Golden Visa Montenegro: Aufenthalt durch eine Immobilie ab 150.000 € (Ratgeber 2026)

Ein eigenes „Golden-Visa-Gesetz“ fehlt. Artikel 38 des Ausländergesetzes (Zakon o strancima) zählt die Zwecke auf, für die ein Ausländer, der länger als 90 Tage bleibt, einen befristeten Aufenthalt erhalten kann. Einer davon ist die „Nutzung von und Verfügung über ein Recht an einer in Montenegro gelegenen Immobilie“^[1]. Artikel 56 regelt die Voraussetzungen dafür. Die Erlaubnis erteilt das Innenministerium über seine örtlichen Stellen (kurz MUP), nachdem Nationale Sicherheitsbehörde und Polizei bis zu zehn Tage lang Sicherheitsbedenken anmelden konnten^[1].

Bis Januar 2026 genügte jede eingetragene Immobilie. Mit der Novelle in Sl. list CG 3/2026 kam eine Wertprüfung hinzu: Der Antragsteller muss den Grunderwerbsteuerbescheid der Gemeinde vorlegen, und die darin festgesetzte Bemessungsgrundlage muss mindestens 150.000 € betragen^[1][3]. Die Schwelle gilt nicht für Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz und auch nicht für Familienangehörige von EU-Bürgern, gleich welcher Nationalität^[1]. Deutsche, Österreicher und Schweizer müssen den Mindestwert also nicht nachweisen.

Im Dezember 2025 zählte das Innenministerium rund 97.000 Ausländer, die aus verschiedenen Gründen im Land leben^[9]. Die Kontrollen wurden verschärft: Von Januar bis November 2025 erhielten über 1.000 Ausländer eine Ausreiseverfügung, weil ihre Firmen keine steuerliche Aktivität zeigten^[7]. Zum Stichtag: Eine lokale Zusammenfassung nennt den 31. Dezember 2025 als Geltungsbeginn^[6], doch die Veröffentlichung im Amtsblatt am 9. Januar 2026 sowie die Berichte von Kanzleien und Branchendiensten sprechen für den 17. Januar 2026 – und bestehende Erlaubnisse sind ab diesem Datum geschützt^[3][4][5].

Für Investoren zählen heute drei Aufenthaltsgründe, dazu ein geplanter.

Immobilieneigentum (Artikel 56)

Sie müssen die Immobilie allein besitzen oder mindestens einen hälftigen Anteil halten. In Frage kommen Einfamilien- und Ferienhäuser, Villen, Wohnungen, Gastgewerbebauten, gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsgebäude sowie Gewerberäume^[1]. Reine Grundstücke genügen nicht. Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage im Grunderwerbsteuerbescheid (rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti), nicht der Kaufpreis im Vertrag^[1][12]. Laut Beratern erwartet das MUP zudem einen lastenfreien Titel auf Ihren Namen und eine Nutzungsgenehmigung für das Gebäude^[12].

Montenegro Aufenthaltstitel durch Unternehmensgründung (Artikel 69–70)

Wer eine montenegrinische Gesellschaft allein oder zu mehr als 51 % besitzt und sie als Geschäftsführer leitet, erhält ohne Stellenangebot eine kombinierte Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis^[1]. Seit Januar 2026 setzt jede Verlängerung den Nachweis voraus, dass mindestens 5.000 € pro Jahr an Steuern und Sozialabgaben gezahlt wurden; EU-, EWR- und Schweizer Bürger sind davon ausgenommen^[1][4]. Nur dieser gängige Investorenweg erlaubt das Arbeiten.

Digitale Nomaden (Artikel 60a)

Kein Investitionsweg, aber für Remote-Arbeitende relevant: eine Erlaubnis von bis zu zwei Jahren, einmal um weitere zwei Jahre verlängerbar, für Personen, die online für einen ausländischen Arbeitgeber oder ihr eigenes, im Ausland registriertes Unternehmen arbeiten. Eine neue Erlaubnis gibt es erst sechs Monate nach Ablauf der vorherigen^[1].

Geplant: Unternehmensinvestition ab 250.000 € für EU-Bürger

Der im September 2026 ins Parlament eingebrachte Regierungsentwurf sieht befristete Aufenthalts- und Arbeitserlaubnisse von bis zu drei Jahren, verlängerbar um weitere drei, für EU-Unternehmer oder Gesellschafter vor, die mindestens 250.000 € in eine neue oder bestehende montenegrinische Gesellschaft, in Gesellschaftsanteile oder – bis zur Genehmigung eines Projekts – auf ein Treuhandkonto investieren. Familienangehörige könnten nachziehen, sofern der Investor während der Gültigkeit mindestens 15 Tage in Montenegro verbringt^[10]. Nicht-EU-Investoren stünde er nicht offen; beschlossen ist er noch nicht.

Artikel 43 des Ausländergesetzes legt die allgemeinen Voraussetzungen für jede befristete Aufenthaltserlaubnis fest. Für den Immobilienweg müssen Sie^[1]:

• ausreichende Mittel zur Bestreitung des Lebensunterhalts haben (ein fester Betrag ist nicht veröffentlicht; das MUP prüft Kontoauszüge, Renten oder andere Einkünfte im Einzelfall^[13]);
• eine gesicherte Unterkunft nachweisen, was Ihre Immobilie in der Regel erfüllt;
• eine in Montenegro gültige Krankenversicherung haben: Reisekrankenversicherung eines zugelassenen Versicherers, Schutz aus einem internationalen Abkommen oder gesetzliche Versicherung;
• einen Pass besitzen, der mindestens drei Monate über die Erlaubnis hinaus gilt;
• ohne Einreiseverbot sein und weder in Montenegro noch im Herkunftsland rechtskräftig zu mehr als sechs Monaten unbedingter Haft verurteilt sein (nicht erforderlich für Kinder unter 16);
• keine Gefahr für Sicherheit oder öffentliche Gesundheit darstellen; und
• den Aufenthaltszweck belegen: mit dem Grundbuchauszug (list nepokretnosti) und dem Grunderwerbsteuerbescheid, der eine Bemessungsgrundlage von mindestens 150.000 € ausweist.

Bei der Verlängerung müssen Sie zusätzlich nachweisen, dass Sie Ihre Grundsteuer während der Geltungsdauer bezahlt haben^[1]. Die Erlaubnis erlischt, wenn der Grund entfällt (etwa durch Verkauf), wenn Sie den Aufenthalt zweckwidrig nutzen oder wenn Sie sich während der Gültigkeit mehr als 30 Tage außerhalb Montenegros aufhalten^[1]. Manche Berater beschreiben eine Praxis längerer Abwesenheiten nach vorheriger Mitteilung an das MUP^[12], das Gesetz selbst kennt aber nur die 30-Tage-Regel, mit einer humanitären Ausnahme für Erlaubnisse zum Familiennachzug. Betrachten Sie die 30-Tage-Grenze als verbindlich, solange Ihr Anwalt nichts anderes schriftlich bestätigt.

Die Frage bei Neubauten

Der Erstverkauf eines Neubaus durch einen Bauträger unterliegt in der Regel 21 % Mehrwertsteuer statt der Grunderwerbsteuer^[16][18]. Da das Gesetz den Grunderwerbsteuerbescheid als Wertnachweis nennt, sollten Käufer von Neubauwohnungen vor der Unterschrift schriftlich klären, wie die Bemessungsgrundlage belegt wird. Laut Beratern ist die Praxis noch nicht gefestigt^[18].

Bei einer Bestandswohnung mit einer Bemessungsgrundlage von genau 150.000 € liegt der Kapitaleinsatz bei etwa 155.000–157.000 €: die Immobilie, 4.500 € Grunderwerbsteuer, rund 600–800 € Notarkosten inklusive MwSt. und weniger als 50 € Aufenthaltsgebühren^[2][16][18]. Hinzu kommen Krankenversicherung, Übersetzungen und ggf. Anwalt oder Makler. An der Küste, wo die meisten Ausländer suchen, kosten Wohnungen über der Schwelle oft mehr; Maklerprovisionen werden gesondert verhandelt. Da die Gemeinde die Bemessungsgrundlage erst nach dem Kauf festsetzt, kaufen Sie besser deutlich über 150.000 € als genau an der Grenze. Laufend kostet die Erlaubnis wenig: etwa 20–27 € Verlängerungsgebühren pro Jahr, dazu Grundsteuer und Versicherung^[2][16].

Familienangehörige kommen über den Familiennachzug (Artikel 44), nicht als Mitantragsteller. Zur Kernfamilie zählen Ihr Ehepartner, minderjährige Kinder (einschließlich Stief- und Adoptivkindern unter 18) und die Eltern minderjähriger Kinder. Auch gleichgeschlechtliche Lebenspartner sind inzwischen berechtigt^[1][3]. Andere Verwandte können nur aus besonderen persönlichen oder humanitären Gründen zugelassen werden^[1].

Die Erlaubnis eines Familienangehörigen gilt bis zu einem Jahr und nie länger als die des Zusammenführenden. Jedes Mitglied stellt einen eigenen Antrag und zahlt dieselben Gebühren (bei Ersterteilung rund 47 € pro Person)^[1][2]. Kinder unter 12 Jahren geben keine Fingerabdrücke ab^[1]. Wer mindestens die Hälfte der Immobilie besitzt, kann stattdessen selbst auf dem Immobiliengrund beantragen^[1]. Beachten Sie: Erlaubnisse zum Familiennachzug sind die einzige Kategorie, bei der das Gesetz eine Lockerung der 30-Tage-Regel aus humanitären Gründen zulässt^[1].

Beantragt wird persönlich in Montenegro, bevor Ihr visumfreier oder Visumaufenthalt von 90 Tagen abläuft. Ist der Antrag vollständig und fristgerecht eingereicht, dürfen Sie bis zur vollziehbaren Entscheidung bleiben^[1].

Die Aufenthaltserlaubnis allein begründet keine steuerliche Ansässigkeit. Ansässig werden Sie, wenn Sie Ihren Wohnsitz oder den Mittelpunkt Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Interessen in Montenegro haben oder sich dort 183 Tage oder mehr im Steuerjahr aufhalten^[15]. Ansässige versteuern ihr Welteinkommen, Nichtansässige nur ihre montenegrinischen Einkünfte^[14].

• Einkommensteuer: Löhne sind bis 700 € im Monat steuerfrei, von 700,01 € bis 1.000 € gelten 9 %, darüber 15 %. Gewerbliche Einkünfte: 0/9/15 % mit Stufen bei 8.400 € und 12.000 € im Jahr; die meisten übrigen Einkünfte, etwa Mieten und Veräußerungsgewinne, pauschal 15 %. Hinzu kommt ein kommunaler Zuschlag von 13 % der Steuer (15 % in Podgorica und Cetinje)^[14].
• Körperschaftsteuer: 9 % bis 100.000 € Gewinn, 12 % bis 1,5 Mio. € und 15 % darüber^[17] – wichtig für den Unternehmensweg.
• Immobiliensteuern: 3–6 % Grunderwerbsteuer beim Kauf aus dem Bestand, 21 % Mehrwertsteuer bei Neubauten und eine jährliche Grundsteuer von 0,25–1 % des Marktwerts^[16].

Ein Sondersteuerregime für Inhaber der Immobilienerlaubnis fehlt. Erbschaft- und Schenkungsteuersätze haben wir für diese Seite nicht geprüft; lassen Sie sich vor einer Nachlassplanung mit montenegrinischem Vermögen beraten.

Artikel 86 erlaubt den Daueraufenthalt nach fünf Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts mit einer befristeten Erlaubnis. Ununterbrochen heißt: insgesamt höchstens zehn Monate Abwesenheit in fünf Jahren oder eine einzelne von höchstens sechs Monaten^[1]. Zeiten mit einer Erlaubnis für Studium oder Ausbildung zählen nur zur Hälfte. Der konsolidierte Text samt Novelle vom Januar 2026 schließt Zeiten auf dem Immobiliengrund nicht aus^[1].

Manche Berater sagen dennoch, reine Immobilienerlaubnis-Jahre würden für den Daueraufenthalt nicht angerechnet^[12][13]. Im Gesetz konnten wir diese Regel nicht finden. Da davon abhängt, ob der Immobilienweg überhaupt weiterführt, lassen Sie sich die aktuelle Praxis vom MUP oder einem montenegrinischen Anwalt schriftlich bestätigen.

Voraussetzungen für den Daueraufenthalt (Artikel 88) sind ein gültiger Reisepass, stabile, regelmäßige und ausreichende Mittel, eine Krankenversicherung, eine Unterkunft, der Nachweis der während des befristeten Aufenthalts gezahlten Steuern und Grundkenntnisse der montenegrinischen Sprache^[1]. Der Sprachnachweis entfällt für Antragsteller unter 14 oder über 65 Jahren, für Staatsangehörige der Nachfolgestaaten Jugoslawiens und für Personen, die in Montenegro ausgebildet wurden^[1]. Der Daueraufenthalt gilt unbefristet, die Karte wird alle fünf Jahre erneuert; er erlischt nach mehr als einem Jahr ununterbrochen im Ausland^[1].

Er ist zugleich Zwischenstufe zur Einbürgerung, die insgesamt zehn Jahre rechtmäßigen Aufenthalts und für die meisten Nationalitäten die Aufgabe der bisherigen Staatsangehörigkeit verlangt^[19]. Einzelheiten finden Sie in unserem Ratgeber zur montenegrinischen Staatsbürgerschaft nach dem Ende des Investorenprogramms.

• November–Dezember 2025: Ein Regierungsentwurf sah eine Mindestsumme von 200.000 € für Immobilien vor und verlangte von ausländischen Firmeninhabern, mindestens zwei montenegrinische Staatsbürger zu beschäftigen. Nach Protesten von Investoren wurden diese Pläne bis Mitte Dezember zurückgezogen und stattdessen der 150.000-€-Test für die Bemessungsgrundlage beschlossen^[8].
• 31. Dezember 2025: Das Parlament verabschiedete die Novelle mit einer Schwelle von 150.000 € Bemessungsgrundlage und einer jährlichen Mindeststeuerlast von 5.000 € für Firmeninhaber. Sie wurde am 9. Januar 2026 veröffentlicht und trat am 17. Januar 2026 in Kraft^[3][4][5].
• Übergangsregel: Verlängerungen von vor dem 17. Januar 2026 erteilten Immobilienerlaubnissen laufen nach altem Recht; bestehende Inhaber müssen die 150.000 € nicht nachweisen^[1][5].
• Mai 2026: Die Stiftung Future of Montenegrin Tourism beantragte beim Verfassungsgericht (Initiative vom 14. Mai 2026) die Prüfung der 150.000-€-Schwelle und der 5.000-€-Regel, da Regeln zum Immobilieneigentum von Ausländern eine Zweidrittelmehrheit bräuchten. Die Regierung verteidigte das Gesetz und erklärte, der Immobiliengrund könne wegen Missbrauchsrisiken entfallen^[7].
• 23. Juli 2026: Die Regierung glich ihre Visapolitik an die der EU an; ab dem 1. November 2026 brauchen Staatsangehörige Russlands, Belarus’, der Türkei, Chinas und Saudi-Arabiens ein Visum (geänderte Verordnung über das Visaregime)^[11][22].
• September 2026: Ein neuer Entwurf mit einer Investorenerlaubnis ab 250.000 € nur für EU-Bürger, Regeln gegen Arbeitsausbeutung und höheren Bußgeldern ging ins Parlament^[10][23].
• EU-Beitritt: Die Regierung will die Verhandlungen 2026 abschließen und 2028 beitreten^[20][21]. Die Mitgliedschaft brächte später die EU-Regeln für langfristig Aufenthaltsberechtigte, doch das Datum ist ein Ziel, keine Garantie.

Geeignet ist der Weg für Ruheständler und finanziell unabhängige Käufer, die tatsächlich an der Adria leben wollen, den größten Teil des Jahres im Land verbringen können und eine günstige Basis im Euroraum mit niedriger Einkommensteuer suchen. Wer eine echte montenegrinische Firma führen will, wählt besser den Unternehmensweg: Er erlaubt das Arbeiten und schafft einen klareren Nachweis für den Daueraufenthalt^[1].

Sehen Sie sich anderswo um, wenn Sie eine „Plan-B“-Erlaubnis suchen, die Sie selten nutzen. Dafür passt Montenegro wegen der 30-Tage-Regel schlecht^[1]. Dasselbe gilt, wenn Sie Schengen-Aufenthalt, Arbeitsrecht neben der Immobilienerlaubnis oder einen schnellen Pass brauchen. Bedenken Sie zudem, dass sich die Schwelle 2026–2027 erneut ändern könnte.

• Nachbarn auf dem Balkan: Das Golden Visa Serbien über Immobilieneigentum kennt keinen gesetzlichen Mindestwert, und auch beim Golden Visa Albanien gibt es keine feste Mindestinvestition. Beide sind günstigere Einstiegsoptionen außerhalb der EU.
• Schengen-Aufenthalt über Immobilien: Das Golden Visa Griechenland beginnt bei 250.000 € für Umnutzungen und denkmalgeschützte Gebäude und steigt in Attika auf 800.000 €, ohne Mindestaufenthalt.
• Fonds- oder passive Wege in der EU: Die Gastinvestor-Aufenthaltserlaubnis (Golden Visa Ungarn) verlangt einen Immobilienfonds über 250.000 €; das Golden Visa Malta mit Daueraufenthalt kombiniert rund 99.000 € an Gebühren und Beiträgen mit einem Kauf über 375.000 € oder einer Anmietung.
• Daueraufenthalt ab dem ersten Tag: das Golden Visa Zypern für den Daueraufenthalt ab 300.000 € zzgl. Mehrwertsteuer.
• Unternehmensbasierte EU-Optionen: das Golden Visa Lettland über Unternehmensinvestitionen und das Golden Visa Bulgarien für Investoren.

Zahlen im direkten Vergleich finden Sie in unserem Vergleich: bestes Golden Visa Europa und in der Rangliste: günstigstes Golden Visa. Geht es Ihnen eigentlich um eine zweite Staatsangehörigkeit, beginnen Sie mit unserer Übersicht, welche Programme die schnellste Einbürgerung ermöglichen.