Golden Visa Georgien: Aufenthalt durch Immobilienkauf und Investition (2026)

Georgien betreibt kein vermarktetes „Golden Visa“-Programm mit eigener Behörde, Kontingent oder Liste zugelassener Projekte. Der Investorenaufenthalt besteht schlicht aus zwei Kategorien im allgemeinen Ausländerrecht. Artikel 15 des georgischen Gesetzes über die Rechtsstellung von Ausländern und Staatenlosen zählt die Arten der Aufenthaltsgenehmigung auf^[1]:

• Befristete Aufenthaltsgenehmigung (Art. 15 Buchst. j): für Ausländer, die in Georgien Immobilien außer landwirtschaftlichen Flächen besitzen, „deren Marktwert den Gegenwert von 150.000 USD in GEL übersteigt“, sowie für deren Ehepartner und Kind oder Kinder^[1][2].
• Investoren-Aufenthaltsgenehmigung (Art. 15 Buchst. h): für Ausländer und ihre Familienangehörigen, die nach dem Gesetz über die Förderung und Garantie von Investitionstätigkeit mindestens 300.000 US-Dollar in Georgien investiert haben oder nichtlandwirtschaftliche Immobilien mit einem Marktwert von mehr als 300.000 US-Dollar besitzen^[1].
• Unbefristete Aufenthaltsgenehmigung (Art. 15 Buchst. k): ein Dauerstatus für Inhaber der Investoren-Genehmigung, die über fünf Jahre Umsatzvorgaben erfüllen oder Immobilien im Wert von 300.000 US-Dollar fünf Jahre lang halten^[1][2].

Über die Anträge entscheidet die Agentur für die Entwicklung öffentlicher Dienste (Public Service Development Agency, PSDA) des Justizministeriums. Eingereicht wird persönlich in einem Public Service Hall oder einer regionalen Dienststelle^[2]. Den Marktwert muss ein Gutachter bescheinigen, der für eine von der Nationalen Akkreditierungsstelle akkreditierte Stelle arbeitet. Der Kaufpreis im Vertrag entscheidet nicht über die Berechtigung^[2][8]. Wer für die Einreise nach Georgien ein Visum braucht, kann auf derselben Immobiliengrundlage ein D5-Einwanderungsvisum beantragen^[1].

Das Programm ist offen. Wirtschaftlich hat sich 2026 nur die Schwelle verändert. Deutlich strenger wurden dagegen die Regeln für Arbeit und Einreise, wie unten beschrieben.

Es gibt drei praktische Wege, mit Kapital einen georgischen Aufenthaltstitel zu halten. Sie unterscheiden sich weniger im Papierkram als darin, was der Titel erlaubt.

Golden Visa Georgien Immobilien: die befristete Genehmigung ab 150.000 US-Dollar

Sie kaufen eine oder mehrere Wohnungen, Häuser oder Gewerbeeinheiten, deren gutachterlicher Marktwert zusammen 150.000 US-Dollar in Lari übersteigt. Mehrere Objekte dürfen addiert werden^[6][9]. Landwirtschaftliche Flächen zählen nicht, und Ausländer dürfen sie ohnehin in der Regel nicht erwerben^[10]. Die Genehmigung gilt ein Jahr und wird jeweils um ein Jahr verlängert, ohne Obergrenze für Verlängerungen^[1][10]. Nach Artikel 21 erlischt sie automatisch, sobald Sie die Immobilie nicht mehr besitzen^[1]. Fällt ein späteres Gutachten unter die Schwelle, kann die Verlängerung abgelehnt werden^[8].

Weil das Gesetz einen Marktwert „über“ 150.000 US-Dollar verlangt, kalkulieren Käufer meist mit Puffer. Eine Wohnung, die für genau 150.000 US-Dollar gekauft wurde, kann auf 145.000 US-Dollar geschätzt werden und durchfallen. Ein schwächerer Lari ändert am Dollar-Test nichts, die Markteinschätzung des Gutachters aber sehr wohl.

Immobilien ab 300.000 US-Dollar: die fünfjährige Investoren-Genehmigung

Immobilien mit einem Wert von mehr als 300.000 US-Dollar berechtigen stattdessen zur Investoren-Aufenthaltsgenehmigung. Sie wird für fünf Jahre erteilt^[1]. Nach den Arbeitsregeln von 2026 brauchen Inhaber dieser Genehmigung keine gesonderte Arbeitsberechtigung; sie dürfen also arbeiten oder ein Unternehmen führen^[11][12]. Wer die Immobilie fünf Jahre hält, kann die unbefristete (dauerhafte) Aufenthaltsgenehmigung beantragen^[2].

Georgien Aufenthaltstitel durch Unternehmensgründung: 300.000 US-Dollar in ein Unternehmen

Dieselbe Investoren-Aufenthaltsgenehmigung gibt es für eine Investition von 300.000 US-Dollar in ein georgisches Unternehmen, belegt durch einen Prüfbericht^[1][2]. Für den Wechsel in den unbefristeten Aufenthalt nach fünf Jahren muss das Unternehmen einen Jahresumsatz von mindestens 50.000 US-Dollar im ersten Jahr, 100.000 US-Dollar im zweiten und je 120.000 US-Dollar im dritten bis fünften Jahr nachweisen^[1][2]. Ein Berater nennt für diesen Weg eine erwartete Anwesenheit von etwa 183 Tagen im Jahr. Im Gesetz steht das nicht, die Angabe gilt daher als unbestätigt^[10].

Kleinere Unternehmer wählen oft einen anderen Weg: Sie gründen eine GmbH (LLC), beantragen die Arbeitsberechtigung und dann eine Arbeits-Aufenthaltsgenehmigung. Nach Angaben von Beratern ist dafür seit dem 2. April 2026 eine Bescheinigung der Steuerbehörde über einen Jahresumsatz der Gesellschaft von mindestens 50.000 GEL je ausländischem Antragsteller nötig. Seit dem 10. Juli 2026 erhält eine neu gegründete Gesellschaft mit bis zu drei Ausländern eine erste Genehmigung für sechs Monate ohne Umsatznachweis^[12]. Das ist ein Aufenthalt zu Erwerbszwecken, kein Investorenaufenthalt, und er wird strenger geprüft.

Für die befristete Aufenthaltsgenehmigung ab 150.000 US-Dollar verlangt die PSDA^[2]:

• ein ausgefülltes Antragsformular;
• eine Kopie des Reisepasses (Reisedokuments);
• den Nachweis, dass Sie sich bei Antragstellung rechtmäßig in Georgien aufhalten, etwa einen Einreisestempel für die visumfreie Einreise oder ein D5-Visum;
• einen Eigentumsnachweis über nichtlandwirtschaftliche Immobilien, also einen Auszug aus dem öffentlichen Register;
• ein Marktwertgutachten eines zertifizierten Gutachters einer akkreditierten Stelle mit einem Wert über 150.000 US-Dollar in GEL;
• ein farbiges Foto im Format 3 × 4 cm in elektronischer Form;
• den Nachweis über die gezahlte Gebühr.

Familienangehörige brauchen zusätzlich den Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses, also Heirats- und Geburtsurkunden mit Apostille oder Legalisation und georgischer Übersetzung^[8]. Die Immobilie muss auf Ihren Namen eingetragen sein. Ein Vorvertrag oder Kaufvertrag über eine noch nicht fertiggestellte Wohnung ist kein Eigentumstitel; ein Neubau im Bau trägt daher meist erst dann einen Antrag, wenn das Eigentum eingetragen ist. Klären Sie vor der Zahlung, wie die Einheit Ihres Bauträgers registriert wird.

Über das fortbestehende Eigentum hinaus gibt es keine Mindesthaltedauer, keinen Mindestaufenthalt, keinen Sprachtest und, sobald Sie die Genehmigung besitzen, keine Krankenversicherungspflicht^[9][10][23]. Die Behörden führen allerdings Hintergrundprüfungen durch. Artikel 21 erlaubt zudem, Genehmigungen aus Gründen der Sicherheit und öffentlichen Ordnung zu versagen oder zu beenden; Vorstrafen oder frühere Verstöße gegen das Ausländerrecht können einen Antrag scheitern lassen^[1].

Für die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung verlangt die PSDA außerdem einen Prüfbericht über die Investition (Unternehmensweg) oder einen Eigentumsnachweis mit bescheinigtem Marktwert über 300.000 US-Dollar (Immobilienweg)^[2].

Der Staat verlangt fast nichts. Eine Einzelperson, die die schnellste Entscheidung in 10 Tagen bezahlt, gibt rund 230 US-Dollar an Genehmigungsgebühren und weniger als 80 US-Dollar für die Eintragung aus^[2][22]. Eine vierköpfige Familie zahlt im regulären 30-Tage-Verfahren 1.200 GEL (≈ 460 US-Dollar) an Genehmigungsgebühren. Die eigentlichen Kosten sind die Immobilie selbst und die Differenz zwischen Kaufpreis und erzielbarem Wiederverkaufspreis. In der Praxis sollte ein einzelner Investor mit insgesamt rund 152.000–167.000 US-Dollar rechnen: 150.000–165.000 US-Dollar für die Immobilie und bis zu etwa 2.000 US-Dollar für Gutachten, Eintragung, Übersetzungen und Beratung.

Da die Immobilie ein Vermögenswert bleibt, bestehen die wirtschaftlichen Kosten aus den Transaktionskosten, einem möglichen Verlust beim Weiterverkauf und den Opportunitätskosten des Kapitals. Ein Immobilienportal meldet für das erste Quartal 2026 eine durchschnittliche Bruttomietrendite von etwa 7,4 % in ganz Georgien, bei Durchschnittspreisen von rund 1.312 US-Dollar je m² in Tiflis und 1.395 US-Dollar je m² in Batumi^[8]. Da diese Zahlen von einem Portal stammen, sind sie nur als Richtwerte zu verstehen. Die Investoren-Genehmigung über 300.000 US-Dollar kostet dieselben staatlichen Gebühren (300 / 450 / 600 GEL)^[2].

Artikel 15 Buchst. j erstreckt die befristete Aufenthaltsgenehmigung auf Ehepartner und Kind oder Kinder des Eigentümers; eine einzige berechtigende Immobilie deckt also die Familie ab^[1][2]. Jede Person stellt einen eigenen Antrag und zahlt dieselbe Gebühr: 300, 450 oder 600 GEL je nach Tempo^[2]. Eine Altersgrenze für Kinder nennt das Gesetz an dieser Stelle nicht. Die meisten Berater sprechen von minderjährigen Kindern^[9][10]. Volljährige Kinder und Eltern sollten mit einer eigenen Rechtsgrundlage rechnen, etwa einer Genehmigung zur Familienzusammenführung. Diese verlangt Nachweise über Verwandtschaft und Einkommen und kostet ebenfalls 300–600 GEL^[2].

Die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung umfasst den Investor „und seine/ihre Familienangehörigen“^[1]. Auch die unbefristete Genehmigung erstreckt sich, sobald sie erteilt ist, auf Familienangehörige^[1].

Die Genehmigungen der Angehörigen hängen an der des Hauptinhabers. Verkauft der Investor die Immobilie, verlieren alle befristeten Genehmigungen der Familie ihre Grundlage^[1].

Liegen die Unterlagen vor, lässt sich das gesamte Verfahren in zwei bis sechs Wochen abschließen. Der Antrag muss persönlich gestellt werden^[8].

Das ist die praktisch wichtigste Änderung des Jahres 2026. Nach dem reformierten Arbeitsmigrationsgesetz, das seit dem 1. März 2026 gilt, braucht jeder Ausländer, der für einen georgischen Arbeitgeber arbeitet, freiberuflich für georgische Kunden tätig ist oder in Georgien ein Unternehmen führt, eine staatlich erteilte Arbeitsberechtigung^[11][13]. Ausgenommen sind nach Angaben von Beratern Inhaber von Daueraufenthalts- und Investoren-Aufenthaltsgenehmigungen, Flüchtlinge und Asylsuchende, akkreditierte Journalisten und einige weitere Gruppen, außerdem Personen, die ausschließlich remote für ausländische Auftraggeber arbeiten^[11][12].

Die befristete Immobiliengenehmigung ab 150.000 US-Dollar steht nicht auf dieser Ausnahmeliste. Wer vor Ort arbeiten will, muss die Arbeitsberechtigung wie alle anderen beantragen^[12]. Berater nennen etwa 200 GEL für die Bearbeitung in 30 Tagen und 400 GEL für etwa 10 Werktage^[12]. In einem amtlichen Gebührenverzeichnis konnten wir das nicht bestätigen. Bußgelder für unerlaubte Arbeit beginnen bei 2.000 GEL für Arbeitnehmer und Arbeitgeber und verdoppeln oder verdreifachen sich im Wiederholungsfall^[11][13]. Wer bereits arbeitete, hatte bis zum 1. Mai 2026 (Selbstständige) bzw. hat bis zum 1. Januar 2027 (alle anderen) Zeit, sich zu legalisieren^[12]. Mieteinnahmen aus der eigenen Immobilie behandeln Berater als passives Einkommen, für das keine Arbeitsberechtigung nötig ist; die Miete selbst ist jedoch steuerpflichtig.

Eine Aufenthaltsgenehmigung macht Sie nicht zum georgischen Steuerinländer. Die steuerliche Ansässigkeit folgt der physischen Anwesenheit: 183 Tage oder mehr in einem beliebigen zusammenhängenden Zwölfmonatszeitraum, der im Steuerjahr endet^[14]. Werden Sie ansässig, ist das System nahezu territorial. Einkünfte ohne georgische Quelle sind für Privatpersonen steuerfrei, Einkünfte aus georgischen Quellen werden pauschal mit 20 % besteuert^[15]. Sozialversicherungsbeiträge gibt es nicht, nur ein Rentensystem mit 2 % + 2 % für Arbeitnehmer^[17]. Für Leser aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz gilt: Die Genehmigung allein ändert nichts an der Steuerpflicht im Heimatland, solange Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt dort bleiben.

Steuern rund um die Immobilie

• Mieteinnahmen: 5 % der Bruttomiete für Wohnraum, wenn Sie sich für das ermäßigte Regime registrieren und auf Abzüge verzichten. Sonst 20 %^[16][20].
• Verkauf: Gewinne aus einer Wohnung oder einem Wohnhaus, die länger als zwei Jahre gehalten wurden, sind vollständig steuerfrei. Bei Verkauf innerhalb von zwei Jahren fallen 5 % an, bei Gewerbeimmobilien 20 %^[18][19]. Bei Neubauten beginnt die Zweijahresfrist mit der Eintragung der fertiggestellten Einheit, nicht mit der Unterzeichnung des Vertrags im Bau. Das stellte die öffentliche Entscheidung Nr. 143 vom 14. Mai 2026 klar^[19].
• Jährliche Grundsteuer: keine bei einem Familieneinkommen unter 40.000 GEL. Darüber liegen die Sätze bei etwa 0,05–0,2 % und erreichen bis zu 1 % des Werts, wenn das Familieneinkommen 100.000 GEL übersteigt^[17][20].
• Kauf: keine Grunderwerbsteuer und keine Stempelsteuer, nur Eintragungsgebühren^[20]. Eine gesonderte Erbschaft- oder Vermögensteuer gibt es nicht^[7].

Steuerliche Ansässigkeit für Vermögende

Georgien bietet die steuerliche Ansässigkeit auch über einen Status statt über Aufenthaltstage an. Laut Andersen gelten die Bedingungen kumulativ: Vermögen über 3 Mio. GEL oder Einkommen über 200.000 GEL in jedem der letzten drei Jahre; zusätzlich Immobilien in Georgien im Wert von mindestens 500.000 US-Dollar; zusätzlich entweder eine georgische Aufenthaltsgenehmigung oder mindestens 25.000 GEL Einkünfte aus georgischen Quellen im vorangegangenen Steuerjahr^[21]. Lassen Sie sich die genaue Kombination von der Steuerbehörde bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen; Beraterzusammenfassungen sind sich uneins, welche Bedingungen kumulativ gelten.

Georgien hat kein Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition. Der Weg von der Immobiliengenehmigung zum Pass ist lang:

1. Daueraufenthalt. Wer zehn Jahre mit befristeten Aufenthaltsgenehmigungen in Georgien gelebt hat, kann eine Daueraufenthaltsgenehmigung beantragen. Die Gebühr beträgt 500 GEL für eine Entscheidung in 30 Tagen oder 650 GEL für 20 Tage^[2]. Mehrere Beraterleitfäden nennen noch sechs Jahre. Die aktuelle PSDA-Seite und das Gesetz sprechen von zehn^[2][1][7]. Auf dem Investorenweg über 300.000 US-Dollar gibt es die unbefristete Aufenthaltsgenehmigung nach fünf Jahren, wenn die Immobilie gehalten oder die Umsatzvorgaben erfüllt wurden^[2].
2. Einbürgerung. Nach Artikel 12 des Organgesetzes über die georgische Staatsbürgerschaft kann ein Volljähriger eingebürgert werden, der sich in den letzten zehn Jahren ununterbrochen rechtmäßig in Georgien aufgehalten hat. Außerdem müssen Sie Prüfungen in georgischer Sprache, georgischer Geschichte und den Grundlagen des Rechts bestehen und in Georgien eine Beschäftigung, Immobilien oder ein Unternehmen haben^[3].
3. Doppelte Staatsbürgerschaft. Georgien geht grundsätzlich von nur einer Staatsbürgerschaft aus; Eingebürgerte müssen ihre bisherige Staatsangehörigkeit in der Regel aufgeben. Ausnahmen erfordern eine staatliche Entscheidung^[3].

Für deutsche und österreichische Leser hat das unterschiedliche Folgen. Deutschland erlaubt seit dem 27. Juni 2024 die Mehrstaatigkeit; der frühere Verlusttatbestand des § 25 StAG ist weggefallen, der deutsche Pass ginge also nach deutschem Recht nicht verloren^[24]. Österreicher verlieren ihre Staatsbürgerschaft dagegen grundsätzlich mit dem freiwilligen Erwerb einer fremden, sofern ihnen die Beibehaltung nicht vorher bewilligt wurde (§ 27 StbG)^[25]. Unabhängig davon verlangt Georgien selbst in der Regel den Verzicht auf die bisherige Staatsangehörigkeit^[3].

Artikel 17 erlaubt dem Präsidenten, die Staatsbürgerschaft in Ausnahmefällen oder im staatlichen Interesse zu verleihen, auch an Personen mit erheblichen wirtschaftlichen Investitionen^[3]. Das ist eine Ermessensentscheidung ohne veröffentlichten Preis oder Verfahren und kein Programm, für das man sich bewerben kann. Seien Sie vorsichtig bei Agenten, die es als solches verkaufen.

Zwei Warnungen für alle, die auf den Pass schielen. Erstens ist unklar, ob Jahre mit einer Immobiliengenehmigung bei geringer physischer Anwesenheit als „ununterbrochener“ Aufenthalt für Daueraufenthalt oder Einbürgerung zählen; planen Sie, tatsächlich in Georgien zu leben. Zweitens hängt der Wert eines georgischen Passes von den Beziehungen zur EU ab. Gewöhnliche Pässe ermöglichen weiterhin die visumfreie Einreise in den Schengen-Raum, doch am 6. März 2026 setzte die EU die Visumfreiheit für georgische Diplomaten-, Dienst- und Amtspässe für ein Jahr aus^[5]. Geht es Ihnen vor allem um einen zweiten Pass, vergleichen Sie unseren Ratgeber zur schnellsten Einbürgerung über ein Golden Visa und die Erklärung Staatsbürgerschaft durch Investition vs Golden Visa.

Anhebung der Schwelle (1. März 2026). Im Juni 2025 beschlossene Änderungen hoben die Schwelle für die befristete Genehmigung ab dem 1. März 2026 von 100.000 auf 150.000 US-Dollar an. Es ist die zweite Anhebung: Bis Juli 2019 lag die Grenze bei 35.000 US-Dollar, dann stieg sie auf 100.000 US-Dollar^[6][7]. Wer die alte Schwelle nutzen wollte, musste vor dem Stichtag vollständig zahlen und das Eigentum eintragen lassen. Inhaber, die sich bei 100.000 US-Dollar qualifiziert haben, können mit derselben Immobilie weiter verlängern^[6][8].

Akkreditierte Gutachten. Das geänderte Gesetz verlangt nun einen Gutachter einer von der Nationalen Akkreditierungsstelle akkreditierten Stelle. Informelle Bewertungen reichen nicht mehr aus^[7][2].

Reform der Arbeitsmigration (1. März 2026). Die Arbeitsberechtigung ersetzte die einfache Online-Registrierung. Inhaber der Immobiliengenehmigung sind nicht ausgenommen^[11][13]. Berater berichten von einem Umsatztest von 50.000 GEL je Ausländer für Arbeitsgenehmigungen ab dem 2. April 2026, der ab dem 10. Juli 2026 für neue Gesellschaften gelockert wurde^[12].

Einreiseversicherung (1. Januar 2026). Die Verordnung Nr. 602 verlangt eine Kranken- und Unfallversicherung mit mindestens 30.000 GEL Deckung für visumfrei und mit Touristenvisum Einreisende. Inhaber einer Aufenthaltsgenehmigung sind ausgenommen^[23].

Was kommt. Eine weitere Änderung der Schwelle war zum 2. Oktober 2026 nicht angekündigt. Im Blick behalten sollten Sie die Legalisierungsfrist zum 1. Januar 2027 und mögliche Änderungen der EU-Visapolitik gegenüber Georgien. Offen ist auch, ob die Behörden Verlängerungen für Inhaber verschärfen, die selten ins Land kommen.

Geeignet ist es für Investoren, die eine günstige, pflegeleichte Aufenthaltskarte und eine Basis im Kaukasus suchen, mit einer Immobilie, die sie ohnehin kaufen würden. Ebenso für Remote-Arbeiter und Ruheständler mit Einkünften aus dem Ausland, die Georgiens territoriales Steuersystem schätzen, und für Familien, die einen Ausweich-Wohnsitz ohne Aufenthaltspflicht wollen. Wer 300.000 US-Dollar hat und in Georgien leben und arbeiten will, sollte direkt die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung wählen: fünf Jahre Laufzeit, Arbeitsrecht und Daueraufenthalt nach fünf Jahren.

Woanders suchen sollten Sie, wenn Sie einen EU-Aufenthaltstitel und Schengen-Mobilität brauchen, innerhalb eines Jahrzehnts einen zweiten Pass möchten oder mit der 150.000-US-Dollar-Genehmigung vor Ort ein Unternehmen führen wollen. Ebenso, wenn Ihnen eine in Lari bewertete Immobilie nicht behagt, die bei jeder Verlängerung über 150.000 US-Dollar geschätzt werden muss.

In der Region soll der geplante Investoren-Daueraufenthalt (Golden Visa Armenien) am 1. November 2026 starten; die Schwellen waren bei unserer Prüfung noch nicht veröffentlicht. Das Golden Visa Aserbaidschan verlangt 100.000 AZN (≈ 58.800 US-Dollar) in Immobilien, einer Einlage oder Staatsanleihen. Im Nachbarland setzt die Aufenthaltsgenehmigung über das Golden Visa Türkei Immobilien für 200.000 US-Dollar voraus, die separate Türkei Staatsbürgerschaft durch Investition in Immobilien 400.000 US-Dollar mit drei Jahren Haltefrist. Das Golden Visa Kasachstan ist eine weitere Option in Zentralasien.

In Europa verlangt das Golden Visa Montenegro über Immobilienbesitz Immobilien mit einem steuerlichen Wert von mindestens 150.000 €. Der Aufenthalt durch Immobilien in Serbien kennt kein festes Minimum, und das Golden Visa Albanien ist ähnlich flexibel. Für einen EU-Aufenthaltstitel beginnt das Golden Visa Griechenland bei 250.000 € für Umnutzungen und denkmalgeschützte Gebäude und bei 400.000 € für die meisten regionalen Immobilien. Das Golden Visa Lettland über eine Unternehmensbeteiligung beginnt bei 50.000 € Firmenkapital plus 10.000 € Staatsabgabe, seit der Immobilienweg geschlossen ist. Unser Ranking zum günstigsten Golden Visa und der EU Golden Visa Vergleich stellen Georgien bei Kosten und Rechten neben diese Programme, und die Übersicht aller Golden Visa Länder listet jedes Programm nach Budget.