格鲁吉亚黄金签证：购房与投资居留全解析（2026）

格鲁吉亚并没有一个冠名为“黄金签证”、设有专门机构、配额或指定项目清单的计划。所谓投资居留，只是普通移民法中的两个类别。《格鲁吉亚外国人和无国籍人法律地位法》第15条列明了居留许可的种类^[1]：

• 短期居留许可（第15条j项）：适用于在格鲁吉亚拥有不动产（农业用地除外）、且该不动产“市场价值超过等值15万美元拉里”的外国人，以及其配偶和子女^[1][2]。
• 投资居留许可（第15条h项）：适用于依据《促进和保障投资活动法》在格鲁吉亚投资至少30万美元的外国人及其家庭成员，或拥有市场价值超过30万美元非农业不动产的外国人^[1]。
• 无限期居留许可（第15条k项）：一种永久身份，适用于五年内满足营业额要求、或持有30万美元房产满五年的投资居留许可持有人^[1][2]。

申请由司法部下属的公共服务发展署审批，申请人须亲自前往公共服务大厅或地方办事处递交^[2]。市场价值必须由统一国家认证机构认可的评估机构所属评估师出具证明，合同上的成交价并不决定是否符合条件^[2][8]。需要签证才能入境格鲁吉亚的业主，可凭同一房产申请D5移民签证^[1]。

该计划目前开放。2026年唯一改变其经济门槛的是购房门槛上调；而工作与入境方面的配套规则收紧幅度更大，详见下文。

凭资本取得格鲁吉亚居留，实际上有三种方式。它们在手续上差别不大，真正的区别在于许可允许你做什么。需要说明的是，这些都是居留许可，并不赋予格鲁吉亚国籍。

格鲁吉亚购房移民：15万美元短期居留许可

购买一套或多套公寓、住宅或商业物业，合计评估市场价值以拉里计超过15万美元即可，多处房产可以合并计算^[6][9]。农业用地不符合条件，而且外国人通常也不能购买农业用地^[10]。许可有效期一年，每次续签一年，续签次数不设上限^[1][10]。根据第21条，一旦不再拥有该房产，许可自动终止^[1]。如果续签时的评估值低于门槛，续签可能被拒^[8]。

由于标准是市场价值“超过”15万美元，买家通常会留出余量：一套恰好以15万美元买下的房子，可能只评估出14.5万美元而不达标。拉里贬值不会改变美元标准，但评估师对当地市场的判断会影响结果。

30万美元房产：五年期投资居留许可

市场价值超过30万美元的房产，可改为申请投资居留许可，有效期五年^[1]。根据2026年劳动新规，投资居留许可持有人无需另行取得劳动活动许可，可以工作或经营企业^[11][12]。持有房产满五年后，可申请无限期（永久）居留许可^[2]。

格鲁吉亚创业移民：在企业投资30万美元

在格鲁吉亚企业投资30万美元、并有审计报告证明的，也可获得同样的投资居留许可^[1][2]。五年后若要转为无限期居留，企业年营业额须第一年不低于5万美元、第二年不低于10万美元、第三至第五年每年不低于12万美元^[1][2]。有顾问称企业投资路径要求每年在格鲁吉亚居住约183天，但法律中并无此规定，应视为未经证实^[10]。

小型创业者常走另一条路：注册有限责任公司，取得劳动活动许可，再申请工作居留许可。据顾问介绍，自2026年4月2日起，这需要税务局出具文件，证明公司年营业额按每名外籍申请人不低于5万拉里计算；自2026年7月10日起，外籍人员不超过三人的新注册公司，首次可在无需营业额证明的情况下取得六个月许可^[12]。这属于就业类居留，并非投资居留，审查也更严格。

申请15万美元短期居留许可，公共服务发展署要求提交^[2]：

• 填写完整的申请表；
• 护照（旅行证件）复印件；
• 递交时在格鲁吉亚合法停留的证明，例如免签入境章或D5签证；
• 非农业不动产的所有权证明，即公共登记处出具的登记摘要；
• 由认证机构的持证评估师出具、显示以拉里计价值超过15万美元的市场价值评估报告；
• 3×4厘米彩色电子照片；
• 已缴纳服务费的凭证。

家庭成员还须提供亲属关系证明，即经海牙认证或领事认证、并译成格鲁吉亚语的结婚证和出生证明^[8]。房产必须登记在申请人名下。预售合同或期房买卖合同不是产权证明，因此在建公寓通常要等产权登记完成后才能用于申请。付款前，请先确认开发商的房源将如何登记。

除持续拥有房产外，没有最低持有期，没有最低居住天数，没有语言考试，取得许可后也不要求医疗保险^[9][10][23]。但主管部门会进行背景审查；第21条也允许以国家安全和公共秩序为由拒绝或终止许可，因此犯罪记录或违反移民规定都可能导致申请失败^[1]。

申请投资居留许可时，公共服务发展署还要求提供证明投资的审计报告（企业路径），或显示经认证市场价值超过30万美元的产权文件（房产路径）^[2]。

中国投资者须注意

自2024年5月28日起，中国普通护照持有人可免签入境格鲁吉亚，单次停留不超过30日、每180日累计不超过90日；但协定同时规定，拟在对方境内定居、工作或停留逾30日者，须事先申请相应签证^[24]。实务中，公共服务发展署接受免签入境章作为合法停留证明^[2]，但出发前最好向公共服务大厅或律师确认，是否应先办理D5签证。购房款须合规汇出：境内个人购汇实行年度便利化额度管理，每人每年等值5万美元^[26]，15万美元以上的房款应提前规划资金路径。居留许可不是外国国籍；但若日后考虑归化入籍，须注意《中华人民共和国国籍法》第3条“不承认中国公民具有双重国籍”，以及第9条“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍”^[25]。

政府收费几乎可以忽略。单个申请人选择最快的10天审理，许可规费约230美元，产权登记不到80美元^[2][22]。四口之家走标准30天通道，许可规费共1,200拉里（约460美元）。真正的成本是房产本身，以及买入价与可转售价格之间的差额。实际操作中，单个投资者的总支出约为15.2万–16.7万美元：其中房产15万–16.5万美元，评估、登记、翻译和顾问费用最多约2,000美元。

房产是你保留的资产，因此真正的经济成本在于交易摩擦、转售时可能的亏损以及资金的机会成本。一家房产门户网站报告称，2026年第一季度格鲁吉亚全国平均毛租金回报率约为7.4%，第比利斯平均房价约每平方米1,312美元，巴统约每平方米1,395美元^[8]。这些数据来自房产门户网站，仅供参考。30万美元投资居留许可的政府规费相同（300 / 450 / 600拉里）^[2]。

第15条j项将短期居留许可扩展至房产所有人的配偶和子女，一套符合条件的房产即可覆盖全家^[1][2]。每人须单独递交申请并缴纳相同规费：视审理速度为300、450或600拉里^[2]。法律未对该项下的子女设定年龄上限，但多数顾问将其理解为未成年子女^[9][10]。成年子女和父母则应准备以其他理由申请，例如家庭团聚居留许可，该许可要求提供亲属关系和收入证明，规费同样为300–600拉里^[2]。

投资居留许可覆盖投资者“及其家庭成员”^[1]。取得无限期许可后，同样可扩展至家庭成员^[1]。

家属的许可依附于主申请人的许可。投资者一旦出售房产，全家的短期许可都会失去依据^[1]。

如果文件齐全，整个流程可在两到六周内完成。申请人须亲自递交^[8]。

这是2026年最大的实际变化。根据自2026年3月1日起施行的修订版《劳动移民法》，外国人受雇于格鲁吉亚雇主、为格鲁吉亚客户提供自由职业服务或在格鲁吉亚经营企业，都需要取得政府颁发的劳动活动许可^[11][13]。据顾问介绍，豁免对象包括永久居留许可持有人、投资居留许可持有人、难民和寻求庇护者、经认证的记者以及少数其他类别，仅为境外客户远程工作者也在豁免之列^[11][12]。

15万美元的短期购房许可不在豁免名单上。持有人如想在当地工作，必须和其他人一样申请劳动许可^[12]。顾问报价约为200拉里（30天办理）和400拉里（约10个工作日）^[12]，我们未能在官方收费表中核实这一费用。未经许可工作，劳动者和雇主各自至少罚款2,000拉里，再犯加倍或三倍^[11][13]。已在工作的人员须在2026年5月1日（自雇者）或2027年1月1日（其他人员）之前完成合规登记^[12]。顾问普遍认为，出租自有房产收取租金属于被动收入，无需劳动许可，但租金本身须纳税。

居留许可本身不会使你成为格鲁吉亚税务居民。税务居民身份取决于实际停留时间：在截至纳税年度的任意连续12个月内停留183天或以上^[14]。即便成为税务居民，格鲁吉亚的税制也接近属地原则：个人来自格鲁吉亚境外的收入免税，境内来源收入按20%单一税率征税^[15]。没有社会保险缴费，只有面向雇员的2%+2%养老金计划^[17]。

与房产相关的税费

• 租金收入：登记适用优惠制度且不申报扣除的，按住宅租金总额的5%征税；否则为20%^[16][20]。
• 出售：住宅公寓或独栋住宅持有超过两年，出售收益全额免税；两年内出售按5%征税；商业物业按20%征税^[18][19]。新房的两年期限自竣工房源完成登记时起算，而非签订期房合同之日。这一点由2026年5月14日发布的第143号公开决定予以明确^[19]。
• 年度房产税：家庭年收入低于4万拉里的免征；超过该数额的，税率约为0.05%–0.2%，家庭年收入超过10万拉里时最高可达房产价值的1%^[17][20]。
• 购房：不征收转让税或印花税，只需缴纳登记费^[20]。没有单独的遗产税或财富税^[7]。

高净值人士税务居民身份

格鲁吉亚还允许按身份而非天数认定税务居民。据安德森（Andersen）介绍，条件须同时满足：过去三年每年资产超过300万拉里或收入超过20万拉里；在格鲁吉亚拥有价值至少50万美元的房产；并持有格鲁吉亚居留许可，或上一纳税年度格鲁吉亚境内来源收入至少2.5万拉里^[21]。由于各顾问对哪些条件须同时满足说法不一，依赖这一安排前请向税务局确认具体组合。

格鲁吉亚没有投资入籍计划。从购房许可到护照，路途漫长：

1. 永久居留。持临时居留许可在格鲁吉亚居住满10年的外国人，可申请永久居留许可，规费为500拉里（30天审理）或650拉里（20天）^[2]。不少顾问指南仍写着六年，但公共服务发展署现行页面和法律条文均为十年^[2][1][7]。走30万美元投资路径的，保留房产或满足营业额要求满五年后，即可申请无限期居留许可^[2]。
2. 归化入籍。根据《格鲁吉亚国籍组织法》第12条，成年人须在格鲁吉亚连续合法居住满最近10年，并通过格鲁吉亚语、格鲁吉亚历史和法律基础知识考试，且在格鲁吉亚有工作、房产或企业，方可归化^[3]。
3. 双重国籍。格鲁吉亚原则上实行单一国籍，归化的外国人一般须放弃原国籍，例外须经国家决定^[3]。

第17条允许总统在特殊情况下或基于国家利益授予国籍，包括对作出重大经济投资的人士^[3]。这完全属于酌情决定，没有公开的价格或程序，也不是任何人都能申请的项目。对把它包装成“项目”出售的中介要保持警惕。

对以护照为目标的投资者，还有两点提醒。第一，持购房许可但实际在格鲁吉亚停留很少的年份，能否算作永久居留或归化所需的“连续”居住，目前并不明确，应做好真正在当地生活的打算。第二，格鲁吉亚护照的含金量取决于与欧盟的关系：普通护照目前仍可免签进入申根区，但2026年3月6日，欧盟暂停了格鲁吉亚外交、公务和官员护照持有人的免签待遇，为期一年^[5]。如果目标是第二本护照，可参阅我们的黄金签证最快入籍路径对比，以及投资居留还是投资入籍的区别解析。

门槛上调（2026年3月1日）。2025年6月通过的修正案将短期许可门槛自2026年3月1日起由10万美元提高到15万美元。这是第二次上调：2019年7月之前门槛为3.5万美元，当时上调至10万美元^[6][7]。买家须在截止日前付清房款并完成产权登记，才能适用旧标准。按10万美元标准获批的持有人，可凭同一房产继续续签^[6][8]。

认证评估。修订后的法律要求评估师必须来自统一国家认证机构认可的评估机构，非正式估价不再有效^[7][2]。

劳动移民改革（2026年3月1日）。劳动活动许可取代了简单的线上登记，购房许可持有人不在豁免之列^[11][13]。据顾问介绍，自2026年4月2日起工作许可须满足每名外籍人员5万拉里的营业额要求，自2026年7月10日起对新公司有所放宽^[12]。

入境保险（2026年1月1日）。第602号政府令要求免签和旅游签证入境者持有保额不低于3万拉里的医疗及意外保险，居留许可持有人豁免^[23]。

后续展望。截至2026年10月2日，尚未宣布进一步调整门槛。值得关注的有：2027年1月1日的合规登记截止日、欧盟对格鲁吉亚签证政策的任何变化，以及主管部门是否会收紧对很少入境的持有人的续签审查。

适合希望以低成本、低维护取得居留卡并在高加索地区安家的投资者，尤其是本来就打算买房的人；也适合收入来自境外、看重格鲁吉亚属地征税制度的远程工作者和退休人士；还适合想要一个没有居住要求的备用居留身份的家庭。手握30万美元、打算在格鲁吉亚生活和工作的投资者，应直接申请投资居留许可：五年有效期、含工作权，五年后可转永久居留。

应另作选择的情形：你需要欧盟居留和申根通行便利；希望在十年内拿到第二本护照；或打算凭15万美元许可在当地经营企业。如果你不能接受以拉里计价的房产必须在每次续签时都评估在15万美元以上，也应考虑其他方案。

在本地区，亚美尼亚黄金签证（拟议中的投资永居）预定于2026年11月1日启动，但我们核查时其门槛尚未公布。阿塞拜疆投资居留要求在房产、存款或国债中投入10万马纳特（约5.88万美元）。邻国方面，土耳其购房居留许可需要20万美元房产，而单独的土耳其购房入籍则需投资40万美元并持有三年。哈萨克斯坦投资者居留是另一个中亚选项。

在欧洲，黑山购房居留要求房产税基不低于15万欧元；塞尔维亚购房居留没有固定最低金额；阿尔巴尼亚投资居留同样较为灵活。如需欧盟居留，希腊黄金签证的门槛为：改建项目和列名建筑25万欧元，大部分地区房产40万欧元。拉脱维亚公司投资居留在购房途径关闭后，起点为5万欧元公司资本加1万欧元国家费用。我们的低成本投资者签证排行和欧盟黄金签证对比从成本和权利两方面将格鲁吉亚与上述项目进行比较，黄金签证国家总览则按预算列出全部项目。