Gürcistan golden visa: mülk ve yatırımla oturum izni (2026)

Gürcistan'da özel bir birimi, kotası ya da onaylı proje listesi olan markalı bir “golden visa” programı yok. Yatırımcı oturumu, genel göç kanunundaki iki kategoriden ibaret. Yabancıların ve Vatansızların Hukuki Statüsü Hakkında Kanun'un 15. maddesi oturum izni türlerini sayıyor^[1]:

• Kısa süreli oturum izni (md. 15(j)): Gürcistan'da tarım arazisi dışında, “piyasa değeri GEL karşılığı 150.000 USD'yi aşan” bir gayrimenkule sahip yabancıya ve bu kişinin eşine ve çocuk(lar)ına verilir^[1][2].
• Yatırım oturum izni (md. 15(h)): Yatırım Faaliyetlerinin Teşviki ve Güvenceleri Hakkında Kanun kapsamında Gürcistan'a en az 300.000 ABD doları yatırım yapmış ya da piyasa değeri 300.000 doları aşan tarım dışı gayrimenkule sahip yabancıya ve aile üyelerine verilir^[1].
• Süresiz oturum izni (md. 15(k)): beş yıl boyunca ciro şartlarını karşılayan ya da 300.000 dolarlık mülkü beş yıl elinde tutan yatırım izni sahiplerine verilen kalıcı statü^[1][2].

Başvurular Adalet Bakanlığı'na bağlı Kamu Hizmetleri Geliştirme Ajansı (PSDA) tarafından karara bağlanıyor ve şahsen, bir Kamu Hizmetleri Salonu'nda (Public Service Hall) ya da bölge ofisinde yapılıyor^[2]. Piyasa değerinin, Birleşik Ulusal Akreditasyon Kurumu'nca akredite edilmiş bir kuruluşta çalışan eksper tarafından belgelenmesi gerekiyor. Uygunluğu sözleşmedeki satış bedeli belirlemiyor^[2][8]. Gürcistan'a girmek için vize gereken mülk sahipleri, aynı mülk gerekçesiyle D5 göçmen vizesine başvurabiliyor^[1].

Program açık. 2026'da programın ekonomisini değiştiren tek adım eşik artışı oldu. Çalışma ve ülkeye giriş kuralları ise aşağıda anlatıldığı gibi daha fazla sıkılaştı.

Sermaye karşılığında Gürcistan'da oturum sahibi olmanın üç pratik yolu var. Aralarındaki fark evraktan çok, iznin size ne yapma hakkı tanıdığında.

Gürcistan ev alarak oturum izni: 150.000 dolarlık kısa süreli izin

Ekspertiz piyasa değerlerinin toplamı lari karşılığı 150.000 doları aşan bir veya birkaç daire, ev ya da ticari birim satın alırsınız. Birden fazla mülk toplanabiliyor^[6][9]. Tarım arazisi sayılmıyor; zaten yabancılar genel olarak tarım arazisi alamıyor^[10]. İzin bir yıllığına veriliyor ve yenileme sayısında sınır olmadan birer yıl uzatılıyor^[1][10]. 21. maddeye göre mülkün sahibi olmaktan çıktığınız anda izin kendiliğinden sona eriyor^[1]. Sonraki bir ekspertiz eşiğin altında kalırsa yenileme reddedilebiliyor^[8].

Ölçüt, piyasa değerinin 150.000 doları “aşması” olduğu için alıcılar genellikle bir pay bırakıyor. Tam 150.000 dolara alınan bir daire 145.000 dolar ekspertiz değeri alıp şartı karşılamayabilir. Larinin değer kaybı dolar cinsinden ölçütü değiştirmiyor; ama eksperin yerel piyasa hakkındaki görüşü değiştiriyor.

300.000 dolarlık mülk: beş yıllık yatırım izni

Değeri 300.000 doları aşan mülk, bunun yerine yatırım oturum iznine hak kazandırıyor. Bu izin beş yıllığına veriliyor^[1]. 2026 çalışma kurallarına göre yatırım izni sahipleri ayrı çalışma hakkından muaf; yani çalışabilir ya da iş yürütebilirler^[11][12]. Mülkü beş yıl elinizde tutarsanız süresiz (kalıcı) oturum iznine başvurabilirsiniz^[2].

Gürcistan şirket kurarak oturum izni: 300.000 dolarlık iş yatırımı

Aynı yatırım oturum izni, bir Gürcü şirketine yapılan ve denetim raporuyla teyit edilen 300.000 dolarlık yatırım için de alınabiliyor^[1][2]. Beş yıl sonra süresiz oturuma geçmek için şirketin yıllık cirosu ilk yıl en az 50.000 dolar, ikinci yıl 100.000 dolar, üçüncü ila beşinci yılların her birinde 120.000 dolar olmalı^[1][2]. Bir danışman, iş yolunda yılda yaklaşık 183 gün Gürcistan'da bulunmanın beklendiğini söylüyor. Bu kanunda yazmıyor; teyit edilmemiş kabul edin^[10].

Küçük girişimciler çoğu zaman farklı bir yol izliyor: bir LLC (limited şirket) kurup çalışma hakkı, ardından da çalışma oturum izni alıyorlar. Danışmanların aktardığına göre 2 Nisan 2026'dan bu yana bunun için her yabancı başvuru sahibi başına şirketin yıllık cirosunun en az 50.000 GEL olduğunu gösteren bir Gelir İdaresi belgesi gerekiyor. 10 Temmuz 2026'dan beri, en fazla üç yabancısı olan yeni kurulmuş bir şirket, ciro belgesi olmadan ilk altı aylık izni alabiliyor^[12]. Bu, yatırımcı oturumu değil istihdama dayalı oturum ve daha sıkı inceleniyor.

150.000 dolarlık kısa süreli oturum izni için PSDA şunları istiyor^[2]:

• doldurulmuş başvuru formu;
• pasaportunuzun (seyahat belgesinin) kopyası;
• başvuru anında Gürcistan'da yasal olarak bulunduğunuzun kanıtı, örneğin vizesiz giriş damgası veya D5 vizesi;
• tarım dışı gayrimenkulün mülkiyetini gösteren tapu belgesi, yani Tapu Sicili (Public Registry) kaydı;
• akredite bir kuruluşun sertifikalı eksperinden, değerin GEL karşılığı 150.000 doları aştığını gösteren piyasa değeri raporu;
• elektronik ortamda 3×4 cm renkli fotoğraf;
• hizmet bedelinin ödendiğini gösteren belge.

Aile üyelerinin ayrıca akrabalık belgesi, yani apostilli veya tasdikli ve Gürcüceye çevrilmiş evlilik ve doğum belgesi sunması gerekiyor^[8]. Mülk sizin adınıza tescilli olmalı. Ön satış ya da topraktan satış sözleşmesi tapu değildir; bu nedenle inşaat halindeki bir daire, mülkiyet tescil edilene kadar genellikle başvuruya dayanak olamaz. Ödeme yapmadan önce müteahhidin dairenizi nasıl tescil edeceğini teyit edin.

Mülkiyetin sürmesi dışında asgari elde tutma süresi, asgari kalış süresi, dil sınavı ya da izin alındıktan sonra sağlık sigortası şartı yok^[9][10][23]. Yetkililer yine de geçmiş taraması yapıyor. 21. madde, güvenlik ve kamu düzeni gerekçesiyle izinlerin reddedilmesine veya sona erdirilmesine de imkân tanıyor; sabıka kaydı ya da göç ihlalleri başvuruyu düşürebilir^[1].

Yatırım oturum izni için PSDA ayrıca yatırımı teyit eden bir denetim raporu (şirket yolu) ya da sertifikalı piyasa değeri 300.000 doları aşan bir tapu belgesi (mülk yolu) istiyor^[2].

Devletin aldığı tutar neredeyse yok denecek kadar az. En hızlı, 10 günlük kararı seçen tek bir başvuru sahibi izin harcı olarak yaklaşık 230 dolar, tapu tescili için de 80 dolardan az ödüyor^[2][22]. Standart 30 günlük yolu seçen dört kişilik bir aile izin harcı olarak 1.200 GEL (≈ 460 $) ödüyor. Asıl maliyet mülkün kendisi ve ödediğiniz fiyatla yeniden satabileceğiniz fiyat arasındaki fark. Pratikte tek bir yatırımcı her şey dahil kabaca 152.000–167.000 dolar beklemeli: 150.000–165.000 dolarlık mülk artı ekspertiz, tescil, tercüme ve danışmanlık için 2.000 dolara kadar masraf.

Mülk elinizde kalan bir varlık olduğundan, ekonomik maliyet işlem sürtünmesi, yeniden satıştaki olası zarar ve sermayenin fırsat maliyetinden oluşuyor. Bir emlak portalı, 2026'nın ilk çeyreğinde Gürcistan genelinde ortalama brüt kira getirisini yaklaşık %7,4, ortalama fiyatları ise Tiflis'te metrekare başına yaklaşık 1.312 dolar, Batum'da 1.395 dolar olarak veriyor^[8]. Bu rakamlar bir emlak portalından geldiği için yol gösterici kabul edin. 300.000 dolarlık yatırım izninin devlet harçları da aynı (300 / 450 / 600 GEL)^[2].

15(j) maddesi kısa süreli oturum iznini mülk sahibinin eşine ve çocuk(lar)ına da genişletiyor; yani tek bir uygun mülk tüm aileyi kapsıyor^[1][2]. Her kişi ayrı başvuru yapıyor ve hıza göre aynı harcı, yani 300, 450 veya 600 GEL ödüyor^[2]. Kanun bu bent kapsamındaki çocuklar için yaş sınırı koymuyor. Danışmanların çoğu kapsamı reşit olmayan çocuklar olarak tarif ediyor^[9][10]. Reşit çocuklar ve anne-babalar, aile birleşimi izni gibi kendi dayanaklarına ihtiyaç duyacaklarını hesaba katmalı. Bu izin akrabalık ve gelir kanıtı istiyor ve aynı 300–600 GEL harca tabi^[2].

Yatırım oturum izni yatırımcıyı “ve aile üyelerini” kapsıyor^[1]. Hak kazanıldığında süresiz izin de aile üyelerine uzanıyor^[1].

Bağımlı aile üyelerinin izinleri ana izin sahibininkine dayanıyor. Yatırımcı mülkü satarsa ailenin tüm kısa süreli izinleri dayanaksız kalıyor^[1].

Belgeler hazırsa tüm süreç iki ila altı haftada tamamlanabiliyor. Başvuru sahibi şahsen başvurmak zorunda^[8].

2026'nın pratikteki en büyük değişikliği bu. 1 Mart 2026'dan beri yürürlükte olan yenilenmiş İşgücü Göçü Kanunu'na göre, Gürcü bir işverene çalışan, Gürcü müşterilere serbest çalışan ya da Gürcistan'da iş yürüten bir yabancının devletin verdiği bir çalışma hakkına ihtiyacı var^[11][13]. Danışmanlara göre muafiyetler süresiz oturum izni sahiplerini, yatırım oturum izni sahiplerini, mültecileri ve sığınmacıları, akredite gazetecileri ve birkaç başka kategoriyi kapsıyor. Yalnızca yabancı müşterilere uzaktan çalışanlar da muaf^[11][12].

150.000 dolarlık kısa süreli mülk izni bu muafiyet listesinde yok. Yerel olarak çalışmak isteyen izin sahibi, herkes gibi çalışma iznini almak zorunda^[12]. Danışmanlar 30 günlük işlem için yaklaşık 200 GEL, yaklaşık 10 iş günü için 400 GEL ücret aktarıyor^[12]. Bu ücreti resmi bir tarifede doğrulayamadık. İzinsiz çalışmanın cezası hem çalışan hem işveren için 2.000 GEL'den başlıyor ve tekrarında iki ya da üç katına çıkıyor^[11][13]. Halihazırda çalışanların uyum için 1 Mayıs 2026'ya kadar (serbest çalışanlar) süresi vardı; diğerlerinin 1 Ocak 2027'ye kadar süresi var^[12]. Danışmanlar, sahibi olduğunuz mülkten kira almayı çalışma izni gerektirmeyen pasif gelir olarak değerlendiriyor; ancak kiranın kendisi vergiye tabi.

Oturum izni sizi Gürcistan'da vergi mukimi yapmıyor. Vergi mukimliği fiziksel bulunmaya bağlı: vergi yılı içinde sona eren herhangi bir kesintisiz 12 aylık dönemde 183 gün veya daha fazla^[14]. Mukim olursanız Gürcistan'ın sistemi neredeyse ülkesellik esaslı. Kaynağı Gürcistan'da olmayan gelir bireyler için vergiden muaf; Gürcistan kaynaklı gelir ise sabit %20 oranında vergileniyor^[15]. Sosyal güvenlik primi yok; çalışanlar için yalnızca %2 + %2'lik bir emeklilik sistemi var^[17].

Mülkle ilgili vergiler

• Kira geliri: indirimli rejime kaydolur ve gider indirmezseniz brüt konut kirasının %5'i. Aksi halde %20^[16][20].
• Satış: iki yıldan uzun süre elde tutulan konut (daire veya ev) satış kazancı tamamen vergiden muaf. İki yıl içindeki satış kazancı %5, ticari mülk kazancı %20 oranında vergileniyor^[18][19]. Yeni projelerde iki yıllık süre, topraktan satış sözleşmesinin imzalandığı tarihten değil, tamamlanmış dairenin tescil edildiği tarihten başlıyor. Bu nokta 14 Mayıs 2026'da yayımlanan 143 sayılı Kamuya Açık Kararla netleştirildi^[19].
• Yıllık emlak vergisi: aile geliri 40.000 GEL'in altındaysa yok. Üzerinde oranlar yaklaşık %0,05–0,2 arasında; aile geliri 100.000 GEL'i aşarsa değerin %1'ine kadar çıkıyor^[17][20].
• Alım: tapu devir vergisi veya damga vergisi yok, yalnızca tescil ücretleri var^[20]. Ayrı bir veraset veya servet vergisi de yok^[7].

Yüksek net değerli kişiler için vergi mukimliği

Gürcistan, gün sayısı yerine statüye dayalı vergi mukimliği de sunuyor. Andersen'e göre şartlar birlikte aranıyor: son üç yılın her birinde 3 milyon GEL'i aşan varlık veya 200.000 GEL'i aşan gelir; artı Gürcistan'da en az 500.000 dolar değerinde mülk; artı ya bir Gürcistan oturum izni ya da önceki vergi yılında en az 25.000 GEL Gürcistan kaynaklı gelir^[21]. Danışman özetleri hangi şartların birlikte arandığı konusunda farklılaştığı için, bu statüye güvenmeden önce tam kombinasyonu Gelir İdaresi'yle teyit edin.

Gürcistan'da yatırımla vatandaşlık programı yok. Mülk izninden pasaporta giden yol uzun:

1. Süresiz oturum. Geçici oturum izinleriyle 10 yıl Gürcistan'da yaşamış bir yabancı süresiz oturum iznine başvurabiliyor. Harç, 30 günde karar için 500 GEL, 20 gün için 650 GEL^[2]. Bazı danışman rehberleri hâlâ altı yıl diyor; PSDA'nın güncel sayfası ve kanun ise on yıl diyor^[2][1][7]. 300.000 dolarlık yatırım yolunda süresiz oturum izni, mülk elde tutulursa veya ciro şartları karşılanırsa beş yıl sonra alınabiliyor^[2].
2. Vatandaşlığa kabul. Gürcistan Vatandaşlığı Hakkında Organik Kanun'un 12. maddesine göre bir yetişkin, son 10 yıl kesintisiz olarak Gürcistan'da yasal olarak ikamet ettikten sonra vatandaşlığa alınabiliyor. Ayrıca Gürcü dili, Gürcü tarihi ve temel hukuk sınavlarını geçmeniz ve Gürcistan'da bir işinizin, mülkünüzün veya şirketinizin olması gerekiyor^[3].
3. Çifte vatandaşlık. Gürcistan'da varsayılan kural tek vatandaşlık; vatandaşlığa alınan yabancılar genellikle önceki vatandaşlıklarından vazgeçmek zorunda. İstisnalar bir devlet kararı gerektiriyor^[3].

Türk vatandaşları için not: Türk hukuku açısından engel yok. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu çok vatandaşlığa izin veriyor ve yabancı bir vatandaşlık kazanıldığında bunun Türk makamlarına bildirilmesini şart koşuyor (md. 44)^[24]. Asıl engel Gürcistan tarafında: Gürcü vatandaşlığına geçiş, istisnai bir devlet kararı yoksa genellikle Türk vatandaşlığından vazgeçmeyi gerektiriyor^[3]. Oturum izni ise Türk vatandaşlığınızı hiçbir şekilde etkilemiyor.

17. madde, Cumhurbaşkanı'na istisnai durumlarda veya devletin çıkarı gerektirdiğinde, önemli ekonomik yatırım yapan kişiler dahil vatandaşlık verme yetkisi tanıyor^[3]. Bu takdire bağlı; yayımlanmış bir fiyatı ya da prosedürü yok ve herkesin başvurabileceği bir program değil. Bunu program gibi satan aracılara karşı dikkatli olun.

Pasaport hedefleyen yatırımcılar için iki uyarı. Birincisi, fiziksel olarak az bulunulan bir mülk izniyle geçen yılların süresiz oturum veya vatandaşlık açısından “kesintisiz” ikamet sayılıp sayılmayacağı belirsiz; Gürcistan'da gerçekten yaşamayı planlayın. İkincisi, Gürcü pasaportunun değeri AB ile ilişkilere bağlı. Umuma mahsus pasaportlar Schengen bölgesine hâlâ vizesiz giriyor; ancak AB, 6 Mart 2026'da Gürcü diplomatik, hizmet ve resmi pasaportları için vizesiz seyahati bir yıllığına askıya aldı^[5]. Hedefiniz ikinci bir pasaportsa, golden visa ile en hızlı vatandaşlık veren ülkeler rehberimize ve yatırımla vatandaşlık mı golden visa mı karşılaştırmamıza göz atın.

Eşik artışı (1 Mart 2026). Haziran 2025'te kabul edilen değişiklikler, kısa süreli izin eşiğini 1 Mart 2026'dan itibaren 100.000 dolardan 150.000 dolara çıkardı. Bu ikinci artış: eşik Temmuz 2019'a kadar 35.000 dolardı, o tarihte 100.000 dolara yükselmişti^[6][7]. Eski seviyeden yararlanmak için alıcıların ödemeyi tamamlayıp mülkiyeti son tarihten önce tescil ettirmesi gerekiyordu. 100.000 dolardan hak kazananlar aynı mülkle yenilemeye devam edebiliyor^[6][8].

Akredite ekspertiz. Değiştirilen kanun artık Birleşik Ulusal Akreditasyon Kurumu'nca akredite edilmiş bir kuruluştan eksper şart koşuyor. Gayriresmî değerlemeler artık yeterli değil^[7][2].

İşgücü göçü reformu (1 Mart 2026). Basit çevrimiçi kaydın yerini çalışma hakkı aldı. Mülk izni sahipleri muaf değil^[11][13]. Danışmanlar, 2 Nisan 2026'dan itibaren çalışma izinleri için yabancı başına 50.000 GEL ciro şartı getirildiğini, 10 Temmuz 2026'dan itibaren ise yeni şirketler için bunun gevşetildiğini aktarıyor^[12].

Giriş sigortası (1 Ocak 2026). 602 sayılı Kararname, vizesiz ve turist vizesiyle girenler için en az 30.000 GEL teminatlı sağlık ve kaza sigortası şartı getiriyor. Oturum izni sahipleri muaf^[23].

Sırada ne var? 2 Ekim 2026 itibarıyla yeni bir eşik değişikliği açıklanmadı. 1 Ocak 2027 uyum son tarihini ve AB'nin Gürcistan'a yönelik vize politikasındaki olası değişiklikleri izleyin. Yetkililerin ülkeye nadiren gelen izin sahipleri için yenilemeleri sıkılaştırıp sıkılaştırmayacağını da takip edin.

Uygun olduğu kişiler: zaten alacakları bir mülkle düşük maliyetli, az bakım gerektiren bir oturum kartı ve Kafkasya'da bir üs isteyen yatırımcılar. Geliri yurt dışından gelen ve Gürcistan'ın ülkesellik esaslı vergi sistemine değer veren uzaktan çalışanlar ve emekliler. Kalış şartı olmayan bir yedek oturum isteyen aileler. 300.000 doları olan ve Gürcistan'da yaşayıp çalışmayı düşünen yatırımcılar doğrudan yatırım oturum iznine gitmeli: bu izin beş yıl geçerli, çalışma hakkı veriyor ve beş yıl sonra süresiz oturuma götürüyor.

Başka seçeneklere bakmalısınız: AB oturumu ve Schengen hareketliliği gerekiyorsa, on yıl içinde ikinci bir pasaport istiyorsanız ya da 150.000 dolarlık izinle yerel bir iş yürütmeyi planlıyorsanız. Her yenilemede ekspertizde 150.000 doların üzerinde kalması gereken, lari bazlı fiyatlanan bir mülk sizi rahatsız ediyorsa da başka yollara bakın.

Bölgede, Ermenistan'ın planlanan yatırımcı süresiz oturumu 1 Kasım 2026'da başlayacak; ancak kontrol ettiğimizde eşikleri henüz yayımlanmamıştı. Azerbaycan yatırımla oturum izni mülk, mevduat veya devlet tahvili olarak 100.000 AZN (≈ 58.800 $) istiyor. Hemen yanı başımızda, Türkiye'de ev alarak oturum izni için 200.000 dolarlık mülk gerekiyor; ayrı bir yol olan Türkiye gayrimenkul ile vatandaşlık ise üç yıl elde tutulan 400.000 dolarlık mülk istiyor. Kazakistan yatırımla oturum izni de bir başka Orta Asya seçeneği.

Avrupa'da, Karadağ ev alarak oturum izni vergi değeri en az 150.000 € olan mülk şart koşuyor. Sırbistan'da mülkle oturum izninin sabit bir alt sınırı yok; Arnavutluk yatırımla oturum izni de benzer şekilde esnek. AB oturumu için Yunanistan golden visa dönüşüm projeleri ve tescilli binalarda 250.000 €'dan, çoğu bölgesel mülkte 400.000 €'dan başlıyor. Mülk yolu kapandığı için Letonya şirket kurarak oturum izni artık 50.000 € şirket sermayesi artı 10.000 € devlet ödemesiyle başlıyor. En ucuz golden visa programları sıralamamız ve AB golden visa karşılaştırma rehberimiz Gürcistan'ı maliyet ve haklar açısından bunlarla kıyaslıyor; golden visa veren ülkeler sayfamız ise tüm programları bütçeye göre listeliyor.