Золотая виза Испании закрыта с 3 апреля 2025 года: что делать держателям и инвесторам

Нет. Инвесторская виза и инвесторский вид на жительство, введённые Законом 14/2013, отменены двадцать первым заключительным положением Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (Органический закон о мерах по повышению эффективности публичной службы правосудия). В этом положении сказано, что статьи 63, 64, 65, 66 и 67 Закона 14/2013 «остаются без содержания»^[1]. Закон опубликован в BOE № 3 от 3 января 2025 года. Согласно его заключительному положению 38, он вступил в силу через три месяца после публикации — 3 апреля 2025 года^[1].

Отмена затронула все инвестиционные маршруты, а не только недвижимость: госдолг на 2 млн €, акции, фонды и банковские депозиты на 1 млн €, недвижимость на 500 000 € и бизнес-проекты^[2][4]. Министерство жилищного строительства представило решение как меру по обеспечению доступности жилья. В его пресс-релизе от 2 апреля 2025 года речь идёт об отказе от видов на жительство, привязанных к покупке недвижимости дороже 500 000 €, на рынках с сильным ценовым давлением^[3].

Сам законодательный путь необычен: отмену золотой визы провели поправкой к реформе об эффективности правосудия. Сенат, где большинство у Народной партии (Partido Popular), в декабре 2024 года наложил на законопроект вето. Затем Конгресс преодолел его 177 голосами против 170^[10]. Если агент в 2026 году продолжает продавать «испанскую золотую визу», он либо выдаёт другое разрешение под старой вывеской, либо вводит вас в заблуждение.

Официальная причина — жильё. По данным министерства, которые тогда приводила пресса, с 2013 по 2023 год было выдано около 15 450 золотых виз, и примерно 95% из них (14 576) — за покупку недвижимости. С учётом членов семей программой воспользовались 33 237 человек^[11]. Пик спроса пришёлся на последние годы: 2 017 виз в 2022 году и 3 273 в 2023-м. Около 90% разрешений приходилось на Мадрид, Барселону, Малагу, Аликанте, Валенсию и Балеарские острова^[11].

Критики, в том числе ряд ассоциаций рынка недвижимости, указывали, что покупки по золотой визе составляли ничтожную долю сделок с жильём в Испании. Правительство возражало, что они усиливали давление именно на тех перегретых рынках, где местным жителям труднее всего купить квартиру. Запуская реформу, Санчес также ссылался на риски для безопасности^[10]. Шаг Испании последовал за закрытием инвесторской программы Ирландии в 2023 году (см. нашу страницу о том, почему закрыта золотая виза Ирландии) и за отменой маршрута через недвижимость в Португалии в том же году^[3].

Органический закон 1/2025 добавил в Закон 14/2013 два переходных положения^[1]:

• Поданные заявления (новое переходное положение 1): инвесторы и члены их семей, подавшие документы до вступления закона в силу, могут получить визу или разрешение по правилам, действовавшим на дату подачи. Крайним сроком была подача полного пакета до 3 апреля 2025 года.
• Действующие разрешения (новое переходное положение 2): инвесторские визы и разрешения, действительные на 3 апреля 2025 года, сохраняют силу на весь срок, на который они выданы. Заявления о продлении рассматриваются и решаются по правилам, действовавшим на дату выдачи первоначального разрешения.

В совокупности это означает, что из-за отмены никто не лишился права на проживание, а нынешние инвесторы могут продолжать продлевать разрешения, пока выполняют исходные условия^[4][9]. В заголовке переходного положения 2 упомянуты «инвесторы, купившие недвижимость», но сам текст говорит об инвесторских визах и разрешениях в целом. Национальное бюро по предпринимательству Испании (ONE) описывает его как применимое к действующим разрешениям без разделения по маршрутам^[4].

Есть одно практическое ограничение. Как правило, членов семьи можно оформить по старому инвесторскому режиму, только если они включены в заявление или продление, поданное в рамках этого режима. Если вы планируете новый брак или переезд ребёнка в Испанию позже, уточните у юриста, не надёжнее ли воссоединение семьи по общему иммиграционному законодательству. В тексте переходных положений этот вопрос прямо не урегулирован.

Поскольку продление идёт по правилам, действовавшим при первоначальной выдаче, в 2026 году каждое продление по-прежнему регулируется режимом до 2025 года. Согласно исторической редакции Закона 14/2013, инвестор, претендующий на разрешение или его продление, должен был выполнить следующие условия^[2]:

• Сохранять квалифицирующую инвестицию. Для недвижимости — выписка из реестра собственности (certificado de dominio y cargas) не старше 90 дней, подтверждающая владение объектами минимум на 500 000 €. Для акций, фондов, депозитов или госдолга — справка не старше 30 дней о сохранении инвестиции. Снижение стоимости исключительно из-за рыночных колебаний нарушением не считается.
• Соответствовать общим требованиям статьи 62: возраст старше 18 лет; отсутствие судимости в Испании и в странах проживания за последние два года (плюс заявление под присягой, охватывающее пять лет); государственная или частная медицинская страховка у страховщика, имеющего право работать в Испании; достаточные средства на себя и семью.
• Не иметь задолженностей по испанским налогам и социальному страхованию. Это важно для владельцев, которые сдают недвижимость в аренду или платят по ней налог на доходы нерезидентов.

Продление подаётся в электронном виде в Отдел крупных компаний и стратегических категорий (Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos, UGE-CE) и выдаётся каждый раз на пять лет (прежняя статья 67.2)^[2]. Подача заявления на продление продлевает действие текущего разрешения до принятия решения; то же касается подачи с опозданием в пределах 90 дней после истечения срока, хотя за это может последовать штраф (статья 76.3)^[2]. Статья 76.1 устанавливает 20-дневный срок с положительным административным молчанием для разрешений, которые рассматривает UGE-CE. Отдельного срока для продлений закон не устанавливает, поэтому не рассчитывайте на ответ через 20 дней^[2]. Консультанты сообщают, что UGE ожидает от держателей хотя бы одного въезда в Испанию за каждый срок действия разрешения и что после запуска европейской системы въезда/выезда (EES) въезды проверяются тщательнее. Некоторые описывают это как один визит в год^[19]. В тексте переходных положений такого требования нет, поэтому считайте его административной практикой, а не нормой закона.

Недвижимость можно продать и купить другую, но в любой момент у вас должно быть квалифицирующих объектов минимум на 500 000 €. Падение инвестиции ниже порога перед продлением — самая частая причина, по которой нынешние держатели теряют разрешение^[2][19].

Типичное продление для инвестора и семьи в рамках переходного режима^[1][2]:

Золотая виза была временным видом на жительство и никогда автоматически не превращалась в постоянный статус. Путь к нему — испанский долгосрочный ВНЖ (residencia de larga duración) по европейской модели, который в русскоязычной среде обычно называют ПМЖ. Для него нужно пять лет непрерывного законного проживания. По иммиграционному регламенту отсутствие до шести месяцев подряд не прерывает непрерывность, если в сумме за пять лет оно не превышает десяти месяцев^[7]. Многие держатели золотой визы в Испании фактически не жили, поэтому годы владения разрешением в этот срок у них не засчитываются.

После получения долгосрочный ВНЖ уже не зависит от сохранения инвестиции в 500 000 €. Поэтому держатели, которые действительно переехали, часто переходят на него по истечении пяти лет. Гражданство Испании по проживанию — отдельный и гораздо более долгий процесс. Он разобран в нашем руководстве как получить гражданство Испании по проживанию; на этой странице мы его не рассматриваем.

Испания больше не выдаёт вид на жительство в обмен на фиксированную инвестицию. Реальный способ переехать для граждан стран вне ЕС дают четыре испанских разрешения, и каждое основано на доходе или деятельности, а не на капитале^[4][5][6]:

Резиденция без права на работу (no lucrativa)

Классический выбор для пенсионеров и финансово независимых семей. Нужно подтвердить пассивный доход в размере 400% IPREM — в 2026 году это 2 400 € в месяц, или 28 800 € в год, для основного заявителя. На каждого иждивенца добавляется 100% IPREM (7 200 € в год). Консульство в США указывает эту сумму как 32 000 долларов плюс 8 000 долларов на иждивенца^[5]. Также нужны полная частная медицинская страховка без франшизы (доплат) и чистая справка о несудимости. Любая работа запрещена, включая удалённую работу на иностранных клиентов. Первое разрешение выдаётся на один год. По регламенту, действующему с 20 мая 2025 года, каждое продление даётся на два года (если вы не претендуете на долгосрочный ВНЖ), и в календарном году нужно фактически прожить в Испании более 183 дней^[5][7]. Покупка жилья в Испании разрешена и помогает, но недвижимость доходом не считается.

Виза цифрового кочевника (международная удалённая работа)

Виза для сотрудников и фрилансеров, удалённо работающих на компании за пределами Испании. Компания должна работать не меньше года, а ваши отношения с ней — длиться не меньше трёх месяцев. Также нужен диплом или три года опыта. Фрилансеры могут получать до 20% работы от испанских клиентов^[2][6]. Доход должен составлять не менее 200% минимальной зарплаты (SMI), плюс 75% на первого члена семьи и по 25% на каждого следующего^[6]. МРОТ на 2026 год — 1 221 € в месяц при 14 выплатах в год^[20]. Многие консультанты пересчитывают его примерно в 2 849 € в месяц, распределяя 14 выплат на 12 месяцев. Некоторые консульства просто берут 200% от суммы при 14 выплатах, то есть 2 442 €. Уточните в консульстве, через которое будете подаваться, какой метод оно применяет; на официальных страницах консульств указан только процент^[6]. Виза выдаётся на срок до одного года. Разрешение, оформленное в самой Испании, — до трёх лет^[6].

ВНЖ предпринимателя

Статья 69 Закона 14/2013 даёт разрешение на три года тем, кто открывает инновационный бизнес или бизнес особого экономического интереса при положительном заключении ENISA. Продления — на два года, а через пять лет возможен постоянный статус^[2]. Фиксированного минимума инвестиций нет: ENISA оценивает бизнес-план, профиль основателя и финансирование.

Высококвалифицированный специалист

По статье 71 испанский работодатель может пригласить выпускника вуза или специалиста как минимум с тремя годами сопоставимого опыта. Разрешение выдаётся на срок до трёх лет с продлениями на два года^[2]. Этот путь — для тех, кто выходит на реальную работу в Испании, а не для пассивных инвесторов.

Без золотой визы главным вопросом становится налоговое резидентство. Вы становитесь налоговым резидентом Испании, если проводите в стране более 183 дней в календарном году или если центр ваших экономических интересов находится в Испании. Резиденты платят подоходный налог со всемирного дохода по прогрессивной шкале — до 47% в большинстве регионов^[12]. Резиденты Испании также платят налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) сверх необлагаемого минимума 700 000 € (плюс 300 000 € на основное жильё) по ставке 0,2–3,5% в зависимости от региона. Кроме того, с чистых активов свыше 3 млн € взимается налог солидарности на крупные состояния по ставке 1,7–3,5%, причём уплаченный налог на имущество засчитывается в его счёт^[12].

Новоприбывшие могут выбрать специальный режим статьи 93 Закона о подоходном налоге, известный как «закон Бекхэма». Он действует в год переезда и следующие пять лет для тех, кто не был резидентом в предыдущие пять лет и переезжает по трудовому договору, в том числе для сотрудников, работающих удалённо; сотрудники с визой удалённой работы прямо названы в законе. Право на режим есть также у директоров компаний, предпринимателей с одобрением ENISA и некоторых высококвалифицированных специалистов стартапов^[8]. В рамках режима общая налоговая база до 600 000 € облагается по фиксированной ставке 24% (свыше — 47%), а большая часть инвестиционного дохода из иностранных источников не облагается^[8]. Держатели резиденции без права на работу этим режимом воспользоваться не могут, поскольку у них нет квалифицирующей трудовой деятельности^[8].

Держатели, оставшиеся нерезидентами, платят налог на доходы нерезидентов по своей испанской недвижимости: 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для остальных^[12]. Кроме того, они платят местный налог на недвижимость (IBI). Для граждан России важно помнить, что налоговое резидентство в Испании означает декларирование всемирного дохода, поэтому до переезда стоит проверить, как на вас распространяется соглашение об избежании двойного налогообложения и насколько ваши источники дохода готовы к проверке испанскими банками и налоговыми органами.

Если вам нужен именно вид на жительство за инвестиции на юге Европы, ниже перечислены действующие варианты. Все они менялись в 2023–2026 годах, поэтому перед решением проверьте страницу каждой программы.

• Португалия: недвижимость больше не подходит. Основной маршрут — 500 000 € в квалифицирующие португальские инвестиционные фонды, а самый недорогой вариант — культурное пожертвование на 250 000 €. В Португалии нужно провести 7 дней в первый год и по 14 дней в каждый последующий двухлетний период. Государственные сборы высоки: примерно 840 € за заявление плюс около 8 400 € за каждое выданное разрешение, на человека^[17]. Подробности — на нашей странице золотая виза Португалии и на отдельной странице о маршруте для малонаселённых районов: золотая виза Азорские острова.
• Греция: программа по-прежнему основана на недвижимости. Пороги — 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, 400 000 € в остальных районах и 250 000 € при переоборудовании коммерческих зданий в жильё или для памятников архитектуры. На верхних уровнях нужен один объект площадью не менее 120 м², а краткосрочная аренда запрещена^[15][16]. Минимального срока пребывания нет, разрешение выдаётся на пять лет. Электронный сбор за продление для основного заявителя — 2 000 €^[15]. Сравните в нашем руководстве ВНЖ Греции за инвестиции.
• Мальта (MPRP): постоянный вид на жительство с первого дня. Нужно купить недвижимость минимум за 375 000 € или арендовать её минимум за 14 000 € в год, а также оплатить административный сбор 60 000 €, взнос 37 000 € и пожертвование НКО 2 000 €. Кроме того, нужно подтвердить капитал 500 000 € (из них 150 000 € в финансовых активах) или 650 000 € (из них 75 000 € в финансовых активах)^[13]. Подробности — на странице ПМЖ Мальты за инвестиции.
• Италия: инвесторская виза выдаётся на два года за 250 000 € в инновационный стартап, 500 000 € в итальянскую компанию, 1 млн € на благотворительность или 2 млн € в государственные облигации^[14]. См. обзор ВНЖ Италии за инвестиции.
• Венгрия: программа Guest Investor даёт разрешение на 10 лет за 250 000 € в одобренный фонд недвижимости (срок удержания — пять лет) или за пожертвование 1 млн €^[18]. Политический риск после выборов в апреле 2026 года реален: новое правительство не высказало позицию по программе и в июне 2026 года прекратило выдачу новых разрешений гостевым работникам, хотя на момент написания маршрут для гостевых инвесторов оставался открытым^[18]. Сначала прочитайте нашу страницу ВНЖ Венгрии за инвестиции.

Стоит присмотреться ещё к двум вариантам. Для ПМЖ Кипра за инвестиции нужно 300 000 € и подтверждение иностранного дохода. Все действующие программы бок о бок собраны в нашем сравнении программ ВНЖ за инвестиции в Европе. Для ограниченного бюджета см. обзор самых доступных инвесторских виз. История Испании — часть более широкой тенденции, которую мы отслеживаем в обзоре закрытых программ золотой визы; все действующие программы можно найти в каталоге программ «золотая виза».

Испания по-прежнему имеет смысл, если вы собираетесь там жить. Пенсионерам с пенсией или инвестиционным доходом подходит резиденция без права на работу. Удалённым специалистам — виза цифрового кочевника с возможностью применять режим Бекхэма. Основателям с жизнеспособным бизнес-планом — маршрут предпринимателя через ENISA. Для этих категорий закрытие программы почти ничего не меняет: инвесторская виза никогда не была самым эффективным путём для тех, кто переезжает насовсем.

Смотрите в другую сторону, если вам нужен был шенгенский вид на жительство с минимальным сроком пребывания — как запасной вариант, «план Б». Ближе всего к прежнему испанскому маршруту через недвижимость Греция. Мальта лучше, если постоянный статус нужен сразу. Португалия подходит инвесторам, которых устраивает фонд вместо квадратных метров. Если агент сегодня предлагает «испанскую золотую визу», спросите, на какой закон он опирается.

Читателям из России и Беларуси стоит отдельно заложить время на консульскую часть и проверку происхождения средств: условия приёма документов в консульствах и требования банков к подтверждению источника капитала могут отличаться от описанных для общего случая. Перед подачей уточняйте актуальный порядок в консульстве, через которое будете оформляться, и заранее готовьте документы о доходах и сбережениях.