الإقامة الذهبية في اليونان: المسارات والتكاليف وقواعد 2026
الإقامة الذهبية في اليونان تصريح إقامة لمدة خمس سنوات قابل للتجديد، مخصص للمستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يشترون عقارًا يونانيًا مؤهلًا أو يضعون أموالهم في ودائع أو سندات أو أسهم أو صناديق يونانية. ومنذ 1 سبتمبر 2024 أصبح الحد الأدنى للعقار مرتبطًا بالموقع: 800,000 يورو في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة، و400,000 يورو في بقية البلاد، أما 250,000 يورو فلم تعد متاحة إلا لتحويل المباني التجارية إلى سكنية وترميم المباني المُدرجة[4][2]. لا يُشترط حد أدنى للإقامة، ويشمل التصريح الزوج أو الزوجة والأبناء ووالدَي الزوجين، ويُجدَّد ما دام الاستثمار قائمًا[1][8]. وهذا يناسب كثيرًا من المستثمرين المقيمين في دول الخليج، إذ يمكنهم الاحتفاظ بالتصريح دون الانتقال إلى اليونان.
البرنامج مفتوح حتى 2 أكتوبر 2026، لكن كلفته في ارتفاع. فلا يجوز تأجير عقارات الإقامة الذهبية تأجيرًا قصير الأجل (على طريقة Airbnb)، وفي 6 سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة عزمها رفع ضريبة نقل الملكية على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي من نحو 3% إلى 15%، اعتبارًا من 1 يوليو 2027 مبدئيًا[10][15][14]. يعرض هذا الدليل كل المسارات، والكلفة الفعلية للعائلة، وتعديلات 2024–2026، وما ينبغي متابعته لاحقًا.
آخر تحقق:
كيف تعمل الإقامة في اليونان عن طريق الاستثمار
أطلقت اليونان تصريح إقامة المستثمر عام 2013. ويستند اليوم إلى المادة 100 من قانون الهجرة (القانون 5038/2023) بصيغتها المعدّلة بالمادة 64 من القانون 5100/2024، إضافة إلى قواعد إجرائية صادرة بقرارات وزارية مشتركة، ومنذ فبراير 2026 إلى القانون 5275/2026[1][2][5]. تبتّ في الطلبات وزارة الهجرة واللجوء (مديرية تصاريح الإقامة)، وتُقدَّم عبر الإدارات اللامركزية أو المنصة الرقمية للوزارة[1].
مدة التصريح خمس سنوات. وبموجب القانون 5275/2026 (الجريدة الرسمية FEK A' 17 بتاريخ 6 فبراير 2026) باتت السنوات الخمس تُحتسب من تاريخ إصدار بطاقة الإقامة لا من تاريخ تقديم الطلب، فلم يعد بطء المعالجة يقتطع من عمر التصريح[24][6][9]. ويُجدَّد كل خمس سنوات ما دام الاستثمار قائمًا. يحق لحامله العيش في اليونان والتنقل في منطقة شنغن حتى 90 يومًا خلال أي 180 يومًا، لكنه لا يمنح حق العمل بأجر، في حين يُسمح بتملّك الأسهم أو شغل مقعد غير تنفيذي في مجلس إدارة[2][5].
تراجع الطلب منذ رفع الأسعار عام 2024. فنقلًا عن بيانات وزارة الهجرة، أفادت الصحافة المتخصصة بتقديم 3,086 طلبًا جديدًا للإقامة الذهبية بين يناير ويوليو 2026، بانخفاض 39% عن 5,028 طلبًا قبل عام. وبلغ عدد تصاريح المستثمرين السارية 34,278 تصريحًا في نهاية يوليو 2026، ويعود ذلك أساسًا إلى معالجة الوزارة للملفات القديمة، إذ انخفض عدد الملفات المتراكمة من أكثر من 52,000 ملف مطلع 2025 إلى 29,273 ملفًا[19][16]. هذه الأرقام مصدرها الإحصاءات الشهرية للوزارة كما نقلتها الصحافة، ولم نطابقها مع تقرير يوليو نفسه، فاعتبرها أرقامًا استرشادية.
تتناول هذه الصفحة الإقامة فقط. وإن كان هدفك جواز السفر اليوناني فراجع دليلنا حول كيفية الحصول على الجنسية اليونانية، الذي يشرح مسار التجنّس بعد سبع سنوات واختبارات اللغة والاندماج.
مسارات الاستثمار والحد الأدنى لكل منها
| المسار | الحد الأدنى | الشروط الرئيسية |
|---|---|---|
| عقار سكني، المنطقة A (أتيكا، سالونيك، ميكونوس، سانتوريني، الجزر التي يتجاوز سكانها 3,100 نسمة) | 800,000 يورو | عقار واحد بمساحة معيشة رئيسية لا تقل عن 120 م²؛ يُمنع التأجير قصير الأجل[4][10] |
| عقار سكني، المنطقة B (بقية اليونان) | 400,000 يورو | عقار واحد لا تقل مساحته عن 120 م²؛ يُمنع التأجير قصير الأجل[4] |
| مبنى تجاري أو صناعي محوَّل إلى سكني | 250,000 يورو | اكتمال التحويل قبل تقديم الطلب؛ لا يُشترط 120 م²؛ المباني الصناعية متوقفة عن النشاط 5 سنوات أو أكثر[2] |
| ترميم مبنى مُدرج (محمي) | 250,000 يورو | ملكية كاملة؛ تسري التزامات الترميم[1][4] |
| إيجار طويل الأجل أو تملّك بالمشاركة الزمنية في فندق أو منشأة سياحية | 400,000 / 800,000 يورو حسب المنطقة | إيجار وفق القانون 1652/1986؛ الحد الأدنى للمدة 5 سنوات بحسب السجل الرسمي أو 10 سنوات بحسب المستشارين[3][8] |
| وديعة لأجل في بنك يوناني | 500,000 يورو | 12 شهرًا على الأقل، تُجدَّد تلقائيًا، في بنك واحد[7][16] |
| سندات الحكومة اليونانية | 500,000 يورو | مدة متبقية حتى الاستحقاق لا تقل عن 3 سنوات[7][8] |
| مساهمة في رأس مال شركة يونانية (أسهم أو سندات جديدة مدرجة)، أو شركة استثمار عقاري (REIC) تستثمر في اليونان حصرًا، أو صندوق مغلق | 500,000 يورو | رُفع من 400,000 يورو بموجب القانون 5100/2024[20][8] |
| أسهم أو سندات شركات أو سندات حكومية مشتراة من الأسواق اليونانية المنظمة / منصات التداول متعددة الأطراف | 800,000 يورو | تُحفظ عبر شركة استثمار يونانية[20][7] |
| وحدات في صناديق استثمار مشتركة أو بديلة تستثمر في اليونان حصرًا | 350,000 يورو | يجوز تأسيس الصناديق البديلة في اليونان أو في دولة أخرى من الاتحاد الأوروبي؛ خُفّض من 400,000 يورو عام 2024[20][7] |
| حصة في شركة ناشئة مسجلة لدى Elevate Greece | 250,000 يورو | القانون 5162/2024؛ حصة لا تتجاوز 33%؛ التزام مُبلَّغ عنه بخلق وظيفتين جديدتين خلال عام والحفاظ عليهما 5 سنوات[21][9][17] |
الإقامة في اليونان عن طريق شراء عقار: المناطق وشرط 120 م² والعقار الواحد
أعاد القانون 5100/2024 تشكيل مسار العقار على مرحلتين: دخلت قواعد التحويل حيّز التنفيذ في 5 أبريل 2024، وطُبّقت الحدود الجديدة المرتبطة بالموقع على عمليات الشراء اعتبارًا من 1 سبتمبر 2024[2][4]. أما المشترون الذين وقّعوا ودفعوا عربونًا بنسبة 10% حتى 31 أغسطس 2024 بالسعر القديم البالغ 250,000 يورو، فكانت أمامهم مهلة حتى 28 فبراير 2025 لإتمام الصفقة[9]. ولا تتأثر التصاريح الممنوحة وفق القواعد السابقة بالقيود الجديدة[4].
منطقتا الأسعار
يسري حد 800,000 يورو على إقليم أتيكا بالكامل (أثينا وبيرايوس وريفييرا أثينا)، ومنطقة سالونيك، وميكونوس، وسانتوريني (ثيرا)، وأي جزيرة يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة، وهو ما يشمل كريت ورودس وكورفو وباروس وناكسوس ومعظم الجزر الشهيرة الأخرى[4][10]. ويسري حد 400,000 يورو في كل مكان آخر، مثل باترا ويوانينا وكالاماتا وفولوس ومعظم البيلوبونيز وشمال اليونان خارج سالونيك والجزر الأصغر. تحقّق من عدد سكان الجزيرة المعنية وفق آخر تعداد قبل التوقيع.
شرط 120 م² والعقار الواحد
في كلتا المنطقتين يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد لا تقل مساحة المعيشة الرئيسية فيه عن 120 م². ولم يعد الجمع بين شقتين صغيرتين لبلوغ 400,000 أو 800,000 يورو مقبولًا[4][10]. ويجوز للزوجين أو الشريكين المسجّلين تملّك العقار المؤهل معًا إذا بلغا الحد مجتمعين، أما الملّاك المشتركون الآخرون، كالإخوة أو الشركاء التجاريين، فلا يمكنهم تقاسم استثمار واحد[10]. ولا يسري شرط المساحة على قطع الأراضي غير المبنية[4].
مسارا التحويل والمباني المُدرجة بقيمة 250,000 يورو
بقي الحد الأدنى المنخفض في حالتين فقط. الأولى مبنى ذو استخدام تجاري أو صناعي يُحوَّل إلى الاستخدام السكني، على أن يتم تغيير الاستخدام بعد 5 أبريل 2024 وأن يكتمل قبل تقديم الطلب. وفي حالة المبنى الصناعي السابق، يجب ألا يكون قد شهد نشاطًا صناعيًا لمدة خمس سنوات على الأقل. لا يُشترط هنا حد 120 م²، ولا يجوز استخدام العقار المحوَّل مقرًا أو فرعًا لنشاط تجاري[2][4]. والثانية مبنى مُدرج أو محمي تشتريه وترمّمه[1]. يعتمد المساران كثيرًا على مخاطر الهندسة والتخطيط والتراخيص. وكثيرًا ما يبيع المطوّرون مشاريع التحويل على الخريطة، فتأكد من وجود شهادة تغيير الاستخدام قبل الاعتماد على رقم 250,000 يورو.
حظر التأجير قصير الأجل
لا يجوز تأجير عقار الإقامة الذهبية عبر Airbnb أو Booking.com أو Vrbo أو أي منصة إيجار قصير الأجل (أقل من 30 يومًا)، ولا تأجيره من الباطن. ويؤدي الإخلال بذلك إلى إلغاء تصاريح المستثمر وعائلته وغرامة إدارية يُقال إنها 50,000 يورو[10][9][4]. أما الإيجار السكني طويل الأجل فمسموح، ويخضع دخله للضريبة في اليونان[10]. وإذا بعت العقار أُلغيت التصاريح[1][5].
يجب سداد الثمن كاملًا قبل تقديم الطلب، بتحويل مصرفي من حسابك الشخصي أو بشيك مصرفي. ولا تُقبل المدفوعات النقدية التي تتجاوز 500 يورو ولا العملات المشفّرة[1][10].
الإقامة في اليونان عن طريق وديعة بنكية أو سندات أو أسهم أو صناديق
يستطيع المستثمرون الذين لا يرغبون في تملّك عقار اللجوء إلى المسارات المالية. فـالوديعة لأجل بقيمة 500,000 يورو يجب أن تبقى في بنك يوناني واحد لمدة 12 شهرًا على الأقل مع تجديد تلقائي، وأن تستمر طوال مدة التصريح، وتخضع فوائدها لضريبة مقتطعة بنسبة 15%[7][16]. ويسري مبلغ 500,000 يورو نفسه على سندات الحكومة اليونانية التي لا تقل مدتها المتبقية حتى الاستحقاق عن ثلاث سنوات[7]. أما الأسهم اليونانية المدرجة أو سندات الشركات فتتطلب 800,000 يورو، في حين تتطلب وحدات صناديق الاستثمار المشتركة أو البديلة التي تستثمر في اليونان حصرًا 350,000 يورو، وهي أرخص نقطة دخول خارج العقار[7][8].
لا يشمل حظرُ التأجير قصير الأجل ولا ضريبةُ النقل المقترحة بنسبة 15% مسارَي الوديعة والصناديق، ما يجعلهما أكثر جاذبية بعد سبتمبر 2026[14][15]. أما عيوبهما فهي تجميد رأس المال بعوائد منخفضة، ومخاطر العملة لمن لا يتعامل باليورو (ومنهم المستثمرون الذين تُربط عملاتهم بالدولار)، وفي حالة الصناديق مخاطر المدير والسيولة. ويفيد مستشارون بأن المستثمر يستطيع الانتقال بين الفئات المؤهلة دون فقدان وضعه إذا أعاد الاستثمار خلال شهرين، لكننا لم نجد ذلك في نص رسمي[7].
وهناك مسار منفصل للشركات الناشئة بقيمة 250,000 يورو، أُعلن في سبتمبر 2024 وصدر بالقانون 5162/2024 (FEK A' 198 بتاريخ 5 ديسمبر 2024)، يتيح للمستثمرين شراء حصة في شركة مبتكرة مسجلة لدى Elevate Greece[21]. ولا يجوز أن تتجاوز حصة المستثمر 33% من الشركة، ويُفاد بأن الشركة ملزمة بخلق وظيفتين جديدتين بدوام كامل خلال عام والحفاظ عليهما خمس سنوات[17][9]. لم نجد أرقامًا رسمية عن الإقبال عليه، وينبغي التأكد من تفاصيل قواعده مع مستشار قانوني.
تفصيل تكلفة الإقامة الذهبية في اليونان
| البند | المبلغ | ملاحظات |
|---|---|---|
| الاستثمار المؤهل | 400,000 يورو | يُسدَّد كاملًا قبل تقديم الطلب؛ ولا تُحتسب التكاليف ضمنه[11] |
| رسم التصريح، المتقدم الرئيسي | 2,000 يورو | الرسم نفسه عند كل تجديد خمسي[1][11] |
| رسم التصريح، لكل فرد بالغ من العائلة | 150 يورو | الزوج أو الزوجة، الأبناء البالغون، الوالدان[11] |
| رسم التصريح، الأبناء القاصرون | 0 يورو (بحسب التقارير) | يفيد عدة مستشارين بإعفاء القاصرين؛ تأكّد قبل التقديم[11][18] |
| طباعة بطاقة الإقامة | 16 يورو للشخص | [1] |
| ضريبة نقل الملكية | نحو 3.09% (12,360 يورو) | 3% إضافة إلى رسم بلدي؛ رفع مقترح إلى 15% للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي اعتبارًا من 1 يوليو 2027[11][14] |
| ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة | 24% أو 0% | يجوز للمطوّرين اختيار تعليق الضريبة على المنازل الجديدة حتى 31 ديسمبر 2026 (القانون 5246/2025)، وتسري ضريبة النقل بدلًا منها[23][13] |
| كاتب العدل | نحو 1–2% + ضريبة القيمة المضافة | [11] |
| السجل العقاري / المساحة | نحو 0.475–0.65% | [11] |
| المحامي (الشراء والتصريح) | نحو 1–1.5% + ضريبة القيمة المضافة، وغالبًا بحد أدنى 4,000–10,000 يورو | نطاق السوق؛ والعروض تتفاوت كثيرًا |
| الوكيل العقاري | نحو 2% + 24% ضريبة القيمة المضافة | يدفعها المشتري عادةً في الواقع العملي |
| التأمين الصحي، الترجمات، التصديق (أبوستيل)، الرقم الضريبي (AFM) | 1,500–3,000 يورو للعائلة | التأمين الصحي الخاص مطلوب لكل متقدم[1][18] |
| الإجمالي الواقعي (دون الاستثمار) | نحو 22,000–32,000 يورو | قرابة 5–7% فوق السعر لمسارات العقار[18] |
شروط الإقامة الذهبية في اليونان 2026
يجب على المتقدم الرئيسي:
- أن يكون من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا، وأن يبلغ 18 عامًا فأكثر، ويحمل جواز سفر ساريًا؛
- أن يدخل اليونان دخولًا قانونيًا، إما دون تأشيرة أو بتأشيرة وطنية (من الفئة D) أو تأشيرة شنغن[1]. ويحتاج معظم حاملي الجوازات العربية إلى إحدى هاتين التأشيرتين قبل السفر؛
- أن يُتم الاستثمار المؤهل ويسدّد ثمنه كاملًا قبل التقديم، من أمواله الخاصة، وبدفعة مصرفية يمكن تتبّعها[1][10]؛
- أن يحمل تأمينًا صحيًا خاصًا يغطي جميع المتقدمين طوال مدة التصريح[1]؛
- أن يجتاز الفحوص الأمنية دون سجل جنائي يهدد النظام العام، وألا يشكّل خطرًا على الصحة العامة[1][3]؛
- في مسارات العقار، أن يحصل على شهادة شراء من كاتب العدل، وما يثبت التسجيل في السجل العقاري أو المساحة، وفي حالة التحويل تقرير مهندس يؤكد تغيير الاستخدام[2].
لا يجوز شراء العقار عبر شركة إلا إذا كان المتقدم يملكها بنسبة 100%[1]. كما شدّد القانون 5275/2026 المستندات المطلوبة عند التقديم الأول: يجب الآن تقديم شهادات الزواج والميلاد المصدّقة بالأبوستيل، وما يثبت إعالة الوالدين، ووثائق التأمين الصحي منذ البداية لا لاحقًا[6]. ويمكن لمحامٍ إنجاز معظم الإجراءات بموجب توكيل، ولا يلزم حضور المتقدمين إلى اليونان إلا لتقديم البصمات الحيوية[5].
أفراد العائلة والمُعالون
يغطي الاستثمار الواحد زوج المتقدم الرئيسي أو زوجته أو شريكه المسجّل، وأبناءهما دون 21 عامًا، ووالدَي الزوجين كليهما. ويحصل كل فرد على تصريحه الخاص، الذي ينتهي بانتهاء تصريح المستثمر[8][5]. ويقول بعض المستشارين إن الأبناء المُعالين المتفرغين للدراسة يمكنهم البقاء حتى سن 24، لكننا لم نتمكن من تأكيد ذلك في إرشادات رسمية[5]. وعادةً ينتقل الأبناء الذين تجاوزوا السن إلى تصريح منفصل للدراسة أو العمل أو الدخل المستقل.
يدفع كل فرد بالغ من العائلة رسم تصريح قدره 150 يورو إضافة إلى 16 يورو للبطاقة، ويُفاد على نطاق واسع بإعفاء القاصرين[11]. وبذلك تدفع عائلة من بالغَين وطفلين ووالدَين نحو 2,000 + 3 × 150 + 6 × 16 ≈ 2,546 يورو رسومًا حكومية في كل دورة خمسية. ويحق لأفراد العائلة الدراسة في اليونان، لكنهم مثل المستثمر لا يملكون حقًا تلقائيًا في العمل بأجر.
خطوات التقديم بالتفصيل
يمر طلب العقار المعتاد بالمراحل التالية، في حين تتخطى مسارات الوديعة والصناديق خطوات العقار.
- 1
توكيل محامٍ واستخراج رقم ضريبي
امنح توكيلًا لمحامٍ يوناني، واستخرج رقمًا ضريبيًا (AFM)، وافتح حسابًا مصرفيًا يونانيًا. ويمكن عادةً إنجاز ذلك عن بُعد.
- 2
- 3
- 4
- 5
تقديم البصمات الحيوية
يحضر كل متقدم شخصيًا مرة واحدة لتقديم بصمات الأصابع والصورة[5].
- 6
استلام بطاقات الإقامة
بعد الموافقة تُطبع البطاقات الخمسية (16 يورو لكل بطاقة)، وتُحتسب صلاحيتها من تاريخ إصدار البطاقة[6].
مدة المعالجة والجدول الزمني
| المرحلة | المدة المعتادة |
|---|---|
| المحامي والرقم الضريبي والحساب المصرفي | 1–4 أسابيع |
| البحث عن العقار والفحص النافي للجهالة | 1–3 أشهر |
| الشراء والتسجيل في السجل العقاري | 3–8 أسابيع |
| المهلة الرسمية للمعالجة بعد التقديم | 50–60 يومًا بحسب السجل الوطني[1][2] |
| المعالجة في الواقع | نحو 4–6 أشهر للملفات المُعدّة جيدًا، و12–16 شهرًا في أتيكا بحسب التقارير؛ و9–12 شهرًا في 2024[22][9] |
| المدة الإجمالية، مسار العقار | نحو 6–12 شهرًا (أطول في أتيكا) |
| المدة الإجمالية، مسار الوديعة أو الصندوق | بضعة أسابيع لفتح الحساب إضافة إلى المعالجة نفسها البالغة 4–6 أشهر[22] |
الضرائب: الإقامة الضريبية ونظام الضريبة الثابتة لغير المقيمين وضرائب العقار
لا تجعلك الإقامة الذهبية مقيمًا ضريبيًا في اليونان. فالإقامة الضريبية تتحدد بالوجود الفعلي (أكثر من 183 يومًا خلال 12 شهرًا) أو بمركز المصالح الحيوية. ومن لا يعيش في اليونان يدفع الضريبة اليونانية فقط على دخله اليوناني، كالإيجار، وعلى العقار (ENFIA)[12]. ويخضع دخل الإيجار لشرائح تصاعدية، وتخضع فوائد الودائع اليونانية لضريبة مقتطعة بنسبة 15%[10][16].
أما من ينتقل فعلًا إلى اليونان فيمكنه الاستفادة من أنظمة خاصة[12]:
- نظام المادة 5A لغير المقيمين سابقًا (Non-dom): ضريبة ثابتة قدرها 100,000 يورو سنويًا على كل الدخل الأجنبي، إضافة إلى 20,000 يورو عن كل فرد مشمول من العائلة، لمدة تصل إلى 15 عامًا. ويجب استثمار 500,000 يورو على الأقل في عقارات أو شركات أو أوراق مالية يونانية، وألا تكون مقيمًا ضريبيًا في اليونان خلال 7 من السنوات الثماني السابقة.
- المادة 5B للمتقاعدين الأجانب: ضريبة ثابتة بنسبة 7% على المعاش الأجنبي والدخل الأجنبي الآخر، لمن لم يكن مقيمًا ضريبيًا خلال 5 من السنوات الست السابقة.
- المادة 5C حافز الانتقال: إعفاء بنسبة 50% من دخل العمل أو النشاط التجاري في اليونان لمدة 7 سنوات، لمن ينتقل إلى اليونان للعمل.
ويمكن لاستثمار إقامة ذهبية بقيمة 500,000 يورو فأكثر أن يستوفي أيضًا شرط الاستثمار في المادة 5A، لذا يجمع أصحاب الدخل المرتفع بين الاثنين كثيرًا. لا توجد في اليونان ضريبة سنوية على الثروة. وتسري ضريبة الميراث والهبة على الأصول الكائنة في اليونان بنسب تتفاوت بحسب صلة القرابة. أما عند الشراء نفسه فضريبة النقل اليوم نحو 3.09%، ويمكن تجنّب ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة إذا اختار المطوّر التعليق الساري حتى 31 ديسمبر 2026[11][13].
التجديد والإقامة الدائمة في اليونان بالاستثمار
يُجدَّد تصريح المستثمر كل خمس سنوات دون حد، ما دمت محتفظًا بالاستثمار وبتأمين صحي سارٍ، ودفعت رسم التجديد البالغ 2,000 يورو (إضافة إلى رسوم العائلة)[1][11]. ويدرجه السجل الرسمي تحت اسم الإقامة الذهبية «الدائمة»، غير أن هذه التسمية تصف فئة التصريح، أما البطاقة نفسها فتُجدَّد كل خمس سنوات[2]. ولا يوجد حد أدنى للإقامة، ما يجعله مناسبًا لمنزل العطلات أو كخطة بديلة.
أما صفة المقيم طويل الأجل في الاتحاد الأوروبي فأمر مختلف؛ إذ تتطلب عمومًا خمس سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة مع غيابات محدودة، وموارد مستقرة، وإثبات إتقان اللغة اليونانية والاندماج. ولا تفيد سنوات الإقامة الذهبية إلا إذا عشت فعلًا في اليونان، وليس واضحًا ما إذا كانت السنوات التي تقضيها غالبًا في الخارج تُحتسب، فاطلب المشورة قبل الاعتماد عليها. وينطبق الأمر نفسه على التجنّس، الذي يتطلب سبع سنوات من الإقامة الفعلية، وهو مسار نشرحه في صفحتنا عن الجنسية اليونانية عن طريق الإقامة.
بيع العقار أو سحب الوديعة أو وحدات الصندوق يُنهي تصاريح العائلة بأكملها، ما لم تنتقل إلى استثمار مؤهل آخر[1][7].
المزايا والعيوب
المزايا
- لا حد أدنى للإقامة للاحتفاظ بالتصريح أو تجديده
- استثمار واحد يشمل الزوج أو الزوجة والأبناء دون 21 عامًا ووالدَي الزوجين
- قابل للتجديد دون حد ما دام الاستثمار قائمًا
- خيارات متعددة، من التحويل بقيمة 250,000 يورو إلى الصناديق بقيمة 350,000 يورو والودائع بقيمة 500,000 يورو
- رسوم حكومية منخفضة (2,000 يورو إضافة إلى 150 يورو لكل قريب بالغ) مقارنةً ببرامج أوروبية أخرى
- يمكن الجمع بينه وبين الضريبة الثابتة البالغة 100,000 يورو لمن ينتقل إلى اليونان
العيوب
- يلزم 800,000 يورو في أثينا وسالونيك وجميع الجزر الشهيرة تقريبًا
- التأجير قصير الأجل محظور، مع غرامة يُقال إنها 50,000 يورو وفقدان التصريح
- شرط العقار الواحد بمساحة 120 م² يحدّ من الخيارات في فئة 400,000 يورو
- مسارا التحويل والمباني المُدرجة بقيمة 250,000 يورو ينطويان على مخاطر تخطيط وبناء
- قد تضيف ضريبة النقل المقترحة بنسبة 15% للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي نحو 48,000–96,000 يورو على منزل بقيمة 400,000–800,000 يورو اعتبارًا من منتصف 2027
- لا يمنح حق العمل بأجر، والمعالجة ما زالت بطيئة عمليًا
لمن يناسب هذا البرنامج ومن الأفضل له البحث عن بديل
يناسب العائلات التي تريد بطاقة إقامة أوروبية وحرية التنقل في شنغن دون الانتقال، ومن يريد منزلًا فعليًا أو استثمارًا للإيجار الطويل في اليونان، والعائلات متعددة الأجيال (إذ يشمل الوالدين)، ومن يخطط للانتقال والاستفادة من الضريبة الثابتة البالغة 100,000 يورو أو نظام المتقاعدين بنسبة 7%. كما يناسب المقيمين في دول الخليج الذين يريدون خيارًا أوروبيًا احتياطيًا دون التخلي عن إقامتهم الحالية، لأنه لا يشترط حدًا أدنى للإقامة في اليونان.
ابحث عن بديل إن كنت تحتاج طريقًا سريعًا إلى جواز سفر أوروبي، أو تريد إدارة نشاط تأجير سياحي من العقار، أو كانت ميزانيتك أقل من 250,000 يورو. وقد يفضّل المستثمرون الباحثون عن أقل المسارات المالية مخاطرة خيارَ الصندوق بقيمة 350,000 يورو، أو برنامجًا قائمًا على الصناديق في دولة أخرى.
بدائل تستحق المقارنة
- الإقامة الذهبية في البرتغال عبر صندوق استثماري: 500,000 يورو في صناديق مع متطلبات إقامة منخفضة، لكن مسار العقار أُغلق عام 2023.
- الإقامة الدائمة في قبرص مقابل 300,000 يورو: شراء عقار جديد مع اختبار دخل سنوي قدره 50,000 يورو، وصفة دائمة من اليوم الأول.
- برنامج الإقامة الدائمة في مالطا (MPRP): إقامة دائمة عبر مساهمات حكومية مع شراء عقار أو استئجاره.
- تأشيرة المستثمر في إيطاليا: ابتداءً من 250,000 يورو في شركة ناشئة مبتكرة، مع تصريح لمدة سنتين قابل للتجديد ودون مسار عقاري.
- برنامج المستثمر الضيف في المجر: مسار صندوق عقاري بقيمة 250,000 يورو، مع مخاطر سياسية بعد 2026.
- الإقامة في الجبل الأسود عن طريق شراء عقار: خيار أقل كلفة في البلقان خارج منطقة شنغن.
ولمقارنة جنبًا إلى جنب، راجع مقارنة الإقامة الذهبية في الاتحاد الأوروبي ودليل أرخص إقامة ذهبية. ولمعرفة البرامج التي توقفت عن استقبال الطلبات، مثل الإقامة الذهبية في إسبانيا التي أُلغيت، اقرأ قائمة برامج الإقامة الذهبية المغلقة. ويعرض دليل الإقامة الذهبية الشامل جميع خيارات الإقامة بالاستثمار مرتبة حسب الميزانية.
الأسئلة الشائعة
ما الحد الأدنى المطلوب في الإقامة في اليونان عن طريق الاستثمار عام 2026؟
أدنى رقم عقاري هو 250,000 يورو، لكنه يقتصر على تحويل مبنى تجاري أو صناعي إلى سكني أو ترميم مبنى مُدرج. أما المنزل العادي فيكلف 400,000 يورو على الأقل خارج المناطق الرئيسية، و800,000 يورو في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد سكانها على 3,100 نسمة. وتبدأ الخيارات غير العقارية من 350,000 يورو في صناديق تستثمر في اليونان، و500,000 يورو في وديعة بنكية أو سندات حكومية، و250,000 يورو في شركة ناشئة مسجلة لدى Elevate Greece[4][7].
كم تبلغ تكلفة الإقامة الذهبية في اليونان للعائلة؟
الرسوم الحكومية 2,000 يورو للمستثمر، و150 يورو لكل فرد بالغ من العائلة، و16 يورو لكل بطاقة إقامة، ويُفاد بإعفاء القاصرين[11]. وعلى منزل بقيمة 400,000 يورو أضف نحو 3.09% ضريبة نقل، و1–2% لكاتب العدل، ونحو 0.5% للسجل العقاري، و1–1.5% أتعابًا قانونية، وربما 2% للوكيل العقاري. أي ما يقارب 22,000–32,000 يورو فوق السعر. أما الوديعة البالغة 500,000 يورو فتتجنب معظم تكاليف الصفقة.
هل يمكن تأجير العقار المشترى ضمن الإقامة في اليونان عن طريق شراء عقار على <span lang="en">Airbnb</span>؟
لا. منذ 1 سبتمبر 2024 لا يجوز تأجير العقارات المشتراة للإقامة الذهبية تأجيرًا قصير الأجل عبر Airbnb أو Booking.com أو منصات مماثلة، ولا تأجيرها من الباطن. ويؤدي الإخلال بذلك إلى إلغاء التصاريح وغرامة إدارية يُقال إنها 50,000 يورو. أما الإيجار طويل الأجل للمستأجرين فمسموح، ويخضع دخله للضريبة في اليونان وفق شرائح تصاعدية[4][10].
هل يوجد خيار الإقامة في اليونان عن طريق وديعة بنكية؟
نعم. يمكنك إيداع 500,000 يورو على الأقل في وديعة لأجل لدى بنك يوناني واحد لمدة 12 شهرًا على الأقل، تُجدَّد تلقائيًا طوال مدة احتفاظك بالتصريح، وتخضع الفوائد لضريبة مقتطعة بنسبة 15%. ولا يشمل هذا المسارَ حظرُ التأجير قصير الأجل ولا ضريبةُ النقل المقترحة بنسبة 15%، لكن الأموال تبقى مجمّدة بفوائد متواضعة وتحمل مخاطر العملة لمن لا يتعامل باليورو[7][16].
هل يجب أن أعيش في اليونان للاحتفاظ بالتصريح؟
لا. لا يوجد حد أدنى للإقامة للاحتفاظ بالتصريح الخمسي أو تجديده؛ يكفي أن تحتفظ بالاستثمار وبتأمين صحي سارٍ، وأن تحضر شخصيًا مرة واحدة لتقديم البصمات الحيوية. لكن إذا أردت صفة المقيم طويل الأجل في الاتحاد الأوروبي أو التجنّس لاحقًا، فعليك أن تعيش فعلًا في اليونان، إذ لا تُحتسب الفترات التي تقضيها غالبًا في الخارج لتحقيق هذه الصفات[5][8].
ما شروط الإقامة الذهبية في اليونان 2026 لأفراد العائلة؟
يمكن ضم الزوج أو الزوجة أو الشريك المسجّل، والأبناء دون 21 عامًا، ووالدَيك ووالدَي زوجك أو زوجتك. ومنذ القانون 5275/2026 يجب تقديم شهادات الزواج والميلاد المصدّقة بالأبوستيل، وما يثبت أن الوالدين يعتمدان عليك، والتأمين الصحي للجميع مع الطلب الأول. ويحصل كل فرد على تصريحه الخاص، الذي ينتهي بانتهاء تصريحك[8][6].
كيف أحصل على الإقامة الدائمة في اليونان بالاستثمار؟
تُجدَّد الإقامة الذهبية كل خمس سنوات دون حد، فهي تعمل كإقامة مفتوحة المدة ما دمت محتفظًا بالاستثمار. ويصنّفها السجل الرسمي إقامة ذهبية «دائمة»، لكن كل بطاقة تحتاج إلى تجديد. أما صفة المقيم طويل الأجل في الاتحاد الأوروبي فتتطلب نحو خمس سنوات من الإقامة الفعلية المتواصلة مع إثبات اللغة والاندماج. اعتبرها هدفًا لمن ينتقل إلى اليونان، لا نتيجة تلقائية لامتلاك منزل عطلات[2][5].
هل ستؤثر ضريبة النقل الجديدة بنسبة 15% على مشتري الإقامة الذهبية؟
على الأرجح، إذا أصبحت قانونًا. ففي 6 سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة رفع الضريبة من نحو 3% إلى 15% على الأفراد من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يشترون منازل، اعتبارًا من 1 يوليو 2027 مبدئيًا. ويُتوقع إعفاء المقيمين لفترات طويلة ومواطني الاتحاد الأوروبي وذوي الأصول اليونانية، ويُفاد بأنها تسري على الأفراد فقط لا على الشركات. وعلى منزل بقيمة 800,000 يورو ستبلغ الضريبة الإضافية نحو 96,000 يورو. لم يُنشر مشروع القانون بعد، وأثره على مسار 250,000 يورو غير واضح[14][15].
برامج ذات صلة
- البرتغالمفتوح (أُغلق مسار العقار في أكتوبر 2023)الإقامة الذهبية في البرتغال
الحد الأدنى للاستثمار: 500 ألف يورو صندوق / 250 ألف يورو تبرع ثقافي (200 ألف في المناطق منخفضة الكثافة)
- قبرصمفتوح (معايير مايو 2023؛ أُعلن التشديد في سبتمبر 2026)الإقامة في قبرص عن طريق تأسيس شركة
الحد الأدنى للاستثمار: 300,000 يورو (مسكن جديد + ضريبة القيمة المضافة، أو عقار تجاري، أو شركة، أو صندوق) + دخل 50,000 يورو سنويًا
- مالطامفتوح (برنامج MPRP، بعد إصلاح الرسوم في يوليو 2025)تكلفة الإقامة الذهبية في مالطا
الحد الأدنى للاستثمار: 99,000 يورو رسومًا + عقار بـ375,000 يورو أو إيجار 14,000 يورو سنويًا
- إيطاليامفتوح (الحدود دون تغيير منذ 2020؛ تعليق لروسيا وبيلاروسيا)الإقامة الذهبية في إيطاليا
الحد الأدنى للاستثمار: 250,000 يورو شركة ناشئة مبتكرة · 500,000 يورو شركة إيطالية · مليون يورو تبرع · مليونا يورو سندات حكومية
- هنغاريامفتوح – مع خطر مراجعة سياسية بعد انتخابات أبريل 2026الإقامة الذهبية في المجر
الحد الأدنى للاستثمار: 250,000 يورو في صندوق عقاري (احتفاظ 5 سنوات) / 1,000,000 يورو تبرع لجامعة
- الجبل الأسودمفتوح – حد 150 ألف يورو قيد المراجعة أمام المحكمة الدستوريةالإقامة في الجبل الأسود عن طريق شراء عقار
الحد الأدنى للاستثمار: عقار بقيمة ضريبية 150,000 يورو، منذ 17 يناير 2026
مقارنات تتناول هذا البرنامج
المصادر
- 1.Golden visa programme (investment in a listed real property) – Initial issuance – National Registry of Administrative Public Services (Mitos), Hellenic Republicمصدر رسمي (2 أكتوبر 2026)
- 2.Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance – National Registry of Administrative Public Services (Mitos), Hellenic Republicمصدر رسمي (2 أكتوبر 2026)
- 3.Golden visa (timeshare) – Initial issuance – National Registry of Administrative Public Services (Mitos), Hellenic Republicمصدر رسمي (2 أكتوبر 2026)
- 4.Understanding the new Golden Visa Law No. 5100/2024: key points and implications – Watson Farley & Williams (2 أكتوبر 2026)
- 5.Greek Golden Visa 2026: the complete guide under Laws 5100/2024 and 5275/2026 – Hellenic Law Firm (2 أكتوبر 2026)
- 6.Greece Golden Visa & residence permits: what Law 5275/2026 means for investors – Global Advisory Experts (2 أكتوبر 2026)
- 7.Greece's Golden Visa has a financial route most investors never consider – IMI Daily (sponsored feature) (2 أكتوبر 2026)
- 8.Greece Golden Visa – residence by investment – Henley & Partners (2 أكتوبر 2026)
- 9.Greece Golden Visa new rules 2026: everything you should know – Global Citizen Solutions (2 أكتوبر 2026)
- 10.Golden Visa program for an investor residence permit through real estate investment – Pachou Notary Public, Athens (2 أكتوبر 2026)
- 11.How much do government fees really cost for a Greek Golden Visa? – Varnavas Law (2 أكتوبر 2026)
- 12.Greece – Individual – Other tax credits and incentives – PwC Worldwide Tax Summaries (2 أكتوبر 2026)
- 13.Is VAT still suspended on new-build property in Greece in 2026? – Gadait International (2 أكتوبر 2026)
- 14.Golden Visa: new blow as Greece raises property transfer tax – To Vima (2 أكتوبر 2026)
- 15.What Greece's new property tax means for investors considering the Golden Visa – Global Citizen Solutions (2 أكتوبر 2026)
- 16.Greece Golden Visa: choosing between real estate and deposits – CEOWORLD magazine (2 أكتوبر 2026)
- 17.Greek Prime Minister announces new €250,000 Golden Visa investment option – IMI Daily (2 أكتوبر 2026)
- 18.Greece Golden Visa cost 2026: total budget by route – Movingto (2 أكتوبر 2026)
- 19.Greek Golden Visa applications down 39% in 2026 as backlog nearly halves – IMI Daily (2 أكتوبر 2026)
- 20.New thresholds for Golden Visas via financial investments – Varnavas Law (2 أكتوبر 2026)
- 21.Law 5162/2024 (FEK A' 198/05.12.2024) – Taxheaven (legislation database) (2 أكتوبر 2026)
- 22.Greece Golden Visa 2026: backlog falls, processing speeds up – GoldenVisas.com (2 أكتوبر 2026)
- 23.Greece: VAT suspension on real estate extended to December 31, 2026 – KPMG TaxNewsFlash (2 أكتوبر 2026)
- 24.Law 5275/2026 (FEK A' 17/06.02.2026) – e-nomothesia.gr (legislation database) (2 أكتوبر 2026)
هذه الصفحة معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. تتغير قواعد البرامج كثيراً؛ تحقق من كل رقم لدى الجهة الرسمية أو مستشار مرخّص قبل الاستثمار.