغن. كما أن تقلبات الليرة مهمة: فالحد ثابت بالدولار، لكن قيمة عقارك بالليرة وضرائبه وتكاليفه تتحرك مع العملة.

• الإقامة الذهبية الإماراتية بعقار بقيمة 2 مليون درهم: إقامة 10 سنوات بلا حد أدنى للبقاء، بنحو 2.7 ضعف سعر الدخول التركي.
• الإقامة في الجبل الأسود بعقار من 150,000 يورو: خيار أرخص في البلقان، يخضع حاليًا لمراجعة المحكمة الدستورية.
• الإقامة الاستثمارية في جورجيا عبر العقار: سوق مجاور لديه مسار إقامة عقاري خاص به.
• الإقامة في اليونان بالاستثمار العقاري: تنقل في شنغن من 250,000 يورو، لكن بحدود حسب المناطق تصل إلى 800,000 يورو.
• الإقامة في مصر عبر شراء عقار: خيار إقليمي آخر قائم على العقار.
• الإقامة الاستثمارية في الأردن عبر العقار: مسار إقامة عقاري آخر في الشرق الأوسط.

وللصورة الكاملة، قارن بين البرامج في دليلنا الشامل لبرامج الإقامة الذهبية أو في مقارنة أفضل إقامة ذهبية في أوروبا.