Karadağ golden visa: 150.000 €'luk mülkle oturum izni (2026 rehberi)

Karadağ'da müstakil bir "golden visa" kanunu yok. Yabancılar Kanunu'nun 38. maddesi, 90 günden uzun kalacak bir yabancının geçici oturum alabileceği amaçları sayıyor. Bunlardan biri "Karadağ'da sahip olunan bir gayrimenkul üzerindeki hakkın kullanılması ve tasarrufu"^[1]. Bu gerekçenin koşullarını 56. madde belirliyor; izni İçişleri Bakanlığı (yerel şubeleri genellikle MUP olarak anılıyor), Ulusal Güvenlik Ajansı ve polisin güvenlik itirazı için on güne kadar süresi dolduktan sonra veriyor^[1].

Ocak 2026'ya kadar ne kadar mütevazı olursa olsun tapuya kayıtlı her mülk izin için yeterliydi. Sl. list CG 3/2026 ile yapılan değişiklikler bir değer testi ekledi: başvuru sahibi belediyenin tapu devri vergisi kararını sunmalı ve bu kararda yazan vergi matrahı en az 150.000 € olmalı^[1][3]. Eşik, AB üye devletleri, İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşlarına ve her uyruktan AB vatandaşı aile üyelerine uygulanmıyor^[1]. Türk vatandaşları ise bu muafiyetin dışında, yani eşiğe tabi.

Yol yaygın biçimde kullanılıyor. Aralık 2025'te İçişleri Bakanlığı tüm gerekçelerle Karadağ'da yaşayan yaklaşık 97.000 yabancı saydı^[9]. Hükümet denetimi de sıkılaştırdı: Ocak–Kasım 2025 arasında şirketleri hiçbir mali faaliyet göstermediği için 1.000'den fazla yabancıya ülkeyi terk etme kararı verildi^[7]. Yürürlük tarihine de bir not düşmek gerekiyor. Yerel bir özet kuralların uygulanma tarihini 31 Aralık 2025 olarak veriyor^[6]; ancak 9 Ocak 2026 tarihli Resmî Gazete yayımı ile hukuk bürolarının ve sektörün raporları 17 Ocak 2026'yı gösteriyor ve mevcut izinler bu tarihe göre korunuyor^[3][4][5].

Bugün bir yatırımcıyı ilgilendiren üç oturum gerekçesi var, bir dördüncüsü ise yalnızca teklif aşamasında.

Karadağ ev alarak oturum izni (Madde 56)

Mülkün tek başına sahibi olmanız ya da en az yarı hisseye sahip olmanız gerekiyor. Uygun mülkler arasında müstakil evler, yazlıklar, villalar, daireler, turizm tesisi binaları, karma konut-ticari binalar ve işyerleri var^[1]. Yalnızca arsa yeterli değil. Belirleyici rakam sözleşme fiyatı değil, tapu devri vergisi kararındaki (rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti) vergi matrahı^[1][12]. Danışmanlar ayrıca MUP'un adınıza temiz bir tapu ve bina için iskân (kullanma) izni beklediğini aktarıyor^[12].

Karadağ şirket kurarak oturum izni: şirket sahibi yolu (Madde 69–70)

Bir Karadağ şirketinin tek sahibi olan ya da %51'den fazlasına sahip olan ve şirketin icra müdürü olarak görev yapan yabancı, iş teklifi olmadan birleşik geçici oturum ve çalışma izni alabiliyor^[1]. Ocak 2026'dan beri her uzatmada yılda en az 5.000 € vergi ve sosyal güvenlik primi ödendiğinin kanıtlanması gerekiyor; AB, AEA ve İsviçre vatandaşları muaf^[1][4]. Yaygın yatırımcı yolları arasında çalışma hakkı veren tek seçenek bu.

Dijital göçebe (Madde 60a)

Bir yatırım yolu değil, ama uzaktan çalışanlar için önemli: yabancı bir işveren ya da yurt dışında kayıtlı kendi şirketi için çevrim içi çalışanlara iki yıla kadar verilen ve bir kez iki yıl daha uzatılabilen izin. Yeni izin ancak öncekinin bitişinden altı ay sonra verilebiliyor^[1].

Teklif: AB vatandaşlarına 250.000 €'luk iş yatırımı

Hükümet'in Eylül 2026'da Meclis'e gönderdiği tasarı, yeni ya da mevcut bir Karadağ şirketine, bir şirket hissesine veya onaylı bir proje bekleyen emanet (escrow) hesabına en az 250.000 € yatıran AB'li girişimci ya da şirket sahiplerine üç yıla kadar, üç yıl daha uzatılabilen geçici oturum ve çalışma izni öngörüyor. Yatırımcı iznin geçerlilik süresi içinde Karadağ'da en az 15 gün geçirirse aile üyeleri de katılabilecek^[10]. Bu yol AB dışından yatırımcılara, dolayısıyla Türk vatandaşlarına açık olmayacak ve henüz kabul edilmedi.

Yabancılar Kanunu'nun 43. maddesi her geçici oturum izni için genel koşulları belirliyor. Mülk yolunda şunlar gerekiyor^[1]:

• geçim kaynağı (yayımlanmış sabit bir tutar yok; MUP banka dökümlerini, emekli maaşını veya diğer gelirleri dosya bazında değerlendiriyor^[13]);
• güvence altına alınmış konut; mülkünüz bu şartı normalde karşılar;
• Karadağ'da geçerli sağlık sigortası: yetkili bir sigortacıdan seyahat sağlık sigortası, uluslararası bir anlaşma kapsamında sigorta ya da zorunlu sigorta;
• izin süresinin en az üç ay ötesine kadar geçerli pasaport;
• giriş yasağı olmaması ve Karadağ'da ya da menşe ülkenizde altı aydan uzun kesinleşmiş koşulsuz hapis cezası bulunmaması (16 yaşından küçük çocuklardan istenmez);
• ulusal güvenlik, iç güvenlik veya halk sağlığı açısından risk oluşturmamak; ve
• kalış amacının kanıtı: tapu kaydı (list nepokretnosti) ve en az 150.000 € vergi matrahını gösteren tapu devri vergisi kararı.

Uzatmada ayrıca izin süresi boyunca emlak vergilerinizin ödendiğini kanıtlamanız gerekiyor^[1]. İzin; gerekçesi ortadan kalkarsa (örneğin mülkü satarsanız), kalışı amacına uygun kullanmazsanız ya da iznin geçerliliği sırasında Karadağ dışında 30 günden fazla kalırsanız sona eriyor^[1]. Bazı danışmanlar MUP'a önceden bildirimle daha uzun yurt dışı sürelerine göz yumulduğunu anlatıyor^[12]; ancak kanun metninde yalnızca 30 gün kuralı var ve insani istisna sadece aile birleşimi izinlerine uygulanıyor. Avukatınız aksini yazılı olarak teyit etmedikçe 30 günlük sınırı bağlayıcı kabul edin.

Sıfır konut sorunu

Bir müteahhidin yeni binayı ilk satışı genellikle tapu devri vergisi yerine %21 KDV'ye tabi^[16][18]. Kanun değerin kanıtı olarak tapu devri vergisi kararını gösterdiği için sıfır daire alanlar, imzadan önce vergi matrahının nasıl belgeleneceğine dair yazılı teyit almalı. Danışmanlar uygulamanın henüz oturmadığını bildiriyor^[18].

Vergi matrahı tam 150.000 € olan ikinci el bir daire için nakit çıkışı yaklaşık 155.000–157.000 €: mülk, 4.500 € tapu devri vergisi, KDV dahil kabaca 600–800 € noter ücreti ve 50 €'nun altında oturum harçları^[2][16][18]. Buna sağlık sigortası, tercümeler ve kullanacağınız avukat ya da emlakçı eklenir. Yabancı alıcıların çoğunun baktığı sahil şeridinde eşiği aşacak bir dairenin fiyatı çoğu zaman daha yüksek ve emlakçı komisyonları ayrıca pazarlık konusu. Vergi matrahı satıştan sonra belediye tarafından belirlendiği için sınırın tam üzerinde değil, 150.000 €'nun rahatça üstünde bir alım hedefleyin. İznin kendi yıllık işletme maliyeti küçük: emlak vergisi ve sigortanın yanında yaklaşık 20–27 € uzatma harcı^[2][16].

Aile üyeleri mülk iznine ortak başvuru sahibi olarak değil, aile birleşimi (Madde 44) yoluyla katılıyor. Yakın aile; eşinizi, reşit olmayan çocukları (18 yaşından küçük üvey ve evlatlık çocuklar dahil) ve reşit olmayan çocukların ebeveynlerini kapsıyor. Aynı cinsiyetten hayat partneri de artık uygun^[1][3]. Diğer akrabalar ancak özel kişisel ya da insani nedenlerle kabul edilebiliyor^[1].

Aile üyesinin izni bir yıla kadar veriliyor ve hiçbir zaman sponsorun kendi izninden uzun olamıyor. Her aile üyesi ayrı başvuru yapıyor ve aynı dilekçe, idari harç ve kart ücretlerini ödüyor (ilk verilişte kişi başı yaklaşık 47 €)^[1][2]. 12 yaşından küçük çocuklardan parmak izi alınmıyor^[1]. Mülkün en az yarısına ortak olan bir aile üyesi bunun yerine kendi adına mülk gerekçesiyle başvurabilir^[1]. Aile birleşimi izinleri, kanunun 30 günlük yurt dışı kuralının insani nedenlerle esnetilmesine izin verdiği tek kategori^[1].

Başvuruyu Karadağ'da, şahsen ve 90 günlük vizesiz ya da vizeli kalışınız bitmeden yapın. Başvurunuz eksiksiz ve süresinde yapıldıysa karar kesinleşene kadar ülkede kalabilirsiniz^[1].

Oturum izni tek başına sizi vergi mukimi yapmıyor. Yerleşim yeriniz ya da kişisel ve ekonomik çıkarlarınızın merkezi Karadağ'daysa veya bir vergi yılında orada 183 gün ya da daha fazla kalırsanız mukim sayılıyorsunuz^[15]. Mukimler dünya çapındaki gelirleri üzerinden, mukim olmayanlar yalnızca Karadağ kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendiriliyor^[14].

• Kişisel gelir vergisi: maaşlar aylık 700 €'ya kadar %0, 700,01–1.000 € arası %9 ve üzeri %15 oranında vergilendiriliyor. Serbest meslek ve ticari kazançlarda yıllık 8.400 € ve 12.000 € eşikli %0/%9/%15 dilimleri uygulanıyor; kira ve sermaye kazançları dahil diğer gelirlerin çoğu düz %15'e tabi. Verginin %13'ü oranında belediye ek vergisi alınıyor (Podgorica ve Cetinje'de %15)^[14].
• Kurumlar vergisi: 100.000 €'ya kadar kârda %9, 1,5 milyon €'ya kadar %12, üzerinde %15^[17]; şirket yolunda bu önemli.
• Emlak vergileri: ikinci el alımlarda %3–%6 tapu devri vergisi, sıfır konutta %21 KDV ve piyasa değerinin %0,25–%1'i oranında yıllık emlak vergisi^[16].

Mülk izni sahiplerine özel bir vergi rejimi yok. Veraset ve intikal vergisi oranlarını bu sayfa için doğrulamadık; Karadağ'daki varlıklar üzerinden miras planlaması yapmadan önce danışmanlık alın.

86. madde, geçici oturumla geçen beş yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından süresiz oturuma izin veriyor. Bu beş yılda yurt dışında geçirdiğiniz süreler toplamda on ayı ya da tek seferde altı ayı aşmıyorsa kesintisiz ikamet etmiş sayılıyorsunuz^[1]. Öğrenim veya eğitim izniyle geçen süre yarı oranında sayılıyor. Ocak 2026 değişikliklerini de içeren konsolide metinde mülk gerekçesiyle geçen süreyi hariç tutan bir hüküm yok^[1].

Yine de bazı danışmanlar yalnızca mülk izniyle geçen yılların süresiz oturuma sayılmadığını söylüyor^[12][13]. Biz bu kuralı kanunda bulamadık. Bu nokta mülk yolunun bir yere varıp varmadığını belirlediği için, buna güvenmeden önce MUP'tan veya Karadağlı bir avukattan güncel uygulamayı yazılı olarak teyit edin.

Süresiz oturumun koşulları (Madde 88): geçerli pasaport, istikrarlı, düzenli ve yeterli geçim kaynağı, sağlık sigortası, konut, geçici oturum süresince vergilerinizin ödendiğinin kanıtı ve temel düzeyde Karadağca^[1]. Dil sınavından 14 yaşından küçük ya da 65 yaşından büyük başvuranlar, eski Yugoslav devletlerinin vatandaşları ve Karadağ'da eğitim görmüş kişiler muaf^[1]. Süresiz oturum, beş yılda bir yenilenen bir kartla süresiz olarak veriliyor. Yurt dışında bir yıldan uzun kesintisiz yaşarsanız sona eriyor^[1].

Süresiz oturum aynı zamanda vatandaşlığa giden yolun ara durağı. Vatandaşlık için toplam on yıllık yasal ikamet ve çoğu uyruk için mevcut vatandaşlıktan çıkma gerekiyor^[19]. Ayrıntılar yatırımcı programı sonrası Karadağ vatandaşlığı rehberimizde.

Türk vatandaşları için not: Karadağ oturum izni Türk vatandaşlığınızı etkilemiyor. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu çok vatandaşlığa izin veriyor ve yabancı bir vatandaşlık kazanıldığında bunun bildirilmesini şart koşuyor (md. 44)^[24]. Karadağ'ın vatandaşlığa geçişte çoğu uyruktan istediği önceki vatandaşlıktan çıkma şartı ise ayrı bir konu; bunu uzun vadeli planınızda hesaba katın^[19].

• Kasım–Aralık 2025: bir Hükümet taslağı 200.000 €'luk asgari mülk değeri ve yabancı şirket sahiplerinin en az iki Karadağ vatandaşı istihdam etmesi şartını getirecekti. Yatırımcıların tepkisi üzerine bu hükümler Aralık ortasında geri çekildi ve yerine 150.000 €'luk vergi matrahı testi kabul edildi^[8].
• 31 Aralık 2025: Meclis, 150.000 €'luk vergi matrahı eşiği ve şirket sahipleri için yıllık 5.000 €'luk asgari vergi şartı içeren değişiklikleri kabul etti. Değişiklikler 9 Ocak 2026'da yayımlandı ve 17 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi^[3][4][5].
• Geçiş hükmü: 17 Ocak 2026'dan önce verilmiş mülk izinlerinin uzatmaları eski kanuna göre karara bağlanıyor; yani mevcut izin sahiplerinin 150.000 € değerini kanıtlaması gerekmiyor^[1][5].
• Mayıs 2026: Karadağ Turizminin Geleceği Vakfı, yabancıların mülkiyetine ilişkin kuralların üçte iki çoğunluk gerektirdiğini savunarak Anayasa Mahkemesi'nden 150.000 € eşiğinin ve 5.000 €'luk şirket kuralının incelenmesini istedi (başvuru 14 Mayıs 2026). Hükümet kanunu savundu ve kötüye kullanım riskleri nedeniyle mülk karşılığı oturum gerekçesinin kaldırılabileceğini söyledi^[7].
• 23 Temmuz 2026: Hükümet vize politikasını AB ile uyumlu hale getirdi; 1 Kasım 2026'dan itibaren Türkiye, Rusya, Belarus, Çin ve Suudi Arabistan vatandaşları vizeye tabi (değiştirilen Vize Rejimi Kararnamesi)^[11][22].
• Eylül 2026: yalnızca AB vatandaşlarına yönelik 250.000 €'luk yatırımcı izni, emek sömürüsüne karşı kurallar ve daha yüksek para cezaları içeren yeni bir tasarı Meclis'e gönderildi^[10][23].
• AB üyeliği: Hükümet müzakereleri 2026'da tamamlamayı ve 2028'de üye olmayı hedefliyor^[20][21]. Üyelik zamanla AB'nin uzun süreli ikamet kurallarını getirecek, ancak tarih bir hedef, garanti değil.

Uygun olduğu kişiler: Adriyatik'te gerçekten yaşamak isteyen, yılın büyük bölümünü ülkede geçirebilecek ve hafif gelir vergili, düşük maliyetli bir avro bölgesi üssü arayan emekliler ve finansal bağımsızlığı olan alıcılar. Gerçek bir Karadağ şirketi işletecek girişimciler ise şirket yolunu kullanmalı; bu yol çalışma hakkı veriyor ve süresiz oturum için daha net bir sicil oluşturuyor^[1].

Başka seçeneklere bakın, eğer nadiren kullanacağınız bir "B planı" izni istiyorsanız. 30 günlük yurt dışı kuralı Karadağ'ı bunun için zayıf bir seçenek yapıyor^[1]. Schengen oturumu, bir mülkten geçinirken çalışma hakkı ya da hızlı bir pasaport arıyorsanız da durum aynı. Türk vatandaşları için 1 Kasım 2026'dan itibaren giriş vizesi gerekeceğini de hesaba katın^[11][22]. Uzun vadeli planlamada eşiğin 2026–2027'de yeniden değişebileceğini unutmayın.

• Komşu Balkanlar: Sırbistan golden visa olarak bilinen mülk sahipliğiyle oturumda yasal bir asgari değer yok, Arnavutluk golden visa seçeneklerinde de sabit bir asgari yatırım bulunmuyor. İkisi de AB dışında daha ucuz giriş noktaları.
• Mülkle Schengen oturumu: Yunanistan golden visa dönüştürülen ve tescilli binalarda 250.000 €'dan başlıyor, Attika'da 800.000 €'ya çıkıyor ve asgari kalış şartı yok.
• AB'de fon veya pasif yollar: Macaristan golden visa (misafir yatırımcı izni) 250.000 €'luk bir gayrimenkul fonu gerektiriyor; Malta golden visa olarak bilinen daimi oturum programı yaklaşık 99.000 € harç ve katkıyı 375.000 €'luk bir alım ya da kiralamayla birleştiriyor.
• İlk günden süresiz oturum: Güney Kıbrıs golden visa ile yatırımla daimi oturum 300.000 € + KDV'den başlıyor.
• Şirkete dayalı AB seçenekleri: Letonya golden visa kapsamındaki şirket yatırımıyla oturum ve Bulgaristan golden visa yatırımcı oturumu.

Yan yana rakamları Avrupa'nın en iyi golden visa programı karşılaştırmamızda ve en ucuz golden visa sıralamamızda bulabilirsiniz. Asıl hedefiniz ikinci bir vatandaşlıksa en hızlı vatandaşlık veren ülkeler rehberiyle başlayın.