Золотая виза Грузии: ВНЖ за недвижимость и инвестиции (2026)

Брендированной программы «золотой визы» с отдельным ведомством, квотами или списком одобренных проектов в Грузии нет. Инвесторский ВНЖ — это просто две категории в общем миграционном законе. Виды разрешений на жительство перечислены в статье 15 Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства»^[1]:

• Краткосрочный ВНЖ (подпункт «j» статьи 15) — для иностранца, владеющего в Грузии недвижимостью, кроме сельскохозяйственных земель, «рыночная стоимость которой превышает эквивалент 150 000 долларов США в лари», а также для его супруга и ребёнка или детей^[1][2].
• Инвестиционный ВНЖ (подпункт «h» статьи 15) — для иностранца и членов его семьи, вложивших в Грузии не менее 300 000 $ по Закону «О содействии и гарантиях инвестиционной деятельности» или владеющих несельскохозяйственной недвижимостью рыночной стоимостью более 300 000 $^[1].
• Бессрочный ВНЖ (подпункт «k» статьи 15) — постоянный статус для владельцев инвестиционного ВНЖ, которые за пять лет выполнили требования по обороту или пять лет сохраняли недвижимость стоимостью 300 000 $^[1][2].

Решения принимает Агентство развития государственных услуг (АРГУ) Министерства юстиции. Заявление подаётся лично в Доме юстиции или территориальном отделении^[2]. Рыночную стоимость должен подтвердить оценщик организации, аккредитованной Единым национальным органом по аккредитации. Цена в договоре купли-продажи для права на ВНЖ значения не имеет^[2][8]. Владельцы, которым для въезда в Грузию нужна виза, могут получить иммиграционную визу D5 на том же основании — владение недвижимостью^[1].

Программа действует. Единственное изменение 2026 года в её экономике — повышение порога. Сопутствующие правила о работе и въезде ужесточились сильнее, о них ниже.

Получить грузинский ВНЖ благодаря капиталу можно тремя практическими способами. Они различаются не столько бумагами, сколько тем, что разрешение позволяет делать.

ВНЖ Грузии при покупке недвижимости: краткосрочное разрешение за 150 000 $

Нужно купить одну или несколько квартир, домов или коммерческих помещений, суммарная оценочная рыночная стоимость которых в лари превышает 150 000 $. Несколько объектов можно суммировать^[6][9]. Сельскохозяйственная земля не подходит, да и купить её иностранцу, как правило, нельзя^[10]. Разрешение выдаётся на один год и продлевается каждый раз на год, без ограничения числа продлений^[1][10]. По статье 21 оно автоматически прекращается, если вы перестаёте владеть недвижимостью^[1]. Если новая оценка окажется ниже порога, в продлении могут отказать^[8].

Поскольку критерий — рыночная стоимость, «превышающая» 150 000 $, покупатели обычно закладывают запас. Квартиру, купленную ровно за 150 000 $, могут оценить в 145 000 $, и она не пройдёт. Девальвация лари на долларовый критерий не влияет, а вот взгляд оценщика на местный рынок — влияет.

Недвижимость за 300 000 $: инвестиционный ВНЖ на пять лет

Недвижимость стоимостью более 300 000 $ даёт право уже на инвестиционный ВНЖ. Он выдаётся на пять лет^[1]. По трудовым правилам 2026 года его владельцы освобождены от отдельного права на трудовую деятельность, поэтому могут работать и вести бизнес^[11][12]. Если сохранить недвижимость пять лет, можно подать на бессрочный (постоянный) ВНЖ^[2].

ВНЖ Грузии через открытие бизнеса: 300 000 $ в компанию

Тот же инвестиционный ВНЖ доступен за вложение 300 000 $ в грузинский бизнес, подтверждённое аудиторским заключением^[1][2]. Чтобы через пять лет перейти на бессрочный ВНЖ, годовой оборот компании должен составить не менее 50 000 $ в первый год, 100 000 $ во второй и 120 000 $ в каждый из третьего–пятого годов^[1][2]. Один консультант пишет, что при бизнес-варианте ожидается около 183 дней в году в Грузии. В законе этого нет, так что считайте это неподтверждённым^[10].

Небольшие предприниматели чаще идут другим путём: регистрируют ООО, получают право на трудовую деятельность, а затем рабочий ВНЖ. По данным консультантов, со 2 апреля 2026 года для этого нужна справка Службы доходов о годовом обороте компании не менее 50 000 лари на каждого иностранного заявителя. С 10 июля 2026 года новая компания, в которой не больше трёх иностранцев, может получить первое разрешение на шесть месяцев без подтверждения оборота^[12]. Это ВНЖ на основании работы, а не инвесторский, и проверяют его строже.

Для краткосрочного ВНЖ за 150 000 $ АРГУ запрашивает^[2]:

• заполненное заявление;
• копию паспорта (проездного документа);
• подтверждение законного пребывания в Грузии на момент подачи — например, штамп о безвизовом въезде или визу D5;
• правоустанавливающий документ на несельскохозяйственную недвижимость, то есть выписку из Публичного реестра;
• отчёт сертифицированного оценщика аккредитованной организации о рыночной стоимости выше 150 000 $ в лари;
• цветную фотографию 3×4 см в электронном виде;
• подтверждение оплаты услуги.

Членам семьи также нужны документы о родстве — свидетельства о браке и рождении с апостилем или легализацией и переводом на грузинский^[8]. Недвижимость должна быть оформлена на вас. Предварительный договор или договор на строящийся объект — не право собственности, поэтому квартира в новостройке обычно не может служить основанием, пока собственность не зарегистрирована. Прежде чем платить, выясните, как застройщик регистрирует ваш объект.

Минимального срока владения, кроме самого факта сохранения собственности, нет; нет и требований к сроку пребывания, экзамена по языку и обязательной медстраховки после получения ВНЖ^[9][10][23]. Проверку биографии власти всё же проводят. Статья 21 позволяет отказать в разрешении или прекратить его по соображениям безопасности и общественного порядка, так что судимость или нарушения миграционных правил могут стоить заявки^[1].

Для инвестиционного ВНЖ АРГУ дополнительно требует аудиторское заключение о вложениях (бизнес-вариант) либо правоустанавливающий документ и заверенную оценку рыночной стоимости выше 300 000 $ (вариант с недвижимостью)^[2].

Что важно знать гражданам России

Гражданин России, получивший второе гражданство или вид на жительство в другой стране, обязан уведомить об этом МВД России в течение 60 дней — это требование Федерального закона № 138-ФЗ от 28.04.2023^[24]. Распространяется ли обязанность уже на годовой краткосрочный ВНЖ Грузии, официально не разъяснено, поэтому уточните это в консульстве или подразделении МВД до истечения 60-дневного срока.

Государство берёт почти символические деньги. Один заявитель, выбравший самое быстрое решение за 10 дней, заплатит около 230 $ пошлины за ВНЖ и меньше 80 $ за регистрацию права собственности^[2][22]. Семья из четырёх человек на стандартном 30-дневном сроке заплатит 1 200 лари (≈ 460 $) пошлин. Основные расходы — сама недвижимость и разница между ценой покупки и ценой, по которой её можно перепродать. На практике одному инвестору стоит рассчитывать примерно на 152 000–167 000 $ в сумме: 150 000–165 000 $ за недвижимость и до 2 000 $ на оценку, регистрацию, переводы и консультантов.

Недвижимость остаётся вашим активом, поэтому экономическая цена — это транзакционные издержки, возможный убыток при продаже и альтернативная стоимость капитала. По данным одного портала недвижимости, средняя валовая доходность аренды по Грузии в первом квартале 2026 года составляла около 7,4%, а средние цены — около 1 312 $ за м² в Тбилиси и 1 395 $ за м² в Батуми^[8]. Это данные портала, так что воспринимайте их как ориентир. Государственные пошлины за инвестиционный ВНЖ на 300 000 $ те же: 300 / 450 / 600 лари^[2].

Подпункт «j» статьи 15 распространяет краткосрочный ВНЖ на супруга и ребёнка или детей владельца, так что одного подходящего объекта достаточно на всю семью^[1][2]. Каждый подаёт отдельное заявление и платит ту же пошлину — 300, 450 или 600 лари в зависимости от срока^[2]. Возрастного ограничения для детей в этом подпункте закон не устанавливает. Большинство консультантов говорят о несовершеннолетних детях^[9][10]. Взрослым детям и родителям стоит рассчитывать на собственное основание, например ВНЖ для воссоединения семьи. Для него нужны доказательства родства и дохода, а пошлина та же — 300–600 лари^[2].

Инвестиционный ВНЖ выдаётся инвестору «и членам его семьи»^[1]. Бессрочный ВНЖ, когда он получен, также распространяется на членов семьи^[1].

Разрешения иждивенцев зависят от разрешения основного заявителя. Если инвестор продаёт недвижимость, краткосрочные ВНЖ всей семьи теряют основание^[1].

При готовых документах весь процесс укладывается в две–шесть недель. Подавать документы нужно лично^[8].

Это главное практическое изменение 2026 года. По обновлённому Закону «О трудовой миграции», действующему с 1 марта 2026 года, иностранцу, который работает на грузинского работодателя, фрилансит для грузинских клиентов или ведёт бизнес в Грузии, нужно выданное государством право на трудовую деятельность^[11][13]. По данным консультантов, исключения сделаны для владельцев постоянного и инвестиционного ВНЖ, беженцев и лиц, ищущих убежища, аккредитованных журналистов и ещё нескольких категорий. Освобождены и те, кто работает удалённо только на иностранных клиентов^[11][12].

Краткосрочного ВНЖ за недвижимость на 150 000 $ в этом списке нет. Владелец, желающий работать на месте, должен получить трудовое разрешение на общих основаниях^[12]. Консультанты называют около 200 лари при рассмотрении за 30 дней и 400 лари примерно за 10 рабочих дней^[12]. В официальном тарифе подтвердить эту пошлину нам не удалось. Штрафы за работу без разрешения начинаются с 2 000 лари и для работника, и для работодателя, а при повторных нарушениях удваиваются и утраиваются^[11][13]. Уже работающие должны были легализоваться до 1 мая 2026 года (самозанятые) или должны сделать это до 1 января 2027 года (остальные)^[12]. Получение арендной платы за собственную недвижимость консультанты считают пассивным доходом, для которого трудовое разрешение не нужно, хотя сама аренда облагается налогом.

Вид на жительство не делает вас налоговым резидентом Грузии. Налоговое резидентство определяется физическим присутствием: 183 дня и более в любом непрерывном 12-месячном периоде, заканчивающемся в налоговом году^[14]. Если вы всё же станете резидентом, грузинская система близка к территориальной. Доходы физических лиц без грузинского источника освобождены, а доходы из грузинских источников облагаются по плоской ставке 20%^[15]. Социальных взносов нет — только пенсионная схема 2% + 2% для наёмных работников^[17].

Налоги, связанные с недвижимостью

• Доход от аренды: 5% от валовой арендной платы за жильё, если зарегистрироваться в льготном режиме и не заявлять вычетов. Иначе 20%^[16][20].
• Продажа: прибыль от продажи квартиры или жилого дома, которыми вы владели более двух лет, полностью освобождена. При продаже в течение двух лет ставка 5%. Коммерческая недвижимость облагается по ставке 20%^[18][19]. В новостройке двухлетний срок отсчитывается с регистрации готового объекта, а не с подписания договора на этапе строительства. Это разъяснено Публичным решением № 143 от 14 мая 2026 года^[19].
• Ежегодный налог на имущество: не платится, если доход семьи ниже 40 000 лари. Выше этого ставки составляют примерно 0,05–0,2% и доходят до 1% стоимости, если доход семьи превышает 100 000 лари^[17][20].
• Покупка: налога на переход права и гербового сбора нет, только регистрационные сборы^[20]. Отдельных налогов на наследство и на богатство нет^[7].

Налоговое резидентство для состоятельных лиц

Грузия также предоставляет налоговое резидентство по статусу, а не по числу дней. По данным Andersen, условия кумулятивны: активы свыше 3 млн лари или доход свыше 200 000 лари в каждом из трёх последних лет; плюс недвижимость в Грузии стоимостью не менее 500 000 $; плюс либо грузинский ВНЖ, либо не менее 25 000 лари дохода из грузинских источников в предыдущем налоговом году^[21]. Прежде чем на это полагаться, уточните точную комбинацию условий в Службе доходов: консультанты расходятся в том, какие из них обязательны одновременно.

Программы гражданства за инвестиции в Грузии нет. Путь от ВНЖ за недвижимость до паспорта долгий:

1. Постоянный вид на жительство. Иностранец, проживший в Грузии 10 лет по временным ВНЖ, может подать на постоянный вид на жительство. Пошлина — 500 лари при решении за 30 дней или 650 лари за 20 дней^[2]. Некоторые консультанты до сих пор пишут о шести годах, однако актуальная страница АРГУ и закон говорят о десяти^[2][1][7]. По инвестиционному варианту за 300 000 $ бессрочный ВНЖ доступен через пять лет, если сохранена недвижимость или выполнены требования по обороту^[2].
2. Натурализация. По статье 12 Органического закона «О гражданстве Грузии» совершеннолетний может получить гражданство, если последние 10 лет подряд законно проживал в Грузии. Нужно также сдать экзамены по грузинскому языку, истории Грузии и основам права, а также иметь в Грузии работу, недвижимость или бизнес^[3].
3. Двойное гражданство. По умолчанию Грузия признаёт только одно гражданство, и натурализующиеся иностранцы, как правило, должны отказаться от прежнего. Исключения требуют решения государства^[3].

Статья 17 позволяет Президенту предоставлять гражданство в исключительных случаях или в интересах государства, в том числе лицам, сделавшим значительные экономические инвестиции^[3]. Это решение на усмотрение, без опубликованной цены и процедуры, и это не программа, в которую может подать любой желающий. Остерегайтесь агентов, которые продают его как программу.

Две оговорки для тех, кто нацелен на паспорт. Во-первых, неясно, засчитываются ли годы на ВНЖ за недвижимость при минимальном физическом присутствии как «непрерывное» проживание для ПМЖ или натурализации, — рассчитывайте на то, что жить в Грузии придётся по-настоящему. Во-вторых, ценность грузинского паспорта зависит от отношений с ЕС. Обычные паспорта по-прежнему дают безвизовый въезд в Шенгенскую зону, но 6 марта 2026 года ЕС на год приостановил безвизовый режим для владельцев грузинских дипломатических, служебных и официальных паспортов^[5]. Если цель — второй паспорт, посмотрите наш обзор золотых виз с самым быстрым путём к гражданству и разбор чем гражданство за инвестиции отличается от ВНЖ за инвестиции.

Повышение порога (1 марта 2026 года). Поправки, принятые в июне 2025 года, подняли порог для краткосрочного ВНЖ со 100 000 $ до 150 000 $ с 1 марта 2026 года. Это второе повышение: до июля 2019 года планка составляла 35 000 $, затем её подняли до 100 000 $^[6][7]. Чтобы воспользоваться старым порогом, покупателям нужно было полностью оплатить объект и зарегистрировать собственность до этой даты. Получившие ВНЖ при пороге 100 000 $ могут продолжать продлевать его на основании того же объекта^[6][8].

Аккредитованная оценка. По изменённому закону оценщик теперь должен работать в организации, аккредитованной Единым национальным органом по аккредитации. Неформальной оценки уже недостаточно^[7][2].

Реформа трудовой миграции (1 марта 2026 года). Право на трудовую деятельность заменило простую онлайн-регистрацию. Владельцы ВНЖ за недвижимость не освобождены^[11][13]. По данным консультантов, со 2 апреля 2026 года для рабочих разрешений действует требование об обороте 50 000 лари на каждого иностранца, смягчённое для новых компаний с 10 июля 2026 года^[12].

Страховка при въезде (1 января 2026 года). Постановление № 602 обязывает въезжающих без визы и по туристической визе иметь страховку от болезней и несчастных случаев с покрытием не менее 30 000 лари. Владельцы ВНЖ освобождены^[23].

Что дальше. На 2 октября 2026 года новых изменений порога не объявлено. Следите за крайним сроком легализации 1 января 2027 года и за возможными изменениями визовой политики ЕС в отношении Грузии. Также стоит следить, не начнут ли власти строже продлевать ВНЖ тем, кто редко бывает в стране.

Подходит инвесторам, которым нужна недорогая и не требующая хлопот карта резидента и база на Кавказе, — при условии, что недвижимость они купили бы и так. Подходит удалённым работникам и пенсионерам с доходом из-за рубежа, которых привлекает территориальная налоговая система Грузии. И семьям, которым нужен запасной ВНЖ без требований к сроку пребывания. Инвесторам с 300 000 $, которые собираются жить и работать в Грузии, лучше сразу идти на инвестиционный ВНЖ: пять лет, право на работу и постоянный ВНЖ через пять лет.

Ищите другое, если вам нужен ВНЖ в ЕС и свобода передвижения по Шенгену, если вы хотите второй паспорт быстрее чем за десять лет или планируете вести местный бизнес на ВНЖ за 150 000 $. И если вас не устраивает недвижимость с ценой в лари, которая при каждом продлении должна оцениваться дороже 150 000 $.

В регионе инвесторский ПМЖ Армении должен заработать 1 ноября 2026 года, но пороги на момент проверки ещё не были опубликованы. ВНЖ Азербайджана за инвестиции требует 100 000 манатов (≈ 58 800 $) в недвижимость, депозит или государственные ценные бумаги. По соседству ВНЖ Турции за недвижимость требует объект за 200 000 $, а отдельное гражданство Турции за покупку недвижимости — 400 000 $ с владением в течение трёх лет. Инвесторский ВНЖ Казахстана — ещё один вариант в Центральной Азии.

В Европе ВНЖ Черногории за недвижимость требует объект с налоговой стоимостью не менее 150 000 €. У ВНЖ Сербии через покупку недвижимости фиксированного минимума нет, а инвесторский ВНЖ Албании столь же гибок. Если нужен ВНЖ в ЕС, золотая виза Греции начинается от 250 000 € для перепрофилируемых и охраняемых зданий и от 400 000 € для большинства объектов в регионах. ВНЖ Латвии через компанию — от 50 000 € капитала компании плюс 10 000 € госплатежа, поскольку вариант с недвижимостью закрыт. Наш рейтинг самых недорогих программ ВНЖ и сравнение европейских программ ВНЖ за инвестиции сопоставляют Грузию с ними по стоимости и правам, а каталог всех золотых виз показывает каждую программу по бюджету.