Золотая виза Греции: варианты, расходы и правила 2026 года

Инвесторский вид на жительство Греция ввела в 2013 году. Сегодня он закреплён в статье 100 Миграционного кодекса (закон 5038/2023) в редакции статьи 64 закона 5100/2024; процедурные правила задают совместные министерские решения, а с февраля 2026 года — закон 5275/2026^[1][2][5]. Решения принимает Министерство миграции и убежища (Дирекция видов на жительство), а заявления подаются через децентрализованные администрации или цифровую платформу министерства^[1].

ВНЖ выдаётся на пять лет. По закону 5275/2026 (Правительственный вестник FEK A' 17 от 6 февраля 2026 года) пятилетний срок теперь отсчитывается от даты выдачи карты, а не от даты подачи, поэтому медленное рассмотрение больше не «съедает» срок действия разрешения^[24][6][9]. Его можно продлевать каждые пять лет, пока сохраняется инвестиция. Владелец может жить в Греции и ездить по Шенгенской зоне до 90 дней в любые 180, но права на работу по найму ВНЖ не даёт. Владеть акциями или входить в совет директоров без исполнительных функций можно^[2][5].

После подорожания 2024 года спрос остыл. Ссылаясь на данные Министерства миграции, отраслевая пресса сообщает о 3086 новых заявлениях на золотую визу в январе–июле 2026 года — на 39% меньше, чем 5028 годом ранее. Число действующих инвесторских ВНЖ к концу июля 2026 года достигло 34 278, в основном потому, что министерство разбирает старые дела: очередь сократилась с более чем 52 000 дел в начале 2025 года до 29 273^[19][16]. Эти цифры взяты из ежемесячной статистики министерства по легальной миграции в пересказе прессы. Сам июльский отчёт мы не сверяли, поэтому считайте их ориентировочными.

Эта страница посвящена виду на жительство. Если ваша цель — греческий паспорт, читайте наш материал о том, как получить гражданство Греции: там разобран семилетний путь натурализации, языковой экзамен и тест на интеграцию.

Закон 5100/2024 перестроил «недвижимый» маршрут в два этапа. Правила о переоборудовании вступили в силу 5 апреля 2024 года, а новые пороги по зонам применяются к покупкам с 1 сентября 2024 года^[2][4]. Покупатели, которые до 31 августа 2024 года подписали договор и внесли 10% задатка по старой цене 250 000 €, могли завершить сделку до 28 февраля 2025 года^[9]. ВНЖ, выданные по прежним правилам, новые ограничения не затрагивают^[4].

Две ценовые зоны

800 000 € — по всей области Аттика (Афины, Пирей, Афинская Ривьера), в районе Салоник, на Миконосе, Санторини (Тира) и на любом острове с населением более 3100 человек; сюда попадают Крит, Родос, Корфу, Парос, Наксос и большинство других популярных островов^[4][10]. 400 000 € — во всех остальных местах, например в Патрах, Янине, Каламате, Волосе, на большей части Пелопоннеса, на севере Греции за пределами Салоник и на небольших островах. Перед подписанием проверьте население конкретного острова по последней переписи.

Правило 120 м² и одного объекта

При обоих порогах инвестиция должна быть вложена в один объект с основной жилой площадью не менее 120 м². Объединить две небольшие квартиры, чтобы набрать 400 000 или 800 000 €, больше нельзя^[4][10]. Супруги или зарегистрированные партнёры могут владеть объектом совместно, если вместе выполняют порог. Другие совладельцы — например, братья и сёстры или деловые партнёры — делить одну инвестицию не могут^[10]. На земельные участки без здания требование к площади не распространяется^[4].

Варианты за 250 000 €: переоборудование и памятники архитектуры

Низкий порог сохранился только в двух случаях. Первый — здание коммерческого или промышленного назначения, переведённое в жилое. Смена назначения должна произойти после 5 апреля 2024 года и быть завершена до подачи заявления. Для бывшего промышленного здания нужно, чтобы промышленная деятельность не велась не менее пяти лет. Минимума 120 м² нет, но переоборудованный объект нельзя использовать как юридический адрес или филиал компании^[2][4]. Второй — памятник архитектуры (охраняемое здание), который вы покупаете и реставрируете^[1]. Оба варианта сильно зависят от инженерных, градостроительных и разрешительных рисков. Проекты переоборудования застройщики часто продают на стадии котлована, поэтому, прежде чем рассчитывать на 250 000 €, убедитесь, что свидетельство о смене назначения уже существует.

Запрет посуточной аренды

Недвижимость под золотую визу нельзя сдавать через Airbnb, Booking.com, Vrbo или любую другую платформу краткосрочной (менее 30 дней) аренды и нельзя передавать в субаренду. Нарушение ведёт к аннулированию ВНЖ инвестора и семьи и административному штрафу, который, по имеющимся данным, составляет 50 000 €^[10][9][4]. Долгосрочная аренда жилья разрешена; доход от неё облагается налогом в Греции^[10]. При продаже объекта ВНЖ аннулируются^[1][5].

Оплатить покупку нужно полностью до подачи заявления — банковским переводом со своего счёта или банковским чеком. Наличные свыше 500 € и криптовалюта не принимаются^[1][10].

Тем, кто не хочет владеть недвижимостью, подходят капитальные варианты. Срочный депозит на 500 000 € размещается в одном греческом банке минимум на 12 месяцев с автоматической пролонгацией и должен сохраняться весь срок действия ВНЖ. Проценты облагаются налогом у источника по ставке 15%^[7][16]. Те же 500 000 € действуют для греческих гособлигаций со сроком до погашения не менее трёх лет^[7]. Для акций или корпоративных облигаций, обращающихся на бирже, нужно 800 000 €, а для паёв взаимных или альтернативных фондов, вкладывающих исключительно в Греции, — 350 000 €: это самый дешёвый вход без покупки недвижимости^[7][8].

На депозит и фонды не распространяются ни запрет посуточной аренды, ни планируемый налог 15% на передачу недвижимости, поэтому после сентября 2026 года они выглядят привлекательнее^[14][15]. Минусы — капитал заморожен под низкую доходность, есть валютный риск для тех, кто зарабатывает не в евро, а у фондов — риск управляющего и ликвидности. Консультанты сообщают, что можно перейти из одной категории инвестиций в другую без потери статуса, если реинвестировать средства в течение двух месяцев, но в официальном тексте мы этого не видели^[7]. Инвесторам из России и Беларуси до перевода средств стоит отдельно обсудить с греческим юристом и банком, как к выбранному маршруту — особенно к депозиту и ценным бумагам — применяются санкционные ограничения ЕС и требования к проверке происхождения денег.

Отдельный вариант со стартапом за 250 000 €, объявленный в сентябре 2024 года и закреплённый законом 5162/2024 (FEK A' 198 от 5 декабря 2024 года), позволяет вложиться в инновационную компанию, зарегистрированную в Elevate Greece^[21]. Инвестору может принадлежать не более 33% компании, которая, по имеющимся данным, должна создать два новых рабочих места на полный день в течение года и сохранять их пять лет^[17][9]. Официальной статистики по этому варианту мы не нашли; детали стоит уточнить у юриста.

Основной заявитель должен:

• быть гражданином страны вне ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии в возрасте от 18 лет с действующим паспортом;
• въехать в Грецию законно — без визы, по национальной визе (тип D) или по шенгенской визе^[1];
• до подачи полностью завершить и оплатить инвестицию из собственных средств прослеживаемым банковским платежом^[1][10];
• иметь частную медицинскую страховку на всех заявителей на срок действия ВНЖ^[1];
• пройти проверку безопасности: не иметь судимостей, угрожающих общественному порядку, и не представлять угрозы для здоровья населения^[1][3];
• для вариантов с недвижимостью — получить нотариальное свидетельство о покупке, подтверждение регистрации в земельном реестре или кадастре, а при переоборудовании — заключение инженера о смене назначения^[2].

Купить недвижимость через компанию можно, только если заявителю принадлежит 100% её долей^[1]. Закон 5275/2026 также ужесточил комплект документов при первой подаче: апостилированные свидетельства о браке и рождении, подтверждение иждивения родителей и медицинские полисы теперь нужно приложить сразу, а не донести позже^[6]. Большую часть процедуры может пройти юрист по доверенности; лично в Греции нужно быть только для сдачи биометрии^[5]. Российским заявителям стоит заранее заложить время на апостиль и нотариально заверенный перевод документов.

Одна инвестиция покрывает супруга или зарегистрированного партнёра основного заявителя, детей до 21 года и родителей обоих супругов. Каждый член семьи получает собственный ВНЖ, срок которого истекает вместе с ВНЖ инвестора^[8][5]. Некоторые консультанты утверждают, что дети-иждивенцы, обучающиеся на очной форме, могут оставаться в программе до 24 лет, но в официальных разъяснениях мы этого не нашли^[5]. Дети, вышедшие из возраста семейного ВНЖ, обычно переходят на отдельный студенческий, рабочий ВНЖ или ВНЖ финансово независимого лица.

Каждый взрослый член семьи платит пошлину 150 € плюс 16 € за карту; несовершеннолетние, по многочисленным данным, освобождены^[11]. Семья из двух взрослых, двух детей и двух родителей заплатит около 2000 € + 3 × 150 € + 6 × 16 € ≈ 2546 € госпошлин за каждый пятилетний цикл. Члены семьи могут учиться в Греции, но, как и инвестор, не получают автоматического права на работу по найму.

Типичное оформление через недвижимость проходит следующие этапы. При депозите или фондах шаги, связанные с недвижимостью, пропускаются.

Золотая виза не делает вас налоговым резидентом Греции. Налоговое резидентство определяется физическим присутствием (более 183 дней за 12 месяцев) или центром жизненных интересов. Инвесторы, которые в Греции не живут, платят греческие налоги только с греческих доходов, например с аренды, и налог на недвижимость (ENFIA)^[12]. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале, а проценты по греческим депозитам — налогом у источника 15%^[10][16].

Тем, кто действительно переезжает в Грецию, доступны специальные режимы^[12]:

• Режим non-dom по статье 5A: фиксированные 100 000 € в год со всех иностранных доходов плюс 20 000 € за каждого включённого члена семьи, на срок до 15 лет. Нужно вложить не менее 500 000 € в греческую недвижимость, бизнес или ценные бумаги и не быть налоговым резидентом Греции 7 из 8 предыдущих лет.
• Статья 5B, иностранные пенсионеры: фиксированные 7% с иностранной пенсии и других иностранных доходов для тех, кто не был налоговым резидентом 5 из 6 предыдущих лет.
• Статья 5C, стимул для переезжающих: освобождение 50% греческих доходов от работы или бизнеса на 7 лет для тех, кто переезжает в Грецию работать.

Инвестиция в золотую визу от 500 000 € может одновременно закрыть инвестиционное условие режима 5A, поэтому люди с высокими доходами часто совмещают оба инструмента. Ежегодного налога на богатство в Греции нет. Налог на наследство и дарение взимается с активов в Греции по ставкам, зависящим от степени родства. При самой покупке налог на передачу сейчас составляет около 3,09%, а НДС на новостройки можно не платить, если застройщик отказался от него в рамках моратория, действующего до 31 декабря 2026 года^[11][13].

Инвесторский ВНЖ продлевается каждые пять лет без ограничений, если вы по-прежнему владеете инвестицией, имеете действующую медстраховку и платите пошлину за продление 2000 € (плюс семейные пошлины)^[1][11]. Официальный реестр называет его «постоянной» золотой визой. Это название категории разрешения, а саму карту всё равно нужно обновлять каждые пять лет^[2]. Минимального срока пребывания нет, поэтому вариант подходит под стратегию «дом для отдыха» или «запасной аэродром».

Официальный статус долгосрочного резидента ЕС — другое дело. Обычно для него нужны пять лет законного и непрерывного проживания с ограниченными отлучками, стабильный доход и подтверждение знания греческого языка и интеграции. Годы на золотой визе помогают, только если вы действительно живёте в Греции. Засчитываются ли годы, проведённые в основном за границей, неясно, поэтому прежде чем на них рассчитывать, проконсультируйтесь со специалистом. То же касается натурализации: для неё нужно семь лет реального проживания. Этот путь описан на нашей странице о греческом гражданстве через проживание.

Продажа недвижимости, снятие депозита или погашение паёв фонда прекращает ВНЖ всей семьи, если вы не переходите в другую подходящую инвестицию^[1][7].

Подходит семьям, которым нужна карта резидента ЕС и свобода передвижения по Шенгену без переезда; покупателям, которые хотят настоящий дом или объект для долгосрочной аренды в Греции; многопоколенным семьям (родители включаются); тем, кто планирует переехать и воспользоваться фиксированным налогом 100 000 € или режимом 7% для пенсионеров.

Стоит поискать другое, если вам нужен быстрый путь к паспорту ЕС, если вы хотите вести бизнес посуточной аренды в купленном объекте или если бюджет меньше 250 000 €. Инвесторам, которым нужен наименее рискованный капитальный вариант, может подойти фонд за 350 000 € или фондовая программа другой страны.

• ВНЖ Португалии через инвестиционный фонд: 500 000 € в фонды и минимальные требования к пребыванию, но вариант с недвижимостью закрыт в 2023 году.
• ПМЖ Кипра за инвестиции от 300 000 €: покупка новостройки плюс подтверждение годового дохода 50 000 €, постоянный статус с первого дня.
• ПМЖ Мальты по программе MPRP: постоянный вид на жительство через взносы государству плюс покупку или аренду недвижимости.
• ВНЖ Италии через открытие бизнеса: от 250 000 € в инновационный стартап, ВНЖ на 2 года с продлением, без варианта с недвижимостью.
• ВНЖ Венгрии через инвестиционный фонд: 250 000 € в фонд недвижимости, с политическими рисками после 2026 года.
• ВНЖ Черногории при покупке недвижимости: более доступный балканский вариант за пределами Шенгенской зоны.

Для сравнения бок о бок смотрите наш обзор сравнение золотых виз ЕС и подборку недорогих инвесторских виз. Какие программы больше не принимают заявления — например, отменённая золотая виза Испании, — читайте в нашем списке закрытых программ ВНЖ за инвестиции. В каталоге стран с золотой визой собраны все варианты ВНЖ за инвестиции по бюджету.