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GoldenVisa
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Abierta – umbral de 150.000 € en revisión ante el Tribunal Constitucional

Golden visa Montenegro: residencia con un inmueble de 150.000 € (guía 2026)

La golden visa Montenegro no es un programa de inversores con marca propia, sino un permiso de residencia que la Ley de Extranjería concede a los propietarios de inmuebles en el país. Desde el 17 de enero de 2026, un nacional de un tercer país debe ser titular de al menos la mitad de una vivienda o un local cuyo valor fiscal sea igual o superior a 150.000 €, según conste en la liquidación del impuesto sobre transmisiones que dicta el municipio[1][4][5]. El permiso dura un año, es renovable, no permite trabajar y, tras cinco años de residencia continuada, puede abrir la puerta a la residencia permanente[1].

Eso convierte a Montenegro en una de las vías de residencia por inmueble más baratas de Europa, con el euro como moneda, un IRPF bajo y el objetivo de entrar en la UE en 2028[14][20]. También tiene limitaciones serias: una regla estricta de 30 días de ausencia recogida en la propia ley, un recurso pendiente ante el Tribunal Constitucional contra el umbral de 150.000 € y un Gobierno que ha llegado a decir que la vía inmobiliaria podría suprimirse[1][7]. Para los lectores españoles y del resto de la UE hay una diferencia clave: los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza están exentos del umbral de valor, mientras que los latinoamericanos sí deben cumplirlo[1]. Esta guía repasa las vías disponibles, todos los costes que hemos podido verificar, el procedimiento, la fiscalidad, el camino a la residencia permanente y los cambios previstos para finales de 2026. El programa de pasaportes, ya cerrado, y las reglas de naturalización se explican aparte en nuestra guía sobre la ciudadanía por inversión en Montenegro.

Última verificación:

Cómo funciona la residencia por inmueble en Montenegro

Montenegro no tiene una ley específica de «golden visa». El artículo 38 de la Ley de Extranjería (Zakon o strancima) enumera los motivos por los que un extranjero que vaya a permanecer más de 90 días puede obtener la residencia temporal. Uno de ellos es «el uso y la disposición de un derecho sobre un inmueble de su propiedad en Montenegro»[1]. El artículo 56 fija las condiciones de ese motivo, y el Ministerio del Interior (a través de sus oficinas locales, conocidas como MUP) expide el permiso después de que la Agencia de Seguridad Nacional y la policía hayan dispuesto de hasta diez días para formular objeciones de seguridad[1].

Hasta enero de 2026, cualquier inmueble inscrito, por modesto que fuera, servía para obtener el permiso. La reforma publicada en el Sl. list CG 3/2026 añadió un requisito de valor: el solicitante debe aportar la liquidación municipal del impuesto sobre transmisiones, y la base imponible que figure en ella debe ser de al menos 150.000 €[1][3]. El umbral no se aplica a los ciudadanos de los Estados miembros de la UE, Islandia, Liechtenstein, Noruega y Suiza, ni a los familiares de ciudadanos de la UE, sea cual sea su nacionalidad[1]. Un comprador español, por tanto, no tiene que acreditar ese valor mínimo.

La vía se usa mucho. En diciembre de 2025, el Ministerio del Interior contabilizaba unos 97.000 extranjeros residentes en Montenegro por todos los motivos[9]. El Gobierno también ha endurecido el control: entre enero y noviembre de 2025, más de 1.000 extranjeros recibieron órdenes de salida porque sus empresas no mostraban actividad fiscal[7]. La fecha de aplicación merece una aclaración. Un resumen local sitúa la entrada en vigor el 31 de diciembre de 2025[6], pero la publicación en el Boletín Oficial del 9 de enero de 2026 y los informes de despachos y del sector apuntan al 17 de enero de 2026, fecha que también protege los permisos ya concedidos[3][4][5].

Residencia por inversión en Montenegro: las vías en 2026

Hoy hay tres motivos de residencia relevantes para un inversor, más uno que de momento solo está propuesto.

Residencia en Montenegro por compra de vivienda (artículo 56)

Debe ser propietario único del inmueble o tener al menos una cuota de la mitad. Se admiten casas familiares, casas de vacaciones, villas, pisos, edificios de hostelería, edificios mixtos de vivienda y comercio y locales de negocio[1]. El terreno por sí solo no cuenta. La cifra decisiva es la base imponible que recoge la liquidación del impuesto sobre transmisiones (rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti), no el precio de la escritura[1][12]. Los asesores señalan además que el MUP espera un título limpio a su nombre y licencia de primera ocupación del edificio[12].

Residencia en Montenegro por inversión empresarial: la vía del socio-administrador (artículos 69–70)

Un extranjero que sea socio único o tenga más del 51 % de una sociedad montenegrina, y que ejerza como su director ejecutivo, puede obtener un permiso combinado de residencia temporal y trabajo sin necesidad de una oferta de empleo[1]. Desde enero de 2026, cada renovación exige acreditar que se han pagado al menos 5.000 € al año en impuestos y cotizaciones sociales; los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza están exentos[1][4]. Es la única vía habitual para inversores que permite trabajar.

Nómada digital (artículo 60a)

No es una vía de inversión, pero interesa a quien trabaja en remoto: un permiso de hasta dos años, renovable una vez por otros dos, para personas que trabajan en línea para un empleador extranjero o para su propia empresa registrada fuera. Solo puede expedirse un nuevo permiso seis meses después de que caduque el anterior[1].

Propuesta: inversión empresarial de 250.000 € para ciudadanos de la UE

El proyecto que el Gobierno envió al Parlamento en septiembre de 2026 concedería permisos de residencia temporal y trabajo de hasta tres años, renovables por otros tres, a emprendedores o propietarios de empresas de la UE que inviertan al menos 250.000 € en una sociedad montenegrina nueva o existente, en una participación o en una cuenta de depósito en garantía a la espera de un proyecto aprobado. Los familiares podrían acompañarles, siempre que el inversor pase al menos 15 días en Montenegro durante la vigencia del permiso[10]. No estaría abierta a inversores de fuera de la UE y todavía no se ha aprobado.

Inmueble frente a empresa: las vías comparadas

Motivos de residencia relevantes para inversores según la Ley de Extranjería, octubre de 2026
VíaMínimoDuración del permiso¿Permite trabajar?Situación
Propiedad inmobiliariaBase imponible de 150.000 €, titularidad ≥50 %[1]Hasta 1 año, renovable[1]NoEn vigor desde el 17/01/2026
Socio-administrador (>51 %)Sin capital fijo; 5.000 €/año en impuestos y cotizaciones para renovar[1]Hasta 1 año; renovable mientras se cumplan las condiciones y el requisito de 5.000 €[1]Sí, en la propia empresaEn vigor
Nómada digitalSin inversión; empleo o empresa en el extranjero[1]Hasta 2 + 2 añosSolo para el empleador extranjeroEn vigor
Inversor UE (propuesta)Inversión empresarial de 250.000 €[10]Hasta 3 + 3 añosSíProyecto ante el Parlamento; solo ciudadanos de la UE
Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza están exentos de los requisitos de 150.000 € y de 5.000 €.

Requisitos golden visa Montenegro 2026

El artículo 43 de la Ley de Extranjería fija las condiciones generales de todo permiso de residencia temporal. En la vía inmobiliaria debe[1]:

  • disponer de medios de vida (no se publica una cifra fija; el MUP valora caso por caso extractos bancarios, pensiones u otros ingresos[13]);
  • tener alojamiento asegurado, requisito que normalmente cubre su propio inmueble;
  • contar con un seguro médico válido en Montenegro: seguro de viaje de una aseguradora autorizada, cobertura en virtud de un convenio internacional o seguro obligatorio;
  • tener un pasaporte con una validez de al menos tres meses más allá del periodo del permiso;
  • no tener prohibición de entrada ni una condena firme e incondicional a más de seis meses de prisión en Montenegro o en su país de origen (no se exige a menores de 16 años);
  • no suponer un riesgo para la seguridad nacional, la seguridad interior o la salud pública; y
  • acreditar el motivo de la estancia: la nota de dominio (list nepokretnosti) y la liquidación del impuesto sobre transmisiones con una base imponible de al menos 150.000 €.

Al renovar, además, debe demostrar que pagó los impuestos sobre el inmueble durante la vigencia del permiso[1]. El permiso se extingue si desaparece el motivo (por ejemplo, si vende el inmueble), si no utiliza la estancia para su finalidad o si permanece fuera de Montenegro más de 30 días durante su vigencia[1]. Algunos asesores describen una práctica de ausencias más largas con aviso previo al MUP[12], pero la ley solo recoge la regla de los 30 días, con una excepción humanitaria aplicable a los permisos de reagrupación familiar. Considere vinculante el límite de 30 días salvo que su abogado le confirme otra cosa por escrito.

La cuestión de la obra nueva

La primera venta de un edificio nuevo por parte del promotor suele tributar al 21 % de IVA en lugar de por el impuesto sobre transmisiones[16][18]. Como la ley exige precisamente la liquidación del impuesto sobre transmisiones para acreditar el valor, quien compre un piso sobre plano o a estrenar debe obtener confirmación por escrito, antes de firmar, de cómo se documentará la base imponible. Los asesores indican que la práctica aún no está consolidada[18].

Golden visa Montenegro precio: todos los costes

Costes para un solicitante en la vía inmobiliaria (compra de segunda mano salvo indicación)
ConceptoImporteObservaciones
InmuebleBase imponible ≥ 150.000 €[1]La base imponible puede diferir del precio; conviene presupuestar un margen por encima de 150.000 €
Impuesto sobre transmisiones (segunda mano)3 % hasta 150.000 €; 4.500 € + 5 % de 150.000 € a 500.000 €; 22.000 € + 6 % por encima[16][18]4.500 € con una base de 150.000 €; 9.500 € con 250.000 €. Plazo de 15 días
IVA (obra nueva del promotor)21 %, normalmente incluido en el precio[16]Sustituye al impuesto sobre transmisiones en la primera venta
NotaríaUnos 500–600 € de honorarios base más IVA en una operación de 150.000–250.000 €[18]Estimación de mercado, no un arancel oficial
Solicitud de residencia2 € de solicitud + 40 € de tasa administrativa + 5 € de impreso de tarjeta[2]Tarifas del Ministerio del Interior
Renovación anual20 € de tasa administrativa; probablemente también se aplican los 2 € de solicitud y los 5 € del impreso[2]Cada año mientras dure la residencia temporal
Permiso de residencia permanente2 € + 60 € de tasa administrativa[2]Tras cinco años
Seguro médicoSegún edad y coberturaDebe ser válido en Montenegro durante todo el periodo del permiso
Impuesto anual sobre bienes inmuebles0,25 %–1 % del valor de mercado, fijado por el municipio[16]Debe estar totalmente pagado antes de cada renovación
Traducciones, apostillas, abogadosSin tarifa estándarPida presupuestos por escrito; no hemos encontrado un rango publicado fiable
Las tasas oficiales proceden de la página informativa del Ministerio del Interior, publicada en julio de 2019 y hoy marcada como contenido archivado de un Gobierno anterior; confirme la tarifa vigente al presentar la solicitud.

Cómo es un presupuesto realista

Para un piso de segunda mano con una base imponible de exactamente 150.000 €, el desembolso ronda los 155.000–157.000 €: el inmueble, 4.500 € de impuesto sobre transmisiones, unos 600–800 € de notaría con IVA y menos de 50 € de tasas de residencia[2][16][18]. A eso hay que sumar el seguro médico, las traducciones y el abogado o agente que contrate. En la costa, donde busca la mayoría de los compradores extranjeros, un piso que supere el umbral suele costar más, y la comisión de la inmobiliaria se negocia aparte. Como la base imponible la fija el municipio después de la compra, apunte a un precio holgadamente superior a 150.000 € en lugar de quedarse justo en el límite. El coste anual del permiso en sí es pequeño: unos 20–27 € en tasas de renovación, más el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro[2][16].

Familiares y cuánto cuestan

Los familiares se incorporan por reagrupación familiar (artículo 44), no como cosolicitantes del permiso inmobiliario. La familia directa incluye al cónyuge, a los hijos menores (también hijastros y adoptados menores de 18 años) y a los padres de hijos menores. Ahora también puede acogerse la pareja de hecho del mismo sexo[1][3]. Otros parientes solo pueden ser admitidos por razones personales o humanitarias especiales[1].

El permiso de un familiar dura hasta un año y nunca más que el del reagrupante. Cada familiar presenta su propia solicitud y paga las mismas tasas de solicitud, administrativa y de tarjeta (unos 47 € por persona en la primera expedición)[1][2]. Los menores de 12 años no dan huellas dactilares[1]. Un familiar que sea copropietario de al menos la mitad del inmueble puede solicitar el permiso por el motivo inmobiliario a su propio nombre[1]. Tenga en cuenta que los permisos de reagrupación familiar son la única categoría en la que la ley permite flexibilizar la regla de 30 días de ausencia por motivos humanitarios[1].

Procedimiento de solicitud paso a paso

La solicitud se presenta en persona en Montenegro, antes de que se agote su estancia de 90 días sin visado o con visado. Si el expediente está completo y se presenta a tiempo, puede permanecer en el país hasta que la resolución sea ejecutiva[1].

  1. 1

    Compruebe las reglas de entrada y planifique la estancia

    Los ciudadanos de Rusia, Bielorrusia, Turquía, China y Arabia Saudí necesitan visado a partir del 1 de noviembre de 2026[11][22]. La ley prevé también un visado D de larga duración para gestionar un inmueble de su propiedad[4].

  2. 2

    Haga la due diligence y compre

    Verifique en el catastro el título, la licencia de ocupación y las cargas, firme el contrato ante notario e inscriba la propiedad. Es imprescindible que al menos el 50 % esté a su nombre[1][12].

  3. 3

    Obtenga la liquidación del impuesto sobre transmisiones

    Presente la declaración del impuesto en un plazo de 15 días. La liquidación municipal indica la base imponible, que debe ser de al menos 150.000 €[1][16]. En obra nueva vendida con IVA, acuerde de antemano cómo se acreditará el valor[18].

  4. 4

    Prepare el expediente

    Reúna el pasaporte, la nota de dominio, la liquidación del impuesto, la prueba de medios económicos, el seguro médico, el certificado de antecedentes penales de su país de origen (apostillado y traducido) y los justificantes de pago de las tasas[1][2].

  5. 5

    Presente la solicitud ante el Ministerio del Interior

    Preséntela en persona en la oficina correspondiente a su lugar de residencia, o en línea, acudiendo después en los diez días siguientes a la entrada para la fotografía, dos huellas dactilares y la firma[1].

  6. 6

    Reciba la resolución y la tarjeta

    La ley fija un plazo de 40 días para resolver un expediente completo[1]. Registre su domicilio y empiece a contar los días que pasa fuera.

  7. 7

    Renueve cada año

    Solicite la renovación no antes de 60 días ni después de 30 días antes del vencimiento, con prueba de que los impuestos sobre el inmueble están pagados. Si se pasa el plazo, tendrá que empezar de nuevo[1][12].

Calendario desde la compra hasta la residencia permanente

Plazos habituales de principio a fin para un comprador de vivienda
FasePlazo habitualBase
Búsqueda del inmueble, due diligence y compraventa ante notarioDe unas semanas a unos mesesPráctica de mercado
Declaración y liquidación del impuesto sobre transmisionesDeclaración en los 15 días siguientes al contrato[16]El plazo de la liquidación varía según el municipio
Resolución de la residencia temporalHasta 40 días desde un expediente completo[1]Lighthouse Property habla de 30–40 días, y de 6–10 semanas con la preparación de documentos[13]
RenovacionesAnuales, entre 60 y 30 días antes del vencimiento[1]Solo por el mismo motivo legal
Solicitud de residencia permanenteTras 5 años de residencia continuada[1]Resolución en un plazo de 6 meses[1]
Solicitud de ciudadaníaTras 10 años de residencia legal en total[19]Véase la guía de ciudadanía

Fiscalidad: qué implica el permiso y qué no

Un permiso de residencia no le convierte por sí solo en residente fiscal. Lo será si tiene en Montenegro su domicilio o su centro de intereses personales y económicos, o si pasa allí 183 días o más en un año fiscal[15]. Los residentes tributan por su renta mundial; los no residentes, solo por la renta de fuente montenegrina[14].

  • Impuesto sobre la renta de las personas físicas: los salarios tributan al 0 % hasta 700 € al mes, al 9 % de 700,01 a 1.000 € y al 15 % por encima. Las rentas empresariales siguen tramos del 0/9/15 % con cortes en 8.400 € y 12.000 € anuales, y la mayoría de las demás rentas, incluidos alquileres y ganancias, tributan a un tipo fijo del 15 %. Se aplica un recargo municipal del 13 % de la cuota (15 % en Podgorica y Cetinje)[14].
  • Impuesto sobre sociedades: 9 % hasta 100.000 € de beneficio, 12 % hasta 1,5 millones y 15 % por encima[17], algo relevante en la vía empresarial.
  • Impuestos sobre inmuebles: impuesto sobre transmisiones del 3 %–6 % en compras de segunda mano, 21 % de IVA en obra nueva e impuesto anual sobre bienes inmuebles del 0,25 %–1 % del valor de mercado[16].

No existe un régimen fiscal especial para los titulares del permiso inmobiliario. No hemos verificado para esta página los tipos del impuesto sobre sucesiones y donaciones, así que busque asesoramiento antes de planificar una herencia con activos en Montenegro.

Residencia permanente en Montenegro por inversión

El artículo 86 permite obtener la residencia permanente tras cinco años de residencia legal continuada con permiso temporal. Se considera continuada si las ausencias en esos cinco años no suman más de diez meses, o si hay una única ausencia de hasta seis meses[1]. El tiempo con permiso de estudios o formación solo computa a la mitad. El texto consolidado, incluida la reforma de enero de 2026, no excluye el tiempo pasado por el motivo inmobiliario[1].

Aun así, algunos asesores afirman que los años con un permiso únicamente inmobiliario no cuentan para la residencia permanente[12][13]. No hemos encontrado esa regla en la ley. Como de ello depende que la vía inmobiliaria lleve a alguna parte, pida al MUP o a un abogado montenegrino que le confirme por escrito la práctica actual antes de confiar en ella.

Las condiciones para la residencia permanente (artículo 88) son un pasaporte válido, medios estables, regulares y suficientes, seguro médico, alojamiento, prueba de haber pagado sus impuestos durante la residencia temporal y un nivel básico de montenegrino[1]. Quedan exentos del examen de idioma los menores de 14 años y los mayores de 65, los nacionales de los Estados de la antigua Yugoslavia y las personas que se hayan formado en Montenegro[1]. La residencia permanente se concede por tiempo indefinido, con una tarjeta que se renueva cada cinco años, y se extingue si vive en el extranjero de forma continuada más de un año[1].

La residencia permanente es también la etapa intermedia hacia la naturalización, que exige diez años de residencia legal en total y, para la mayoría de las nacionalidades, renunciar a la actual[19]. Los españoles deben tener en cuenta además el artículo 24 del Código Civil: quien, residiendo habitualmente en el extranjero, adquiere voluntariamente otra nacionalidad pierde la española a los tres años salvo que declare ante el Registro Civil su voluntad de conservarla; Montenegro no figura entre los países exentos (iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial y Portugal, además de Francia en virtud del convenio de 2021)[24]. Los detalles están en nuestra guía de la nacionalidad montenegrina tras el fin del programa de inversores.

Ventajas e inconvenientes

Ventajas

  • Uno de los umbrales inmobiliarios más bajos de Europa para obtener la residencia: 150.000 € de valor fiscal
  • Base legal clara, plazo de resolución de 40 días y tasas oficiales bajas (menos de 50 € en la primera expedición)
  • Economía en euros, IRPF bajo (0 %, 9 %, 15 %) e impuesto sobre sociedades desde el 9 %
  • Conduce a la residencia permanente a los cinco años según la ley
  • Objetivo de adhesión a la UE en 2028, con 18 de los 33 capítulos de negociación cerrados provisionalmente en julio de 2026

Desventajas

  • El permiso se extingue tras más de 30 días fuera de Montenegro, así que no sirve como visado para una casa de vacaciones
  • El permiso inmobiliario no da derecho a trabajar ni a gestionar un negocio
  • Permisos de un año con renovaciones anuales y plazos de presentación ajustados
  • Umbral en revisión ante el Tribunal Constitucional, y el Gobierno ha dicho que la vía podría suprimirse
  • Los asesores discrepan sobre si los años con permiso inmobiliario cuentan para la residencia permanente
  • Montenegro no está en el espacio Schengen: el permiso no da derechos de viaje en la UE

Cambios recientes y qué vigilar

  • Noviembre–diciembre de 2025: un borrador del Gobierno habría fijado un mínimo inmobiliario de 200.000 € y obligado a los propietarios extranjeros de empresas a emplear al menos a dos ciudadanos montenegrinos. Tras las protestas de los inversores, esas disposiciones se retiraron a mediados de diciembre y se aprobó en su lugar el requisito de base imponible de 150.000 €[8].
  • 31 de diciembre de 2025: el Parlamento aprobó la reforma con un umbral de base imponible de 150.000 € y un mínimo anual de 5.000 € en impuestos para los propietarios de empresas. Se publicó el 9 de enero de 2026 y entró en vigor el 17 de enero de 2026[3][4][5].
  • Régimen transitorio: las renovaciones de permisos inmobiliarios expedidos antes del 17 de enero de 2026 se resuelven con la ley anterior, de modo que los titulares existentes no tienen que acreditar el valor de 150.000 €[1][5].
  • Mayo de 2026: la fundación Futuro del Turismo Montenegrino pidió al Tribunal Constitucional (iniciativa presentada el 14 de mayo de 2026) que revisara el umbral de 150.000 € y la regla de los 5.000 € para empresas, alegando que las normas sobre la propiedad de extranjeros exigían una mayoría de dos tercios. El Gobierno defendió la ley y afirmó que el motivo de residencia por inmueble podría suprimirse por el riesgo de abusos[7].
  • 23 de julio de 2026: el Gobierno alineó su política de visados con la de la UE; desde el 1 de noviembre de 2026, los nacionales de Rusia, Bielorrusia, Turquía, China y Arabia Saudí necesitan visado (Decreto sobre el régimen de visados modificado)[11][22].
  • Septiembre de 2026: llegó al Parlamento un nuevo proyecto de ley con un permiso para inversores de 250.000 € reservado a la UE, normas contra la explotación laboral y multas más altas[10][23].
  • Adhesión a la UE: el Gobierno aspira a cerrar las negociaciones en 2026 y entrar en 2028[20][21]. La adhesión acabaría trayendo las normas de la UE sobre residentes de larga duración, pero la fecha es un objetivo, no una garantía.

A quién le conviene y quién debería buscar otra opción

Le conviene a jubilados y compradores con independencia económica que de verdad quieren vivir en el Adriático, pueden pasar la mayor parte del año en el país y buscan una base barata en la zona euro con una fiscalidad ligera sobre la renta. Los emprendedores que vayan a dirigir una empresa montenegrina real deberían optar por la vía empresarial, porque permite trabajar y deja un historial más claro de cara a la residencia permanente[1].

Busque otra opción si quiere un permiso de «plan B» que apenas vaya a usar: la regla de los 30 días de ausencia hace que Montenegro encaje mal en ese perfil[1]. Lo mismo ocurre si necesita residencia Schengen, poder trabajar mientras vive de un inmueble o un pasaporte rápido. Para una planificación a largo plazo, recuerde también que el umbral podría volver a cambiar en 2026–2027.

Programas de residencia europeos comparables

Las cifras, una junto a otra, están en nuestra comparativa sobre cuál es la mejor golden visa de Europa y en la clasificación de la golden visa más barata. Si lo que busca en realidad es una segunda nacionalidad, empiece por ver qué programas ofrecen la ciudadanía más rápida por residencia.

Preguntas frecuentes sobre la golden visa Montenegro

¿Cuánto cuesta en total la golden visa Montenegro?

El mínimo legal es un inmueble con un valor fiscal de 150.000 €[1]. En una compra de segunda mano hay que añadir el 3 % de impuesto sobre transmisiones (4.500 € con 150.000 €), unos 500–600 € de notaría más IVA y alrededor de 47 € de tasas de residencia en la primera expedición[2][16][18]. El seguro médico, las traducciones y la asistencia jurídica van aparte. Un mínimo realista ronda, por tanto, los 156.000–160.000 € antes de abogados y agentes, y algo más si el municipio valora el inmueble cerca del umbral y necesita margen.

¿Los 150.000 € se refieren al precio de compra?

No. La ley se refiere a la base imponible de la liquidación municipal del impuesto sobre transmisiones, que puede diferir del precio de la escritura[1]. Los asesores advierten de que quien pague algo más de 150.000 € no puede dar por hecho que la valoración alcance el umbral[12][18]. La obra nueva vendida con IVA plantea además la duda de qué prueba acepta el MUP. Pida asesoramiento por escrito antes de comprometerse. Los ciudadanos de la UE, del EEE y de Suiza no tienen que cumplir el umbral[1].

¿Puedo trabajar en Montenegro con el permiso de residencia por inmueble?

No. El permiso inmobiliario es solo un permiso de residencia temporal, y su titular únicamente puede permanecer en Montenegro para la finalidad por la que se concedió[1]. Para trabajar necesita un permiso combinado de residencia y trabajo, por ejemplo como socio mayoritario y director de una sociedad montenegrina. Desde enero de 2026, renovar ese permiso exige al menos 5.000 € al año en impuestos y cotizaciones[1][4]. El permiso propuesto para inversores de 250.000 € permitiría trabajar, pero solo a ciudadanos de la UE[10].

¿Cuánto tiempo puedo estar fuera de Montenegro con el permiso?

Según el artículo 65 de la Ley de Extranjería, el permiso de residencia temporal se extingue si permanece fuera de Montenegro más de 30 días durante su vigencia[1]. Algunos asesores informan de que se toleran ausencias más largas con aviso previo[12], pero eso no figura en la ley. Para la residencia permanente, el cómputo de cinco años admite ausencias de hasta diez meses en total o una sola de hasta seis meses[1]. Planifique sus viajes en función de la regla más estricta, la de los 30 días.

¿Pueden vivir conmigo en Montenegro mi cónyuge y mis hijos?

Sí, mediante la reagrupación familiar. Su cónyuge, sus hijos menores (incluidos adoptados e hijastros menores de 18 años) y una pareja de hecho del mismo sexo pueden obtener la residencia temporal por un máximo de un año, y nunca por más tiempo que su propio permiso[1][3]. Cada uno paga las mismas tasas oficiales reducidas que el solicitante principal[2]. Otros parientes solo se admiten en casos personales o humanitarios excepcionales[1].

¿Cuándo puedo solicitar la residencia permanente en Montenegro por inversión?

Tras cinco años de residencia temporal legal y continuada. También necesita medios suficientes, seguro médico, alojamiento, impuestos pagados y un nivel básico de montenegrino, salvo que esté exento (por ejemplo, si tiene más de 65 años)[1]. El Ministerio debe resolver en seis meses[1]. La ley no excluye del cómputo los años con permiso inmobiliario, pero algunos asesores afirman que el MUP no los cuenta[12][13], así que confirme la práctica antes de depender solo de la vía inmobiliaria.

¿Corre peligro de desaparecer la vía inmobiliaria?

Está bajo presión. En mayo de 2026, una fundación pidió al Tribunal Constitucional que revisara el umbral de 150.000 €, y el Gobierno, al defender la ley, afirmó que el motivo de residencia por inmueble podría suprimirse por el riesgo de abusos[7]. A 2 de octubre de 2026 no se había informado de ninguna sentencia ni de ningún proyecto de derogación. Los titulares existentes se beneficiaron de un régimen transitorio en enero de 2026, pero los cambios futuros quizá no sean tan generosos[1].

¿Necesito visado para entrar en Montenegro y presentar la solicitud?

Los españoles y la mayoría de los nacionales occidentales pueden entrar sin visado hasta 90 días y presentar la solicitud durante esa estancia[1]. A partir del 1 de noviembre de 2026, los ciudadanos de Rusia, Bielorrusia, Turquía, China y Arabia Saudí necesitan visado[11][22]. La Ley de Extranjería prevé también un visado D de larga duración para usar un inmueble de su propiedad en Montenegro[4].

  • PortugalAbierto (la vía inmobiliaria se cerró en octubre de 2023)
    residencia en Portugal por inversión empresarial

    Inversión mínima: 500.000 € en fondos / 250.000 € de donación cultural (200.000 € en zonas de baja densidad)

  • GreciaAbierto (umbrales por zonas desde sept. 2024; anunciada subida del impuesto de transmisiones)
    golden visa Grecia precio

    Inversión mínima: 250.000 € conversión/edificio protegido · 400.000 € resto del país · 800.000 € Ática, Salónica y grandes islas

  • MaltaAbierto (MPRP, tasas reformadas en julio de 2025)
    golden visa Malta

    Inversión mínima: 99.000 € en tasas + vivienda de 375.000 € o alquiler de 14.000 €/año

  • HungríaAbierto – riesgo de revisión política tras las elecciones de abril de 2026
    golden visa Hungría precio

    Inversión mínima: 250.000 € en un fondo inmobiliario (5 años) / 1.000.000 € de donación a una universidad

  • ItaliaAbierto (umbrales sin cambios desde 2020; suspendido para Rusia y Bielorrusia)
    residencia por inversión en Italia

    Inversión mínima: 250.000 € en startup innovadora · 500.000 € en empresa italiana · 1 M€ en donación · 2 M€ en bonos del Estado

  • SuizaVigente en 21 de 26 cantones; permisos para no comunitarios discrecionales
    golden visa Suiza precio

    Inversión mínima: Sin inversión; impuesto anual a tanto alzado (base ≥ 435.000 CHF; no comunitarios, normalmente 200.000 CHF o más de impuesto al año)

Fuentes

  1. 1.Zakon o strancima (consolidated text, Sl. list CG 12/2018, 3/2019, 86/2022, 77/2024 and 3/2026) – Employment Agency of Montenegro (Zavod za zapošljavanje Crne Gore)Fuente oficial (2 de octubre de 2026)
  2. 2.Informacije za strance: privremeni boravak, privremeni boravak i rad, stalni boravak (fees and documents) – Government of Montenegro, Ministry of Interior / Police DirectorateFuente oficial (2 de octubre de 2026)
  3. 3.Zakon o strancima – izmjene (Sl. list CG 3/2026, 9 January 2026) – Bencom (2 de octubre de 2026)
  4. 4.Montenegro adopts amendments to the Foreigners Act – BDK Advokati (2 de octubre de 2026)
  5. 5.Montenegro sets €150,000 minimum for property-based residency – IMI Daily (2 de octubre de 2026)
  6. 6.Law on Foreigners Montenegro: new rules from 31 December 2025 – Ekonomik (2 de octubre de 2026)
  7. 7.Inicirana ocjena ustavnosti zakona o stranim državljanima: Boravak samo za bogate strance – Dan (2 de octubre de 2026)
  8. 8.Crna Gora povukla sporne izmjene Zakona o strancima: Strani investitori stopirali ulaganja – Investitor.me (2 de octubre de 2026)
  9. 9.Zakon o strancima: Nova pravila i penzioneri u fokusu – RTCG (Radio and Television of Montenegro) (2 de octubre de 2026)
  10. 10.Izmjene Zakona o strancima: Boravak do tri godine za investicije od 250.000 eura – Volim Podgoricu (via Radio Tivat) (2 de octubre de 2026)
  11. 11.Od novembra za ulazak u Crnu Goru Rusima, Kinezima i Turcima potrebne vize – Radio Free Europe/Radio Liberty (2 de octubre de 2026)
  12. 12.Montenegro Residence Permit Through Property 2026 – Rona Legal (2 de octubre de 2026)
  13. 13.Montenegro Residence Permit 2026: Requirements, Property Ownership, Costs & Permanent Residency – Lighthouse Property (2 de octubre de 2026)
  14. 14.Montenegro: Individual – Taxes on personal income – PwC Worldwide Tax Summaries (2 de octubre de 2026)
  15. 15.Montenegro: Individual – Residence – PwC Worldwide Tax Summaries (2 de octubre de 2026)
  16. 16.Montenegro: Corporate – Other taxes – PwC Worldwide Tax Summaries (2 de octubre de 2026)
  17. 17.Montenegro: Corporate – Taxes on corporate income – PwC Worldwide Tax Summaries (2 de octubre de 2026)
  18. 18.Montenegro Property Residence Permit 2026 – Residence Estate (2 de octubre de 2026)
  19. 19.Zakon o crnogorskom državljanstvu (consolidated text) – Government of Montenegro (gov.me)Fuente oficial (2 de octubre de 2026)
  20. 20.Montenegro advances its EU accession with 2028 in sight – New Union Post (2 de octubre de 2026)
  21. 21.EU and Montenegro close accession negotiations on competition policy and customs union (15 July 2026) – EU Delegation to Montenegro (EEAS)Fuente oficial (2 de octubre de 2026)
  22. 22.Crna Gora u potpunosti uskladila viznu politiku sa Evropskom unijom (visas for Belarus, China, Russia, Saudi Arabia and Turkey from 1 November 2026) – Government of Montenegro, Ministry of Foreign AffairsFuente oficial (2 de octubre de 2026)
  23. 23.Izmjene Zakona o strancima: Boravak do tri godine za investicije od 250.000 eura (5 September 2026) – Biznis CG (2 de octubre de 2026)
  24. 24.Código Civil, artículo 24 (pérdida de la nacionalidad española) – Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE)Fuente oficial (4 de octubre de 2026)

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