Golden Visa Griechenland: Investitionswege, Kosten und Regeln 2026

Griechenland hat die Aufenthaltserlaubnis für Investoren 2013 eingeführt. Heute ist sie in Artikel 100 des Migrationsgesetzbuchs (Gesetz 5038/2023) geregelt, geändert durch Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024; das Verfahren ergibt sich aus Gemeinsamen Ministerialbeschlüssen und seit Februar 2026 aus dem Gesetz 5275/2026^[1][2][5]. Über die Anträge entscheidet das Ministerium für Migration und Asyl (Direktion für Aufenthaltstitel); eingereicht werden sie über die dezentralen Verwaltungen oder die digitale Plattform des Ministeriums^[1].

Die Erlaubnis gilt fünf Jahre. Nach dem Gesetz 5275/2026 (Regierungsanzeiger FEK A' 17 vom 6. Februar 2026) laufen die fünf Jahre jetzt ab Ausstellung der Aufenthaltskarte und nicht mehr ab Antragstellung, sodass eine langsame Bearbeitung die Laufzeit nicht mehr verkürzt^[24][6][9]. Sie lässt sich alle fünf Jahre verlängern, solange die Investition besteht. Inhaber dürfen in Griechenland leben und sich im Schengen-Raum bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufhalten; ein Recht auf abhängige Beschäftigung gibt die Erlaubnis jedoch nicht. Gesellschaftsanteile oder ein nicht geschäftsführendes Aufsichts- bzw. Verwaltungsratsmandat sind zulässig^[2][5].

Die Nachfrage hat sich seit den Preiserhöhungen 2024 abgekühlt. Unter Berufung auf Daten des Migrationsministeriums meldet die Fachpresse für Januar bis Juli 2026 3.086 neue Golden-Visa-Anträge, 39 % weniger als die 5.028 im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der gültigen Investoren-Erlaubnisse stieg bis Ende Juli 2026 auf 34.278, vor allem weil das Ministerium Altfälle abarbeitet: Der Rückstau sank von über 52.000 Akten Anfang 2025 auf 29.273^[19][16]. Diese Zahlen stammen aus der monatlichen Statistik des Ministeriums zur legalen Migration, wie die Presse sie wiedergibt. Den Juli-Bericht selbst haben wir nicht geprüft, die Werte sind daher als Richtwerte zu verstehen.

Diese Seite behandelt den Aufenthalt. Wenn Sie einen griechischen Pass anstreben, lesen Sie unseren Leitfaden Griechenland Staatsbürgerschaft beantragen, der den siebenjährigen Weg zur Einbürgerung mit Sprach- und Integrationsprüfungen erklärt.

Das Gesetz 5100/2024 hat den Immobilienweg in zwei Schritten umgebaut. Die Regeln zur Umnutzung traten am 5. April 2024 in Kraft, die neuen standortabhängigen Schwellenwerte gelten für Käufe ab dem 1. September 2024^[2][4]. Wer bis zum 31. August 2024 zum alten Preis von 250.000 € unterschrieben und 10 % angezahlt hatte, konnte den Kauf bis zum 28. Februar 2025 abschließen^[9]. Bereits nach altem Recht erteilte Erlaubnisse sind von den neuen Einschränkungen nicht betroffen^[4].

Die beiden Preiszonen

800.000 € gelten in der gesamten Region Attika (Athen, Piräus, Athener Riviera), im Raum Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini (Thira) und auf jeder Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern – damit fallen Kreta, Rhodos, Korfu, Paros, Naxos und die meisten anderen beliebten Inseln darunter^[4][10]. 400.000 € gelten überall sonst, etwa in Patras, Ioannina, Kalamata, Volos, weiten Teilen der Peloponnes, in Nordgriechenland außerhalb Thessalonikis und auf kleineren Inseln. Prüfen Sie vor der Unterschrift die Einwohnerzahl der konkreten Insel anhand der jüngsten Volkszählung.

120 m² und nur eine Immobilie

In beiden Zonen muss die Investition in eine einzige Immobilie mit mindestens 120 m² Hauptwohnfläche fließen. Zwei kleinere Wohnungen zusammenzulegen, um 400.000 € oder 800.000 € zu erreichen, reicht nicht mehr aus^[4][10]. Ehe- oder eingetragene Lebenspartner dürfen die Immobilie gemeinsam besitzen, wenn sie zusammen den Schwellenwert erreichen. Andere Miteigentümer, etwa Geschwister oder Geschäftspartner, können sich eine Investition nicht teilen^[10]. Unbebaute Grundstücke unterliegen der Flächenregel nicht^[4].

Umnutzung und Denkmalschutz: die 250.000-€-Wege

Der niedrige Schwellenwert gilt nur noch in zwei Fällen. Der erste ist ein Gebäude mit gewerblicher oder industrieller Nutzung, das in Wohnraum umgewandelt wird. Die Nutzungsänderung muss nach dem 5. April 2024 erfolgen und vor der Antragstellung abgeschlossen sein. Bei ehemaligen Industriegebäuden darf seit mindestens fünf Jahren keine industrielle Tätigkeit mehr stattgefunden haben. Eine Mindestfläche von 120 m² gibt es nicht, und die umgewandelte Immobilie darf nicht als Geschäftssitz oder Zweigstelle dienen^[2][4]. Der zweite Fall ist ein denkmalgeschütztes Gebäude, das Sie kaufen und sanieren^[1]. Beide Wege hängen stark von Bau-, Planungs- und Genehmigungsrisiken ab. Umnutzungsprojekte werden oft vom Bauträger „off-plan“ verkauft – vergewissern Sie sich daher, dass die Bescheinigung über die Nutzungsänderung vorliegt, bevor Sie sich auf die 250.000 € verlassen.

Verbot der Kurzzeitvermietung

Eine Golden-Visa-Immobilie darf nicht über Airbnb, Booking.com, Vrbo oder andere Plattformen kurzzeitig (unter 30 Tagen) vermietet und nicht untervermietet werden. Ein Verstoß führt zum Widerruf der Erlaubnisse von Investor und Familie sowie zu einer Verwaltungsstrafe, die mit 50.000 € angegeben wird^[10][9][4]. Langfristige Wohnraumvermietung ist erlaubt; die Mieteinnahmen werden dann in Griechenland versteuert^[10]. Verkaufen Sie die Immobilie, werden die Erlaubnisse widerrufen^[1][5].

Der Kaufpreis muss vor der Antragstellung vollständig bezahlt sein, per Überweisung vom eigenen Konto oder per Bankscheck. Barzahlungen über 500 € und Kryptowährungen werden nicht akzeptiert^[1][10].

Wer keine Immobilie besitzen möchte, kann die Kapitalwege nutzen. Ein Festgeld von 500.000 € muss bei einer einzigen griechischen Bank für mindestens 12 Monate mit automatischer Verlängerung angelegt sein und während der gesamten Laufzeit der Erlaubnis bestehen bleiben. Zinsen unterliegen einer Quellensteuer von 15 %^[7][16]. Dieselben 500.000 € gelten für griechische Staatsanleihen mit mindestens drei Jahren Restlaufzeit^[7]. Börsennotierte griechische Aktien oder Unternehmensanleihen erfordern 800.000 €, Anteile an Investment- oder alternativen Investmentfonds, die ausschließlich in Griechenland investieren, dagegen nur 350.000 € – der günstigste Einstieg ohne Immobilie^[7][8].

Einlage und Fonds fallen weder unter das Verbot der Kurzzeitvermietung noch unter die geplante Grunderwerbsteuer von 15 %, was sie nach September 2026 attraktiver macht^[14][15]. Die Nachteile: gebundenes Kapital bei niedriger Rendite, Währungsrisiko für Anleger außerhalb des Euroraums und bei Fonds zusätzlich Manager- und Liquiditätsrisiko. Berater berichten, dass Investoren ohne Statusverlust zwischen qualifizierenden Kategorien wechseln können, wenn sie binnen zwei Monaten reinvestieren; in einem offiziellen Text haben wir das jedoch nicht gefunden^[7].

Ein eigener Start-up-Weg über 250.000 €, im September 2024 angekündigt und durch Gesetz 5162/2024 (FEK A' 198 vom 5. Dezember 2024) eingeführt, erlaubt die Beteiligung an einem innovativen, bei Elevate Greece registrierten Unternehmen^[21]. Der Investor darf höchstens 33 % halten, und das Unternehmen muss Berichten zufolge binnen eines Jahres zwei neue Vollzeitstellen schaffen und fünf Jahre lang erhalten^[17][9]. Offizielle Zahlen zur Nutzung haben wir nicht gefunden; die Einzelheiten sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.

Der Hauptantragsteller muss:

• Staatsangehöriger eines Landes außerhalb von EU, EWR und Schweiz sein, mindestens 18 Jahre alt und mit gültigem Reisepass;
• rechtmäßig nach Griechenland einreisen, visumfrei oder mit nationalem Visum (Typ D) bzw. Schengen-Visum^[1];
• die qualifizierende Investition vor Antragstellung vollständig abschließen und bezahlen, aus eigenen Mitteln und mit nachvollziehbarer Bankzahlung^[1][10];
• eine private Krankenversicherung für alle Antragsteller über die Laufzeit der Erlaubnis nachweisen^[1];
• die Sicherheitsprüfung bestehen, also keine Vorstrafen haben, die die öffentliche Ordnung gefährden, und kein Risiko für die öffentliche Gesundheit darstellen^[1][3];
• bei Immobilienwegen eine notarielle Kaufbescheinigung, den Nachweis der Eintragung in Grundbuch oder Kataster und bei Umnutzungen ein Ingenieurgutachten über die Nutzungsänderung vorlegen^[2].

Über eine Gesellschaft kann die Immobilie nur erworben werden, wenn der Antragsteller 100 % der Anteile hält^[1]. Das Gesetz 5275/2026 hat zudem die Unterlagen für den Erstantrag verschärft: Apostillierte Heirats- und Geburtsurkunden, der Nachweis, dass die Eltern unterhaltsabhängig sind, und die Krankenversicherungspolicen müssen jetzt gleich zu Beginn eingereicht werden, nicht erst später^[6]. Der Großteil des Verfahrens kann ein Anwalt mit Vollmacht erledigen. Persönlich in Griechenland sein müssen Antragsteller nur für die Abgabe der biometrischen Daten^[5].

Eine Investition deckt den Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner des Hauptantragstellers ab, die Kinder unter 21 sowie die Eltern beider Ehegatten. Jedes Familienmitglied erhält eine eigene Erlaubnis, die zusammen mit der des Investors ausläuft^[8][5]. Manche Berater sagen, unterhaltsabhängige Kinder im Vollzeitstudium könnten bis 24 bleiben; in offiziellen Vorgaben konnten wir das nicht bestätigen^[5]. Kinder, die aus der Familienerlaubnis herauswachsen, wechseln meist zu einem eigenen Aufenthaltstitel für Studium, Arbeit oder Personen mit eigenen Mitteln.

Jedes erwachsene Familienmitglied zahlt 150 € Gebühr plus 16 € für die Karte; Minderjährige sind nach verbreiteten Angaben befreit^[11]. Eine Familie aus zwei Erwachsenen, zwei Kindern und zwei Großeltern zahlt also etwa 2.000 € + 3 × 150 € + 6 × 16 € ≈ 2.546 € an staatlichen Gebühren pro Fünfjahreszyklus. Familienangehörige dürfen in Griechenland studieren. Wie der Investor haben sie kein automatisches Recht auf abhängige Beschäftigung.

Ein typischer Immobilienantrag durchläuft die folgenden Stationen. Bei Festgeld und Fonds entfallen die Immobilienschritte.

Ein Golden Visa macht Sie nicht automatisch in Griechenland steuerlich ansässig. Die steuerliche Ansässigkeit hängt von der physischen Anwesenheit (mehr als 183 Tage in 12 Monaten) oder dem Mittelpunkt der Lebensinteressen ab. Wer nie in Griechenland lebt, zahlt dort nur auf griechische Einkünfte wie Mieten sowie auf Immobilien (ENFIA) Steuern^[12]. Mieteinnahmen werden progressiv besteuert, Zinsen auf griechische Einlagen unterliegen 15 % Quellensteuer^[10][16]. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerlich ansässig bleibt, sollte die Behandlung der griechischen Einkünfte zusätzlich mit seinem Steuerberater klären.

Wer tatsächlich nach Griechenland zieht, kann Sonderregelungen nutzen^[12]:

• Non-Dom-Regelung nach Artikel 5A: pauschal 100.000 € pro Jahr auf alle ausländischen Einkünfte, plus 20.000 € je einbezogenem Familienmitglied, für bis zu 15 Jahre. Voraussetzung sind mindestens 500.000 € Investitionen in griechische Immobilien, Unternehmen oder Wertpapiere und dass Sie in 7 der letzten 8 Jahre nicht in Griechenland steuerlich ansässig waren.
• Artikel 5B für ausländische Rentner: pauschal 7 % auf ausländische Renten und andere Auslandseinkünfte, für Personen, die in 5 der letzten 6 Jahre nicht steuerlich ansässig waren.
• Zuzugsanreiz nach Artikel 5C: 50 % Steuerbefreiung auf griechische Arbeits- oder Geschäftseinkünfte für 7 Jahre, für Personen, die zum Arbeiten nach Griechenland ziehen.

Eine Golden-Visa-Investition ab 500.000 € kann zugleich den Investitionstest von 5A erfüllen, deshalb kombinieren Gutverdiener häufig beides. Eine jährliche Vermögensteuer gibt es in Griechenland nicht. Erbschaft- und Schenkungsteuer fallen auf in Griechenland belegenes Vermögen an, mit Sätzen je nach Verwandtschaftsgrad. Beim Kauf selbst beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit rund 3,09 %, und die MwSt. auf Neubauten lässt sich vermeiden, wenn der Bauträger von der bis 31. Dezember 2026 laufenden Aussetzung Gebrauch macht^[11][13].

Die Investoren-Erlaubnis ist alle fünf Jahre unbegrenzt verlängerbar, solange Sie die Investition halten, eine gültige Krankenversicherung haben und die Verlängerungsgebühr von 2.000 € (plus Familiengebühren) zahlen^[1][11]. Das offizielle Register führt sie als „permanentes“ Golden Visa. Die Bezeichnung beschreibt die Kategorie des Titels; die Karte selbst muss trotzdem alle fünf Jahre erneuert werden^[2]. Da es keine Mindestaufenthaltsdauer gibt, eignet sie sich für Ferienhaus- oder Plan-B-Strategien.

Der förmliche Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten (EU-Daueraufenthalt) ist etwas anderes. Er setzt in der Regel fünf Jahre rechtmäßigen und ununterbrochenen Aufenthalt mit begrenzten Abwesenheiten, gesicherte Mittel sowie Nachweise griechischer Sprachkenntnisse und Integration voraus. Zeiten mit Golden Visa helfen nur, wenn Sie tatsächlich in Griechenland leben. Ob überwiegend im Ausland verbrachte Jahre zählen, ist unklar; lassen Sie sich beraten, bevor Sie darauf bauen. Dasselbe gilt für die Einbürgerung, die sieben Jahre tatsächlichen Aufenthalt erfordert. Dieser Weg wird auf unserer Seite zur griechischen Staatsangehörigkeit durch Einbürgerung erklärt.

Der Verkauf der Immobilie oder die Auflösung von Einlage bzw. Fondsanteilen beendet die Erlaubnisse der ganzen Familie, es sei denn, Sie wechseln in eine andere qualifizierende Investition^[1][7].

Geeignet ist das Programm für Familien, die eine EU-Aufenthaltskarte und Schengen-Mobilität wollen, ohne umzuziehen, für Käufer, die ein echtes Zuhause oder eine langfristig vermietete Anlage in Griechenland suchen, für Mehrgenerationenfamilien (Eltern sind eingeschlossen) und für alle, die umziehen und die 100.000-€-Pauschale oder die 7-%-Rentnerregelung nutzen wollen.

Suchen Sie anderswo, wenn Sie schnell einen EU-Pass brauchen, die Immobilie als Ferienvermietung betreiben wollen oder weniger als 250.000 € zur Verfügung haben. Wer den risikoärmsten Kapitalweg sucht, ist mit der Fondsoption über 350.000 € oder dem fondsbasierten Programm eines anderen Landes womöglich besser bedient.

• Golden Visa Portugal über Fonds: 500.000 € in Fonds bei geringen Aufenthaltspflichten; der Immobilienweg wurde 2023 abgeschafft.
• Golden Visa Zypern mit Daueraufenthalt ab 300.000 €: Neubaukauf plus Nachweis eines Jahreseinkommens von 50.000 €, mit Daueraufenthalt vom ersten Tag an.
• Golden Visa Malta (MPRP): Daueraufenthalt über staatliche Beiträge plus Immobilienkauf oder -miete.
• Golden Visa Italien (Investorenvisum): ab 250.000 € in ein innovatives Start-up, mit zweijähriger, verlängerbarer Erlaubnis und ohne Immobilienweg.
• Golden Visa Ungarn (Gastinvestorenprogramm): ein Immobilienfondsweg über 250.000 €, mit politischem Risiko nach 2026.
• Golden Visa Montenegro über Immobilien: eine günstigere Balkan-Option außerhalb des Schengen-Raums.

Einen direkten Vergleich bietet unsere Übersicht bestes Golden Visa Europa sowie die Liste günstigstes Golden Visa im Vergleich. Welche Programme keine Anträge mehr annehmen, etwa das frühere Golden Visa Spanien, zeigt unsere Seite abgeschaffte Golden Visa Programme. Der Golden-Visa-Überblick nach Budget listet alle Wege zum Aufenthalt durch Investition.