黑山黄金签证：购买15万欧元房产获得居留（2026年指南）

黑山并没有专门的“黄金签证”法律。《外国人法》第38条列出了外国人停留超过90天可获得临时居留的各项事由，其中之一是“使用和处分在黑山拥有的不动产权利”^[1]。第56条规定了该事由的具体条件，由内政部（通过各地办事处，常简称MUP）签发许可；在此之前，国家安全局和警方有最多十天时间提出安全异议^[1]。

2026年1月之前，任何登记在册的房产，无论价值多低，都可以用来申请许可。Sl. list CG 3/2026修正案增加了价值标准：申请人须提交市政当局的转让税核定决定，其中载明的税基须不低于15万欧元^[1][3]。该门槛不适用于欧盟成员国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士公民，也不适用于任何国籍的欧盟公民家庭成员^[1]。

这条途径使用广泛。2025年12月，内政部统计约有9.7万名外国人以各类事由在黑山居住^[9]。政府也在加强执法：2025年1月至11月，有1,000多名外国人因其公司没有任何纳税经营活动而被责令离境^[7]。生效日期也需说明：有一份当地摘要称新规自2025年12月31日起适用^[6]，但2026年1月9日的公报刊登以及律所和行业报道均指向2026年1月17日，现有许可也以该日期为界受到保护^[3][4][5]。

目前与投资者相关的居留事由有三种，另有一种仅处于提案阶段。需要说明的是，这些都是居留许可，并不直接带来国籍。

房产所有权（第56条）

您须单独拥有房产，或至少持有一半份额。符合条件的房产包括独栋住宅、度假屋、别墅、公寓、酒店餐饮类建筑、住商混合建筑和商业用房^[1]。单纯的土地不符合条件。决定性的数字是转让税核定决定（rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti）中的税基，而不是合同价格^[1][12]。顾问还指出，MUP要求产权清晰并登记在您名下，且建筑须取得使用许可^[12]。

黑山创业居留：公司股东路线（第69–70条）

外国人若是黑山公司的唯一股东或持股超过51%，并担任执行董事，无需雇主邀请即可取得临时居留与工作合一的许可^[1]。自2026年1月起，每次续签须证明每年已缴纳至少5,000欧元的税款和社保缴款；欧盟、欧洲经济区和瑞士公民豁免^[1][4]。这是常见投资路径中唯一允许工作的一条。

数字游民（第60a条）

这不是投资路径，但适合远程工作者：为境外雇主或本人在境外注册的公司在线工作的人，可获得最长两年的许可，可再续签一次两年。上一份许可到期六个月后，才能签发新许可^[1]。

提案中：面向欧盟公民的25万欧元商业投资

政府于2026年9月提交议会的法案，拟向在黑山新设或现有公司、股权或待批项目托管账户中投资至少25万欧元的欧盟企业家或公司股东，签发最长三年、可再续三年的临时居留和工作许可。家庭成员可随行，前提是投资者在许可有效期内在黑山停留至少15天^[10]。该路径不向非欧盟投资者开放，且尚未通过。

《外国人法》第43条规定了所有临时居留许可的一般条件。购房路径的申请人须^[1]：

• 具备生活来源（未公布固定金额；MUP根据银行流水、养老金或其他收入逐案审核^[13]）；
• 有稳定住所，自有房产通常即可满足；
• 持有在黑山有效的医疗保险：授权保险公司的旅行医疗险、依国际协议享有的保险或法定保险；
• 护照有效期须超出许可期限至少三个月；
• 无入境禁令，且在黑山或原籍国没有超过六个月的终审无条件监禁判决（16岁以下儿童无需证明）；
• 不对国家安全、内部安全或公共卫生构成威胁；
• 证明居留目的：提交不动产登记摘录（list nepokretnosti）和载明税基不低于15万欧元的转让税核定决定。

续签时还须证明许可期内房产税已缴清^[1]。若居留事由消失（例如出售房产）、未按目的使用居留，或在许可有效期内离开黑山超过30天，许可即失效^[1]。有顾问称，事先通知MUP后可以离境更长时间^[12]，但法律条文只规定了30天规则，仅家庭团聚许可有人道主义例外。除非律师书面确认，否则应把30天上限视为硬性规定。

新房的问题

开发商首次出售新建房产通常征收21%增值税，而非转让税^[16][18]。由于法律指定以转让税核定决定作为价值证明，购买新建公寓的买家应在签约前取得书面确认，明确税基将如何证明。顾问指出，目前实务做法尚未统一^[18]。

中国投资者须注意

中国大陆护照持有人自2026年11月1日起入境黑山需要签证，须提前办理，再在停留期内递交居留申请^[11][22]。购房款须合规汇出：境内个人购汇实行年度便利化额度管理，每人每年等值5万美元^[25]，15万欧元以上的房款应提前规划资金路径。居留许可不是外国国籍；但若日后走向归化入籍，须注意《中华人民共和国国籍法》第3条“不承认中国公民具有双重国籍”，以及第9条“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍”^[24]。

以税基恰好为15万欧元的二手公寓计算，现金支出约为15.5万–15.7万欧元：房款、4,500欧元转让税、含增值税约600–800欧元的公证费，以及不到50欧元的居留费用^[2][16][18]。另需加上医疗保险、翻译以及律师或中介费用。外国买家主要关注的沿海地区，能达到门槛的公寓价格往往更高，中介佣金另行协商。由于税基由市政当局在成交后核定，最好让购买价格明显高于15万欧元，而不是卡在线上。许可本身的年度维持成本很低：约20–27欧元的续签费用，加上房产税和保险^[2][16]。

家庭成员通过家庭团聚（第44条）随行，而不是作为购房许可的共同申请人。近亲属包括配偶、未成年子女（含18岁以下的继子女和养子女）以及未成年子女的父母。同性生活伴侣现在也符合条件^[1][3]。其他亲属只有在特殊个人或人道主义原因下才能获准^[1]。

家庭成员的许可期限最长一年，且不得长于担保人本人的许可。每位家庭成员须单独提交申请，并缴纳相同的申请费、行政税和卡片费（首次签发每人约47欧元）^[1][2]。12岁以下儿童无需采集指纹^[1]。共同持有至少一半产权的家庭成员，也可以本人名义以房产事由申请^[1]。请注意，家庭团聚许可是法律允许因人道主义原因放宽30天离境规则的唯一类别^[1]。

须在黑山境内现场申请，并在免签或签证90天停留期届满前递交。只要申请材料齐全且按时递交，即可在决定生效前合法停留^[1]。

居留许可本身并不会让您成为税务居民。若您的住所或个人与经济利益中心在黑山，或在一个纳税年度内在黑山停留183天及以上，即成为税务居民^[15]。税务居民就全球收入纳税，非居民仅就黑山来源收入纳税^[14]。

• 个人所得税：工资月收入700欧元以内税率0%，700.01至1,000欧元为9%，超过部分为15%。经营所得按年收入8,400欧元和1.2万欧元分档适用0/9/15%，租金和资本利得等大多数其他收入按15%单一税率征税。另征相当于税额13%的市政附加税（波德戈里察和采蒂涅为15%）^[14]。
• 企业所得税：利润10万欧元以内9%，至150万欧元为12%，以上为15%^[17]，这对公司路径很重要。
• 房产相关税：二手房转让税3%–6%，新房增值税21%，年度房产税为市场价值的0.25%–1%^[16]。

购房许可持有人没有专门的税收优惠制度。本文未核实遗产税和赠与税税率，若要围绕黑山资产做传承规划，请先咨询专业意见。

第86条规定，以临时居留身份连续合法居住满五年后可申请永久居留。五年内离境累计不超过十个月，或单次离境不超过六个月，即视为连续居住^[1]。持学习或培训许可的时间只按一半计算。包含2026年1月修正案在内的合并文本，没有排除以房产事由居留的时间^[1]。

但也有顾问表示，仅持购房许可的年限不计入永居年限^[12][13]。我们在法律中找不到这一规定。由于这一点决定了购房路径能否通往永居，请在依赖它之前，请MUP或黑山律师书面确认现行做法。

永久居留的条件（第88条）包括：有效护照、稳定持续且充足的生活来源、医疗保险、住所、临时居留期间已纳税的证明，以及基础黑山语能力^[1]。14岁以下或65岁以上的申请人、前南斯拉夫国家公民以及在黑山接受教育者免考语言^[1]。永久居留无限期有效，居留卡每五年换发一次；若连续在境外居住超过一年，永居即失效^[1]。

永久居留也是迈向归化的中间阶段。归化须累计合法居住十年，且大多数国籍须放弃原国籍^[19]。详情请参阅我们的黑山投资入籍关闭后的入籍指南。

• 2025年11月–12月：政府草案曾拟将购房门槛定为20万欧元，并要求外国公司股东至少雇用两名黑山公民。在投资者强烈反对下，这些条款于12月中旬撤回，改为采用15万欧元税基标准^[8]。
• 2025年12月31日：议会通过修正案，确立15万欧元税基门槛以及公司股东每年5,000欧元的最低纳税额。修正案于2026年1月9日公布，2026年1月17日生效^[3][4][5]。
• 过渡规则：2026年1月17日前签发的购房许可，续签时仍按旧法审理，现有持有人无需证明15万欧元的价值^[1][5]。
• 2026年5月：“黑山旅游未来”基金会请求宪法法院（2026年5月14日提交动议）审查15万欧元门槛和5,000欧元公司规则，理由是涉及外国人财产的规定需要三分之二多数通过。政府为该法辩护，并表示由于存在滥用风险，购房居留事由可能被取消^[7]。
• 2026年7月23日：政府使签证政策与欧盟接轨；自2026年11月1日起，俄罗斯、白俄罗斯、土耳其、中国和沙特阿拉伯公民需要签证（修订后的《签证制度法令》）^[11][22]。
• 2026年9月：一项新法案提交议会，内容包括仅限欧盟公民的25万欧元投资者许可、防止劳动剥削的规定和更高的罚款^[10][23]。
• 加入欧盟：政府的目标是2026年结束谈判、2028年入盟^[20][21]。入盟后最终将适用欧盟关于长期居民的规则，但该日期只是目标，并非保证。

适合真正想在亚得里亚海边生活、一年中大部分时间能留在当地、并希望以低成本在欧元区安家且所得税负担较轻的退休人士和财务自由的买家。打算真正经营黑山公司的企业主应改走公司路线，因为它允许工作，并能为申请永居留下更清晰的记录^[1]。

不适合只想要一个很少使用的“B计划”身份的人，30天离境规则让黑山很难满足这一需求^[1]。同样不适合需要申根居留、想靠房产居留同时工作，或希望快速拿到护照的人。从长期规划看，还要记住门槛在2026–2027年可能再次调整。

• 周边巴尔干国家：塞尔维亚黄金签证（购房居留）没有法定最低房产价值，阿尔巴尼亚黄金签证与居留选项同样没有固定的最低投资额。两者都是欧盟以外成本更低的入门选择。
• 通过购房获得申根居留：希腊黄金签证的商改住和历史建筑门槛为25万欧元，阿提卡地区升至80万欧元，没有最低居住要求。
• 欧盟内的基金或被动投资路径：匈牙利黄金签证（访客投资者居留）要求投资25万欧元房地产基金；马耳他永居项目要求约9.9万欧元的费用与捐款，加上37.5万欧元购房或租房。
• 一步到位获得永居：塞浦路斯投资永居，30万欧元起另加增值税。
• 欧盟内基于公司的选项：拉脱维亚公司投资居留和保加利亚投资者居留。

各项目的并列数据请参阅我们的欧洲最佳黄金签证对比和最便宜的黄金签证排行。如果您真正的目标是第二国籍，请从最快入籍国家与居留项目开始。