Golden visa Grecia: rutas, costes y reglas de 2026

Grecia creó su permiso de residencia para inversores en 2013. Hoy se regula en el artículo 100 del Código de Migración (Ley 5038/2023), modificado por el artículo 64 de la Ley 5100/2024, con normas de procedimiento recogidas en decisiones ministeriales conjuntas y, desde febrero de 2026, en la Ley 5275/2026^[1][2][5]. Resuelve el Ministerio de Migración y Asilo (Dirección de Permisos de Residencia), y las solicitudes se presentan ante las administraciones descentralizadas o en la plataforma digital del ministerio^[1].

El permiso dura cinco años. Con la Ley 5275/2026 (Boletín Oficial FEK A’ 17, de 6 de febrero de 2026), ese plazo empieza a contar desde la expedición de la tarjeta de residencia y no desde la fecha de solicitud, de modo que los retrasos en la tramitación ya no recortan la vida del permiso^[24][6][9]. Se renueva cada cinco años mientras se conserve la inversión. El titular puede vivir en Grecia y moverse por el espacio Schengen hasta 90 días de cada 180, pero el permiso no habilita para trabajar por cuenta ajena. Sí se permite ser accionista o consejero no ejecutivo^[2][5].

La demanda se ha enfriado tras las subidas de 2024. Con datos del Ministerio de Migración, la prensa especializada cifra en 3.086 las nuevas solicitudes de golden visa entre enero y julio de 2026, un 39 % menos que las 5.028 del mismo periodo del año anterior. Los permisos de inversor vigentes llegaron a 34.278 a finales de julio de 2026, principalmente porque el ministerio está resolviendo expedientes antiguos: la bolsa de solicitudes pendientes bajó de más de 52.000 a comienzos de 2025 a 29.273^[19][16]. Proceden de las estadísticas mensuales del ministerio citadas por la prensa; no las hemos cotejado con el informe de julio, así que son orientativas.

Esta página trata de la residencia. Si busca el pasaporte griego, vea nuestra guía sobre cómo obtener la ciudadanía de Grecia, que explica la vía de naturalización de siete años y sus exámenes de idioma e integración.

La Ley 5100/2024 cambió la vía inmobiliaria en dos fases: las reglas sobre conversiones entraron en vigor el 5 de abril de 2024, y los nuevos umbrales por ubicación se aplicaron a las compras desde el 1 de septiembre de 2024^[2][4]. Quienes hubieran firmado y pagado una señal del 10 % antes del 31 de agosto de 2024 al antiguo precio de 250.000 € tenían hasta el 28 de febrero de 2025 para completar la operación^[9]. Los permisos concedidos con las reglas anteriores no se ven afectados por las nuevas restricciones^[4].

Las dos zonas de precio

Los 800.000 € rigen en toda la Región del Ática (Atenas, El Pireo, la Riviera ateniense), el área de Salónica, Mykonos, Santorini (Thira) y cualquier isla de más de 3.100 habitantes, lo que incluye Creta, Rodas, Corfú, Paros, Naxos y la mayoría de las islas más demandadas^[4][10]. Los 400.000 € se aplican en el resto del país: por ejemplo Patras, Ioánina, Kalamata, Volos, buena parte del Peloponeso, el norte de Grecia fuera de Salónica y las islas pequeñas. Compruebe la población de la isla en el último censo antes de firmar.

Las reglas de los 120 m² y del inmueble único

En las dos zonas, la inversión debe hacerse en un solo inmueble con al menos 120 m² de superficie habitable principal. Sumar dos pisos pequeños para llegar a 400.000 € u 800.000 € ya no sirve^[4][10]. Los cónyuges o parejas registradas pueden ser copropietarios si entre ambos alcanzan el umbral, pero otros copropietarios, como hermanos o socios, no pueden compartir una misma inversión^[10]. Los solares sin edificar no están sujetos a la regla de superficie^[4].

Las rutas de 250.000 €: conversiones y edificios protegidos

El umbral reducido solo sobrevive en dos casos. El primero es un edificio de uso comercial o industrial reconvertido a uso residencial: el cambio de uso debe producirse después del 5 de abril de 2024 y estar terminado antes de presentar la solicitud. Si el edificio era industrial, no debe haber tenido actividad industrial durante al menos cinco años. No hay mínimo de 120 m², y el inmueble reconvertido no puede utilizarse como sede ni sucursal de una empresa^[2][4]. El segundo es un edificio catalogado o protegido que se compra y se rehabilita^[1]. Ambas rutas conllevan un riesgo técnico, urbanístico y de licencias elevado. Las conversiones suelen venderse sobre plano: asegúrese de que existe el certificado de cambio de uso antes de contar con los 250.000 €.

Prohibición del alquiler de corta duración

Un inmueble de golden visa no puede alquilarse a través de Airbnb, Booking.com, Vrbo ni ninguna otra plataforma de corta duración (menos de 30 días), ni subarrendarse. El incumplimiento supone la revocación de los permisos del inversor y su familia y una multa administrativa que, según se informa, asciende a 50.000 €^[10][9][4]. Los arrendamientos residenciales de larga duración sí están permitidos, y las rentas tributan en Grecia^[10]. Si vende el inmueble, los permisos se revocan^[1][5].

El precio debe pagarse íntegramente antes de solicitar el permiso, mediante transferencia desde una cuenta propia o cheque bancario. No se aceptan pagos en efectivo de más de 500 € ni criptomonedas^[1][10].

Quien no quiera comprar inmuebles tiene las rutas de capital. Un depósito a plazo de 500.000 € debe estar en un único banco griego, a 12 meses como mínimo con renovación automática, durante toda la vigencia del permiso. Los intereses soportan una retención del 15 %^[7][16]. Los mismos 500.000 € se exigen para bonos del Estado griego con al menos tres años hasta su vencimiento^[7]. Las acciones o bonos corporativos griegos cotizados requieren 800.000 €, mientras que las participaciones en fondos de inversión o fondos alternativos que inviertan exclusivamente en Grecia requieren 350.000 €, la puerta de entrada no inmobiliaria más barata^[7][8].

El depósito y los fondos quedan fuera tanto de la prohibición de alquiler de corta duración como del previsto impuesto de transmisiones del 15 %, lo que los hace más atractivos desde septiembre de 2026^[14][15]. Sus inconvenientes: capital inmovilizado con rentabilidades bajas, riesgo de divisa para quien no ahorra en euros y, en el caso de los fondos, riesgo de gestor y de liquidez. Los asesores indican que se puede cambiar de categoría de inversión sin perder el permiso si se reinvierte en un plazo de dos meses, pero no lo hemos visto en ningún texto oficial^[7].

Existe además una ruta de 250.000 € para start-ups, anunciada en septiembre de 2024 y regulada por la Ley 5162/2024 (FEK A’ 198, de 5 de diciembre de 2024), que permite invertir en una empresa innovadora inscrita en Elevate Greece^[21]. El inversor puede tener como máximo el 33 % de la sociedad, que según se informa debe crear dos empleos nuevos a tiempo completo en un año y mantenerlos cinco años^[17][9]. No hay cifras oficiales de uso, y el detalle conviene confirmarlo con un abogado.

El solicitante principal debe:

• ser nacional de un país no perteneciente a la UE, al EEE ni a Suiza, mayor de 18 años y con pasaporte válido;
• entrar legalmente en Grecia, sin visado o con un visado nacional (tipo D) o Schengen^[1];
• completar y pagar íntegramente la inversión antes de presentar la solicitud, con fondos propios y mediante un pago bancario trazable^[1][10];
• tener un seguro médico privado que cubra a todos los solicitantes durante la vigencia del permiso^[1];
• superar los controles de seguridad, sin antecedentes penales que supongan una amenaza para el orden público, y no representar un riesgo para la salud pública^[1][3];
• en las rutas inmobiliarias, aportar el certificado notarial de compra, la prueba de inscripción en el registro de la propiedad o el catastro y, en las conversiones, el informe de un ingeniero que acredite el cambio de uso^[2].

Solo se puede comprar a través de una sociedad si el solicitante posee el 100 % de ella^[1]. La Ley 5275/2026 endureció además la documentación exigida en la primera solicitud: los certificados de matrimonio y nacimiento apostillados, la prueba de que los padres están a cargo y las pólizas de salud deben aportarse desde el principio, no más adelante^[6]. La mayor parte del proceso puede gestionarla un abogado con poder notarial; los solicitantes solo tienen que estar en Grecia para la toma de datos biométricos^[5].

Una sola inversión cubre al cónyuge o pareja registrada del solicitante principal, a sus hijos menores de 21 años y a los padres de ambos cónyuges. Cada familiar recibe su propio permiso, que caduca con el del inversor^[8][5]. Algunos asesores dicen que los hijos estudiantes a tiempo completo pueden seguir incluidos hasta los 24 años, algo que no hemos podido confirmar en fuentes oficiales^[5]. Quien supera la edad suele pasar a un permiso propio de estudios, trabajo o medios económicos.

Cada familiar adulto paga una tasa de 150 € más 16 € por la tarjeta, y según la mayoría de las fuentes los menores están exentos^[11]. Una familia de dos adultos, dos hijos y dos padres paga, por tanto, unos 2.000 € + 3 × 150 € + 6 × 16 € ≈ 2.546 € en tasas administrativas por cada ciclo de cinco años. Los familiares pueden estudiar en Grecia; como el inversor, no tienen derecho automático a trabajar por cuenta ajena.

Una solicitud típica por compra de inmueble sigue estas etapas. Las rutas de depósito y fondos se saltan los pasos inmobiliarios.

La golden visa no le hace residente fiscal en Grecia. La residencia fiscal depende de la presencia física (más de 183 días en un periodo de 12 meses) o del centro de intereses vitales. El inversor que nunca vive en Grecia solo tributa allí por sus rentas griegas, como los alquileres, y por el inmueble (ENFIA)^[12]. Las rentas del alquiler tributan a tipos progresivos, y los intereses de depósitos griegos soportan una retención del 15 %^[10][16].

Quien sí se traslada a Grecia puede acogerse a regímenes especiales^[12]:

• Régimen non-dom del artículo 5A: una cuota fija de 100.000 € al año por todas las rentas de fuente extranjera, más 20.000 € por cada familiar incluido, durante un máximo de 15 años. Exige invertir al menos 500.000 € en inmuebles, empresas o valores griegos y no haber sido residente fiscal en Grecia en 7 de los 8 años anteriores.
• Artículo 5B, pensionistas extranjeros: un tipo fijo del 7 % sobre pensiones y otras rentas extranjeras, para quienes no hayan sido residentes fiscales en 5 de los 6 años anteriores.
• Artículo 5C, incentivo al traslado: exención del 50 % de las rentas del trabajo o de actividades económicas en Grecia durante 7 años, para quienes se trasladen a trabajar.

Una inversión de golden visa de 500.000 € o más puede cumplir también el requisito del 5A, y las rentas altas suelen combinar ambos. Grecia no tiene impuesto anual sobre el patrimonio. El impuesto de sucesiones y donaciones grava los bienes situados en Grecia con tipos que varían según el parentesco. En la compra, el impuesto sobre transmisiones ronda hoy el 3,09 %, y el IVA de la obra nueva puede evitarse si el promotor renuncia a él al amparo de la suspensión vigente hasta el 31 de diciembre de 2026^[11][13].

El permiso de inversor se renueva cada cinco años sin límite, siempre que conserve la inversión, mantenga un seguro médico válido y pague la tasa de renovación de 2.000 € (más las tasas familiares)^[1][11]. El registro oficial lo denomina golden visa «permanente». La etiqueta describe la categoría del permiso, pero la tarjeta debe renovarse igualmente cada cinco años^[2]. Al no exigir estancia mínima, encaja con una estrategia de segunda residencia o plan B.

El estatuto formal de residente de larga duración UE es otra cosa. Por lo general exige cinco años de residencia legal y continuada con ausencias limitadas, recursos estables y acreditar conocimientos de griego e integración. El tiempo con golden visa solo ayuda si realmente vive en Grecia. No está claro si cuentan los años pasados principalmente fuera; pida asesoramiento antes de contar con ellos. Lo mismo ocurre con la naturalización, que exige siete años de residencia efectiva; esa vía se explica en nuestra página sobre la nacionalidad griega por residencia.

Vender el inmueble, o retirar el depósito o las participaciones del fondo, pone fin a los permisos de toda la familia, salvo que se pase a otra inversión que cumpla los requisitos^[1][7].

Encaja con familias que quieren una tarjeta de residencia en la UE y movilidad Schengen sin mudarse, compradores que buscan una vivienda real o una inversión para alquiler de larga duración en Grecia, familias de varias generaciones (los padres están incluidos) y quienes piensan trasladarse y aprovechar la cuota fija de 100.000 € o el régimen del 7 % para pensionistas.

Busque otra opción si necesita una vía rápida hacia un pasaporte europeo, si quiere explotar el inmueble como alquiler vacacional o si su presupuesto es inferior a 250.000 €. Los inversores que busquen la ruta de capital de menor riesgo quizá prefieran la opción de fondos de 350.000 € o el programa basado en fondos de otro país.

• La golden visa Portugal a través de fondos de inversión: 500.000 € en fondos y requisitos de estancia bajos, aunque la vía inmobiliaria se cerró en 2023.
• La residencia permanente en Chipre por 300.000 €: compra de obra nueva más un requisito de ingresos anuales de 50.000 €, con estatuto permanente desde el primer día.
• El MPRP de Malta: residencia permanente mediante contribuciones al Gobierno más la compra o el alquiler de un inmueble.
• El visado para inversores de Italia: desde 250.000 € en una start-up innovadora, con un permiso de 2 años renovable y sin vía inmobiliaria.
• El programa de inversor huésped de Hungría: una ruta de 250.000 € a través de fondos inmobiliarios, con riesgo político a partir de 2026.
• La residencia en Montenegro por compra de vivienda: una opción balcánica más económica, fuera del espacio Schengen.

Para verlos lado a lado, consulte nuestra comparativa de la mejor golden visa de Europa y la guía de la golden visa más barata. Para saber qué programas ya no admiten solicitudes, como el antiguo golden visa España, lea nuestra lista de programas golden visa cerrados. El directorio de programas de golden visa reúne todas las opciones de residencia por inversión ordenadas por presupuesto.