Golden visa Georgia: residencia por inmueble e inversión (2026)

Georgia no gestiona un programa de «golden visa» con marca propia, unidad específica, cupo ni lista de proyectos autorizados. La residencia para inversores son simplemente dos categorías dentro de la ley general de extranjería. El artículo 15 de la Ley de Georgia sobre el Estatuto Jurídico de los Extranjeros y Apátridas enumera los tipos de permiso de residencia^[1]:

• Permiso de residencia de corta duración (artículo 15, letra j): para el extranjero propietario de un inmueble en Georgia, salvo terrenos agrícolas, «cuyo valor de mercado supere el equivalente en GEL de 150.000 USD», y para su cónyuge e hijo o hijos^[1][2].
• Permiso de residencia por inversión (artículo 15, letra h): para el extranjero y sus familiares que hayan invertido al menos 300.000 USD en Georgia conforme a la Ley de Fomento y Garantías de la Actividad Inversora, o que sean propietarios de un inmueble no agrícola cuyo valor de mercado supere los 300.000 USD^[1].
• Permiso de residencia indefinido (artículo 15, letra k): un estatus permanente para los titulares del permiso por inversión que cumplan los requisitos de facturación durante cinco años o que conserven inmuebles por valor de 300.000 USD durante cinco años^[1][2].

Resuelve la Agencia de Desarrollo de Servicios Públicos (PSDA, por sus siglas en inglés) del Ministerio de Justicia, y la solicitud se presenta en persona en una Casa de Servicios Públicos (Public Service Hall) o en una oficina territorial^[2]. El valor de mercado debe certificarlo un tasador que trabaje para una entidad acreditada por el Organismo Nacional Unificado de Acreditación. El precio que figura en el contrato de compraventa no determina la elegibilidad^[2][8]. Los propietarios que necesiten visado para entrar en Georgia pueden pedir un visado de inmigración D5 sobre la misma base inmobiliaria^[1].

El programa está abierto. El único cambio de 2026 en sus números fue la subida del umbral. Las normas de su entorno, sobre trabajo y entrada, se endurecieron más, como se explica a continuación.

Hay tres formas prácticas de obtener la residencia georgiana gracias al capital. Se diferencian más por lo que permite hacer cada permiso que por el papeleo.

Residencia en Georgia por compra de vivienda: el permiso de corta duración de 150.000 USD

Se trata de comprar uno o varios pisos, casas o locales comerciales cuyo valor de mercado tasado conjunto supere los 150.000 USD en laris. Se pueden sumar varias propiedades^[6][9]. Los terrenos agrícolas no cuentan y, en general, los extranjeros tampoco pueden comprarlos^[10]. El permiso se expide por un año y se renueva año a año, sin límite de renovaciones^[1][10]. Según el artículo 21, se extingue automáticamente si dejas de ser propietario del inmueble^[1]. Si una tasación posterior queda por debajo del umbral, la renovación puede denegarse^[8].

Como la ley exige un valor de mercado que «supere» los 150.000 USD, los compradores suelen dejar margen. Una vivienda comprada por 150.000 USD justos puede tasarse en 145.000 USD y no servir. La depreciación del lari no altera la prueba en dólares, pero la opinión del tasador sobre el mercado local sí.

Inmueble de 300.000 USD: el permiso por inversión de cinco años

Un inmueble de más de 300.000 USD da acceso al permiso de residencia por inversión, que se concede por cinco años^[1]. Con las normas laborales de 2026, los titulares del permiso por inversión están exentos del derecho a la actividad laboral, de modo que pueden trabajar o dirigir un negocio^[11][12]. Si conservas el inmueble cinco años, puedes solicitar el permiso de residencia indefinido (permanente)^[2].

Residencia en Georgia por inversión empresarial: 300.000 USD en una sociedad

El mismo permiso de residencia por inversión se obtiene con una inversión de 300.000 USD en una empresa georgiana, acreditada mediante un informe de auditoría^[1][2]. Para convertirlo en residencia indefinida al cabo de cinco años, la empresa debe facturar al menos 50.000 USD el primer año, 100.000 USD el segundo y 120.000 USD en cada uno de los años tercero a quinto^[1][2]. Un asesor afirma que la vía empresarial exige pasar unos 183 días al año en Georgia. No figura en la ley, así que conviene tratarlo como no confirmado^[10].

Los emprendedores más pequeños suelen optar por otro camino: constituyen una sociedad de responsabilidad limitada, obtienen el derecho a la actividad laboral y después un permiso de residencia por trabajo. Según los asesores, desde el 2 de abril de 2026 hace falta un documento del Servicio de Ingresos que acredite una facturación anual de la sociedad de al menos 50.000 GEL por cada solicitante extranjero. Desde el 10 de julio de 2026, una empresa de nueva creación con hasta tres extranjeros puede obtener un primer permiso de seis meses sin esa prueba de facturación^[12]. Es una residencia ligada al empleo, no una residencia de inversor, y se examina con más rigor.

Para el permiso de residencia de corta duración de 150.000 USD, la PSDA pide^[2]:

• el formulario de solicitud cumplimentado;
• una copia del pasaporte (documento de viaje);
• prueba de que te encuentras legalmente en Georgia en el momento de presentar la solicitud, como el sello de entrada sin visado o un visado D5;
• un título de propiedad que acredite la titularidad de un inmueble no agrícola, es decir, un extracto del Registro Público;
• una tasación del valor de mercado hecha por un tasador certificado de una entidad acreditada, con un valor superior a 150.000 USD en GEL;
• una fotografía en color de 3×4 cm en formato electrónico;
• el justificante de pago de la tasa.

Los familiares deben acreditar además el parentesco con certificados de matrimonio y de nacimiento apostillados o legalizados y traducidos al georgiano^[8]. El inmueble debe estar inscrito a tu nombre. Un contrato de arras o de compra sobre plano no es un título de propiedad, así que un piso en construcción no suele servir para la solicitud hasta que se inscriba la titularidad. Comprueba cómo se registrará la vivienda del promotor antes de pagar.

No hay periodo mínimo de mantenimiento de la inversión más allá de seguir siendo propietario, ni estancia mínima, ni examen de idioma, ni obligación de seguro médico una vez obtenido el permiso^[9][10][23]. Las autoridades sí hacen comprobaciones de antecedentes. El artículo 21 permite además denegar o retirar permisos por motivos de seguridad y orden público, de modo que unos antecedentes penales o infracciones migratorias pueden hundir la solicitud^[1].

Para el permiso de residencia por inversión, la PSDA exige además un informe de auditoría que acredite la inversión (vía empresarial) o un título de propiedad con un valor de mercado certificado superior a 300.000 USD (vía inmobiliaria)^[2].

El Estado cobra muy poco. Un solicitante que pague la resolución más rápida, en 10 días, gasta unos 230 USD en tasas del permiso y menos de 80 USD en inscribir la propiedad^[2][22]. Una familia de cuatro personas en la vía estándar de 30 días paga 1.200 GEL (≈ 460 USD) en tasas. El coste real es el propio inmueble, más la diferencia entre lo que pagas y lo que podrías obtener al revenderlo. En la práctica, un inversor individual debería contar con unos 152.000–167.000 USD en total: entre 150.000 y 165.000 USD de inmueble más hasta unos 2.000 USD de tasación, inscripción, traducciones y asesoría.

Como el inmueble es un activo que conservas, el coste económico se reduce a los gastos de la operación, la posible pérdida al vender y el coste de oportunidad del capital. Un portal inmobiliario sitúa la rentabilidad bruta media del alquiler en torno al 7,4 % en el conjunto de Georgia en el primer trimestre de 2026, con precios medios de unos 1.312 USD/m² en Tiflis y 1.395 USD/m² en Batumi^[8]. Son datos de un portal inmobiliario, así que deben tomarse como orientativos. El permiso por inversión de 300.000 USD tiene las mismas tasas oficiales (300 / 450 / 600 GEL)^[2].

El artículo 15, letra j, extiende el permiso de residencia de corta duración al cónyuge y al hijo o hijos del propietario, de modo que un solo inmueble cubre a toda la familia^[1][2]. Cada persona presenta su propia solicitud y paga la misma tasa: 300, 450 o 600 GEL según la rapidez^[2]. La ley no fija un límite de edad para los hijos en este apartado, aunque la mayoría de los asesores habla de hijos menores^[9][10]. Los hijos mayores de edad y los padres deben contar con necesitar su propia base, como un permiso de reagrupación familiar, que exige acreditar el parentesco y los ingresos y cuesta las mismas 300–600 GEL^[2].

El permiso de residencia por inversión cubre al inversor «y a sus familiares»^[1]. El permiso indefinido, una vez obtenido, también se extiende a los familiares^[1].

Los permisos de los familiares dependen del permiso del titular principal. Si el inversor vende el inmueble, todos los permisos de corta duración de la familia pierden su fundamento^[1].

Con la documentación preparada, todo el proceso puede completarse en un plazo de dos a seis semanas. El solicitante debe presentar la solicitud en persona^[8].

Es el mayor cambio práctico de 2026. Con la reforma de la Ley de Migración Laboral, en vigor desde el 1 de marzo de 2026, el extranjero que trabaje para un empleador georgiano, preste servicios como autónomo a clientes georgianos o dirija un negocio en Georgia necesita un derecho a la actividad laboral concedido por el Estado^[11][13]. Según los asesores, quedan exentos los titulares de permisos de residencia permanente y de residencia por inversión, los refugiados y solicitantes de asilo, los periodistas acreditados y algunas otras categorías, así como quienes trabajan en remoto exclusivamente para clientes extranjeros^[11][12].

El permiso de corta duración por inmueble de 150.000 USD no figura en esa lista de exenciones. El titular que quiera trabajar en el mercado local debe obtener el permiso laboral como cualquier otro extranjero^[12]. Los asesores citan unos 200 GEL por la tramitación en 30 días y 400 GEL por unos 10 días hábiles^[12]; no hemos podido confirmar la tasa en un baremo oficial. Las multas por trabajar sin autorización empiezan en 2.000 GEL, tanto para el trabajador como para el empleador, y se duplican o triplican en caso de reincidencia^[11][13]. Quienes ya trabajaban tuvieron hasta el 1 de mayo de 2026 (autónomos) o tienen hasta el 1 de enero de 2027 (el resto) para regularizarse^[12]. Los asesores consideran que cobrar el alquiler del inmueble propio es una renta pasiva que no requiere permiso laboral, aunque el alquiler tributa.

Un permiso de residencia no te convierte en residente fiscal en Georgia. La residencia fiscal depende de la presencia física: 183 días o más en cualquier periodo continuo de 12 meses que termine en el ejercicio fiscal^[14]. Si llegas a ser residente, el sistema georgiano es casi territorial: las personas físicas están exentas por las rentas sin fuente georgiana, y las de fuente georgiana tributan a un tipo único del 20 %^[15]. No hay cotizaciones a la seguridad social, solo un plan de pensiones del 2 % + 2 % para los asalariados^[17].

Impuestos ligados al inmueble

• Rentas del alquiler: el 5 % del alquiler residencial bruto si te acoges al régimen reducido y no aplicas deducciones; si no, el 20 %^[16][20].
• Venta: las plusvalías de un piso o una casa mantenidos más de dos años están totalmente exentas. Las de una venta dentro de los dos años tributan al 5 %, y los inmuebles comerciales, al 20 %^[18][19]. En obra nueva, el plazo de dos años empieza a contar cuando se inscribe la vivienda terminada, no cuando se firma el contrato sobre plano, según aclaró la Resolución Pública n.º 143, dictada el 14 de mayo de 2026^[19].
• Impuesto anual sobre bienes inmuebles: nada si los ingresos familiares no llegan a 40.000 GEL. Por encima, los tipos van aproximadamente del 0,05 % al 0,2 % y alcanzan hasta el 1 % del valor cuando los ingresos familiares superan los 100.000 GEL^[17][20].
• Compra: sin impuesto de transmisiones ni de actos jurídicos documentados, solo tasas registrales^[20]. No existe un impuesto específico sobre sucesiones ni sobre el patrimonio^[7].

Residencia fiscal para grandes patrimonios

Georgia también ofrece la residencia fiscal por estatus en lugar de por días. Según Andersen, los requisitos son acumulativos: patrimonio superior a 3 millones de GEL o ingresos superiores a 200.000 GEL en cada uno de los tres últimos años; además, inmuebles en Georgia por valor de al menos 500.000 USD; y, por último, un permiso de residencia georgiano o al menos 25.000 GEL de rentas de fuente georgiana en el ejercicio anterior^[21]. Confirma la combinación exacta con el Servicio de Ingresos antes de contar con ello, porque los resúmenes de los asesores no coinciden en qué requisitos son acumulativos.

Georgia no tiene programa de ciudadanía por inversión. El camino desde un permiso por inmueble hasta el pasaporte es largo:

1. Residencia permanente. El extranjero que haya vivido en Georgia con permisos de residencia temporal durante 10 años puede solicitar un permiso de residencia permanente. La tasa es de 500 GEL con resolución en 30 días o de 650 GEL en 20 días^[2]. Varias guías de asesores siguen hablando de seis años, pero la página actual de la PSDA y la ley dicen diez^[2][1][7]. Por la vía de inversión de 300.000 USD, el permiso de residencia indefinido se obtiene a los cinco años si se conserva el inmueble o se cumplen los umbrales de facturación^[2].
2. Naturalización. Según el artículo 12 de la Ley Orgánica de Ciudadanía Georgiana, un adulto puede naturalizarse tras residir legalmente en Georgia durante los últimos 10 años consecutivos. Además debe aprobar exámenes de lengua georgiana, historia de Georgia y nociones básicas de derecho, y tener empleo, inmuebles o un negocio en el país^[3].
3. Doble nacionalidad. La regla general en Georgia es la nacionalidad única, y quienes se naturalizan suelen tener que renunciar a su nacionalidad anterior. Las excepciones requieren una decisión del Estado^[3].

El artículo 17 permite al presidente conceder la ciudadanía en casos excepcionales o por interés del Estado, también a personas que realicen inversiones económicas importantes^[3]. Es una facultad discrecional, sin precio ni procedimiento publicados, y no un programa al que cualquiera pueda acogerse. Desconfía de los agentes que la venden como tal.

Para los lectores españoles hay una consecuencia añadida: según el artículo 24 del Código Civil, quien reside habitualmente en el extranjero y adquiere voluntariamente otra nacionalidad pierde la española a los tres años, salvo que declare ante el Registro Civil su voluntad de conservarla. Georgia no figura entre los países exentos (los iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial y Portugal, además de Francia en virtud del convenio de 2021)^[24].

Dos advertencias para quien piense en el pasaporte. Primera: no está claro si los años con un permiso por inmueble y poca presencia física cuentan como residencia «continuada» para la residencia permanente o la naturalización; lo prudente es vivir de verdad en Georgia. Segunda: el valor del pasaporte georgiano depende de las relaciones con la UE. Los pasaportes ordinarios siguen entrando en el espacio Schengen sin visado, pero el 6 de marzo de 2026 la UE suspendió durante un año la exención de visado para los pasaportes diplomáticos, de servicio y oficiales georgianos^[5]. Si tu objetivo es un segundo pasaporte, consulta nuestra guía de la ciudadanía más rápida por residencia y la explicación de ciudadanía por inversión vs golden visa.

Subida del umbral (1 de marzo de 2026). Las reformas aprobadas en junio de 2025 elevaron el umbral del permiso de corta duración de 100.000 USD a 150.000 USD a partir del 1 de marzo de 2026. Es la segunda subida: el listón estaba en 35.000 USD hasta julio de 2019, cuando pasó a 100.000 USD^[6][7]. Para acogerse al umbral anterior, los compradores debían completar el pago e inscribir la propiedad antes de esa fecha. Quienes obtuvieron el permiso con 100.000 USD pueden seguir renovándolo con el mismo inmueble^[6][8].

Tasaciones acreditadas. La ley reformada exige ahora un tasador de una entidad acreditada por el Organismo Nacional Unificado de Acreditación. Las valoraciones informales ya no bastan^[7][2].

Reforma de la migración laboral (1 de marzo de 2026). El derecho a la actividad laboral sustituyó al simple registro en línea, y los titulares de permisos por inmueble no están exentos^[11][13]. Los asesores informan de un requisito de facturación de 50.000 GEL por extranjero para los permisos de trabajo desde el 2 de abril de 2026, suavizado para las empresas nuevas desde el 10 de julio de 2026^[12].

Seguro de entrada (1 de enero de 2026). La Ordenanza n.º 602 exige un seguro de salud y accidentes con una cobertura mínima de 30.000 GEL a quienes entran sin visado o con visado turístico. Los titulares de un permiso de residencia están exentos^[23].

Qué viene ahora. A 2 de octubre de 2026 no se ha anunciado ningún otro cambio del umbral. Conviene seguir de cerca la fecha límite de regularización del 1 de enero de 2027 y cualquier cambio en la política de visados de la UE hacia Georgia, así como si las autoridades endurecen las renovaciones para los titulares que apenas visitan el país.

Encaja con inversores que buscan una tarjeta de residencia barata y de bajo mantenimiento, y una base en el Cáucaso, con un inmueble que comprarían de todos modos. También con teletrabajadores y jubilados que ingresan en el extranjero y valoran el sistema fiscal territorial de Georgia, y con familias que quieren una residencia de respaldo sin requisito de estancia. Quien disponga de 300.000 USD y piense vivir y trabajar en Georgia debería ir directamente al permiso de residencia por inversión: da cinco años, derecho a trabajar y residencia permanente a los cinco años.

Mejor buscar otra opción si necesitas residencia en la UE y movilidad Schengen, si quieres un segundo pasaporte en menos de una década o si piensas dirigir un negocio local con el permiso de 150.000 USD. Tampoco es para ti si no te sientes cómodo con un inmueble cotizado en laris que debe seguir tasándose por encima de 150.000 USD en cada renovación.

En la región, la golden visa Armenia, una residencia permanente para inversores, debe arrancar el 1 de noviembre de 2026, pero sus umbrales aún no se habían publicado cuando lo comprobamos. La golden visa Azerbaiyán pide 100.000 AZN (≈ 58.800 USD) en inmuebles, un depósito o valores del Estado. Al lado, la golden visa Turquía, el permiso de residencia por inmueble, exige 200.000 USD en propiedades, y la vía distinta de la ciudadanía por inversión en Turquía mediante inmuebles requiere 400.000 USD mantenidos durante tres años. La golden visa Kazajistán es otra opción en Asia Central.

En Europa, la golden visa Montenegro exige un inmueble con un valor fiscal de al menos 150.000 €. La residencia por inmueble en Serbia no tiene mínimo fijo, y la residencia para inversores en Albania es igual de flexible. Para residir en la UE, la golden visa Grecia parte de 250.000 € para rehabilitaciones de uso y edificios protegidos y de 400.000 € para la mayoría de los inmuebles regionales. La residencia en Letonia a través de una empresa parte de 50.000 € de capital social más un pago al Estado de 10.000 €, ahora que su vía inmobiliaria se ha cerrado. Nuestro ranking de la golden visa más barata y la comparativa para elegir la mejor golden visa de Europa sitúan a Georgia frente a estos programas por coste y derechos, y la guía general de la golden visa ordena todos los programas por presupuesto.