ग्रीस गोल्डन वीज़ा: निवेश रूट, लागत और 2026 के नियम

ग्रीस ने अपना इन्वेस्टर रेज़िडेंस परमिट 2013 में शुरू किया था। आज इसका कानूनी आधार माइग्रेशन कोड (कानून 5038/2023) का अनुच्छेद 100 है, जिसे कानून 5100/2024 के अनुच्छेद 64 ने संशोधित किया। प्रक्रिया के नियम संयुक्त मंत्रिस्तरीय निर्णयों (Joint Ministerial Decisions) से और फ़रवरी 2026 से कानून 5275/2026 से तय होते हैं^[1][2][5]। आवेदनों पर फ़ैसला प्रवासन और शरण मंत्रालय (Ministry of Migration and Asylum) का निवास परमिट निदेशालय करता है; आवेदन विकेंद्रीकृत प्रशासन (decentralised administrations) या मंत्रालय के डिजिटल प्लेटफ़ॉर्म के ज़रिए जमा होते हैं^[1]।

परमिट पांच साल का होता है। कानून 5275/2026 (सरकारी गज़ट FEK A' 17, 6 फ़रवरी 2026) के तहत ये पांच साल अब आवेदन की तारीख़ से नहीं, बल्कि रेज़िडेंस कार्ड जारी होने की तारीख़ से गिने जाते हैं, यानी धीमी प्रोसेसिंग अब परमिट की अवधि नहीं खाती^[24][6][9]। जब तक निवेश बना रहे, हर पांच साल पर इसे रिन्यू कराया जा सकता है। परमिट धारक ग्रीस में रह सकते हैं और शेंगेन क्षेत्र में किसी भी 180 दिनों में 90 दिन तक यात्रा कर सकते हैं, लेकिन इससे नौकरी करने का अधिकार नहीं मिलता। कंपनी में शेयर रखना या नॉन-एग्ज़ीक्यूटिव बोर्ड सदस्य बनना अनुमत है^[2][5]।

2024 में कीमतें बढ़ने के बाद मांग ठंडी पड़ी है। माइग्रेशन मंत्रालय के आंकड़ों के हवाले से इंडस्ट्री प्रेस बताती है कि जनवरी–जुलाई 2026 में 3,086 नए गोल्डन वीज़ा आवेदन आए, जो एक साल पहले के 5,028 से 39% कम हैं। जुलाई 2026 के अंत तक सक्रिय इन्वेस्टर परमिट 34,278 तक पहुंचे, मुख्यतः इसलिए कि मंत्रालय पुरानी फ़ाइलें निपटा रहा है: लंबित फ़ाइलें 2025 की शुरुआत में 52,000 से ज़्यादा थीं, जो घटकर 29,273 रह गईं^[19][16]। ये आंकड़े मंत्रालय के मासिक लीगल-माइग्रेशन आंकड़ों पर आधारित प्रेस रिपोर्टों से हैं; हमने इन्हें जुलाई की मूल रिपोर्ट से नहीं मिलाया है, इसलिए इन्हें संकेत भर मानें।

यह पेज निवास (residence) के बारे में है। अगर आपका लक्ष्य ग्रीक पासपोर्ट है, तो हमारी गाइड ग्रीस की नागरिकता कैसे प्राप्त करें देखें, जिसमें सात साल के नैचुरलाइज़ेशन रूट और उसकी भाषा व इंटीग्रेशन परीक्षाओं की जानकारी है।

कानून 5100/2024 ने प्रॉपर्टी रूट को दो चरणों में बदला। कन्वर्ज़न से जुड़े नियम 5 अप्रैल 2024 से लागू हुए, और लोकेशन-आधारित नई सीमाएं 1 सितंबर 2024 से हुई ख़रीद पर लागू हुईं^[2][4]। जिन ख़रीदारों ने 31 अगस्त 2024 तक पुरानी €2,50,000 की कीमत पर अनुबंध करके 10% एडवांस दे दिया था, उन्हें सौदा पूरा करने के लिए 28 फ़रवरी 2025 तक का समय मिला^[9]। पुराने नियमों के तहत मिले परमिट पर नई पाबंदियों का असर नहीं पड़ता^[4]।

दो प्राइस ज़ोन

€8,00,000 पूरे एटिका क्षेत्र (एथेंस, पिरेयस, एथेंस रिवेरा), थेसालोनिकी क्षेत्र, मिकोनोस, सेंटोरिनी (थीरा) और 3,100 से ज़्यादा आबादी वाले हर द्वीप पर लागू है; इसमें क्रीट, रोड्स, कोर्फ़ू, पारोस, नक्सोस और ज़्यादातर लोकप्रिय द्वीप आ जाते हैं^[4][10]। €4,00,000 बाकी हर जगह लागू है, जैसे पात्रास, इओआनिना, कलामाता, वोलोस, पेलोपोनीज़ का अधिकांश भाग, थेसालोनिकी के बाहर उत्तरी ग्रीस और छोटे द्वीप। किसी द्वीप पर सौदा करने से पहले ताज़ा जनगणना में उसकी आबादी ज़रूर जांचें।

120 m² और एक-प्रॉपर्टी नियम

दोनों ज़ोन में निवेश एक ही प्रॉपर्टी में होना चाहिए, जिसका मुख्य रिहायशी क्षेत्र कम से कम 120 m² हो। €4,00,000 या €8,00,000 तक पहुंचने के लिए दो छोटे फ़्लैट जोड़ना अब मान्य नहीं है^[4][10]। पति-पत्नी या पंजीकृत पार्टनर मिलकर सीमा पूरी करें तो योग्य प्रॉपर्टी के सह-मालिक बन सकते हैं। भाई-बहन या बिज़नेस पार्टनर जैसे अन्य सह-मालिक एक निवेश साझा नहीं कर सकते^[10]। बिना इमारत वाले प्लॉट पर साइज़ की शर्त लागू नहीं होती^[4]।

€2,50,000 वाले कन्वर्ज़न और संरक्षित-इमारत रूट

कम सीमा अब सिर्फ़ दो मामलों में बची है। पहला: कमर्शियल या औद्योगिक उपयोग वाली इमारत जिसे रिहायशी उपयोग में बदला गया हो। उपयोग-परिवर्तन 5 अप्रैल 2024 के बाद हुआ हो और आवेदन से पहले पूरा हो चुका हो। पुरानी औद्योगिक इमारत में कम से कम पांच साल से कोई औद्योगिक गतिविधि न हुई हो। यहां 120 m² की शर्त नहीं है, और बदली गई प्रॉपर्टी को बिज़नेस के मुख्यालय या ब्रांच के रूप में इस्तेमाल नहीं किया जा सकता^[2][4]। दूसरा: कोई संरक्षित (listed/preserved) इमारत जिसे आप ख़रीदकर रेस्टोर करें^[1]। दोनों रूट में इंजीनियरिंग, प्लानिंग और परमिट का जोखिम बहुत है। डेवलपर अक्सर कन्वर्ज़न प्रोजेक्ट ऑफ़-प्लान बेचते हैं, इसलिए €2,50,000 के आंकड़े पर भरोसा करने से पहले सुनिश्चित करें कि उपयोग-परिवर्तन का प्रमाणपत्र मौजूद है।

शॉर्ट-टर्म किराये पर रोक

गोल्डन वीज़ा प्रॉपर्टी को Airbnb, Booking.com, Vrbo या किसी भी शॉर्ट-टर्म (30 दिन से कम) प्लेटफ़ॉर्म पर किराये पर नहीं दिया जा सकता, न ही सबलेट किया जा सकता है। उल्लंघन पर निवेशक और परिवार के परमिट रद्द हो जाते हैं और रिपोर्ट के अनुसार €50,000 का प्रशासनिक जुर्माना लगता है^[10][9][4]। लंबी अवधि की रिहायशी लीज़ की अनुमति है, और उसकी किराया आय पर ग्रीस में टैक्स लगता है^[10]। प्रॉपर्टी बेचने पर परमिट रद्द हो जाते हैं^[1][5]।

आवेदन से पहले पूरा भुगतान करना ज़रूरी है, अपने बैंक खाते से ट्रांसफ़र या बैंकर्स चेक के ज़रिए। €500 से ज़्यादा नकद और क्रिप्टोकरेंसी स्वीकार नहीं हैं^[1][10]।

भारतीय निवेशकों के लिए: LRS सीमा

भारत में रहने वाले व्यक्ति विदेश में पैसा RBI की लिबरलाइज़्ड रेमिटेंस स्कीम (LRS) के तहत भेजते हैं, जिसकी सीमा प्रति व्यक्ति प्रति वित्त वर्ष (अप्रैल–मार्च) US$2,50,000 है। विदेश में अचल संपत्ति ख़रीदना LRS के तहत अनुमत है, और प्रॉपर्टी के लिए भारत में रहने वाले रिश्तेदार अपनी-अपनी LRS सीमा मिला (consolidate) सकते हैं, बशर्ते हर व्यक्ति स्कीम की शर्तें पूरी करे^[25]। चूंकि €4,00,000 या €8,00,000 एक व्यक्ति की सालाना सीमा से ज़्यादा है, और ग्रीस में आवेदन से पहले पूरा भुगतान चाहिए, इसलिए परिवार के कई सदस्यों के रेमिटेंस या अलग-अलग वित्त वर्षों में योजना बनाएं, और अपने बैंक व टैक्स सलाहकार से पहले बात करें।

जो निवेशक प्रॉपर्टी नहीं ख़रीदना चाहते, वे कैपिटल रूट चुन सकते हैं। €5,00,000 का फ़िक्स्ड डिपॉज़िट किसी एक ग्रीक बैंक में कम से कम 12 महीने के लिए ऑटो-रिन्यूअल के साथ रखना होता है, और परमिट की पूरी अवधि तक बना रहना चाहिए। ब्याज पर 15% की दर से टैक्स कटता है (withholding)^[7][16]। यही €5,00,000 की सीमा कम से कम तीन साल की शेष परिपक्वता वाले ग्रीक सरकारी बॉन्ड पर लागू है^[7]। लिस्टेड ग्रीक शेयर या कॉर्पोरेट बॉन्ड के लिए €8,00,000 चाहिए, जबकि सिर्फ़ ग्रीस में निवेश करने वाले म्यूचुअल या अल्टरनेटिव इन्वेस्टमेंट फ़ंड की यूनिट के लिए €3,50,000, जो प्रॉपर्टी के बिना सबसे सस्ता रास्ता है^[7][8]।

डिपॉज़िट और फ़ंड रूट न तो शॉर्ट-टर्म किराये की रोक के दायरे में आते हैं और न ही प्रस्तावित 15% ट्रांसफ़र टैक्स के, इसलिए सितंबर 2026 के बाद ये ज़्यादा आकर्षक हो गए हैं^[14][15]। इनकी कमियां हैं: कम रिटर्न पर पूंजी का फंसा रहना, यूरो के अलावा दूसरी करेंसी (जैसे रुपये) में कमाने वालों के लिए विनिमय-दर जोखिम, और फ़ंड के मामले में मैनेजर व लिक्विडिटी जोखिम। सलाहकारों के अनुसार दो महीने के भीतर दोबारा निवेश करने पर निवेशक एक योग्य श्रेणी से दूसरी में जा सकते हैं और स्टेटस नहीं खोते, लेकिन हमने यह किसी आधिकारिक पाठ में नहीं देखा^[7]।

एक अलग €2,50,000 का स्टार्ट-अप रूट सितंबर 2024 में घोषित हुआ और कानून 5162/2024 (FEK A' 198, 5 दिसंबर 2024) से लागू हुआ। इसमें निवेशक Elevate Greece में पंजीकृत किसी इनोवेटिव कंपनी में हिस्सा ख़रीदता है^[21]। निवेशक कंपनी में अधिकतम 33% हिस्सा रख सकता है, और रिपोर्ट के अनुसार कंपनी को एक साल में दो नई फ़ुल-टाइम नौकरियां बनानी और पांच साल तक बनाए रखनी होती हैं^[17][9]। हमें इसके इस्तेमाल के कोई आधिकारिक आंकड़े नहीं मिले, और विस्तृत नियम वकील से पुष्ट कर लें।

मुख्य आवेदक को ये शर्तें पूरी करनी होंगी:

• EU/EEA/स्विट्ज़रलैंड से बाहर का नागरिक हो, उम्र 18 साल या ज़्यादा हो, और वैध पासपोर्ट हो;
• ग्रीस में कानूनी तरीके से प्रवेश करे, यानी वीज़ा-फ़्री या नेशनल (टाइप D) या शेंगेन वीज़ा पर^[1];
• आवेदन से पहले योग्य निवेश पूरा करे और उसका पूरा भुगतान अपने पैसों से, ट्रेस हो सकने वाले बैंक भुगतान से करे^[1][10];
• परमिट की अवधि के लिए सभी आवेदकों को कवर करने वाला प्राइवेट हेल्थ इंश्योरेंस हो^[1];
• सुरक्षा जांच पास करे, सार्वजनिक व्यवस्था के लिए ख़तरा बनने वाला कोई आपराधिक रिकॉर्ड न हो, और जन-स्वास्थ्य के लिए जोखिम न हो^[1][3];
• प्रॉपर्टी रूट में ख़रीद का नोटरी सर्टिफ़िकेट, लैंड रजिस्ट्री या कैडस्ट्रे में पंजीकरण का प्रमाण, और कन्वर्ज़न के मामले में उपयोग-परिवर्तन की पुष्टि करने वाली इंजीनियर रिपोर्ट दे^[2]।

कंपनी के ज़रिए प्रॉपर्टी तभी ख़रीदी जा सकती है जब आवेदक के पास उस कंपनी का 100% स्वामित्व हो^[1]। कानून 5275/2026 ने पहली बार आवेदन के समय दस्तावेज़ों की शर्तें भी सख़्त कर दीं: एपोस्टिल किए गए विवाह और जन्म प्रमाणपत्र, माता-पिता के आश्रित होने का प्रमाण और हेल्थ पॉलिसी अब बाद में नहीं, शुरुआत में ही देनी होती हैं^[6]। ज़्यादातर प्रक्रिया पावर ऑफ़ अटॉर्नी के ज़रिए वकील संभाल सकता है; आवेदकों को सिर्फ़ बायोमेट्रिक्स देने के लिए ग्रीस आना होता है^[5]।

एक ही निवेश में मुख्य आवेदक के पति/पत्नी या पंजीकृत पार्टनर, उनके 21 साल से कम उम्र के बच्चे, और दोनों पति-पत्नी के माता-पिता शामिल होते हैं। हर सदस्य को अपना अलग परमिट मिलता है, जिसकी अवधि निवेशक के परमिट के साथ ख़त्म होती है^[8][5]। कुछ सलाहकार कहते हैं कि फ़ुल-टाइम पढ़ाई कर रहे आश्रित बच्चे 24 साल तक रह सकते हैं, लेकिन हम इसकी पुष्टि आधिकारिक मार्गदर्शन में नहीं कर सके^[5]। जो बच्चे फ़ैमिली परमिट की उम्र पार कर जाते हैं, वे आमतौर पर अलग स्टूडेंट, वर्क या इंडिपेंडेंट-मीन्स परमिट पर चले जाते हैं।

हर वयस्क सदस्य €150 परमिट फ़ीस और कार्ड के €16 देता है, और व्यापक रूप से बताया जाता है कि नाबालिगों को छूट है^[11]। इस हिसाब से दो वयस्क, दो बच्चे और दो माता-पिता वाला परिवार हर पांच साल के चक्र में सरकारी फ़ीस के रूप में लगभग €2,000 + 3 × €150 + 6 × €16 ≈ €2,546 देता है। संयुक्त परिवार वाले भारतीय निवेशकों के लिए माता-पिता का शामिल होना बड़ा फ़ायदा है। परिवार के सदस्य ग्रीस में पढ़ सकते हैं, लेकिन निवेशक की तरह उन्हें भी नौकरी करने का स्वतः अधिकार नहीं मिलता।

रियल एस्टेट रूट का सामान्य आवेदन इन चरणों से गुज़रता है। डिपॉज़िट और फ़ंड रूट में प्रॉपर्टी वाले चरण नहीं होते।

गोल्डन वीज़ा से आप ग्रीस के टैक्स रेज़िडेंट नहीं बन जाते। टैक्स रेज़िडेंसी शारीरिक उपस्थिति (12 महीने में 183 दिन से ज़्यादा) या महत्वपूर्ण हितों के केंद्र (centre of vital interests) पर निर्भर करती है। जो निवेशक ग्रीस में कभी नहीं रहते, वे सिर्फ़ ग्रीक आय (जैसे किराया) और प्रॉपर्टी (ENFIA) पर ग्रीक टैक्स देते हैं^[12]। किराया आय पर प्रगतिशील (progressive) दरें लगती हैं, और ग्रीक डिपॉज़िट के ब्याज पर 15% withholding टैक्स कटता है^[10][16]।

जो निवेशक सच में ग्रीस शिफ़्ट होते हैं, वे विशेष टैक्स व्यवस्थाओं का लाभ ले सकते हैं^[12]:

• अनुच्छेद 5A नॉन-डोम व्यवस्था: सभी विदेशी आय पर €1,00,000 प्रति वर्ष का फ़्लैट टैक्स, साथ में शामिल हर परिजन के लिए €20,000, अधिकतम 15 साल तक। इसके लिए ग्रीक रियल एस्टेट, बिज़नेस या सिक्योरिटीज़ में कम से कम €5,00,000 का निवेश ज़रूरी है, और पिछले 8 में से 7 साल ग्रीक टैक्स रेज़िडेंट नहीं होना चाहिए।
• अनुच्छेद 5B विदेशी पेंशनभोगी: विदेशी पेंशन और अन्य विदेशी आय पर 7% फ़्लैट टैक्स, उन लोगों के लिए जो पिछले 6 में से 5 साल टैक्स रेज़िडेंट नहीं रहे।
• अनुच्छेद 5C रिलोकेशन प्रोत्साहन: काम करने ग्रीस आने वालों के लिए ग्रीक नौकरी या बिज़नेस आय पर 7 साल तक 50% छूट।

€5,00,000 या उससे ज़्यादा का गोल्डन वीज़ा निवेश 5A की निवेश शर्त भी पूरी कर सकता है, इसलिए ऊंची आय वाले अक्सर दोनों को जोड़ते हैं। ग्रीस में कोई सालाना वेल्थ टैक्स नहीं है। ग्रीस में स्थित संपत्ति पर विरासत और गिफ़्ट टैक्स लगता है, जिसकी दरें पारिवारिक रिश्ते के अनुसार बदलती हैं। ख़रीद पर आज ट्रांसफ़र टैक्स लगभग 3.09% है, और जहां डेवलपर 31 दिसंबर 2026 तक चलने वाले निलंबन के तहत VAT से बाहर रहना चुनता है, वहां नए निर्माण पर VAT से बचा जा सकता है^[11][13]। भारत में टैक्स रेज़िडेंट रहने वाले निवेशक भारतीय टैक्स नियमों के लिए अपने CA से अलग से सलाह लें।

इन्वेस्टर परमिट हर पांच साल पर बिना किसी सीमा के रिन्यू होता है, बशर्ते आपके पास निवेश बना रहे, हेल्थ इंश्योरेंस वैध हो और आप €2,000 की रिन्यूअल फ़ीस (साथ में परिवार की फ़ीस) चुकाएं^[1][11]। आधिकारिक रजिस्ट्री इसे "स्थायी" (permanent) गोल्डन वीज़ा कहती है। यह नाम परमिट की श्रेणी बताता है; कार्ड को फिर भी हर पांच साल पर रिन्यू कराना होता है^[2]। न्यूनतम प्रवास की शर्त नहीं है, इसलिए यह हॉलिडे होम या प्लान-B रणनीति के लिए उपयुक्त है।

औपचारिक दीर्घकालिक (EU long-term resident) दर्जा इससे अलग है। इसके लिए आमतौर पर पांच साल का कानूनी और लगातार निवास (सीमित अनुपस्थिति के साथ), स्थिर आय के साधन, और ग्रीक भाषा व इंटीग्रेशन का प्रमाण चाहिए। गोल्डन वीज़ा पर बिताया समय तभी काम आता है जब आप वास्तव में ग्रीस में रहते हैं। ज़्यादातर विदेश में बिताए साल गिने जाएंगे या नहीं, यह स्पष्ट नहीं है, इसलिए उन पर भरोसा करने से पहले सलाह लें। नैचुरलाइज़ेशन पर भी यही लागू है, जिसके लिए सात साल का वास्तविक निवास चाहिए; यह रास्ता हमारे पेज निवास के ज़रिए ग्रीक नागरिकता पर समझाया गया है।

प्रॉपर्टी बेचने, या डिपॉज़िट या फ़ंड यूनिट निकालने पर पूरे परिवार के परमिट ख़त्म हो जाते हैं, जब तक आप किसी दूसरे योग्य निवेश में न जाएं^[1][7]।

यह उपयुक्त है उन परिवारों के लिए जो बिना शिफ़्ट हुए EU रेज़िडेंस कार्ड और शेंगेन में आवाजाही चाहते हैं; उन ख़रीदारों के लिए जो ग्रीस में असली घर या लंबी अवधि के किराये वाला निवेश चाहते हैं; कई पीढ़ियों वाले परिवारों के लिए (माता-पिता शामिल होते हैं); और उनके लिए जो ग्रीस शिफ़्ट होकर €1,00,000 फ़्लैट टैक्स या 7% पेंशनभोगी व्यवस्था का लाभ लेना चाहते हैं।

दूसरे विकल्प देखें अगर आपको EU पासपोर्ट का जल्दी रास्ता चाहिए, अगर आप प्रॉपर्टी से हॉलिडे-लेट बिज़नेस चलाना चाहते हैं, या आपका बजट €2,50,000 से कम है। सबसे कम जोखिम वाला कैपिटल रूट चाहने वाले निवेशक €3,50,000 का फ़ंड विकल्प या किसी दूसरे देश का फ़ंड-आधारित कार्यक्रम पसंद कर सकते हैं।

• पुर्तगाल का फ़ंड-आधारित गोल्डन वीज़ा: फ़ंड में €5,00,000, प्रवास की शर्तें कम, लेकिन प्रॉपर्टी रूट 2023 में बंद हो गया।
• €3,00,000 में साइप्रस का स्थायी निवास: नए निर्माण की ख़रीद के साथ €50,000 की सालाना आय की शर्त, और पहले दिन से स्थायी दर्जा।
• माल्टा का MPRP स्थायी निवास कार्यक्रम: सरकारी योगदान के साथ प्रॉपर्टी ख़रीद या किराये से स्थायी निवास।
• इटली का इन्वेस्टर वीज़ा: किसी इनोवेटिव स्टार्ट-अप में €2,50,000 से, 2 साल का नवीकरणीय परमिट, प्रॉपर्टी रूट नहीं।
• हंगरी का गेस्ट इन्वेस्टर प्रोग्राम: €2,50,000 का रियल-एस्टेट फ़ंड रूट, 2026 के बाद राजनीतिक जोखिम के साथ।
• मोंटेनेग्रो में प्रॉपर्टी से निवास: शेंगेन क्षेत्र से बाहर कम लागत वाला बाल्कन विकल्प।

साथ-साथ तुलना के लिए हमारी EU गोल्डन वीज़ा तुलना और कम लागत इन्वेस्टर वीज़ा विकल्प देखें। कौन से कार्यक्रम अब आवेदन नहीं लेते, जैसे स्पेन का पूर्व गोल्डन वीज़ा, यह जानने के लिए हमारी बंद निवेश निवास कार्यक्रमों की सूची पढ़ें। गोल्डन वीज़ा देशों का हब बजट के अनुसार निवेश द्वारा निवास के हर विकल्प को सूचीबद्ध करता है।