Золотая виза Черногории: ВНЖ через недвижимость от 150 000 € (гид 2026)

Отдельного закона о «золотой визе» в Черногории нет. Статья 38 Закона об иностранцах перечисляет цели, ради которых иностранец, находящийся в стране дольше 90 дней, может получить временное проживание (privremeni boravak). Одна из них — «пользование и распоряжение правом на недвижимость, находящуюся в собственности в Черногории»^[1]. Условия по этому основанию задаёт статья 56, а разрешение выдаёт Министерство внутренних дел через свои местные отделения (их часто называют MUP) — после того как Агентство национальной безопасности и полиция в течение до десяти дней могут заявить возражения по соображениям безопасности^[1].

До января 2026 года для разрешения годилась любая зарегистрированная недвижимость, даже самая скромная. Поправки Sl. list CG 3/2026 ввели проверку стоимости: заявитель подаёт решение муниципалитета о налоге на передачу недвижимости, и указанная в нём налоговая база должна быть не меньше 150 000 €^[1][3]. Порог не распространяется на граждан государств ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии, а также на членов семей граждан ЕС любой национальности^[1].

В декабре 2025 года МВД насчитало около 97 000 иностранцев, проживающих в Черногории по всем основаниям^[9]. Контроль ужесточён: с января по ноябрь 2025 года более 1 000 иностранцев получили предписания покинуть страну, потому что их компании не вели никакой фискальной деятельности^[7]. Нюанс с датой: в одном местном обзоре датой применения новых правил названо 31 декабря 2025 года^[6], однако публикация в Вестнике 9 января 2026 года, а также юридические фирмы и отраслевые издания указывают на 17 января 2026 года, и именно эта дата защищает уже выданные разрешения^[3][4][5].

Для инвестора актуальны три основания и ещё одно — пока лишь предложенное.

ВНЖ Черногории при покупке недвижимости (статья 56)

Объект должен принадлежать вам целиком или как минимум на половину. Подходят семейные дома, дома для отдыха, виллы, квартиры, гостиничные здания, смешанные жилые и коммерческие здания и коммерческие помещения^[1]. Один земельный участок не подходит. Решающая цифра — налоговая база в решении о налоге на передачу недвижимости (rješenje o utvrđivanju poreza na promet nepokretnosti), а не цена по договору^[1][12]. Консультанты также сообщают, что MUP ожидает чистого права собственности на ваше имя и разрешения на эксплуатацию здания^[12].

ВНЖ Черногории через открытие бизнеса: маршрут владельца компании (статьи 69–70)

Единственный владелец черногорской компании или владелец более 51%, являющийся её исполнительным директором, может получить совмещённое разрешение на временное проживание и работу без предложения о трудоустройстве^[1]. С января 2026 года при каждом продлении нужно подтвердить уплату не менее 5 000 € в год налогов и социальных взносов; граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии освобождены^[1][4]. Это единственный распространённый инвесторский маршрут, который даёт право работать.

Цифровой кочевник (статья 60a)

Не инвестиционный маршрут, но полезен удалённым работникам: разрешение до двух лет с однократным продлением ещё на два — для тех, кто работает онлайн на иностранного работодателя или на собственную компанию, зарегистрированную за рубежом. Новое разрешение можно получить лишь через шесть месяцев после истечения предыдущего^[1].

Предложение: бизнес-инвестиции от 250 000 € для граждан ЕС

Законопроект, который правительство направило в парламент в сентябре 2026 года, предусматривает разрешения на временное проживание и работу сроком до трёх лет с продлением ещё на три для предпринимателей или владельцев компаний из ЕС, вкладывающих не менее 250 000 € в новую или существующую черногорскую компанию, в долю в капитале или на эскроу-счёт до утверждения проекта. Члены семьи смогут присоединиться при условии, что инвестор проводит в Черногории не менее 15 дней за срок действия разрешения^[10]. Инвесторам не из ЕС этот вариант доступен не будет, и закон пока не принят.

Общие условия для любого разрешения на временное проживание задаёт статья 43 Закона об иностранцах. Для маршрута через недвижимость нужно^[1]:

• иметь средства к существованию (фиксированная сумма не опубликована; MUP оценивает выписки из банка, пенсии или иные доходы в индивидуальном порядке^[13]);
• иметь обеспеченное жильё — обычно этому требованию отвечает ваша недвижимость;
• иметь медицинскую страховку, действующую в Черногории: туристическую медицинскую страховку от уполномоченного страховщика, страховку по международному соглашению или обязательное страхование;
• иметь паспорт, действительный не менее трёх месяцев после окончания срока разрешения;
• не иметь запрета на въезд, а также вступившего в силу безусловного приговора к лишению свободы на срок более шести месяцев в Черногории или в стране происхождения (не требуется для детей младше 16 лет);
• не представлять угрозы национальной безопасности, внутренней безопасности или здоровью населения;
• подтвердить цель пребывания: выписка из кадастра (list nepokretnosti) и решение о налоге на передачу недвижимости с налоговой базой не менее 150 000 €.

При продлении нужно также подтвердить, что налоги на недвижимость за период действия разрешения уплачены^[1]. Разрешение прекращается, если исчезло его основание (например, вы продали объект), если вы не используете пребывание по назначению или если провели за пределами Черногории более 30 дней в период его действия^[1]. Некоторые консультанты описывают практику более долгих отлучек с предварительным уведомлением MUP^[12], но в самом законе есть только правило 30 дней с гуманитарным исключением для разрешений по воссоединению семьи. Считайте лимит в 30 дней обязательным, пока юрист письменно не подтвердит обратное.

Вопрос новостроек

Первая продажа нового здания застройщиком обычно облагается НДС 21% вместо налога на передачу недвижимости^[16][18]. Поскольку закон называет доказательством стоимости именно решение о налоге на передачу, покупателям квартир в новостройках стоит до подписания договора получить письменное подтверждение того, как будет документироваться налоговая база. По словам консультантов, практика ещё не устоялась^[18].

Для квартиры на вторичном рынке с налоговой базой ровно 150 000 € денежные затраты составят около 155 000–157 000 €: сам объект, 4 500 € налога на передачу, примерно 600–800 € нотариальных расходов с НДС и меньше 50 € сборов за ВНЖ^[2][16][18]. Добавьте страховку, переводы и услуги юриста или агента. На побережье, где ищет большинство иностранцев, подходящая квартира часто стоит дороже, а комиссия агента обсуждается отдельно. Налоговую базу муниципалитет определяет после сделки, поэтому покупайте с запасом выше 150 000 €, а не впритык. Ежегодное содержание самого разрешения обходится недорого: около 20–27 € сборов за продление плюс налог на недвижимость и страховка^[2][16].

Члены семьи переезжают через воссоединение семьи (статья 44), а не как созаявители. В круг близких родственников входят супруг, несовершеннолетние дети (в том числе пасынки, падчерицы и усыновлённые дети до 18 лет) и родители несовершеннолетних детей. Теперь право имеет и однополый партнёр^[1][3]. Других родственников принимают только по особым личным или гуманитарным причинам^[1].

Разрешение члена семьи выдаётся на срок до одного года и никогда не дольше, чем разрешение спонсора. Каждый член семьи подаёт отдельное заявление и платит те же сборы за заявление, административную пошлину и карту (около 47 € на человека при первой выдаче)^[1][2]. Дети младше 12 лет не сдают отпечатки пальцев^[1]. Член семьи, владеющий не менее чем половиной объекта, может вместо этого подать заявление по основанию «недвижимость» на своё имя^[1]. Учтите, что разрешения по воссоединению семьи — единственная категория, для которой закон допускает смягчение правила 30 дней по гуманитарным причинам^[1].

Подавать документы нужно лично в Черногории, до истечения 90-дневного безвизового или визового пребывания. Если полный пакет подан вовремя, вы можете оставаться в стране, пока решение не вступит в силу^[1].

Само по себе разрешение на проживание не делает вас налоговым резидентом. Резидентом вы становитесь, если ваше место жительства или центр личных и экономических интересов находится в Черногории либо если вы проводите там 183 дня или больше за налоговый год^[15]. Резиденты платят налог с мирового дохода, нерезиденты — только с черногорского^[14].

• Налог на доходы физических лиц: зарплата облагается по ставке 0% до 700 € в месяц, 9% — от 700,01 до 1 000 € и 15% — свыше. Для предпринимательского дохода действуют ставки 0/9/15% с границами 8 400 € и 12 000 € в год, а большинство прочих доходов, включая аренду и прирост капитала, облагается по единой ставке 15%. Сверху взимается муниципальная надбавка — 13% от суммы налога (15% в Подгорице и Цетине)^[14].
• Налог на прибыль: 9% с прибыли до 100 000 €, 12% — до 1,5 млн € и 15% — свыше^[17]; это важно для маршрута через компанию.
• Налоги на недвижимость: налог на передачу 3–6% при покупке на вторичном рынке, НДС 21% на новостройки и ежегодный налог на недвижимость 0,25–1% рыночной стоимости^[16].

Особого налогового режима для владельцев разрешений по недвижимости нет. Ставки налога на наследство и дарение мы не проверяли, поэтому перед планированием наследования черногорских активов проконсультируйтесь со специалистом.

Статья 86 позволяет получить постоянное проживание (stalni boravak) после пяти лет непрерывного законного временного проживания. Проживание считается непрерывным, если за эти пять лет отлучки в сумме не превышают десяти месяцев или была одна отлучка длительностью до шести месяцев^[1]. Время по разрешению на учёбу или стажировку засчитывается наполовину. Консолидированный текст закона, включая январские поправки 2026 года, не исключает из подсчёта время, проведённое по основанию «недвижимость»^[1].

Тем не менее некоторые консультанты утверждают, что годы, прожитые только по разрешению на основании недвижимости, к ПМЖ не засчитываются^[12][13]. В законе мы такого правила не нашли. От этого зависит, ведёт ли маршрут через недвижимость к ПМЖ, поэтому попросите MUP или черногорского юриста письменно подтвердить текущую практику.

Условия для постоянного проживания (статья 88): действующий паспорт, стабильные, регулярные и достаточные средства, медицинская страховка, жильё, подтверждение уплаты налогов за период временного проживания и базовое знание черногорского языка^[1]. От языкового требования освобождены заявители младше 14 и старше 65 лет, граждане государств бывшей Югославии и те, кто получил образование в Черногории^[1]. Постоянное проживание предоставляется бессрочно, карта меняется каждые пять лет. Статус прекращается, если вы непрерывно живёте за границей больше года^[1].

Постоянное проживание — также промежуточный этап на пути к натурализации, для которой нужно десять лет законного проживания в общей сложности и, для большинства национальностей, отказ от нынешнего гражданства^[19]. Подробности — в нашем разборе получения гражданства Черногории после закрытия инвесторской программы.

Что важно знать гражданам России

Федеральный закон № 138-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» от 28.04.2023 обязывает уведомить МВД России в течение 60 дней о приобретении иностранного гражданства или вида на жительство за рубежом; находясь за границей, уведомление можно подать через российское консульство^[24]. Касается ли это уже временного черногорского разрешения или только ПМЖ, уточните в консульстве.

• Ноябрь–декабрь 2025 года: правительственный проект предусматривал минимум 200 000 € для недвижимости и обязывал иностранных владельцев компаний нанимать не менее двух граждан Черногории. После недовольства инвесторов эти положения к середине декабря отозвали, а вместо них приняли критерий налоговой базы в 150 000 €^[8].
• 31 декабря 2025 года: парламент принял поправки с порогом налоговой базы в 150 000 € и минимальной суммой налогов 5 000 € в год для владельцев компаний. Они опубликованы 9 января 2026 года и вступили в силу 17 января 2026 года^[3][4][5].
• Переходное правило: продление разрешений по недвижимости, выданных до 17 января 2026 года, рассматривается по старому закону, поэтому нынешним владельцам не нужно подтверждать стоимость в 150 000 €^[1][5].
• Май 2026 года: фонд «Будущее черногорского туризма» обратился в Конституционный суд (инициатива подана 14 мая 2026 года) с просьбой проверить порог в 150 000 € и правило о 5 000 € для компаний, утверждая, что нормы о собственности иностранцев требовали большинства в две трети. Правительство защищало закон и заявило, что основание «недвижимость» может быть отменено из-за рисков злоупотреблений^[7].
• 23 июля 2026 года: правительство привело визовую политику в соответствие с ЕС; с 1 ноября 2026 года гражданам России, Беларуси, Турции, Китая и Саудовской Аравии нужны визы (изменённое Постановление о визовом режиме)^[11][22].
• Сентябрь 2026 года: в парламент внесён новый законопроект с разрешением для инвесторов из ЕС от 250 000 €, нормами против трудовой эксплуатации и повышенными штрафами^[10][23].
• Вступление в ЕС: правительство рассчитывает завершить переговоры в 2026 году и вступить в 2028 году^[20][21]. Членство со временем принесёт нормы ЕС о долгосрочных резидентах, но эта дата — цель, а не гарантия.

Подходит пенсионерам и финансово независимым покупателям, которые действительно хотят жить на Адриатике, могут проводить в стране большую часть года и ищут недорогую базу в зоне евро с невысоким подоходным налогом. Тем, кто будет вести реальный бизнес в Черногории, лучше выбрать маршрут через компанию: он даёт право работать и надёжнее ведёт к ПМЖ^[1].

Ищите другие варианты, если вам нужно разрешение «на всякий случай» — «план Б», которым вы будете редко пользоваться. Правило 30 дней делает Черногорию плохим выбором для такой цели^[1]. То же касается тех, кому нужно проживание в Шенгене, право работать, живя на доходы от недвижимости, или быстрый паспорт. Помните и о том, что порог может снова измениться в 2026–2027 годах.

• Соседние Балканы: для ВНЖ Сербии через владение недвижимостью закон не устанавливает минимальной стоимости, а у вариантов ВНЖ в Албании тоже нет фиксированного инвестиционного минимума. Оба варианта — более дешёвый вход за пределами ЕС.
• Шенгенское проживание через недвижимость: золотая виза Греции начинается от 250 000 € за переоборудуемые и охраняемые здания и доходит до 800 000 € в Аттике, без требования о минимальном пребывании.
• Фондовые и пассивные варианты в ЕС: венгерское разрешение гостя-инвестора требует вложения 250 000 € в фонд недвижимости; программа постоянного проживания на Мальте сочетает около 99 000 € сборов и взносов с покупкой за 375 000 € или арендой.
• Постоянное проживание с первого дня: ПМЖ Кипра за инвестиции от 300 000 € плюс НДС.
• Варианты через компанию в ЕС: ВНЖ Латвии через инвестиции в компанию и инвесторский ВНЖ Болгарии.

Цифры бок о бок — в нашем сравнении европейских программ ВНЖ за инвестиции и в рейтинге недорогих золотых виз. Если ваша настоящая цель — второе гражданство, начните с обзора программ ВНЖ, которые быстрее всего ведут к гражданству.