Yunanistan Golden Visa: Yatırım Yolları, Maliyetler ve 2026 Kuralları

Yunanistan yatırımcı oturum iznini 2013'te başlattı. Bugün program, Göç Kanunu'nun (5038/2023 sayılı Kanun) 100. maddesinde düzenleniyor; madde 5100/2024 sayılı Kanun'un 64. maddesiyle değiştirildi. Usul kuralları ortak bakanlık kararlarıyla ve Şubat 2026'dan itibaren 5275/2026 sayılı Kanun'la belirleniyor^[1][2][5]. Başvuruları Göç ve İltica Bakanlığı (Oturum İzinleri Genel Müdürlüğü) karara bağlıyor; dosyalar bölgesel idareler (merkezi olmayan idareler) aracılığıyla ya da bakanlığın dijital platformu üzerinden sunuluyor^[1].

İzin beş yıl geçerlidir. 5275/2026 sayılı Kanun (Resmî Gazete FEK A' 17, 6 Şubat 2026) ile beş yıllık süre artık başvuru tarihinden değil, oturum kartının düzenlendiği tarihten başlıyor; böylece yavaş işleyen dosyalar iznin ömründen yemiyor^[24][6][9]. Yatırım korunduğu sürece izin her beş yılda bir yenilenebilir. İzin sahipleri Yunanistan'da yaşayabilir ve Schengen Bölgesi'nde herhangi bir 180 günlük dönemde 90 güne kadar seyahat edebilir; ancak izin, ücretli bir işte çalışma hakkı vermez. Şirket hissesi sahibi olmak veya icrada görev almayan yönetim kurulu üyeliği yapmak serbesttir^[2][5].

2024'teki fiyat artışlarından sonra talep soğudu. Sektör basını, Göç Bakanlığı verilerine dayanarak Ocak–Temmuz 2026'da 3.086 yeni golden visa başvurusu yapıldığını, bunun bir yıl önceki 5.028 başvuruya göre %39 düşüş olduğunu bildiriyor. Temmuz 2026 sonunda geçerli yatırımcı izni sayısı 34.278'e ulaştı; bunun ana nedeni bakanlığın birikmiş dosyaları eritmesi: bekleyen dosya sayısı 2025 başındaki 52.000'i aşkın seviyeden 29.273'e indi^[19][16]. Bu rakamlar bakanlığın aylık yasal göç istatistiklerinden basın aracılığıyla aktarılmıştır. Temmuz raporunun kendisiyle karşılaştırmadık; bu yüzden gösterge niteliğinde değerlendirin.

Bu sayfa oturum iznini anlatıyor. Asıl hedefiniz Yunan pasaportuysa, yedi yıllık vatandaşlığa geçiş yolunu ve dil ile uyum sınavlarını açıklayan Yunanistan vatandaşlığı nasıl alınır rehberimize bakın.

5100/2024 sayılı Kanun gayrimenkul yolunu iki aşamada yeniden şekillendirdi. Dönüşüm kuralları 5 Nisan 2024'te yürürlüğe girdi; konuma bağlı yeni eşikler ise 1 Eylül 2024'ten itibaren yapılan alımlara uygulandı^[2][4]. 31 Ağustos 2024'e kadar eski 250.000 € fiyattan sözleşme imzalayıp %10 kapora ödeyen alıcılara işlemi tamamlamak için 28 Şubat 2025'e kadar süre tanındı^[9]. Önceki kurallarla verilmiş izinler yeni kısıtlamalardan etkilenmiyor^[4].

İki fiyat bölgesi

800.000 € eşiği Attika Bölgesi'nin tamamında (Atina, Pire, Atina Rivierası), Selanik bölgesinde, Mikonos'ta, Santorini'de (Thira) ve nüfusu 3.100'ü aşan tüm adalarda geçerli; bu da Girit, Rodos, Korfu, Paros, Naksos ve diğer popüler adaların çoğunu kapsıyor^[4][10]. 400.000 € ise bunların dışındaki her yerde uygulanıyor: örneğin Patras, Yanya, Kalamata, Volos, Mora Yarımadası'nın büyük bölümü, Selanik dışındaki Kuzey Yunanistan ve küçük adalar. Sözleşmeden önce ilgili adanın nüfusunu son nüfus sayımıyla kontrol edin.

120 m² ve tek mülk kuralı

Her iki bölge eşiğinde de yatırım, en az 120 m² ana yaşam alanına sahip tek bir mülke yapılmalı. 400.000 € veya 800.000 €'ya ulaşmak için iki küçük daireyi birleştirmek artık kabul edilmiyor^[4][10]. Eşler veya kayıtlı partnerler, birlikte eşiği karşılıyorlarsa nitelikli mülke ortak malik olabilir. Kardeşler veya iş ortakları gibi diğer ortak malikler tek bir yatırımı paylaşamaz^[10]. Üzerinde bina olmayan arsalar büyüklük kuralına tabi değil^[4].

250.000 €'luk dönüşüm ve koruma altındaki bina yolları

Düşük eşik yalnızca iki durumda varlığını sürdürüyor. Birincisi, ticari veya sanayi kullanımındaki bir binanın konuta dönüştürülmesi. Kullanım değişikliği 5 Nisan 2024'ten sonra yapılmış ve başvurudan önce tamamlanmış olmalı. Eski bir sanayi binasında en az beş yıldır sanayi faaliyeti bulunmamalı. 120 m² şartı aranmıyor; dönüştürülen mülk şirket merkezi veya şube olarak kullanılamıyor^[2][4]. İkincisi, satın alıp restore ettiğiniz koruma altındaki (tescilli) bir bina^[1]. Her iki yol da büyük ölçüde mühendislik, imar ve ruhsat riskine bağlı. Dönüşüm projeleri genellikle müteahhitler tarafından projeden satılıyor; bu nedenle 250.000 € rakamına güvenmeden önce kullanım değişikliği belgesinin gerçekten var olduğundan emin olun.

Kısa süreli kiralama yasağı

Golden visa kapsamındaki bir konut Airbnb, Booking.com, Vrbo veya başka herhangi bir kısa süreli (30 günden az) kiralama platformunda kiraya verilemez ve alt kiraya da verilemez. İhlal hâlinde yatırımcının ve ailesinin izinleri iptal edilir ve 50.000 € olduğu bildirilen bir idari para cezası uygulanır^[10][9][4]. Uzun süreli konut kiralaması serbesttir; bu durumda kira geliri Yunanistan'da vergilendirilir^[10]. Mülkü satarsanız izinler iptal edilir^[1][5].

Ödeme, başvurudan önce tamamen ve kendi hesabınızdan banka havalesiyle ya da banka çekiyle yapılmalı. 500 €'nun üzerindeki nakit ödemeler ve kripto para kabul edilmiyor^[1][10].

Mülk sahibi olmak istemeyen yatırımcılar sermaye yollarını kullanabilir. 500.000 €'luk vadeli mevduat, tek bir Yunan bankasında en az 12 ay vadeli ve otomatik yenilenen bir hesapta durmalı ve iznin geçerli olduğu süre boyunca korunmalı. Faiz gelirinden %15 stopaj kesiliyor^[7][16]. Aynı 500.000 € eşiği, vadesine en az üç yıl kalmış Yunan devlet tahvilleri için de geçerli^[7]. Borsada işlem gören Yunan hisseleri veya şirket tahvilleri 800.000 € gerektirirken, yalnızca Yunanistan'a yatırım yapan yatırım fonu veya alternatif yatırım fonu payları 350.000 € ile en ucuz gayrimenkul dışı giriş noktasını oluşturuyor^[7][8].

Mevduat ve fon yolları hem kısa süreli kiralama yasağının hem de planlanan %15 devir vergisinin dışında kalıyor; bu da onları Eylül 2026 sonrasında daha cazip kılıyor^[14][15]. Dezavantajları ise düşük getiriyle bağlanan sermaye, euro dışı para birimiyle kazanan yatırımcılar için kur riski ve fonlarda yönetici ile likidite riski. Türk lirası bazında birikim yapan yatırımcılar için kur riski özellikle önemli. Danışmanlar, iki ay içinde yeniden yatırım yapılırsa nitelikli kategoriler arasında statü kaybetmeden geçiş yapılabildiğini bildiriyor; ancak bunu resmî bir metinde görmedik^[7].

Ayrı bir 250.000 €'luk girişim (start-up) yolu, Eylül 2024'te açıklandı ve 5162/2024 sayılı Kanun'la (FEK A' 198, 5 Aralık 2024) yasalaştı; yatırımcıların Elevate Greece'e kayıtlı yenilikçi bir şirkete ortak olmasına imkân tanıyor^[21]. Yatırımcı şirketin en fazla %33'üne sahip olabilir; bildirildiğine göre şirketin bir yıl içinde iki yeni tam zamanlı istihdam yaratması ve bunları beş yıl sürdürmesi gerekiyor^[17][9]. Resmî kullanım rakamı bulamadık; ayrıntılı kuralları bir avukatla teyit edin.

Ana başvuru sahibi şu şartları karşılamalı:

• AB/AEA veya İsviçre vatandaşı olmamak, 18 yaşını doldurmuş olmak ve geçerli bir pasaporta sahip olmak;
• Yunanistan'a yasal yoldan, vizesiz ya da ulusal (D tipi) veya Schengen vizesiyle girmek^[1];
• nitelikli yatırımı başvurudan önce, kendi kaynaklarıyla ve izlenebilir bir banka ödemesiyle tamamlayıp bedelini eksiksiz ödemek^[1][10];
• izin süresi boyunca tüm başvuru sahiplerini kapsayan özel sağlık sigortasına sahip olmak^[1];
• güvenlik kontrollerinden geçmek, kamu düzenini tehdit eden bir sabıka kaydı bulunmamak ve halk sağlığı açısından risk oluşturmamak^[1][3];
• gayrimenkul yollarında noter satın alma belgesi, tapu sicili veya kadastro kaydı belgesi ve dönüşümlerde kullanım değişikliğini doğrulayan mühendis raporu almak^[2].

Mülk, yalnızca başvuru sahibi şirketin %100'üne sahipse şirket üzerinden satın alınabilir^[1]. 5275/2026 sayılı Kanun ilk başvuruda istenen belgeleri de sıkılaştırdı: apostilli evlilik ve doğum belgeleri, anne babanın bakmakla yükümlü olunan kişiler olduğunun kanıtı ve sağlık poliçeleri artık sonradan değil, en başta sunulmalı^[6]. Sürecin büyük kısmı vekâletname ile bir avukat tarafından yürütülebilir. Başvuru sahiplerinin Yunanistan'da bulunması yalnızca biyometrik veri vermek için gerekir^[5].

Türkiye'den başvuranlar için: Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları, AB'nin vize zorunluluğu listesinde yer aldığı için Yunanistan'a vizesiz giremez; ilk giriş ve biyometri randevusu için ulusal (D tipi) veya Schengen vizesi gerekir^[25][1]. Oturum kartı çıktıktan sonra ise kart sahibi Schengen Bölgesi'nde 180 günde 90 güne kadar ayrıca vize almadan seyahat edebilir^[2][5]. Türk vatandaşları AB dışı alıcı sayıldığından, yasalaşması hâlinde planlanan %15 devir vergisi de onlara uygulanacaktır^[14].

Tek bir yatırım, ana başvuru sahibinin eşini veya kayıtlı partnerini, 21 yaşın altındaki çocuklarını ve iki eşin de anne babasını kapsar. Her aile üyesine ayrı bir izin verilir ve bu izin yatırımcınınkiyle birlikte sona erer^[8][5]. Bazı danışmanlar, tam zamanlı öğrenci olan bakmakla yükümlü çocukların 24 yaşına kadar kalabildiğini söylüyor; ancak bunu resmî bir kılavuzda teyit edemedik^[5]. Aile izninin yaş sınırını aşan çocuklar genellikle ayrı bir öğrenci, çalışma veya yeterli gelir (bağımsız gelir) iznine geçer.

Her yetişkin aile üyesi 150 € izin harcı ile 16 € kart bedeli öder; reşit olmayanların muaf olduğu yaygın olarak bildiriliyor^[11]. Dolayısıyla iki yetişkin, iki çocuk ve iki ebeveynden oluşan bir aile, her beş yıllık dönemde devlet harcı olarak yaklaşık 2.000 € + 3 × 150 € + 6 × 16 € ≈ 2.546 € öder. Aile üyeleri Yunanistan'da eğitim görebilir. Yatırımcı gibi onların da otomatik olarak ücretli çalışma hakkı yoktur.

Tipik bir gayrimenkul başvurusu aşağıdaki aşamalardan geçer. Mevduat ve fon yollarında mülkle ilgili adımlar atlanır.

Golden visa sizi Yunanistan'da vergi mukimi yapmaz. Vergi mukimliği fiziksel varlığa (12 aylık bir dönemde 183 günden fazla) veya hayati menfaatlerin merkezine bağlıdır. Yunanistan'da hiç yaşamayan yatırımcılar yalnızca kira gibi Yunanistan kaynaklı gelirleri ve mülk (ENFIA) üzerinden vergi öder^[12]. Kira geliri artan oranlı tarifeyle vergilendirilir; Yunan mevduat faizinden %15 stopaj kesilir^[10][16].

Yunanistan'a gerçekten taşınan yatırımcılar özel rejimlerden yararlanabilir^[12]:

• 5A maddesi non-dom rejimi: tüm yurt dışı kaynaklı gelir için yılda sabit 100.000 €, kapsama alınan her aile üyesi için ilave 20.000 €, 15 yıla kadar. Yunan gayrimenkulüne, işletmelerine veya menkul kıymetlerine en az 500.000 € yatırım yapmanız ve önceki 8 yılın 7'sinde Yunanistan'da vergi mukimi olmamanız gerekir.
• 5B maddesi yabancı emekliler: önceki 6 yılın 5'inde vergi mukimi olmayanlar için yurt dışı emekli maaşı ve diğer yurt dışı gelirler üzerinden sabit %7.
• 5C maddesi taşınma teşviki: çalışmak için Yunanistan'a taşınanlara, Yunanistan'daki ücret veya ticari kazançta 7 yıl boyunca %50 istisna.

500.000 € ve üzerindeki bir golden visa yatırımı 5A'daki yatırım şartını da karşılayabildiği için yüksek gelirliler ikisini sıklıkla birleştiriyor. Yunanistan'da yıllık servet vergisi yok. Veraset ve intikal vergisi Yunanistan'daki varlıklara uygulanıyor ve oranlar akrabalık derecesine göre değişiyor. Alım işleminin kendisinde devir vergisi bugün yaklaşık %3,09; yeni konutlarda ise müteahhit, 31 Aralık 2026'ya kadar süren askıya alma kapsamında KDV'den vazgeçmeyi seçerse KDV ödenmiyor^[11][13].

Yatırımcı izni, yatırımı elinizde tuttuğunuz, geçerli sağlık sigortanızı sürdürdüğünüz ve 2.000 €'luk yenileme harcını (artı aile harçlarını) ödediğiniz sürece her beş yılda bir sınırsız olarak yenilenebilir^[1][11]. Resmî sicil bu izni "süresiz" (permanent) golden visa olarak listeliyor. Bu ifade izin kategorisini tanımlıyor; kartın kendisi yine de her beş yılda bir yenilenmeli^[2]. Asgari kalış şartı olmadığından tatil evi veya B planı stratejisine uygun.

Resmî uzun dönemli (AB) ikamet statüsü ise farklı. Genellikle sınırlı sürelerle ülke dışında kalınan beş yıllık yasal ve kesintisiz ikamet, istikrarlı gelir ve Yunanca dil ile uyum belgesi gerektirir. Golden visa ile geçen süre ancak Yunanistan'da gerçekten yaşıyorsanız işe yarar. Büyük kısmı yurt dışında geçen yılların sayılıp sayılmayacağı belirsiz; bunlara güvenmeden önce hukuki destek alın. Aynı durum yedi yıllık fiilî ikamet gerektiren vatandaşlığa geçiş için de geçerli; bu yolu Yunanistan vatandaşlığı kaç yılda alınır sorusunu yanıtlayan sayfamızda ele alıyoruz.

Mülkün satılması ya da mevduatın veya fon paylarının çekilmesi, başka bir nitelikli yatırıma geçilmedikçe tüm ailenin izinlerini sona erdirir^[1][7].

Uygun olanlar: taşınmadan AB oturum kartı ve Schengen hareket serbestisi isteyen aileler, Yunanistan'da gerçek bir ev veya uzun dönem kiraya verilecek bir yatırım isteyen alıcılar, çok kuşaklı aileler (anne babalar da kapsamda) ve Yunanistan'a taşınıp 100.000 €'luk sabit vergiden veya %7'lik emekli rejiminden yararlanmayı planlayanlar. Schengen vizesi için her seferinde başvurmaktan yorulan Türk vatandaşları da bu gruba girebilir.

Başka seçeneklere bakmalı: AB pasaportuna hızlı bir yol arıyorsanız, mülkü tatil kiralama işi olarak işletmek istiyorsanız veya bütçeniz 250.000 €'nun altındaysa. En düşük riskli sermaye yolunu arayan yatırımcılar 350.000 €'luk fon seçeneğini ya da başka bir ülkenin fona dayalı programını tercih edebilir.

• Portekiz golden visa fon yatırımı: fonlarda 500.000 €, düşük kalış şartı; ancak gayrimenkul yolu 2023'te kapandı.
• Güney Kıbrıs'ta 300.000 € ile süresiz oturum izni: yeni konut alımı artı yıllık 50.000 € gelir şartı; ilk günden süresiz statü.
• Malta golden visa (MPRP): devlete katkı payı artı mülk alımı veya kiralama ile süresiz oturum.
• İtalya golden visa (yatırımcı vizesi): yenilikçi bir girişimde 250.000 €'dan başlıyor; 2 yıllık yenilenebilir izin, gayrimenkul yolu yok.
• Macaristan golden visa fon yatırımı: 250.000 €'luk gayrimenkul fonu yolu; 2026 sonrası siyasi risk taşıyor.
• Karadağ'da ev alarak oturum izni: Schengen Bölgesi dışında, daha düşük maliyetli bir Balkan seçeneği.

Yan yana bir görünüm için AB golden visa karşılaştırma rehberimize ve en düşük maliyetli golden visa seçenekleri listemize göz atın. Artık başvuru kabul etmeyen programları, örneğin İspanya'nın kaldırılan golden visa programını görmek için kapanan golden visa programları listemizi okuyun. Golden visa veren ülkeler sayfamız, tüm yatırımla oturum seçeneklerini bütçeye göre sıralıyor.