Golden Visa Spanien: seit 3. April 2025 abgeschafft – was Inhaber und Investoren jetzt tun können

Nein. Das mit dem Gesetz 14/2013 geschaffene Investorenvisum und die Investoren-Aufenthaltserlaubnis wurden durch die 21. Schlussbestimmung der Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia abgeschafft. Danach bleiben die Artikel 63, 64, 65, 66 und 67 des Gesetzes 14/2013 „ohne Inhalt“^[1]. Das Gesetz erschien am 3. Januar 2025 im BOE Nr. 3. Nach seiner 38. Schlussbestimmung trat es drei Monate nach Veröffentlichung in Kraft, also am 3. April 2025^[1].

Die Abschaffung betraf jeden Investitionsweg, nicht nur Immobilien: den Weg über 2 Mio. € in Staatsanleihen, die Wege über 1 Mio. € in Aktien, Fonds und Bankeinlagen, den Immobilienweg ab 500.000 € und den Weg über ein Unternehmensprojekt^[2][4]. Das Wohnungsbauministerium stellte die Änderung als Maßnahme für bezahlbares Wohnen dar. Seine Pressemitteilung vom 2. April 2025 beschreibt sie als Abschaffung von Aufenthaltstiteln, die an Immobilienkäufe über 500.000 € in Märkten mit hohem Preisdruck geknüpft waren^[3].

Ungewöhnlich ist das Gesetzgebungsvehikel: Eine Reform zur Effizienz der Justiz transportierte die Abschaffung als Änderungsantrag. Der Senat, in dem der Partido Popular die Mehrheit hat, legte im Dezember 2024 ein Veto ein; der Kongress hob es anschließend mit 177 zu 170 Stimmen auf^[10]. Wer 2026 noch ein „spanisches Golden Visa“ vermarktet, verkauft entweder einen anderen Titel unter altem Etikett oder informiert Sie falsch.

Offizieller Grund war der Wohnungsmarkt. Nach damals berichteten Ministeriumsdaten wurden zwischen 2013 und 2023 rund 15.450 Golden Visas erteilt, davon etwa 95 % (14.576) über Immobilienkäufe. Mit Familienangehörigen profitierten 33.237 Personen^[11]. Die Nachfrage erreichte kurz vor dem Ende ihren Höhepunkt: 2.017 Visa im Jahr 2022 und 3.273 im Jahr 2023. Rund 90 % der Titel konzentrierten sich auf Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante, Valencia und die Balearen^[11].

Kritiker, darunter mehrere Immobilienverbände, verwiesen darauf, dass Golden-Visa-Käufe nur einen winzigen Bruchteil der spanischen Wohnungsverkäufe ausmachten. Die Regierung hielt dagegen, sie verschärften den Druck gerade in den angespannten Märkten, in denen Einheimische kaum noch kaufen können. Sánchez nannte zum Start der Reform zudem Sicherheitsrisiken^[10]. Der Schritt folgte auf die Schließung des irischen Investorenprogramms 2023 (siehe unsere Seite zum abgeschafften Golden Visa Irland) und auf Portugals Streichung des Immobilienwegs im selben Jahr^[3].

Die Ley Orgánica 1/2025 hat zwei Übergangsbestimmungen in das Gesetz 14/2013 eingefügt^[1]:

• Laufende Anträge (neue Übergangsbestimmung 1): Investoren und ihre Familienangehörigen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes einen Antrag gestellt haben, können das Visum oder die Erlaubnis nach den am Tag der Antragstellung geltenden Regeln erhalten. Stichtag war ein vollständiger Antrag vor dem 3. April 2025.
• Gültige Titel (neue Übergangsbestimmung 2): Investorenvisa und -erlaubnisse, die am 3. April 2025 gültig waren, behalten ihre Gültigkeit für die erteilte Laufzeit. Verlängerungsanträge werden nach den Regeln bearbeitet und entschieden, die bei Erteilung der ersten Erlaubnis galten.

Zusammen gelesen heißt das: Niemand hat durch die Abschaffung sein Aufenthaltsrecht verloren, und bestehende Investoren können weiter verlängern, solange sie die ursprünglichen Bedingungen erfüllen^[4][9]. Die Überschrift der Übergangsbestimmung 2 spricht zwar von „Investoren durch Erwerb von Immobilien“, der Text selbst aber von Investorenvisa und -erlaubnissen allgemein. Spaniens nationales Gründerbüro ONE beschreibt sie als anwendbar auf bestehende Erlaubnisse, ohne nach Investitionswegen zu unterscheiden^[4].

Eine praktische Grenze gibt es: Familienangehörige lassen sich nach altem Investorenrecht in der Regel nur hinzufügen, wenn sie Teil eines Antrags oder einer Verlängerung unter diesem Regime sind. Wer eine neue Ehe oder den späteren Umzug eines Kindes nach Spanien plant, sollte mit einem Anwalt klären, ob die Familienzusammenführung nach allgemeinem Ausländerrecht der sicherere Weg ist. Der Übergangstext regelt diesen Punkt nicht ausdrücklich.

Da Verlängerungen den Regeln zum Zeitpunkt der Ersterteilung folgen, gilt für jede Verlängerung 2026 weiterhin der Rahmen vor 2025. Nach der historischen Fassung des Gesetzes 14/2013 musste ein Investor für eine Erlaubnis oder Verlängerung folgende Bedingungen erfüllen^[2]:

• Die qualifizierende Investition halten. Bei Immobilien ist ein Grundbuchauszug (certificado de dominio y cargas) vorzulegen, höchstens 90 Tage alt, der Eigentum im Wert von mindestens 500.000 € belegt. Bei Aktien, Fonds, Einlagen oder Anleihen genügt eine höchstens 30 Tage alte Bescheinigung, dass die Investition gehalten wurde. Wertverluste allein durch Marktschwankungen gelten nicht als Verstoß.
• Die allgemeinen Voraussetzungen nach Artikel 62 erfüllen: mindestens 18 Jahre alt, keine Vorstrafen in Spanien oder in den Wohnsitzländern der letzten zwei Jahre (dazu eine eidesstattliche Erklärung für fünf Jahre), eine öffentliche oder private Krankenversicherung bei einem in Spanien zugelassenen Versicherer sowie ausreichende Mittel für sich und die Familie.
• Steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Pflichten in Spanien erfüllt haben. Das betrifft vor allem Eigentümer, die die Immobilie vermieten oder dafür Einkommensteuer für Nichtansässige zahlen.

Verlängerungen werden elektronisch bei der Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE) beantragt und jeweils für fünf Jahre erteilt (früherer Artikel 67.2)^[2]. Der Antrag verlängert den bisherigen Titel bis zur Entscheidung; das gilt auch für einen verspäteten Antrag binnen 90 Tagen nach Ablauf, allerdings kann dann ein Bußgeld folgen (Artikel 76.3)^[2]. Artikel 76.1 setzt für die von der UGE-CE bearbeiteten Erlaubnisse eine Frist von 20 Tagen mit positiver Verwaltungsfiktion (silencio positivo). Für Verlängerungen sieht das Gesetz keine eigene Frist vor – rechnen Sie also nicht mit einer Antwort binnen 20 Tagen^[2]. Berater berichten, dass die UGE erwartet, dass Inhaber in jeder Titelperiode mindestens einmal nach Spanien eingereist sind, und dass sie Einreisen genauer prüft, seit das EU-Einreise-/Ausreisesystem (EES) läuft. Manche sprechen von einem Besuch pro Jahr^[19]. Im Übergangstext steht das nicht; es handelt sich um Verwaltungspraxis, nicht um Gesetz.

Sie dürfen die Immobilie verkaufen und eine andere erwerben, müssen aber jederzeit mindestens 500.000 € in qualifizierenden Immobilien halten. Wer vor einer Verlängerung unter die Schwelle fällt, verliert den Titel – das ist der häufigste Grund, warum bestehende Inhaber scheitern^[2][19].

Typischer Ablauf einer Verlängerung für Investor und Familie im Übergangsregime^[1][2]:

Ein Golden Visa war ein befristeter Aufenthaltsstatus und wurde nie automatisch zu einem dauerhaften. Der Weg führt über Spaniens langfristige Aufenthaltserlaubnis nach EU-Muster (residencia de larga duración). Sie setzt fünf Jahre ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalt voraus. Nach der Ausländerverordnung unterbrechen Abwesenheiten von bis zu sechs Monaten am Stück die Kontinuität nicht, sofern sie insgesamt höchstens zehn Monate in den fünf Jahren ausmachen^[7]. Viele Golden-Visa-Inhaber haben nie wirklich in Spanien gelebt; ihre Jahre als Titelinhaber zählen für diesen Test deshalb nicht.

Ist die langfristige Aufenthaltserlaubnis einmal erteilt, hängt sie nicht mehr von der Investition über 500.000 € ab. Deshalb wechseln Inhaber, die tatsächlich umgezogen sind, nach fünf Jahren oft in diesen Status. Die spanische Staatsangehörigkeit durch Aufenthalt ist ein eigenes, deutlich längeres Verfahren. Es wird in unserem Ratgeber Spanien Staatsbürgerschaft beantragen behandelt, nicht auf dieser Seite.

Spanien bietet keinen Aufenthalt mehr gegen eine feste Investitionssumme. Vier spanische Titel geben Nicht-EU-Bürgern aber weiterhin einen realistischen Weg, jeweils gestützt auf Einkommen oder Tätigkeit statt auf Kapital^[4][5][6]. Für Leser aus Deutschland und Österreich gilt ohnehin: Als EU-Bürger brauchen Sie keinen dieser Titel. Wer länger als drei Monate bleibt, lässt sich lediglich persönlich bei der Ausländerbehörde der Provinz in das Zentrale Ausländerregister (Registro Central de Extranjeros) eintragen^[23]. Die folgenden Wege betreffen also vor allem Angehörige von Drittstaaten.

Aufenthaltsvisum ohne Erwerbstätigkeit (no lucrativa)

Der Klassiker für Ruheständler und finanziell unabhängige Familien. Nachzuweisen sind passive Mittel von 400 % des IPREM, 2026 also 2.400 € im Monat bzw. 28.800 € im Jahr für den Hauptantragsteller, zuzüglich 100 % des IPREM (7.200 € im Jahr) je Angehörigem. Das Konsulat in den USA nennt dafür 32.000 USD plus 8.000 USD je Angehörigem^[5]. Hinzu kommen eine umfassende private Krankenversicherung ohne Selbstbeteiligung und ein sauberes Führungszeugnis. Jede Erwerbstätigkeit ist verboten, auch Remote-Arbeit für ausländische Kunden. Die erste Erlaubnis gilt ein Jahr. Nach der seit 20. Mai 2025 geltenden Verordnung läuft jede Verlängerung zwei Jahre (sofern Sie nicht schon die langfristige Aufenthaltserlaubnis erreichen), und Sie müssen im Kalenderjahr mehr als 183 Tage tatsächlich in Spanien gelebt haben^[5][7]. Ein Immobilienkauf in Spanien ist erlaubt und hilfreich, Immobilien zählen aber nicht als Einkommen.

Digital-Nomad-Visum (internationale Telearbeit)

Dieses Visum richtet sich an Angestellte oder Selbstständige, die remote für Unternehmen mit Sitz außerhalb Spaniens arbeiten. Das Unternehmen muss seit mindestens einem Jahr tätig sein, und Sie brauchen eine mindestens dreimonatige vorherige Geschäftsbeziehung zu ihm. Außerdem ist ein Hochschulabschluss oder drei Jahre Berufserfahrung nötig. Selbstständige dürfen bis zu 20 % ihrer Arbeit für spanische Kunden leisten^[2][6]. Das Einkommen muss 200 % des gesetzlichen Mindestlohns (SMI) erreichen, plus 75 % für das erste Familienmitglied und 25 % für jedes weitere^[6]. Der SMI 2026 beträgt 1.221 € im Monat in 14 Zahlungen^[20]. Viele Berater rechnen das auf rund 2.849 € im Monat um, indem sie die 14 Zahlungen auf 12 Monate verteilen. Manche Konsulate setzen einfach 200 % des Betrags pro Zahlung an, also 2.442 €. Fragen Sie das zuständige Konsulat, welche Methode es anwendet; die offiziellen Konsulatsseiten nennen nur den Prozentsatz^[6]. Das Visum gilt bis zu ein Jahr, eine in Spanien beantragte Erlaubnis bis zu drei Jahre^[6].

Aufenthaltserlaubnis für Unternehmer

Artikel 69 des Gesetzes 14/2013 gewährt Gründern eines innovativen Unternehmens oder eines Unternehmens von besonderem wirtschaftlichem Interesse eine dreijährige Erlaubnis, sofern ein positives Gutachten der ENISA vorliegt. Verlängerungen laufen zwei Jahre, nach fünf Jahren ist ein Daueraufenthalt möglich^[2]. Eine feste Mindestinvestition gibt es nicht; die ENISA bewertet Geschäftsplan, Gründerprofil und Finanzierung.

Hochqualifizierte Fachkräfte

Nach Artikel 71 kann ein spanischer Arbeitgeber Hochschulabsolventen oder Fachleute mit mindestens drei Jahren vergleichbarer Erfahrung sponsern. Der Titel gilt bis zu drei Jahre, mit Verlängerungen um zwei Jahre^[2]. Er ist für Menschen gedacht, die eine echte Stelle in Spanien antreten, nicht für passive Investoren.

Ohne Golden Visa ist die steuerliche Ansässigkeit die eigentliche Frage. Steuerlich ansässig in Spanien wird, wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr dort aufhält oder dort den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen hat. Ansässige zahlen Einkommensteuer auf ihr Welteinkommen zu progressiven Sätzen von bis zu 47 % in den meisten Regionen^[12]. Spanische Steuerinländer unterliegen zudem der Vermögensteuer oberhalb eines Freibetrags von 700.000 € (plus 300.000 € für die selbstgenutzte Hauptwohnung), mit 0,2–3,5 % je nach Region. Hinzu kommt die Solidaritätssteuer auf große Vermögen auf Nettovermögen über 3 Mio. € mit 1,7–3,5 %, wobei gezahlte Vermögensteuer angerechnet wird^[12].

Zuzügler können für das Sonderregime nach Artikel 93 des Einkommensteuergesetzes (IRPF) optieren, oft „Beckham-Gesetz“ genannt. Es gilt für das Zuzugsjahr und die fünf folgenden Jahre für Personen, die in den vorangegangenen fünf Jahren nicht ansässig waren und wegen eines Arbeitsvertrags umziehen – auch Angestellte, die remote arbeiten; Inhaber des Telearbeitsvisums nennt das Gesetz ausdrücklich. Auch Geschäftsführer, von der ENISA anerkannte Unternehmer und bestimmte hochqualifizierte Start-up-Fachkräfte kommen in Frage^[8]. Im Regime wird die allgemeine Bemessungsgrundlage bis 600.000 € pauschal mit 24 % besteuert (darüber 47 %), und die meisten ausländischen Kapitalerträge bleiben außen vor^[8]. Inhaber eines Visums ohne Erwerbstätigkeit können es nicht nutzen, weil ihnen die qualifizierende Arbeitstätigkeit fehlt^[8].

Inhaber, die nicht ansässig geblieben sind, zahlen auf ihre spanische Immobilie Einkommensteuer für Nichtansässige: 19 % bei Wohnsitz in der EU/im EWR, 24 % für alle anderen^[12]. Dazu kommt die kommunale Grundsteuer (IBI).

Wer gezielt einen Aufenthalt durch Investition in Südeuropa sucht, findet unten die aktiven Optionen. Alle haben sich zwischen 2023 und 2026 verändert; prüfen Sie daher jede Programmseite, bevor Sie sich festlegen.

• Portugal: Immobilien qualifizieren nicht mehr. Hauptweg sind 500.000 € in qualifizierenden portugiesischen Investmentfonds; günstigste Option ist eine Kulturspende von 250.000 €. Vorgeschrieben sind 7 Tage Aufenthalt in Portugal im ersten Jahr und 14 Tage in jedem weiteren Zweijahreszeitraum. Die Behördengebühren sind hoch: rund 840 € pro Antrag plus etwa 8.400 € pro erteiltem Titel, jeweils pro Person^[17]. Die vollständige Aufstellung finden Sie auf unserer Seite zum Golden Visa Portugal, dazu separat das Golden Visa Azoren für Niedrigdichte-Regionen.
• Griechenland: weiterhin immobilienbasiert. Die Schwellen liegen bei 800.000 € in Attika, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini und großen Inseln, bei 400.000 € im übrigen Land und bei 250.000 € für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien oder denkmalgeschützte Gebäude. Die höheren Stufen verlangen eine einzelne Immobilie mit mindestens 120 m², Kurzzeitvermietung ist verboten^[15][16]. Es gibt keinen Mindestaufenthalt, der Titel gilt fünf Jahre. Die elektronische Verlängerungsgebühr für den Hauptantragsteller beträgt 2.000 €^[15]. Zum Vergleich: unser Ratgeber Golden Visa Griechenland.
• Malta (MPRP): gewährt den Daueraufenthalt vom ersten Tag an. Sie kaufen eine Immobilie für mindestens 375.000 € oder mieten eine für mindestens 14.000 € im Jahr und zahlen 60.000 € Verwaltungsgebühr, 37.000 € Beitrag und 2.000 € Spende an eine gemeinnützige Organisation. Außerdem sind 500.000 € Kapital (davon 150.000 € in Finanzanlagen) oder 650.000 € (davon 75.000 € in Finanzanlagen) nachzuweisen^[13]. Details auf unserer Seite zum Golden Visa Malta (Daueraufenthaltsprogramm MPRP).
• Italien: Das Investorenvisum ist ein zweijähriges Visum für 250.000 € in ein innovatives Start-up, 500.000 € in ein italienisches Unternehmen, 1 Mio. € als Spende oder 2 Mio. € in Staatsanleihen^[14]. Siehe den Überblick zum Golden Visa Italien.
• Ungarn: Das Gastinvestorenprogramm gewährt eine zehnjährige Erlaubnis für 250.000 € in einem zugelassenen Immobilienfonds (fünf Jahre Haltedauer) oder 1 Mio. € als Spende^[18]. Das politische Risiko nach der Wahl im April 2026 ist real: Die neue Regierung hat sich zum Programm nicht positioniert und im Juni 2026 die Vergabe neuer Gastarbeiter-Erlaubnisse gestoppt, der Gastinvestoren-Weg war bei Redaktionsschluss aber noch offen^[18]. Lesen Sie zuerst unsere Seite zum Golden Visa Ungarn.

Zwei weitere Optionen lohnen einen Blick. Der Daueraufenthalt über das Golden Visa Zypern verlangt 300.000 € plus den Nachweis ausländischer Einkünfte. Eine Gegenüberstellung aller aktiven Programme bietet unser EU Golden Visa Vergleich. Für das untere Budgetsegment siehe den Ratgeber zum günstigsten Golden Visa. Spaniens Fall gehört zu einem breiteren Trend, den unser Überblick über abgeschaffte Golden Visa Programme verfolgt. Alle aktiven Programme finden Sie im Überblick der Golden Visa Länder.

Spanien ist weiterhin sinnvoll, wenn Sie dort leben wollen. Ruheständler mit Renten oder Kapitaleinkünften passen zum Visum ohne Erwerbstätigkeit. Remote-Profis passen zum Digital-Nomad-Visum und können das Beckham-Regime nutzen. Gründer mit einem finanzierbaren Plan passen zum Unternehmerweg über die ENISA. Für diese Profile spielt die Schließung kaum eine Rolle, denn für jemanden, der ganz umzieht, war das Investorenvisum nie der effizienteste Weg.

Schauen Sie sich anderswo um, wenn Sie einen Schengen-Aufenthaltstitel mit minimaler Aufenthaltspflicht als „Plan B“ in der Schublade wollten. Griechenland kommt dem alten spanischen Immobilienweg am nächsten. Malta ist besser, wenn Sie sofort einen dauerhaften Status möchten. Portugal passt zu Investoren, die mit einem Fonds statt mit Betongold leben können. Bietet Ihnen heute ein Vermittler ein „spanisches Golden Visa“ an, fragen Sie, auf welches Gesetz er sich stützt.