Золотая виза Кипра: ПМЖ за 300 000 € для инвесторов

ВНЖ Кипра за инвестиции не закреплён в отдельном законе. Это министерская политика, которая использует полномочие из регламента 6(2) Правил об иностранцах и иммиграции, чтобы по ускоренной процедуре выдавать иммиграционное разрешение (Immigration Permit) — кипрскую форму постоянного вида на жительство. На русскоязычном рынке его обычно называют «пермитом» или ПМЖ. Министр выдаёт разрешение после уведомления Совета министров. С тех пор как миграционные вопросы передали отдельному заместителю министра, заявления принимает Миграционный департамент, а решение выносит заместитель министра по вопросам миграции и международной защиты^[1].

Программу выделяют три особенности:

• Постоянный статус с первого дня. Право на проживание у инвестора и взрослых иждивенцев бессрочное. Истекает только пластиковая карта — раз в десять лет; карты детей действуют до 18 лет^[1].
• Минимальные требования к присутствию. Разрешение аннулируется, если владелец получает постоянный вид на жительство в другой стране или отсутствует на Кипре два года, поэтому на практике достаточно одного визита раз в два года^[1][2].
• Помимо инвестиции — проверка дохода. Сверх 300 000 € нужно подтвердить стабильный доход 50 000 € в год и больше — за каждого члена семьи^[1].

Разрешение не даёт права работать на Кипре, за исключением должности директора компании, в которую вы инвестировали^[1]. Это национальный ПМЖ, а не статус долгосрочного резидента ЕС, и Кипр пока не входит в Шенгенскую зону: 1 октября 2026 года в Люксембурге, перед заседанием Совета ЕС по юстиции и внутренним делам, заместитель министра сказал, что Кипр «технически готов», но нуждается в политическом согласии партнёров по ЕС^[8]. Тем, кому важны поездки по ЕС, стоит учесть: в отличие от ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость, кипрское разрешение сейчас не даёт права безвизового пребывания в странах Шенгена.

Статус на 2 октября 2026 года: программа открыта. По словам заместителя министра, за последние два года выдано около 1500 разрешений^[7]. Программа инвестиционного гражданства, которая когда-то работала параллельно, закрыта в 2020 году, а её правовая основа отменена в декабре 2025 года^[6]; подробнее — на нашей странице «гражданство Кипра за инвестиции: что пришло на смену закрытой программе паспортов».

Большинство заявителей выбирают недвижимость. Правила для двух «недвижимых» категорий заметно различаются^[1]:

• Жильё должно быть новым. По категории A дом или квартира должны продаваться впервые девелоперской компанией. Вторичное жильё подходит, только если договор купли-продажи был зарегистрирован в Департаменте земель и межевания (Department of Lands and Surveys) до 7 мая 2013 года. Чтобы набрать порог, можно купить до двух объектов, в том числе вдвоём с супругом^[1].
• Коммерческая недвижимость может быть вторичной. Офисы, магазины и гостиницы по категории B разрешено покупать на вторичном рынке: НДС в этом случае нет, но появляются пошлины за переход права (см. таблицу расходов)^[1][12].
• 300 000 € должны быть оплачены, а не только прописаны в договоре. Рыночная стоимость должна составлять не менее 300 000 € плюс НДС, если он начисляется, а официальные квитанции должны подтверждать оплату не менее 300 000 € без НДС независимо от даты сдачи объекта^[1].
• Зарегистрированный договор или титул. Подаётся свидетельство о праве собственности (title deed) либо договор купли-продажи, зарегистрированный в Департаменте земель и межевания, на ваше имя или на имя супруга. Владельцем объекта может быть и кипрская компания либо компания из ЕС/ЕЭЗ, единолично принадлежащая вам или супругу^[1].
• Достаточно спален. Если объект мал для вашей семьи или вы инвестируете по категориям B–D, нужно показать, где вы будете жить на Кипре: титул, договор купли-продажи или договор аренды^[1].

Главная ловушка в расходах — НДС. На новое жильё начисляется 19% НДС. Ставка 5% применяется к первым 130 м² жилья, которое служит основным и постоянным местом проживания покупателя, при условии что площадь не превышает 190 м², стоимость — не больше 350 000 €, а сумма сделки — не больше 475 000 €^[11][12]. Льготная ставка привязана к реальному проживанию, поэтому инвестору, который не собирается жить в объекте, стоит закладывать 19%. Попросите юриста проверить право на льготу до подписания договора; переходный режим для части старых разрешений на строительство продлён до 31 декабря 2026 года^[11].

Отдельной «бизнес-визы для инвесторов» на Кипре нет. У тех, кто хочет вести бизнес, а не держать пассивный актив, три основных варианта:

Категория C инвесторского разрешения

Вложение 300 000 € в уставный капитал кипрской компании с реальным офисом и не менее чем пятью сотрудниками даёт ПМЖ, а инвестор может работать директором этой компании^[1]. Это единственный маршрут по регламенту 6(2), при котором инвестору разрешено работать на Кипре.

Компания с иностранным капиталом

По стратегии, действующей со 2 января 2022 года, компания с иностранным капиталом (company of foreign interests) может нанимать высокооплачиваемых сотрудников из третьих стран с зарплатой от 2500 € брутто в месяц, профильной квалификацией или двумя годами опыта — без проверки рынка труда и с ориентиром в один месяц на выдачу разрешений^[4]. По данным юридических фирм, для этого обычно требуется, чтобы большинство долей принадлежало гражданам третьих стран, первоначальная инвестиция составляла не менее 200 000 € с переводом из-за рубежа, а у компании был отдельный офис^[15]. Компании обязуются за пять лет довести долю кипрских сотрудников или граждан ЕС до 30%; проверка начнётся после 2 января 2027 года^[4]. Это временные разрешения на проживание и работу, а не ПМЖ, но они засчитываются в срок длительного проживания на Кипре.

Стартап-виза

Программа Startup Visa позволяет основателям из стран вне ЕС — в одиночку или командой до пяти человек — жить и работать на Кипре три года, если независимая комиссия признает их бизнес-план инновационным. Не менее 25% долей должно принадлежать заявителям. Текущая программа действует до декабря 2026 года, лимит — до 150 виз^[5].

Кроме того, Кипр выдаёт разрешения категории F людям со скромным стабильным доходом из-за рубежа, которые не будут работать: от 9568 € в год плюс 4613 € на каждого иждивенца^[2]. Они не входят в ускоренную процедуру для инвесторов, и двухмесячный ориентир на них не распространяется. Другие европейские варианты, построенные вокруг собственного бизнеса, — например, ВНЖ Италии через открытие бизнеса и инвесторская виза для стартапов.

Каждый заявитель должен выполнить один из инвестиционных критериев выше и все следующие условия^[1]:

1. Стабильный доход: не менее 50 000 € в год, плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого несовершеннолетнего ребёнка-иждивенца. Доход супруга можно учитывать. Для категории A доход должен поступать из-за рубежа: зарплата, пенсия, дивиденды, проценты или арендные платежи. Для категорий B, C и D он может полностью или частично поступать от деятельности на Кипре. Подтверждение — налоговая декларация из страны налогового резидентства или справка независимого сертифицированного бухгалтера^[1].
2. Чистая справка о несудимости заявителя и супруга — из страны происхождения и из страны проживания, если она другая, — и отсутствие угрозы общественному порядку или безопасности^[1].
3. Медицинская страховка со стационарным и амбулаторным покрытием для заявителя и всех иждивенцев^[1].
4. Отказ от работы на Кипре, подтверждённый подписанным заявлением, кроме должности директора компании, в которую вложены средства. По категориям A, B и D можно владеть долями кипрских компаний, получать дивиденды и быть директором без вознаграждения^[1].
5. Жильё на Кипре, подтверждённое титулом, договором купли-продажи или договором аренды, если инвестиция — не жилой объект или жильё слишком мало для семьи^[1].
6. Средства из-за рубежа, прослеживаемые от личного счёта или счёта полностью принадлежащей вам компании до счёта продавца в кипрском банке^[1].

После одобрения владельцы ежегодно подтверждают, что инвестиция по-прежнему за ними, а если они не охвачены национальной системой здравоохранения (GESY), — что страховка действует. Заявитель и взрослые члены семьи каждые три года предоставляют свежие справки о несудимости. Ежегодное подтверждение дохода Миграционный департамент отменил в разъяснениях к критериям 2023 года^[1]. Невыполнение требований ведёт к аннулированию разрешения для всей семьи^[1].

Что важно знать гражданам России

Гражданин России, получивший вид на жительство в другом государстве, обязан уведомить МВД России в течение 60 дней с момента его получения — это требование Федерального закона № 138-ФЗ от 28.04.2023 «О гражданстве Российской Федерации»^[18]. Кипрское иммиграционное разрешение — именно такой документ, поэтому сроки уведомления лучше заложить в план сразу после выдачи карты. Поскольку деньги должны прийти на Кипр из-за рубежа и прослеживаться от вашего счёта до счёта продавца^[1], заранее подготовьте полный пакет документов о происхождении средств и до подписания договора обсудите с юристом и банком, как будет проходить перевод.

Разрешение распространяется на супруга и детей до 18 лет без дополнительных вложений^[1][2]. Родителей и родителей супруга включить больше нельзя: их исключила редакция 2023 года^[13]. Подробные правила для семьи^[1]:

• Супруг(а): включается как иждивенец или может получить отдельное разрешение по отдельному заявлению и за отдельный сбор, не выполняя критерии самостоятельно. Если разрешение инвестора аннулируют, вместе с ним теряет силу и разрешение супруга.
• Дети до 18 лет: включаются; их карты действуют до 18 лет. Если подаёт только один из родителей, согласие второго нужно подписать у консульского сотрудника Кипра.
• Студенты 18–25 лет: неженатые, финансово зависимые дети, которые учатся в вузе за рубежом, могут подать собственное заявление, если родители подтвердят дополнительные 10 000 € дохода в год на каждого. Их разрешения сохраняют силу после 25 лет, после вступления в брак и окончания учёбы, но включить в них своих супругов или детей они не могут.
• Взрослые финансово независимые дети: каждому нужны ещё 300 000 € инвестиций (600 000 € в сумме для одного взрослого ребёнка, 900 000 € для двух) и собственный доход 50 000 € в год. При покупке недвижимости на момент подачи должно быть оплачено не менее 66% рыночной стоимости.

Ускоренная процедура в шесть шагов^[1][2]:

Разрешение само по себе не делает вас налоговым резидентом Кипра. Налоговое резидентство зависит от числа дней на острове: более 183 дней в налоговом году или «правило 60 дней». Реформа 2026 года отменила условие, по которому налогоплательщик по правилу 60 дней не должен быть налоговым резидентом другого государства^[9][10]. Остальные условия правила 60 дней — бизнес, работа или директорство на Кипре и постоянное жильё там — по-прежнему действуют. Проверьте их с консультантом: пассивный инвестор, который не работает на Кипре, может им не соответствовать.

Реформа, вступившая в силу 1 января 2026 года, установила для физических лиц следующее^[9][10]:

• Подоходный налог: 0% до 22 000 €, затем 20%, 25% и 30%, а свыше 72 000 € — 35%.
• Резиденты без кипрского домициля (нон-домы) 17 лет не платят специальный оборонный взнос (SDC) с дивидендов, процентов и аренды. По данным KENDRIS, теперь этот срок можно продлить ещё на два пятилетних периода за единовременный платёж 250 000 € за каждый.
• Резиденты с домицилем: SDC на дивиденды снижен с 17% до 5%.
• Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года.
• Компании: налог на прибыль с 2026 года вырос до 15%, что важно для инвесторов по категории C^[10].

На Кипре нет налога на наследство, налога на богатство и ежегодного налога на недвижимость (отменён в 2017 году); владельцы платят вместо этого местные сборы^[12]. При продаже налог на прирост капитала с кипрской недвижимости составляет 20%, с пожизненными вычетами 30 000 € или 150 000 € для основного жилья, которым владели не менее пяти лет^[12]. Большинство инвесторов, которые не переезжают, сохраняют прежнее налоговое резидентство и платят там налог и с кипрского арендного дохода — с учётом соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения.

ПМЖ Кипра за инвестиции — это уже конечная точка в вопросе проживания. Промежуточного разрешения нет, само право не продлевается: раз в десять лет меняется только карта^[1]. Право теряется, если вы^[1][2]:

• продаёте инвестицию и сразу не заменяете её подходящей;
• отсутствуете на Кипре два года или получаете постоянный вид на жительство в другой стране;
• не проходите ежегодную проверку инвестиции, проверку страховки или проверку справки о несудимости раз в три года.

Автоматически разрешение ни к чему дальше не ведёт. Для натурализации на Кипре нужно реально жить: 12 месяцев непрерывного проживания перед подачей с отсутствием не более 90 дней, плюс не менее 7 лет законного проживания за предыдущие 10 лет. Также требуются греческий язык на уровне B1 и экзамен по основам гражданственности^[3]. Наличие разрешения при жизни в другой стране в срок не засчитывается. Затем рассмотрение занимает годы: Счётная палата сообщила об очереди из 11 891 дела о гражданстве и ожидании до примерно 37 месяцев^[16]. Семье, которая переезжает на постоянной основе, стоит рассчитывать примерно на 10–11 лет от инвестиции до решения: восемь лет проживания, затем два-три года рассмотрения. Подробнее — в нашем отдельном гиде «гражданство Кипра через сколько лет: натурализация после отмены инвестиционных паспортов», а в рейтинге «золотая виза с быстрым гражданством» Кипр сравнивается с более быстрыми вариантами.

Кипр подходит семьям со стабильным зарубежным доходом, которым нужен постоянный ВНЖ в ЕС с минимумом формальностей после одобрения, которых привлекает жильё в Лимасоле, Пафосе или Ларнаке и которые ценят налоговый режим нон-дом на случай будущего переезда. Он подходит и предпринимателям, готовым создать настоящую кипрскую компанию с пятью сотрудниками, и пенсионерам с пенсией заметно выше 50 000 €.

Стоит искать другие варианты, если вам нужны поездки по Шенгену уже сейчас, вы не можете документально подтвердить доход от 50 000 € в год, хотите включить родителей или ищете программу, ведущую к натурализации без переезда. Осторожность нужна и тем, кто планирует быстро перепродать объект: правило нового жилья, НДС и обязанность сохранять инвестицию делают кипрскую недвижимость неликвидным способом получить вид на жительство.

В сопоставимом бюджете ближайшие европейские варианты такие:

• Золотая виза Греции: от 250 000 € за переоборудование объектов и памятники архитектуры, 400 000 € или 800 000 € за обычную недвижимость в зависимости от района. Даёт продлеваемое пятилетнее разрешение, доступ в Шенген и не требует подтверждения дохода.
• ПМЖ Мальты за инвестиции (MPRP): около 99 000 € сборов и взносов плюс покупка за 375 000 € или аренда за 14 000 € в год. Постоянный статус с первого дня и поездки по Шенгену, но нужно подтвердить капитал.
• ВНЖ Португалии за инвестиции: 500 000 € в фонд или пожертвование 250 000 € на культуру. Минимальные требования к пребыванию, но натурализация теперь занимает десять лет.
• ВНЖ Венгрии через инвестиционный фонд: 250 000 € в фонд недвижимости на пять лет, разрешение — до десяти лет.
• Среди других вариантов в регионе — ВНЖ Болгарии за инвестиции и ВНЖ Черногории при покупке недвижимости.

Чтобы сравнить программы бок о бок, смотрите наше сравнение золотых виз ЕС и рейтинг «самая дешёвая золотая виза в Европе». Если вы не уверены, что вам нужно — ВНЖ или второе гражданство, прочитайте наш разбор «что лучше: ВНЖ или гражданство за инвестиции» или посмотрите все маршруты в каталоге стран с золотой визой. Бывшая испанская программа, закрытая в апреле 2025 года, описана на странице «золотая виза Испании отменена: что известно».