الإقامة الذهبية في جورجيا: الإقامة عبر العقار والاستثمار (2026)

لا تدير جورجيا برنامج «تأشيرة ذهبية» بعلامة تجارية ووحدة مختصة وحصص وقائمة مشاريع معتمدة. فإقامة المستثمر ليست سوى فئتين ضمن قانون الهجرة العام، إذ تعدّد المادة 15 من قانون جورجيا بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية أنواع تصاريح الإقامة^[1]:

• تصريح الإقامة قصيرة الأجل (المادة 15(ي)): للأجنبي الذي يملك في جورجيا عقارًا غير الأراضي الزراعية «تتجاوز قيمته السوقية ما يعادل 150,000 دولار أمريكي باللاري»، ولزوجه وولده أو أولاده^[1][2].
• تصريح الإقامة الاستثمارية (المادة 15(ح)): للأجنبي وأفراد عائلته إذا استثمر 300,000 دولار على الأقل في جورجيا بموجب قانون تشجيع النشاط الاستثماري وضماناته، أو إذا امتلك عقارًا غير زراعي تتجاوز قيمته السوقية 300,000 دولار^[1].
• تصريح الإقامة غير المحددة المدة (المادة 15(ك)): وضع دائم لحاملي تصريح الاستثمار الذين يستوفون اختبارات حجم المبيعات على مدى خمس سنوات أو يحتفظون بعقار قيمته 300,000 دولار طوال خمس سنوات^[1][2].

تبتّ في الطلبات وكالة تطوير الخدمات العامة (PSDA) التابعة لوزارة العدل، ويُقدَّم الطلب شخصيًا في دار الخدمات العامة أو أحد المكاتب الإقليمية^[2]. ويجب أن يصادق على القيمة السوقية مُقيِّم يعمل لدى جهة معتمدة من الهيئة الوطنية الموحدة للاعتماد، أما سعر الشراء المذكور في العقد فلا يحدد الأهلية^[2][8]. ويمكن للمالكين الذين يحتاجون إلى تأشيرة لدخول جورجيا طلب تأشيرة الهجرة D5 على أساس العقار نفسه^[1].

البرنامج مفتوح. والتغيير الوحيد في اقتصاداته خلال 2026 هو رفع الحد، بينما شُدّدت القواعد المحيطة به المتعلقة بالعمل والدخول أكثر، كما نوضح أدناه.

هناك ثلاث طرق عملية للحصول على إقامة جورجية بالاعتماد على رأس المال، وتختلف فيما يتيحه التصريح أكثر مما تختلف في الأوراق المطلوبة.

الإقامة في جورجيا عن طريق شراء عقار: تصريح قصير الأجل بقيمة 150,000 دولار

اشترِ شقة أو أكثر، أو منزلًا أو وحدة تجارية، بحيث تتجاوز القيمة السوقية المقدّرة مجتمعةً 150,000 دولار باللاري، إذ يمكن جمع عدة عقارات^[6][9]. الأراضي الزراعية لا تؤهل، ولا يحق للأجانب عمومًا شراؤها أصلًا^[10]. يُمنح التصريح لسنة واحدة ويُجدَّد سنةً بسنة دون حد لعدد مرات التجديد^[1][10]. وبموجب المادة 21 ينتهي تلقائيًا إذا توقفت عن تملك العقار^[1]، وقد يُرفض التجديد إذا جاء تقييم لاحق دون الحد^[8].

ولأن المعيار هو «تجاوز» 150,000 دولار بالقيمة السوقية، يترك المشترون عادةً هامشًا. فالوحدة المشتراة بـ150,000 دولار بالضبط قد تُقيَّم بـ145,000 دولار فتفشل. تراجع اللاري لا يغيّر الاختبار المقوّم بالدولار، لكن نظرة المُقيِّم إلى السوق المحلية تغيّره.

عقار بقيمة 300,000 دولار: تصريح الاستثمار لخمس سنوات

العقار الذي تتجاوز قيمته 300,000 دولار يؤهل بدلًا من ذلك لتصريح الإقامة الاستثمارية، ومدته خمس سنوات^[1]. وبموجب قواعد العمل لعام 2026 يُعفى حاملو تصريح الاستثمار من الإذن المستقل بمزاولة العمل، فيمكنهم العمل أو إدارة نشاط تجاري^[11][12]. وإذا احتفظت بالعقار خمس سنوات أمكنك طلب تصريح الإقامة غير المحددة المدة (الدائمة)^[2].

الإقامة في جورجيا عن طريق تأسيس شركة: استثمار 300,000 دولار في نشاط تجاري

يُتاح تصريح الإقامة الاستثمارية نفسه مقابل استثمار 300,000 دولار في نشاط تجاري جورجي، يُثبَت بتقرير تدقيق^[1][2]. وللتحويل إلى إقامة غير محددة المدة بعد خمس سنوات، يجب أن يحقق النشاط مبيعات سنوية لا تقل عن 50,000 دولار في السنة الأولى، و100,000 دولار في السنة الثانية، و120,000 دولار في كل من السنوات الثالثة إلى الخامسة^[1][2]. ويقول أحد المستشارين إن مسار الأعمال يتوقع نحو 183 يومًا سنويًا في جورجيا، لكن ذلك غير منصوص عليه في القانون، فاعتبره غير مؤكد^[10].

أما رواد الأعمال الأصغر فيسلكون غالبًا طريقًا مختلفًا: تأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة، ثم الحصول على الإذن بمزاولة العمل، ثم تصريح إقامة للعمل. ويفيد مستشارون بأن ذلك يتطلب منذ 2 أبريل 2026 مستندًا من مصلحة الإيرادات يُظهر مبيعات سنوية للشركة لا تقل عن 50,000 لاري عن كل متقدم أجنبي. ومنذ 10 يوليو 2026 يمكن لشركة مسجلة حديثًا تضم ما يصل إلى ثلاثة أجانب الحصول على أول تصريح لستة أشهر دون إثبات المبيعات^[12]. هذه إقامة قائمة على العمل وليست إقامة مستثمر، وتخضع لتدقيق أشد.

لتصريح الإقامة قصيرة الأجل بقيمة 150,000 دولار، تطلب الوكالة^[2]:

• استمارة طلب مكتملة؛
• نسخة من جواز السفر (وثيقة السفر)؛
• ما يثبت وجودك في جورجيا بصورة قانونية وقت تقديم الطلب، مثل ختم الدخول دون تأشيرة أو تأشيرة D5؛
• سند ملكية يثبت تملك عقار غير زراعي، أي مستخرج من السجل العام؛
• تقييم للقيمة السوقية من مُقيِّم معتمد لدى جهة معتمدة، يُظهر قيمة تتجاوز 150,000 دولار باللاري؛
• صورة ملونة بمقاس 3×4 سم بصيغة إلكترونية؛
• ما يثبت سداد رسم الخدمة.

ويحتاج أفراد العائلة أيضًا إلى إثبات صلة القرابة، أي عقد الزواج وشهادات الميلاد، مصدّقة بالأبوستيل أو مصدّقة قنصليًا ومترجمة إلى الجورجية^[8]. ويجب أن يكون العقار مسجلًا باسمك. فاتفاقية الشراء الأولية أو الشراء على المخطط ليست سند ملكية، ولذلك لا تصلح عادةً شقة قيد الإنشاء أساسًا للطلب قبل تسجيل الملكية. تأكد من طريقة تسجيل وحدة المطوّر قبل الدفع.

لا توجد مدة احتفاظ دنيا بالاستثمار سوى استمرار التملك، ولا حد أدنى للإقامة، ولا اختبار لغة، ولا شرط تأمين صحي بعد حصولك على التصريح^[9][10][23]. لكن السلطات تجري فحوصًا أمنية، وتسمح لها المادة 21 برفض التصاريح أو إنهائها لأسباب تتعلق بالأمن والنظام العام، لذا قد تُسقط السوابق الجنائية أو مخالفات الهجرة الطلب^[1].

ولتصريح الإقامة الاستثمارية تطلب الوكالة كذلك تقرير تدقيق يؤكد الاستثمار (مسار النشاط التجاري) أو سند ملكية مع قيمة سوقية مصادق عليها تتجاوز 300,000 دولار (مسار العقار)^[2].

الرسوم الحكومية شبه رمزية. فالمتقدم الفرد الذي يدفع مقابل أسرع قرار خلال 10 أيام ينفق نحو 230 دولارًا رسومًا للتصريح وأقل من 80 دولارًا لتسجيل الملكية^[2][22]. وتدفع أسرة من أربعة أفراد على المسار العادي لمدة 30 يومًا 1,200 لاري (≈ 460 دولارًا) رسومًا للتصاريح. التكلفة الحقيقية هي العقار نفسه، إضافةً إلى الفرق بين ما تدفعه وما يمكنك البيع به لاحقًا. عمليًا، على المستثمر الفرد أن يتوقع نحو 152,000–167,000 دولار إجمالًا: 150,000–165,000 دولار للعقار، ونحو 2,000 دولار كحد أقصى للتقييم والتسجيل والترجمة وأتعاب المستشار.

ولأن العقار أصل تحتفظ به، فالتكلفة الاقتصادية هي احتكاك المعاملة وأي خسارة عند إعادة البيع وتكلفة الفرصة البديلة لرأس المال. ويذكر أحد مواقع العقارات متوسط عائد إيجاري إجمالي يبلغ نحو 7.4% في جورجيا خلال الربع الأول من 2026، مع متوسط أسعار يقارب 1,312 دولارًا للمتر المربع في تبليسي و1,395 دولارًا في باتومي^[8]. هذه أرقام صادرة عن موقع عقاري، فاعتبرها استرشادية. أما تصريح الاستثمار بقيمة 300,000 دولار فرسومه الحكومية نفسها (300 / 450 / 600 لاري)^[2].

تمدّ المادة 15(ي) تصريح الإقامة قصيرة الأجل إلى زوج المالك وولده أو أولاده، فيغطي عقار واحد مؤهل الأسرة كلها^[1][2]. ويقدّم كل فرد طلبًا مستقلًا ويدفع الرسم نفسه: 300 أو 450 أو 600 لاري بحسب السرعة^[2]. ولا يحدد القانون سنًّا قصوى للأبناء في هذه الفقرة الفرعية، لكن معظم المستشارين يصفون التغطية بأنها للأبناء القاصرين^[9][10]. وعلى الأبناء البالغين والوالدين أن يتوقعوا الحاجة إلى أساس خاص بهم، مثل تصريح لمّ الشمل العائلي، الذي يتطلب إثبات القرابة والدخل ورسمه 300–600 لاري كذلك^[2].

ويغطي تصريح الإقامة الاستثمارية المستثمر «وأفراد عائلته»^[1]، كما يمتد التصريح غير المحدد المدة، متى حصل عليه، إلى أفراد العائلة^[1].

تصاريح المُعالين تابعة لتصريح صاحب الطلب الرئيسي. فإذا باع المستثمر العقار فقدت جميع تصاريح الأسرة قصيرة الأجل أساسها^[1].

يمكن إنجاز العملية كلها في أسبوعين إلى ستة أسابيع إذا كانت الوثائق جاهزة، ويجب أن يقدّم المتقدم الطلب بنفسه^[8].

هذا أكبر تغيير عملي في 2026. فبموجب قانون هجرة العمالة المعدّل، النافذ منذ 1 مارس 2026، يحتاج الأجنبي الذي يعمل لدى صاحب عمل جورجي أو يعمل مستقلًا لعملاء جورجيين أو يدير نشاطًا تجاريًا في جورجيا إلى إذن بمزاولة نشاط العمل تصدره الحكومة^[11][13]. وبحسب المستشارين، تشمل الإعفاءات حاملي تصاريح الإقامة الدائمة وتصاريح الإقامة الاستثمارية، واللاجئين وطالبي اللجوء، والصحفيين المعتمدين وبضع فئات أخرى، كما تشمل من يعملون عن بُعد لعملاء أجانب فقط^[11][12].

تصريح العقار قصير الأجل بقيمة 150,000 دولار ليس ضمن قائمة الإعفاءات. فعلى حامله الذي يريد العمل محليًا أن يحصل على إذن العمل كغيره^[12]. ويذكر المستشارون نحو 200 لاري للمعالجة خلال 30 يومًا و400 لاري لنحو 10 أيام عمل^[12]، ولم نتمكن من تأكيد الرسم في جدول رسمي. وتبدأ غرامات العمل دون إذن من 2,000 لاري لكل من العامل وصاحب العمل، وتتضاعف مرتين أو ثلاثًا عند التكرار^[11][13]. وكان أمام العاملين حاليًا حتى 1 مايو 2026 (العاملون لحسابهم) لتسوية أوضاعهم، وأمام الآخرين حتى 1 يناير 2027^[12]. ويعدّ المستشارون تحصيل إيجار العقار الذي تملكه دخلًا سلبيًا لا يحتاج إلى إذن عمل، وإن كان الإيجار نفسه خاضعًا للضريبة.

تصريح الإقامة لا يجعلك مقيمًا ضريبيًا في جورجيا. فالإقامة الضريبية تتبع الوجود الفعلي: 183 يومًا أو أكثر خلال أي فترة متصلة مدتها 12 شهرًا تنتهي في السنة الضريبية^[14]. وإذا أصبحت مقيمًا فالنظام الجورجي قريب من النظام الإقليمي: يُعفى الأفراد من الدخل الذي لا مصدر جورجيًا له، ويخضع الدخل ذو المصدر الجورجي لضريبة ثابتة بنسبة 20%^[15]. ولا توجد اشتراكات ضمان اجتماعي، بل نظام تقاعد بنسبة 2% + 2% للموظفين^[17]. وهذا مهم للقارئ الخليجي المعتاد على غياب ضريبة الدخل: الإقامة الجورجية لا تفرض عليك وحدها أي ضريبة على دخلك من الخارج.

الضرائب المرتبطة بالعقار

• دخل الإيجار: 5% من الإيجار السكني الإجمالي إذا سجلت في النظام المخفّض ولم تطالب بأي خصومات، وإلا 20%^[16][20].
• البيع: الأرباح من بيع شقة أو منزل سكني محتفظ به أكثر من سنتين معفاة بالكامل، وتخضع الأرباح من البيع خلال سنتين لضريبة 5%، ويخضع العقار التجاري لنسبة 20%^[18][19]. وفي المباني الجديدة يبدأ احتساب السنتين عند تسجيل الوحدة المكتملة، لا عند توقيع عقد الشراء على المخطط، وهو ما أوضحه القرار العام رقم 143 الصادر في 14 مايو 2026^[19].
• ضريبة العقار السنوية: لا شيء إذا قل دخل الأسرة عن 40,000 لاري. وفوق ذلك تتراوح النسب بين نحو 0.05% و0.2%، وتصل إلى 1% من القيمة إذا تجاوز دخل الأسرة 100,000 لاري^[17][20].
• الشراء: لا ضريبة نقل ملكية ولا رسم دمغة، بل رسوم تسجيل فقط^[20]. ولا توجد ضريبة مستقلة على الميراث أو الثروة^[7].

الإقامة الضريبية لأصحاب الثروات الكبيرة

تتيح جورجيا أيضًا الإقامة الضريبية على أساس الوضع بدلًا من عدد الأيام. وبحسب Andersen، الشروط تراكمية: أصول تتجاوز 3 ملايين لاري أو دخل يتجاوز 200,000 لاري في كل من السنوات الثلاث الأخيرة؛ إضافةً إلى عقار في جورجيا لا تقل قيمته عن 500,000 دولار؛ إضافةً إلى تصريح إقامة جورجي أو دخل من مصدر جورجي لا يقل عن 25,000 لاري في السنة الضريبية السابقة^[21]. تحقق من التركيبة الدقيقة لدى مصلحة الإيرادات قبل الاعتماد عليها، لأن ملخصات المستشارين تختلف حول الشروط التراكمية.

لا تملك جورجيا برنامجًا للجنسية عن طريق الاستثمار، والطريق من تصريح العقار إلى الجواز طويل:

1. الإقامة الدائمة. يحق للأجنبي الذي عاش في جورجيا بتصاريح إقامة مؤقتة لمدة 10 سنوات طلب تصريح إقامة دائمة، برسم 500 لاري لقرار خلال 30 يومًا أو 650 لاري خلال 20 يومًا^[2]. ولا تزال عدة أدلة استشارية تذكر ست سنوات، لكن الصفحة الحالية للوكالة والقانون ينصّان على عشر^[2][1][7]. وفي مسار الاستثمار بقيمة 300,000 دولار، يُتاح تصريح الإقامة غير المحددة المدة بعد خمس سنوات إذا احتُفظ بالعقار أو استُوفيت اختبارات المبيعات^[2].
2. التجنّس. بموجب المادة 12 من القانون الأساسي بشأن الجنسية الجورجية، يجوز تجنيس البالغ بعد إقامته القانونية في جورجيا خلال السنوات العشر الأخيرة المتتالية. ويجب عليه أيضًا اجتياز اختبارات في اللغة الجورجية وتاريخ جورجيا وأساسيات القانون، وأن يكون لديه عمل أو عقار أو نشاط تجاري في جورجيا^[3].
3. ازدواج الجنسية. الأصل في جورجيا الجنسية الواحدة، وعلى المتجنسين الأجانب عمومًا التخلي عن جنسيتهم السابقة، والاستثناءات تتطلب قرارًا من الدولة^[3]. وهذه نقطة جوهرية للقارئ العربي الذي لا ينوي التخلي عن جنسيته الأصلية.

وتسمح المادة 17 لرئيس الجمهورية بمنح الجنسية في حالات استثنائية أو لمصلحة الدولة، بما في ذلك لمن يقدمون استثمارات اقتصادية كبيرة^[3]. لكن ذلك تقديري، بلا سعر أو إجراء منشور، وليس برنامجًا يمكن لأي شخص التقدم إليه. فاحذر الوكلاء الذين يبيعونه على أنه كذلك.

تنبيهان لمن يضع الجواز هدفًا. أولًا، ليس واضحًا ما إذا كانت السنوات التي تُقضى على تصريح عقار مع وجود فعلي محدود تُحتسب إقامةً «متصلة» لأغراض الإقامة الدائمة أو التجنّس، فخطّط للعيش فعلًا في جورجيا. ثانيًا، قيمة الجواز الجورجي مرتبطة بالعلاقات مع الاتحاد الأوروبي. فالجوازات العادية لا تزال تدخل منطقة شنغن دون تأشيرة، لكن الاتحاد الأوروبي علّق في 6 مارس 2026 الإعفاء من التأشيرة لحاملي الجوازات الجورجية الدبلوماسية والخاصة والرسمية لمدة عام^[5]. وإذا كان الجواز الثاني هو الهدف، فقارن مع دليلنا إلى أسرع جنسية عن طريق الإقامة ومع شرحنا لموضوع الجنسية بالاستثمار أم الإقامة الذهبية.

رفع الحد (1 مارس 2026). رفعت تعديلات أُقرّت في يونيو 2025 حد التصريح قصير الأجل من 100,000 إلى 150,000 دولار اعتبارًا من 1 مارس 2026. وهو الرفع الثاني، إذ كان الحد 35,000 دولار حتى يوليو 2019 حين ارتفع إلى 100,000 دولار^[6][7]. وكان على المشترين إتمام الدفع وتسجيل الملكية قبل الموعد للاستفادة من الحد القديم، ويمكن لمن تأهلوا بحد 100,000 دولار مواصلة التجديد على العقار نفسه^[6][8].

التقييمات المعتمدة. بات القانون المعدّل يشترط مُقيِّمًا من جهة معتمدة لدى الهيئة الوطنية الموحدة للاعتماد، ولم تعد التقييمات غير الرسمية كافية^[7][2].

إصلاح هجرة العمالة (1 مارس 2026). حلّ الإذن بمزاولة العمل محل التسجيل الإلكتروني البسيط، وحاملو تصاريح العقار غير معفيين^[11][13]. ويفيد مستشارون باختبار مبيعات قدره 50,000 لاري عن كل أجنبي لتصاريح العمل منذ 2 أبريل 2026، خُفّف للشركات الجديدة منذ 10 يوليو 2026^[12].

تأمين الدخول (1 يناير 2026). يشترط المرسوم رقم 602 تأمينًا صحيًا وتأمينًا ضد الحوادث بتغطية لا تقل عن 30,000 لاري للداخلين دون تأشيرة وبتأشيرات سياحية، ويُعفى منه حاملو تصاريح الإقامة^[23].

ما القادم. لم يُعلَن أي تغيير آخر في الحد حتى 2 أكتوبر 2026. راقب الموعد النهائي للتسوية في 1 يناير 2027، وأي تغيير في سياسة التأشيرات الأوروبية تجاه جورجيا، وما إذا كانت السلطات ستشدّد التجديد على الحاملين الذين نادرًا ما يزورون البلاد.

يناسب المستثمرين الذين يريدون بطاقة إقامة منخفضة التكلفة وقليلة الأعباء وقاعدة في القوقاز، مع عقار كانوا سيشترونه على أي حال. ويناسب العاملين عن بُعد والمتقاعدين الذين يكسبون دخلهم من الخارج ويقدّرون النظام الضريبي الإقليمي في جورجيا، والأسر التي تريد إقامة احتياطية دون شرط إقامة فعلية، ومنها أسر المقيمين في الخليج. أما المستثمرون الذين يملكون 300,000 دولار وينوون العيش والعمل في جورجيا، فعليهم التوجه مباشرةً إلى تصريح الإقامة الاستثمارية، الذي يمنح خمس سنوات وحق العمل والإقامة الدائمة بعد خمس سنوات.

ابحث عن بديل إذا كنت تحتاج إلى إقامة في الاتحاد الأوروبي وحرية التنقل في شنغن، أو تريد جوازًا ثانيًا خلال أقل من عشر سنوات، أو تخطط لإدارة نشاط تجاري محلي على تصريح 150,000 دولار. وكذلك إذا لم تكن مرتاحًا لعقار مسعّر باللاري يجب أن يبقى تقييمه فوق 150,000 دولار عند كل تجديد.

في المنطقة، من المقرر أن تنطلق الإقامة الذهبية في أرمينيا (إقامة دائمة مخطط لها للمستثمرين) في 1 نوفمبر 2026، لكن حدودها لم تكن منشورة عند مراجعتنا. وتطلب الإقامة الذهبية في أذربيجان 100,000 مانات (≈ 58,800 دولار) في عقار أو وديعة أو سندات حكومية. وفي الجوار، تحتاج الإقامة الذهبية في تركيا (تصريح الإقامة العقارية) إلى عقار بقيمة 200,000 دولار، بينما تتطلب الجنسية التركية عن طريق الاستثمار عقارًا بقيمة 400,000 دولار يُحتفظ به ثلاث سنوات. وتمثل الإقامة الذهبية في كازاخستان خيارًا آخر في آسيا الوسطى.

وفي أوروبا، تشترط الإقامة الذهبية في الجبل الأسود عقارًا لا تقل قيمته الضريبية عن 150,000 يورو. ولا حد أدنى ثابتًا لـالإقامة الذهبية في صربيا عبر العقار، كما أن الإقامة الذهبية في ألبانيا مرنة بالقدر نفسه. وللإقامة في الاتحاد الأوروبي، تبدأ الإقامة الذهبية في اليونان من 250,000 يورو لمشاريع التحويل والمباني المدرجة، و400,000 يورو لمعظم العقارات في المناطق. أما الإقامة الذهبية في لاتفيا فتبدأ من 50,000 يورو في رأس مال شركة إضافةً إلى دفعة حكومية قدرها 10,000 يورو، بعد إغلاق مسار العقار فيها. ويضع ترتيبنا لـأرخص إقامة ذهبية ومقارنتنا لـأفضل إقامة ذهبية في أوروبا جورجيا في مواجهة هذه البرامج من حيث التكلفة والحقوق، بينما يعرض دليل الإقامة الذهبية كل البرامج بحسب الميزانية.