Güney Kıbrıs Golden Visa: Yatırımcılara 300.000 € ile Süresiz Oturum İzni

Güney Kıbrıs yatırımla oturum izni ayrı bir kanuna dayanmıyor. Bu, Yabancılar ve Göç Tüzüğü'nün 6(2) maddesindeki yetkiyi kullanarak Kıbrıs'taki kalıcı oturum türü olan Göç İzni'nin (Immigration Permit) hızlandırılmış bir usulle verilmesini sağlayan bakanlık politikası. İzni, Bakanlar Kurulu'nu bilgilendirdikten sonra bakan veriyor. Göç işleri ayrı bir bakan yardımcılığına taşındığından beri başvuruları Göç Dairesi yürütüyor, kararı ise Göç ve Uluslararası Koruma Bakan Yardımcısı veriyor^[1].

Programı öne çıkaran üç özellik var:

• İlk günden kalıcı. Oturum hakkı yatırımcı ve yetişkin bağımlıları için süresiz geçerli. Yalnızca plastik kartın süresi doluyor, o da on yılda bir; çocukların kartları 18 yaşına kadar geçerli^[1].
• Çok hafif ikamet kuralları. İzin, sahibi başka bir ülkede kalıcı oturum alırsa ya da Kıbrıs'tan iki yıl uzak kalırsa düşüyor; yani pratikte iki yılda bir ziyaret izni canlı tutmaya yetiyor^[1][2].
• Yatırımın yanında gelir testi. 300.000 €'nun üzerine yılda 50.000 € güvenceli gelir kanıtlamanız gerekiyor; her aile üyesi için bu tutar artıyor^[1].

İzin, yatırım yaptığınız şirketin yöneticiliği dışında Kıbrıs'ta çalışma hakkı vermiyor^[1]. Bu, Kıbrıs Cumhuriyeti'nin ulusal bir kalıcı oturumu; AB uzun dönemli ikamet statüsü değil. Kıbrıs henüz Schengen'de de değil: Bakan yardımcısı 1 Ekim 2026'da Lüksemburg'da, AB adalet ve içişleri toplantısı öncesinde, Kıbrıs'ın "teknik olarak hazır" olduğunu ancak AB ortaklarının siyasi onayına ihtiyaç duyduğunu söyledi^[8]. Avrupa içinde serbest dolaşım isteyenler, Kıbrıs izninin şu an Yunanistan yatırımcı oturum izni gibi Schengen'de vizesiz kalış sağlamadığını bilmeli.

2 Ekim 2026 itibarıyla durum: açık. Bakan yardımcısına göre son iki yılda yaklaşık 1.500 izin verildi^[7]. Bir dönem bununla paralel yürüyen yatırımla vatandaşlık programı 2020'de kapandı ve yasal dayanağı Aralık 2025'te yürürlükten kaldırıldı^[6]; kapanan pasaport programının yerine neyin geldiğini Güney Kıbrıs yatırımla vatandaşlık sayfamızda anlatıyoruz.

Başvuranların çoğu gayrimenkul yolunu seçiyor. İki mülk kategorisinin kuralları birbirinden belirgin biçimde ayrılıyor^[1]:

• Konut yeni olmalı. A kategorisinde ev ya da daire bir inşaat şirketi tarafından ilk kez satılıyor olmalı. İkinci el konut, ancak satış sözleşmesi 7 Mayıs 2013'ten önce Tapu ve Kadastro Dairesi'ne kaydedilmişse kabul ediliyor. Eşiğe ulaşmak için, çift olarak da dahil, en fazla iki konut alabilirsiniz^[1].
• Ticari mülk ikinci el olabilir. B kategorisindeki ofis, dükkân ve oteller ikinci el piyasadan alınabiliyor; bu KDV'den kurtarıyor ama tapu devir harcı getiriyor (maliyet tablosuna bakın)^[1][12].
• 300.000 € sözleşmede değil, ödenmiş olmalı. Piyasa değeri en az 300.000 € artı varsa KDV olmalı; teslim tarihi ne olursa olsun resmî makbuzlar KDV hariç en az 300.000 € ödendiğini göstermeli^[1].
• Tapu veya kayıtlı sözleşme. Sizin ya da eşinizin adına tapu veya Tapu ve Kadastro Dairesi'ne kaydedilmiş satış sözleşmesi sunuyorsunuz. Mülkü, tek sahibi siz veya eşiniz olan bir Kıbrıs ya da AB/AEA şirketi de tutabiliyor^[1].
• Yeterli yatak odası. Yatırım yaptığınız konut ailenize küçük geliyorsa ya da B–D kategorilerinden birini seçtiyseniz, Kıbrıs'ta nerede yaşayacağınızı tapu, satış sözleşmesi veya kira kontratıyla göstermeniz gerekiyor^[1].

Asıl maliyet tuzağı KDV. Yeni konutlarda KDV %19. %5'lik indirimli oran, alıcının asıl ve sürekli konutu olarak kullandığı evin ilk 130 m²'sine uygulanıyor; evin 190 m²'yi, değerinin 350.000 €'yu ve toplam işlemin 475.000 €'yu aşmaması gerekiyor^[11][12]. İndirimli oran gerçek ikamete bağlı olduğundan, mülkte oturmayacak bir yatırımcının %19 üzerinden bütçe yapması gerekir. İmzadan önce avukatınıza uygunluğu kontrol ettirin; bazı eski imar izinlerine tanınan geçiş muafiyeti 31 Aralık 2026'ya uzatıldı^[11].

Kıbrıs'ta tek bir "iş yatırımcısı vizesi" yok. Pasif bir varlık tutmak yerine işletme yürütmek isteyen yatırımcıların üç temel seçeneği var:

Yatırımcı izninin C kategorisi

Gerçek bir ofisi ve en az beş çalışanı olan bir Kıbrıs şirketinin sermayesine 300.000 € yatırım, kalıcı oturum sağlıyor ve yatırımcı bu şirkette yönetici olarak çalışabiliyor^[1]. Tüzük 6(2) yolları içinde yatırımcının Kıbrıs'ta çalışmasına izin veren tek seçenek bu.

Yabancı sermayeli şirket

2 Ocak 2022'den beri yürürlükte olan stratejiye göre yabancı sermayeli bir şirket, ilgili niteliklere veya iki yıllık deneyime sahip, brüt aylık en az 2.500 € kazanan üçüncü ülke vatandaşı personeli işgücü piyasası testi olmadan istihdam edebiliyor; izinler için hedef süre bir ay^[4]. Hukuk bürolarına göre uygunluk için genellikle üçüncü ülke vatandaşlarının çoğunluk hissesi, yurt dışından transfer edilmiş en az 200.000 € başlangıç yatırımı ve bağımsız ofis gerekiyor^[15]. Şirketler beş yıl içinde Kıbrıslı veya AB'li personel oranını %30'a çıkarmayı taahhüt etmeli; bu, 2 Ocak 2027'den sonra denetlenecek^[4]. Bunlar kalıcı oturum değil, geçici oturum ve çalışma izinleri; ancak Kıbrıs'taki uzun süreli ikamete sayılıyor.

Startup vizesi

Startup Visa programı, AB dışından gelen girişimcilerin tek başına veya en fazla beş kişilik ekiplerle, bağımsız bir kurul iş planlarını yenilikçi bulursa Kıbrıs'ta üç yıl yaşayıp çalışmasına imkân tanıyor. Hisselerin en az %25'i başvuru sahiplerine ait olmalı. Mevcut program Aralık 2026'ya kadar ve en fazla 150 vizeyle sürüyor^[5].

Kıbrıs ayrıca yurt dışından mütevazı ama güvenceli geliri olan ve çalışmayacak kişilere, yıllık 9.568 € artı bağımlı başına 4.613 €'dan başlayan F kategorisi izinleri veriyor^[2]. Bunlar hızlandırılmış yatırımcı usulüne dahil değil ve iki aylık hedef süreden yararlanmıyor. Şirket yönetmeye dayalı diğer AB yolları için girişimcilere ve şirketlere yönelik İtalya yatırımcı vizesi ile karşılaştırabilirsiniz.

Her başvuru sahibinin yukarıdaki yatırım kriterlerinden birini ve aşağıdaki koşulların tümünü karşılaması gerekiyor^[1]:

1. Güvenceli gelir: yılda en az 50.000 €, eş için 15.000 € ve reşit olmayan her bağımlı çocuk için 10.000 € ek. Eşin geliri de hesaba katılabiliyor. A kategorisinde gelir maaş, emekli aylığı, temettü, faiz veya kira gibi yurt dışı kaynaklı olmalı. B, C ve D kategorilerinde gelirin tamamı veya bir kısmı Kıbrıs'taki faaliyetlerden gelebilir. Kanıt olarak vergi mukimi olduğunuz ülkedeki vergi beyannamesi ya da bağımsız yeminli mali müşavir belgesi sunuluyor^[1].
2. Temiz adli sicil: başvuru sahibi ve eşi için, köken ülkesinden ve farklıysa ikamet ülkesinden; kamu düzeni veya güvenliği için tehdit oluşturmamak^[1].
3. Sağlık sigortası: başvuru sahibi ve tüm bağımlılar için yatarak ve ayakta tedaviyi kapsayan poliçe^[1].
4. Kıbrıs'ta çalışmama: yatırım yapılan şirketin yöneticiliği dışında çalışılmayacağına dair imzalı beyan. A, B ve D kategorilerinde Kıbrıs şirketlerinde hisse sahibi olmak, temettü almak ve ücretsiz yöneticilik yapmak yine de mümkün^[1].
5. Kıbrıs'ta konut: yatırım bir konut değilse veya konut aile için küçükse tapu, satış sözleşmesi veya kira kontratıyla kanıtlanır^[1].
6. Yurt dışından gelen para: kişisel veya tamamen size ait bir şirket hesabından satıcının Kıbrıs'taki banka hesabına izlenebilir transfer^[1].

Onaydan sonra izin sahipleri her yıl yatırımın hâlâ ellerinde olduğunu ve ulusal sağlık sistemi (GESY) kapsamında değillerse sağlık sigortalarının sürdüğünü göstermeli. Başvuru sahibi ve yetişkin aile üyeleri üç yılda bir yeni adli sicil belgesi sunmalı. Göç Dairesi, 2023 kriterlerine yaptığı açıklamalarda yıllık gelir kanıtı şartını kaldırdı^[1]. Bu yükümlülüklere uyulmaması, izni tüm aile için iptal ettiriyor^[1].

İzin, ek yatırım gerekmeden yatırımcının eşini ve 18 yaş altı çocuklarını kapsıyor^[1][2]. Anne-baba ve kayınpeder-kayınvalide artık dahil edilemiyor; 2023 revizyonu onları kapsamdan çıkardı^[13]. Ayrıntılı aile kuralları^[1]:

• Eş: bağımlı olarak dahil edilir ya da kriterleri bizzat karşılamadan ayrı başvuru ve harçla ayrı bir izin alabilir. Yatırımcının izni iptal edilirse eşinki de düşer.
• 18 yaş altı çocuklar: dahildir; kartları 18 yaşına kadar geçerlidir. Yalnızca bir ebeveyn başvuruyorsa diğer ebeveynin muvafakati bir Kıbrıs konsolosluk görevlisi önünde imzalanmalıdır.
• 18–25 yaş öğrenciler: yurt dışında yükseköğrenim gören, bekâr ve maddi olarak bağımlı çocuklar, ebeveynler çocuk başına yılda 10.000 € ek gelir gösterirse kendi başvurularını yapabilir. İzinleri 25 yaşından, evlilikten ve öğrenim bittikten sonra da geçerli kalır, ancak kendi eş ve çocuklarını ekleyemezler.
• Yetişkin, bağımsız çocuklar: her biri için ilave 300.000 € yatırım (bir yetişkin çocukla 600.000 €, iki çocukla 900.000 €) ve çocuğun kendi adına yılda 50.000 € gelir gerekir. Gayrimenkulde, başvuru anında piyasa değerinin en az %66'sı ödenmiş olmalıdır.

Hızlandırılmış usul altı adımda^[1][2]:

İzin sizi Kıbrıs vergi mukimi yapmıyor. Vergi mukimliği Kıbrıs'ta geçirilen günlere bağlı: bir vergi yılında 183 günden fazla ya da 60 gün kuralı. 2026 reformu, 60 gün kuralından yararlanan kişinin başka hiçbir devlette vergi mukimi olmaması şartını kaldırdı^[9][10]. 60 gün kuralının Kıbrıs'ta iş, istihdam veya yöneticilik ile orada sürekli bir konut gibi diğer koşulları ise geçerliliğini koruyor. Kıbrıs'ta çalışmayan pasif bir yatırımcı bunları karşılamayabileceği için bir danışmanla kontrol edin.

1 Ocak 2026'da yürürlüğe giren reform, bireyler için şu ana başlıkları getirdi^[9][10]:

• Gelir vergisi: 22.000 €'ya kadar %0, ardından %20, %25 ve %30; 72.000 €'nun üzerinde %35.
• Non-dom (Kıbrıs'ta yerleşik sayılmayan) mukimler temettü, faiz ve kira üzerinden 17 yıl boyunca Özel Savunma Katkısı (SDC) ödemiyor. KENDRIS'e göre bu süre artık her biri 250.000 € götürü ödemeyle iki kez beşer yıl uzatılabiliyor.
• Yerleşik (domiciled) mukimler: temettüdeki SDC %17'den %5'e indi.
• Damga vergisi 1 Ocak 2026'dan itibaren kaldırıldı.
• Şirketler: kurumlar vergisi 2026 kârları için %15'e çıktı; bu, C kategorisi yatırımcıları için önemli^[10].

Kıbrıs'ta veraset vergisi, servet vergisi ve yıllık emlak vergisi (2017'de kaldırıldı) yok; mülk sahipleri bunun yerine yerel yönetim harçları ödüyor^[12]. Satışta, Kıbrıs'taki mülk kazançlarına %20 sermaye kazancı vergisi uygulanıyor; ömür boyu muafiyet 30.000 €, en az beş yıl elde tutulan asıl konutta 150.000 €^[12]. Taşınmayan yatırımcıların çoğu mevcut vergi mukimliğini koruyor ve Kıbrıs'taki kira gelirleri de, ilgili çifte vergilendirme anlaşması saklı kalmak üzere, o ülkede vergilendiriliyor.

Güney Kıbrıs yatırımla süresiz oturum izni, oturum sürecinin zaten son durağı. Ara izin yok, hakkın kendisi de yenilenmiyor; yalnızca kartı on yılda bir değiştiriyorsunuz^[1]. Hak şu durumlarda kaybediliyor^[1][2]:

• yatırımı satıp hemen uygun bir yatırımla değiştirmezseniz;
• Kıbrıs'tan iki yıl uzak kalırsanız ya da başka bir ülkede kalıcı oturuma geçerseniz;
• yıllık yatırım kontrolünü, sağlık sigortası kontrolünü veya üç yıllık adli sicil kontrolünü geçemezseniz.

İzin kendiliğinden başka bir statüye dönüşmüyor. Kıbrıs vatandaşlığına geçiş fiilî ikamet gerektiriyor: başvurudan önce en fazla 90 gün dışarıda geçirilmiş 12 aylık kesintisiz ikamet ve son 10 yılda en az 7 yıl yasal ikamet. Ayrıca B1 düzeyinde Yunanca ve bir yurttaşlık sınavı gerekiyor^[3]. Başka bir ülkede yaşarken izin sahibi olmak bu süreye sayılmıyor. İşlemler de yıllar alıyor: Sayıştay 11.891 vatandaşlık dosyalık bir birikim ve yaklaşık 37 aya varan bekleme süreleri raporladı^[16]. Tamamen taşınan bir aile, yatırımdan karara kadar yaklaşık 10–11 yıl hesaplamalı: sekiz yıl ikamet, ardından iki-üç yıl işlem. Bunu yatırımcı pasaportları sonrası Kıbrıs vatandaşlığına geçiş rehberimizde ayrıntılı anlatıyoruz; Kıbrıs'ı daha hızlı seçeneklerle en hızlı vatandaşlık veren ülkeler sıralamamızda karşılaştırıyoruz.

Türk vatandaşları için not: oturum izni Türk vatandaşlığını etkilemiyor. İleride Kıbrıs vatandaşlığı alınırsa 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu çok vatandaşlığa izin veriyor; yabancı vatandaşlığın kazanıldığının bildirilmesi gerekiyor (md. 44)^[18].

Kıbrıs uygun: sağlam yurt dışı geliri olan, onaydan sonra asgari evrak işiyle kalıcı AB oturumu isteyen, Limasol, Baf veya Larnaka'da bir ev fikrinden hoşlanan ve ileride taşınırlarsa non-dom vergi rejimine değer veren aileler için. Beş çalışanlı gerçek bir Kıbrıs şirketi kurmaya hazır girişimciler ve 50.000 €'nun rahatça üzerinde emekli aylığı olan emekliler için de uygun.

Başka seçeneklere bakın: şimdi Schengen seyahatine ihtiyacınız varsa, yılda 50.000 € veya daha fazla gelir belgeleyemiyorsanız, anne-babanızı dahil etmek istiyorsanız ya da taşınmadan vatandaşlığa giden bir program arıyorsanız. Hızlı yeniden satış düşünüyorsanız da dikkatli olun: yeni konut şartı, KDV ve yatırımı elde tutma yükümlülüğü, Kıbrıs mülkünü oturum satın almanın likiditesi düşük bir yolu haline getiriyor.

Benzer bütçeyle Avrupa'daki en yakın seçenekler:

• Yunanistan golden visa programı: dönüşüm projeleri ve tescilli binalar için 250.000 €'dan, standart mülkte bölgeye göre 400.000 € veya 800.000 €'dan başlıyor. Beş yıllık yenilenebilir izin, Schengen erişimi veriyor ve gelir testi yok.
• Malta golden visa (MPRP kalıcı oturum programı): yaklaşık 99.000 € harç ve katkı payı, artı 375.000 €'luk alım veya yıllık 14.000 €'luk kira. İlk günden kalıcı statü ve Schengen seyahati; kanıtlanması gereken sermaye şartları var.
• Portekiz golden visa yatırımcı oturumu: 500.000 €'luk fon veya 250.000 €'luk kültürel bağış. İkamet şartı düşük, ancak vatandaşlığa geçiş artık on yıl sürüyor.
• Macaristan golden visa (misafir yatırımcı programı): beş yıl tutulan 250.000 €'luk gayrimenkul fonu, on yıla kadar geçerli izin.
• Bölgedeki diğer seçenekler arasında Bulgaristan golden visa yatırımcı oturumu ve Karadağ'da mülk alarak oturum izni var.

Yan yana bir görünüm için Avrupa'nın en iyi golden visa programı karşılaştırmamıza ve en ucuz golden visa sıralamamıza bakın. Oturum mu ikinci vatandaşlık mı gerektiğinden emin değilseniz yatırımla vatandaşlık mı golden visa mı rehberimizi okuyun ya da golden visa programları rehberindeki tüm yollara göz atın. Nisan 2025'te kapanan eski İspanya programını İspanya golden visa kapanış sayfamızda ele alıyoruz.