Golden visa Hongrie : le permis de séjour d’investisseur invité (guide 2026)

Le régime des investisseurs invités relève de la loi XC de 2023 sur les règles générales d’entrée et de séjour des ressortissants de pays tiers (la Btátv.), en vigueur pour les investisseurs invités depuis le 1er juillet 2024.^[9][12] Les demandes sont instruites par la Direction générale de la police des étrangers (Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság, OIF), sous tutelle du ministère de l’Intérieur ; les consulats délivrent le visa.^[2] Deux documents sont délivrés successivement :

• Visa d’investisseur invité : un visa national valable jusqu’à 6 mois, demandé dans un consulat hongrois. Il n’est pas prolongeable. Les ressortissants dispensés de visa peuvent demander directement le permis en Hongrie dans les 30 jours suivant leur première entrée régulière.^[1][3]
• Permis de séjour d’investisseur invité : demandé en Hongrie dans les 30 jours suivant l’entrée. Il est valable jusqu’à 10 ans, renouvelable une fois pour 10 ans au plus, et sa validité peut dépasser celle du passeport du titulaire.^[1][3]

Seuls les ressortissants de pays tiers sont éligibles : ni les ressortissants de l’EEE ou de la Suisse ni les membres de leur famille, ce qui exclut les Français, Belges, Luxembourgeois et Suisses ; les apatrides peuvent déposer une demande.^[1] La Hongrie a déjà tenté l’expérience. Le programme d’« obligations de résidence » de 2013–2017 a levé environ 590 milliards de HUF via des intermédiaires surtout offshore et, selon Transparency International, a coûté au budget au moins 21 milliards de HUF de plus qu’un emprunt classique, d’où la sensibilité politique actuelle du sujet.^[16]

Le succès est modeste. Fin février 2025, 192 demandes de visa d’investisseur invité et seulement 25 demandes de permis avaient été déposées ; environ un tiers des demandeurs de visa étaient russes ou biélorusses, souvent refusés.^[14] Fin 2025, on comptait 142 permis d’investisseur invité en cours de validité.^[15]

Deux voies sont ouvertes. Une troisième, l’achat d’un bien résidentiel d’au moins 500 000 €, figurait dans la loi initiale avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2025, mais un amendement publié au Journal officiel hongrois le 20 décembre 2024 l’a supprimée avant son entrée en vigueur.^[12][13]

Golden visa Hongrie fonds d’investissement : la voie à 250 000 €

Vous souscrivez, en votre nom propre, au moins 250 000 € de parts émises par un fonds immobilier enregistré auprès de la Magyar Nemzeti Bank (la banque centrale).^[1] Les conditions limitent fortement les fonds éligibles :^[1][3]

• au moins 40 % de l’actif net du fonds doit être investi dans l’immobilier résidentiel en Hongrie ;
• la société de gestion doit figurer sur la liste des acteurs de marché qualifiés au titre de la loi XXX de 2016 sur les marchés publics de défense et de sécurité ;
• la société de gestion doit dépasser certains seuils de taille (actifs supérieurs à 100, 500 ou 600 millions d’euros selon son agrément et le type de fonds) ;
• vous devez conserver les parts au moins cinq ans, sur un sous-compte titres bloqué pendant cette période, et lever le secret bancaire du dépositaire afin que l’OIF puisse vérifier le blocage.

La liste des sociétés de gestion éligibles publiée par l’OIF n’en mentionne que deux : SPRINT Asset Hungária Alapkezelő Zrt. et Gránit Alapkezelő Zrt. (liste mise à jour le 23 janvier 2025).^[5] SPRINT commercialise le SPRINT Hungary Real Estate Development and Investment Fund, dont certaines catégories de parts sont conçues pour le programme.^[23] L’OIF ne tient aucun registre des fonds ni des distributeurs.^[3] Au renouvellement, vous devez toujours détenir les parts.^[1] Rendement et conditions de sortie relèvent de la documentation du fonds, pas de la loi.

Résidence en Hongrie par don : 1 000 000 €

L’autre option est un don en numéraire d’au moins 1 000 000 €, affecté à l’enseignement, à la recherche ou aux arts, au profit d’un établissement d’enseignement supérieur géré par une fondation fiduciaire d’intérêt public (une fondation KEKVA) ; l’OIF renvoie vers la liste des universités éligibles.^[2] L’argent n’est pas restitué. En contrepartie, le permis peut être renouvelé sans nouvel investissement.^[1]

Pour l’étape du visa, l’OIF exige :^[2]

• la preuve de l’investissement réalisé (attestation du gestionnaire ou du distributeur, ou confirmation de réception du don par l’université), ou une déclaration signée de l’investissement prévu, avec une attestation bancaire de disponibilité durable de la somme totale ;
• la preuve de l’origine licite des fonds (actes publics ou sous seing privé probants, ou justificatifs de revenus imposables salariés ou d’entreprise) ;
• une adresse effective en Hongrie (bail, titre de propriété, prêt à usage ou réservation payée) ;
• un passeport valide et une photo ;
• des ressources suffisantes et une couverture santé complète, examinées au seul stade du visa, pas pour le permis.^[3]

L’OIF filtre les investissements au regard des sanctions de l’ONU et de l’UE, et l’Office de protection de la Constitution, associé au contrôle de sécurité, a recommandé de rejeter plusieurs demandeurs russes en 2024–2025.^[2][14] Un casier vierge est indispensable : le visa est retiré en cas de mesure d’éloignement, de signalement SIS ou de fausse déclaration.^[2]

Si vous déposez une déclaration, la FAQ de l’OIF indique que l’investissement doit être réalisé dans les 3 mois suivant la délivrance du visa et justifié sur Enter Hungary dans les 3 mois suivant l’entrée ;^[3] la fiche sur le permis fixe comme limite extrême la validité du visa (ou six mois après la première entrée pour les dispensés de visa).^[1] Pour le permis, vous déposez la demande en Hongrie dans les 30 jours suivant l’entrée, donnez vos données biométriques en personne et présentez justificatif d’adresse et passeport.^[1] Les documents ni en hongrois ni en anglais exigent une traduction certifiée en hongrois par l’office public de traduction (OFFI).^[3] Un acte rédigé en français ou en arabe devra donc être traduit.

Les frais publics sont inférieurs à 200 € par personne.^[4] Le vrai coût de la voie du fonds, ce sont les frais propres au fonds, la conservation du compte bloqué, les honoraires de conseil et surtout le coût d’opportunité et le risque de marché liés à l’immobilisation de 250 000 € pendant cinq ans dans un fonds résidentiel hongrois peu liquide. D’après les chiffres d’intermédiaires ci-dessus, un investisseur seul doit prévoir environ 284 000 € de décaissement, hors honoraires de conseil.^[22] Aucune des deux sociétés de gestion éligibles ne publie de grille tarifaire complète : tout devis « tout compris » reste invérifiable sans la documentation du fonds.^[23] La voie du don est à l’opposé : un montant élevé et définitif, mais sans risque d’investissement ni condition de détention.

Au cours BCE du 1er octobre 2026 (1 € = 1,1298 $), le ticket du fonds équivaut à environ 282 000 $ et le don à environ 1,13 million de dollars.^[11]

La famille ne reçoit pas de permis d’investisseur invité, mais un titre de séjour au titre du regroupement familial (családi együttélés biztosítása), adossé à celui de l’investisseur.^[3] Selon les règles de l’OIF, sont éligibles :^[6]

• le conjoint ou le partenaire enregistré ;
• les enfants mineurs du couple, y compris adoptés ou placés ;
• les enfants mineurs de l’un des conjoints dont celui-ci a la garde ;
• les parents à charge de l’investisseur ou de son conjoint ;
• les frères et sœurs ou les parents en ligne directe incapables de subvenir à leurs besoins pour raisons de santé.

Les enfants majeurs en bonne santé ne figurent pas sur la liste. Ces titres familiaux durent jusqu’à 10 ans, renouvelables pour 10 ans au plus, et échappent au renouvellement à la règle habituelle des 90 jours de présence sur 180.^[6] Les membres de la famille peuvent travailler sans restriction.^[1]

Ils peuvent déposer en même temps que l’investisseur, mais les proches soumis à visa ne peuvent entrer à ce titre qu’une fois son permis accordé ; ils passent donc en général par un consulat.^[3] Chacun acquitte les frais standard par personne : 26 000 à 39 000 HUF en Hongrie, ou 110 € pour le titre de séjour et le visa d’entrée au consulat.^[4] Aucun investissement supplémentaire n’est exigé ; un conseiller évoque 1 000 € de frais par proche côté fonds.^[22]

Ce déroulé suit la procédure publiée par l’OIF pour un demandeur soumis à visa.^[1][2][3] Les ressortissants dispensés de visa sautent l’étape 3, déposent la demande de permis dans les 30 jours suivant leur première entrée régulière et doivent justifier de l’investissement dans les six mois suivant cette entrée.^[1]

Le permis ne fait pas de vous, à lui seul, un résident fiscal. Un ressortissant de pays tiers est résident s’il est établi à titre permanent en Hongrie ; sinon, les critères s’appliquent dans l’ordre : seul foyer permanent en Hongrie, centre des intérêts vitaux en Hongrie, ou au moins 183 jours sur place dans l’année civile.^[19] Sans séjour minimal, beaucoup de titulaires ne deviennent jamais résidents. Les conventions fiscales tranchent les cas de double résidence.

Si vous devenez résident :^[20][21]

• Impôt sur le revenu : taux unique de 15 %, y compris sur les dividendes, les intérêts et les plus-values. Une contribution sociale plafonnée peut s’ajouter sur certains revenus du capital ; faites confirmer le montant actuel.
• Comptes d’investissement à long terme : 15 % en cas de clôture dans les 3 ans, 10 % les années 4 et 5, 0 % au-delà de 5 ans.
• Pas d’impôt sur la fortune.
• Droits de succession et de donation : 18 %, ou 9 % sur l’immobilier résidentiel ; les transmissions en ligne directe et entre époux sont exonérées.
• Droits de mutation immobilière : 4 % jusqu’à 1 milliard de HUF et 2 % au-delà, plafonnés à 200 millions de HUF par bien ; sans objet pour des parts de fonds souscrites à l’émission.
• TVA : 27 % au taux normal.

Distributions et plus-values de rachat peuvent être imposées en Hongrie même pour un non-résident, sous réserve des conventions : demandez une note fiscale au gestionnaire. Taux issus des synthèses PwC revues le 1er juillet 2026 ; vérifiez d’éventuelles annonces du nouveau gouvernement depuis.

La Hongrie ne vend pas sa nationalité, et le permis d’investisseur invité ne raccourcit pas la naturalisation. Il peut constituer la première étape de la voie de droit commun, à condition de vivre réellement en Hongrie.

Résidence permanente

Le permis d’investisseur invité n’est pas exclu de la carte de séjour nationale (nemzeti tartózkodási kártya), le statut permanent hongrois. Elle exige au moins 3 ans de résidence régulière et ininterrompue avant la demande, un logement et des ressources assurés, une couverture santé, un casier vierge et le certificat d’un examen de culture hongroise ; le délai d’instruction de l’OIF est de 70 jours.^[7] L’alternative est la carte de résident de longue durée-UE, après 5 ans de résidence régulière et ininterrompue.^[8] L’OIF ne précise pas comment il traite les longues absences des investisseurs invités : qui vient rarement ne doit pas compter dessus.

Naturalisation

Selon l’article 4, paragraphe 1, de la loi LV de 1993, un étranger peut être naturalisé après 8 ans de résidence continue en Hongrie, avec un casier vierge, des ressources et un logement assurés, l’absence de risque pour la sécurité et la réussite d’un examen sur les fondements constitutionnels, passé en hongrois (sauf dispense).^[10] Des durées réduites ne valent que dans des cas particuliers, comme 3 ans pour qui est marié depuis au moins 3 ans à un Hongrois. La double nationalité est autorisée. Si le passeport est votre objectif principal, consultez notre guide de la nationalité la plus rapide par résidence et notre analyse sur la citoyenneté européenne par investissement et ce qu’il en reste.

• 1er juillet 2024 : visa et permis d’investisseur invité créés par la loi XC de 2023 : fonds à 250 000 €, don de 1 M€ et voie immobilière à 500 000 € prévue au 1er janvier 2025.^[12]
• Automne 2024 – janvier 2025 : premières sociétés de gestion qualifiées (SPRINT Asset, puis Gránit).^[14][5]
• 20 décembre 2024 : voie immobilière abrogée au Journal officiel avant son entrée en vigueur.^[12][13]
• 12 avril 2026 : Tisza remporte 141 sièges sur 199, soit une majorité des deux tiers. Péter Magyar devient Premier ministre le 9 mai 2026 ; le gouvernement prête serment le 12 mai.^[18]
• 6 juin 2026 : arrêt des nouvelles demandes de permis de travailleur invité par le décret gouvernemental 92/2026 (VI. 5.). Les règles applicables aux investisseurs invités sont inchangées.^[24][18]
• 17 septembre 2026 : ouverture d’une enquête de police sur le programme d’obligations de résidence de 2013–2017.^[16]

À surveiller : toute modification des articles de la Btátv. sur les investisseurs invités, les changements touchant les fondations KEKVA bénéficiaires des dons, et les éventuelles mesures transitoires. Avec le décret de juin 2026, les titulaires existants ont pu renouveler selon les anciennes règles, et les demandes payées au 5 juin ont été instruites.^[24] Cela donne une indication, sans garantie, du sort possible des investisseurs déjà en place. Les investisseurs du fonds doivent aussi demander ce que deviendraient leurs parts et la condition de renouvellement si le programme s’arrêtait pendant les 5 ans de blocage.

Ce programme convient aux investisseurs non européens qui veulent un titre de séjour Schengen de longue durée, presque sans contrainte, qui acceptent cinq ans d’exposition à l’immobilier résidentiel hongrois, ou qui cherchent une base en Europe centrale avec un impôt à taux unique de 15 % en cas d’installation ultérieure. Les familles pour qui un don de 1 M€ est envisageable bénéficient de la version la plus simple : aucune condition de détention et un renouvellement sans réinvestissement.

Mieux vaut regarder ailleurs si vous voulez détenir un bien en direct, si vous visez un passeport européen à court terme, si vous souhaitez diversifier entre plusieurs sociétés de gestion, si vous ne pouvez pas accepter le risque d’un changement de politique, ou si vous êtes de nationalité russe ou biélorusse, des profils souvent refusés pour motifs de sécurité.^[14]

À budget comparable, l’alternative la plus proche est le golden visa Grèce. Il propose des voies immobilières dès 250 000 € pour les transformations et de 400 000 à 800 000 € selon la localisation, sans obligation de séjour non plus, mais avec un titre renouvelable tous les cinq ans. La voie des fonds d’investissement du golden visa Portugal exige 500 000 €, et le délai de naturalisation y est désormais de 10 ans. Si la fiscalité et le cadre de vie priment, regardez le golden visa Italie, associé à son régime d’imposition forfaitaire, ou le programme de résidence permanente de Malte (MPRP), qui accorde un statut permanent d’emblée. La résidence permanente à Chypre demande 300 000 € dans l’immobilier et une preuve de revenus. Parmi les options moins coûteuses figurent le titre de séjour en Lettonie par investissement dans une société, la résidence au Monténégro par achat immobilier et la résidence par investissement en Bulgarie. Pour un tableau côte à côte, voyez notre comparatif golden visa UE. Notre liste des programmes golden visa fermés, dont le golden visa Espagne supprimé en avril 2025, montre pourquoi le risque politique compte. Pour une vue d’ensemble, voyez notre guide des pays golden visa ou lisez la différence entre golden visa et citoyenneté par investissement.