希腊黄金签证：投资路径、费用与2026年新规

希腊于2013年推出投资者居留许可。目前其法律依据为《移民法典》（第5038/2023号法律）第100条，经第5100/2024号法律第64条修订，程序细则见各项部际联合决定，并自2026年2月起适用第5275/2026号法律^[1][2][5]。申请由移民与庇护部（居留许可司）审批，可通过各地分权行政机构或该部的数字平台递交^[1]。

许可有效期为五年。根据第5275/2026号法律（政府公报FEK A' 17，2026年2月6日），五年有效期改为自居留卡签发之日起算，而非自递交申请之日起算，审批拖延不再“吃掉”许可的有效期^[24][6][9]。只要投资保持不变，每五年可续签一次。持有人可在希腊居住，并可在任意180天内于申根区停留最多90天，但该许可不赋予受雇工作的权利；持有公司股份或担任非执行董事则是允许的^[2][5]。

2024年门槛上调后，市场需求已明显降温。行业媒体援引移民部数据称，2026年1–7月新增黄金签证申请3,086份，较上年同期的5,028份下降39%。截至2026年7月底，有效投资者居留许可达34,278份，主要原因是移民部在清理积压案件：积压量从2025年初的逾52,000份降至29,273份^[19][16]。上述数字来自媒体转述的移民部月度合法移民统计，我们尚未与7月报告原文核对，仅供参考。

本页讨论的是居留身份。如果您的目标是希腊护照，请参阅如何获得希腊国籍指南，其中介绍了七年入籍路径以及语言和社会融入考试要求。

第5100/2024号法律分两步重塑了购房路径：商改住规则于2024年4月5日生效，新的分区门槛则适用于2024年9月1日起的购房^[2][4]。在2024年8月31日前已签约并支付10%定金、按旧版25万欧元价格购房的买家，须在2025年2月28日前完成交易^[9]。按旧规则获批的居留许可不受新限制影响^[4]。

两个价格分区

80万欧元适用于整个阿提卡大区（雅典、比雷埃夫斯、雅典里维埃拉）、塞萨洛尼基地区、米科诺斯、圣托里尼（锡拉岛）以及任何人口超过3,100人的岛屿，克里特、罗得、科孚、帕罗斯、纳克索斯等大多数热门岛屿均在其列^[4][10]。40万欧元适用于其他所有地区，例如帕特雷、约阿尼纳、卡拉马塔、沃洛斯、伯罗奔尼撒大部分地区、塞萨洛尼基以外的希腊北部以及较小的岛屿。签约前，请对照最新人口普查数据核实具体岛屿的人口。

120平方米与单一房产规则

在两档分区门槛下，投资都必须集中在一套主要居住面积不少于120平方米的房产上。用两套小公寓合并凑足40万或80万欧元的做法已不再符合条件^[4][10]。配偶或登记伴侣合计达到门槛的，可共同持有合格房产；兄弟姐妹、商业伙伴等其他共有人则不能共享同一笔投资^[10]。没有建筑物的地块不受面积规则限制^[4]。

25万欧元商改住与历史建筑路径

较低门槛只在两种情形下保留。第一种是将商业或工业用途的建筑改为住宅用途：用途变更须发生在2024年4月5日之后，并须在递交申请之前完成；如为原工业建筑，须已停止工业活动至少五年。此类房产没有120平方米的最低要求，但改造后不得用作企业注册地或分支机构^[2][4]。第二种是购买并修复列入保护名录的历史建筑^[1]。两条路径都高度依赖工程、规划和审批风险。商改住项目常由开发商以期房形式销售，在依赖25万欧元这一数字之前，务必确认用途变更证书已经取得。

短租禁令

黄金签证房产不得通过Airbnb、Booking.com、Vrbo或任何其他短租（30天以内）平台出租，也不得转租。违规将导致投资者及其家人的居留许可被撤销，据报道还将被处以5万欧元行政罚款^[10][9][4]。长期住宅出租是允许的，租金收入须在希腊纳税^[10]。如果出售房产，居留许可将被撤销^[1][5]。

申请前须全额付款，付款方式为从本人账户银行转账或银行本票；超过500欧元的现金和加密货币均不被接受^[1][10]。中国内地投资者应提前规划资金合规出境的路径，并完整保留资金来源和转账凭证，以备审查。

不想持有房产的投资者可以选择资本类路径。50万欧元定期存款须存于同一家希腊银行，期限至少12个月并自动续存，且须在许可有效期内一直保留；利息按15%的预扣税率征税^[7][16]。剩余期限至少三年的希腊国债同样为50万欧元^[7]。希腊上市股票或公司债需要80万欧元；专门投资于希腊的共同基金或另类投资基金份额则只需35万欧元，是门槛最低的非房产路径^[7][8]。

存款和基金路径既不受短租禁令约束，也不在计划中的15%转让税范围内，因此在2026年9月之后更具吸引力^[14][15]。其缺点是资金被锁定且收益偏低，非欧元投资者（包括主要资产以人民币计价的投资者）面临汇率风险，基金路径还存在管理人和流动性风险。据顾问介绍，投资者若在两个月内完成再投资，可在不同合格类别之间转换而不丧失身份，但我们尚未在官方文本中看到这一规定^[7]。

另有一条25万欧元初创企业路径：2024年9月宣布，并由第5162/2024号法律（FEK A' 198，2024年12月5日）立法确认，允许投资者入股在Elevate Greece登记的创新企业^[21]。投资者持股不得超过33%，据报道该企业须在一年内新增两个全职岗位并维持五年^[17][9]。我们未找到官方的申请数量数据，具体规则应向律师确认。

主申请人须满足以下条件：

• 为年满18岁的非欧盟/欧洲经济区/瑞士公民，持有效护照；
• 合法入境希腊：可免签入境，或持国家签证（D类）或申根签证入境^[1]；
• 在递交申请前以自有资金完成并全额支付合格投资，且通过可追溯的银行转账付款^[1][10]；
• 持有覆盖全部申请人、覆盖整个许可期的私人医疗保险^[1]；
• 通过安全审查，无危及公共秩序的犯罪记录，且不构成公共卫生风险^[1][3]；
• 购房路径须取得购房公证证明、土地登记或地籍登记证明；商改住项目还须提供确认用途变更的工程师报告^[2]。

通过公司购房的，申请人须持有该公司100%的股份^[1]。第5275/2026号法律还收紧了首次递交时的材料要求：经海牙认证的结婚证和出生证明、父母受供养的证明以及医疗保险单，现须在递交时一并提供，不能事后补交^[6]。因此，国内的结婚、出生等公证文件以及海牙认证和翻译应尽早着手办理。大部分流程可由律师凭授权书代办，申请人只需亲自到希腊采集生物信息^[5]。

一笔投资即可覆盖主申请人的配偶或登记伴侣、21岁以下子女以及夫妻双方的父母。每位家庭成员各自获得居留许可，与投资者的许可同步到期^[8][5]。部分顾问称全日制在读的受抚养子女可延至24岁，但我们未能在官方指引中得到证实^[5]。超龄子女通常转为单独的学生、工作或自有资金类居留许可。

每位成年家庭成员缴纳150欧元许可费和16欧元制卡费，据普遍报道未成年人免缴^[11]。因此，一个由两名成人、两名子女和两位老人组成的家庭，每个五年周期的政府费用约为2,000 + 3 × 150 + 6 × 16 ≈ 2,546欧元。家庭成员可以在希腊上学；与投资者一样，他们不自动享有受雇工作的权利。

典型的购房申请按以下阶段进行；存款和基金路径可跳过与购房相关的步骤。

持有黄金签证并不会使您成为希腊税务居民。税务居民身份取决于实际居住（任意12个月内超过183天）或重要利益中心所在地。从不在希腊生活的投资者，只需就希腊来源收入（如租金）和房产（ENFIA）在希腊纳税^[12]。租金收入按累进税率征税，希腊存款利息适用15%的预扣税^[10][16]。

真正移居希腊的投资者可以利用以下特殊税制^[12]：

• 第5A条非住籍制度：所有境外来源收入每年统一缴纳10万欧元定额税，每纳入一位家庭成员另加2万欧元，最长15年。须在希腊房地产、企业或证券中投资至少50万欧元，且此前8年中有7年不是希腊税务居民。
• 第5B条外国退休人员制度：境外养老金及其他境外收入按7%统一税率征税，适用于此前6年中有5年不是希腊税务居民的人士。
• 第5C条迁居激励：为工作而移居希腊的人士，其希腊受雇或经营收入可享受50%免税，为期7年。

50万欧元以上的黄金签证投资同样可以满足5A制度的投资要求，因此高收入人士常将两者结合使用。希腊不征收年度财富税；遗产税和赠与税针对位于希腊的资产征收，税率因亲属关系而异。就购房本身而言，目前转让税约为3.09%；在持续至2026年12月31日的暂停期内，如开发商选择暂停征收，可以避免新房增值税^[11][13]。

只要仍持有投资、保持有效医疗保险并缴纳2,000欧元续签费（另加家庭成员费用），投资者居留许可可每五年续签一次，次数不限^[1][11]。官方登记系统将其列为“永久”黄金签证，但这一名称描述的是许可类别，居留卡本身仍须每五年更新一次^[2]。由于没有最低居住要求，它适合度假屋或“B计划”式的身份规划。

正式的长期（欧盟）居民身份则是另一回事。它通常要求五年合法且连续的居住（离境时间有限）、稳定的经济来源，以及希腊语和社会融入证明。持黄金签证的年限只有在您真正居住于希腊时才有帮助；大部分时间身在国外的年份能否计入尚不明确，依赖之前请先咨询专业意见。入籍同样如此，需要七年的实际居住，相关路径详见希腊入籍条件与所需年限页面。

出售房产、提取存款或赎回基金份额，将导致全家居留许可终止，除非转换为另一项合格投资^[1][7]。

适合：希望不必移居即可获得欧盟居留卡和申根通行便利的家庭；希望在希腊拥有自住房或长租投资房的买家；多代同堂的家庭（父母可一并纳入）；以及计划移居并利用10万欧元定额税或7%退休人员税制的人士。

建议另作选择：如果您需要快速获得欧盟护照、希望把房产当作度假短租生意经营，或预算低于25万欧元。追求风险最低的资本类路径的投资者，可考虑35万欧元基金方案，或其他国家以基金为主的项目。

• 葡萄牙基金移民：投资50万欧元基金，居住要求低，但购房路径已于2023年关闭。
• 塞浦路斯30万欧元永居：购买一手新房，并满足每年5万欧元的收入要求，从第一天起即为永久居留。
• 马耳他永居计划（MPRP）：通过政府捐款加购房或租房获得永久居留。
• 意大利投资者签证：最低向创新型初创企业投资25万欧元，许可两年可续签，无购房路径。
• 匈牙利客座投资者计划：25万欧元房地产基金路径，2026年后存在政治风险。
• 黑山购房移民：成本较低的巴尔干选项，位于申根区以外。

如需横向对比，请参阅欧盟黄金签证对比和欧洲最便宜的黄金签证。想了解哪些项目已停止接受申请（例如已取消的西班牙黄金签证），请阅读已关闭的黄金签证项目清单。黄金签证国家总览按预算列出了所有投资居留选项。