Ciudadanía por inversión en Egipto: vías, costes y normas en 2026

La base legal es la Ley n.º 140 de 2019, promulgada el 30 de julio de 2019. Modificó la Ley de Entrada y Residencia de Extranjeros (n.º 89 de 1960), sustituyó el artículo 4 bis de la Ley de Nacionalidad Egipcia (n.º 26 de 1975) y añadió los artículos 4 bis 1 y 4 bis 2.^[6] El artículo 4 bis faculta al primer ministro para conceder la nacionalidad al extranjero que compre un inmueble, cree un proyecto de inversión conforme a la Ley de Inversiones n.º 72 de 2017 o ingrese divisas, ya sea como ingreso directo al Tesoro o como depósito sin intereses en el Banco Central.^[5][6] Muchas webs de agentes citan la «Ley n.º 190 de 2019»; tanto el portal oficial como el texto publicado de la ley indican el n.º 140 de 2019.

Los umbrales concretos no están en la ley, sino en decretos del primer ministro. El Decreto 3099 de 2019, dictado en diciembre de 2019, fijó los supuestos originales. El Decreto 876, de 2 de marzo de 2023, los rebajó a los niveles actuales^[8][28], y el Decreto 3562 de 2023 (publicado en el Boletín Oficial el 19 de septiembre de 2023) modificó tanto el Decreto 3099 como el Decreto 647 de 2020, que creó la unidad de verificación.^[5][10]

Las solicitudes se presentan ante la Unidad de Examen de Solicitudes de Naturalización, un órgano adscrito a la Oficina del Primer Ministro. Por ley la integran representantes de los ministerios de Asuntos Exteriores, Interior e Inversión y Cooperación Internacional, así como de los organismos de seguridad competentes. Su oficina de recepción está en la primera planta de la Autoridad General de Inversiones y Zonas Francas (GAFI), en el 3 de la carretera Salah Salem, El Cairo.^[3][5][6] El primer ministro concede la ciudadanía por decreto.

Situación (2 de octubre de 2026): activo. El portal oficial recoge los cuatro programas y la tasa de 10.000 USD.^[1] Su sección de noticias no se actualiza desde 2020, de modo que los cambios posteriores se conocen por el Boletín Oficial, la prensa egipcia y los profesionales del sector, no por la propia unidad.

La vía inmobiliaria es la más utilizada.^[11] La norma oficial exige una compra de al menos 300.000 USD, pagada con dinero transferido desde el extranjero. El precio puede abonarse a plazos durante un máximo de un año, periodo en el que el comprador disfruta de residencia temporal. La ciudadanía solo se concede una vez pagado el precio completo.^[2][4]

Qué inmuebles cuentan

Al abrirse el programa solo valían los inmuebles propiedad del Estado o de otras entidades públicas. La Ley n.º 28 de 2023 (promulgada en mayo de 2023) suprimió del artículo 4 bis las palabras «propiedad del Estado o de otras personas jurídicas públicas»^[9][27], y el Decreto 3562 de 2023 modificó el decreto de desarrollo en septiembre de 2023. Según la prensa, ese decreto exige nuevos documentos para la vía inmobiliaria: el contrato de compraventa, copia de la licencia de obra, prueba de que el precio se ingresó en un banco autorizado, el compromiso de no vender en cinco años y la prueba de inscripción registral.^[10][25] Desde entonces, los profesionales indican que se aceptan viviendas de promotores privados y de segunda mano.^[22] La página oficial de programas sigue hablando solo de «inmuebles», sin precisar qué vendedores son válidos, así que conviene que la unidad confirme que la propiedad elegida cumple antes de firmar.^[2]

Normas comunicadas desde octubre de 2024

Los agentes señalan tres normas aplicadas desde mediados de octubre de 2024. Primera: dos o más solicitantes pueden comprar un mismo inmueble en común si la cuota de cada uno supera los 300.000 USD. Segunda: quien compre a un promotor privado debe abrir una cuenta bancaria personal en Egipto e ingresar en ella el precio completo en dólares. Tercera: todos los inmuebles de la solicitud deben tener licencia de obra en vigor.^[12] Los puntos de la licencia y del pago bancario coinciden con los documentos que, según la prensa, exige el Decreto 3562/2023.^[25] No hemos encontrado la regla de la compra conjunta en ningún decreto publicado ni en el portal oficial, por lo que debe tomarse como práctica de la unidad referida por profesionales, no como norma publicada.

Permanencia y salida

El inmueble debe conservarse cinco años. Si se vende antes, hay que pagar 250.000 USD al Banco Central como ingreso no reembolsable para mantener la ciudadanía.^[2] En la práctica, una venta anticipada convierte esta vía en la de donación más el riesgo de reventa del inmueble. Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos ni edificios en la península del Sinaí (incluidas partes de las gobernaciones de Ismailía, Suez y Puerto Saíd), donde solo cabe un derecho de usufructo de hasta 50 años. Por eso destinos turísticos como Sharm el-Sheij o Dahab no son una opción sencilla para esta vía.^[20][22]

La vía más sencilla es un pago de 250.000 USD al Tesoro público, enviado desde el extranjero. Nunca se devuelve. Puede fraccionarse en plazos durante un máximo de doce meses, pero la ciudadanía solo se concede tras el último pago. Si el solicitante desiste o deja de pagar, lo abonado se devuelve en libras egipcias al tipo del Banco Central en la fecha de devolución, con el límite del tipo vigente en la fecha de pago y sin intereses.^[2][4] Dada la trayectoria de la libra, esa devolución vale mucho menos en dólares que lo aportado, así que no conviene empezar a pagar a plazos sin la certeza de poder terminar.

Frente a la vía inmobiliaria, la donación ahorra unos 50.000 USD de coste nominal, evita cinco años de riesgo inmobiliario y la penalización de 250.000 USD por venta anticipada, y no deja ningún activo que gestionar en Egipto. La contrapartida es que no se recupera nada.

Proyecto de inversión: 350.000 USD más 100.000 USD

El inversor crea un proyecto o entra en uno existente conforme a la Ley de Inversiones 72/2017 con al menos 350.000 USD, y paga otros 100.000 USD al Tesoro como ingreso no reembolsable.^[2] El Decreto 876/2023 suprimió la exigencia original de que el inversor tuviera al menos el 40 % del proyecto^[8], aunque algunos asesores todavía la mencionan.^[12] Si el proyecto se liquida, deja de operar o cambia de manos antes de cinco años, hay que pagar 250.000 USD para conservar la ciudadanía.^[2] Esta vía solo tiene sentido para quien ya tenga un plan de negocio real en Egipto.

Depósito en efectivo: 500.000 USD durante tres años

Se depositan 500.000 USD sin intereses en el Banco Central durante tres años. El depósito se devuelve en libras egipcias al tipo del Banco Central en la fecha de reembolso, no en dólares.^[2][4] Es un riesgo cambiario enorme: la libra cotizaba a unas 16 EGP por dólar en marzo de 2022 y superó las 50 EGP el día de la flotación de marzo de 2024.^[21] En tres años, el coste de oportunidad de 500.000 USD, incluso al 4 %, ronda los 60.000 USD, antes de cualquier pérdida por tipo de cambio. Para la mayoría de los inversores, la donación sale más barata.

Hay tres puntos que pesan más que los importes principales. Primero, la tasa de 10.000 USD figura en la ley (artículo 4 bis 2) y en la página oficial de pasos como un pago único no reembolsable por solicitud. Se transfiere a la cuenta de la unidad en el Banco Central.^[3][6] Los profesionales no se ponen de acuerdo sobre si cubre todo el expediente familiar: unos la describen como una tasa por solicitud^[12] y otros dicen que se aplica por solicitante^[13], igual que la nota informativa de la comisión parlamentaria de 2019.^[23] El portal no lo aclara. Conviene presupuestar 10.000 USD por expediente y preguntar a la unidad por los familiares adultos.

Segundo, Egipto no publica ninguna tasa aparte de diligencia debida. La verificación la realizan los organismos de seguridad del Estado integrados en la unidad.^[6] Las partidas de «diligencia debida» de los agentes son cargos propios. Los honorarios legales no están regulados. 10.000 USD es un presupuesto habitual para un expediente sencillo^[22], y los paquetes de servicio completo cuestan más.

Tercero, en la vía inmobiliaria, el impuesto del 2,5 % sobre la transmisión de inmuebles recae en el vendedor cuando se revende. El impuesto anual sobre bienes inmuebles es del 10 % del valor de alquiler catastral, tras exenciones.^[18] Los promotores suelen cobrar además depósitos de mantenimiento y cuotas de club en la entrega, así que hay que revisarlos en el contrato.

La ley y la página oficial de pasos fijan estas condiciones:^[3][6]

• Cualquier nacionalidad puede solicitarla. Las preguntas frecuentes oficiales indican que el programa está abierto a todas las nacionalidades.^[4] En la práctica, los expedientes dependen de los documentos del país de origen. Según la prensa sectorial, los nuevos expedientes sirios se suspendieron en diciembre de 2024 por los daños sufridos en el edificio del Departamento de Inmigración y Pasaportes de Siria en Damasco; los expedientes con documentos expedidos antes siguen adelante.^[11]
• Antecedentes penales limpios: certificado de antecedentes penales del país de nacionalidad, legalizado por el Ministerio de Asuntos Exteriores egipcio, más un certificado de antecedentes penales egipcio.^[3]
• Historial de viajes de cinco años: registro oficial y legalizado de entradas y salidas de los últimos cinco años.^[3]
• Reconocimiento médico, copia del pasaporte, partida de nacimiento y seis fotografías.^[3]
• Declaración de otras nacionalidades que se posean, y documentos del cónyuge y de los hijos.^[3]
• Fondos de origen lícito, transferidos desde el extranjero a través del sistema bancario conforme a las normas del Banco Central.^[2][6]
• Autorización de seguridad: la unidad decide atendiendo a la seguridad nacional, tanto en la fase preliminar como en la final.^[3]

No hay examen de idioma, la ley no exige entrevista y no se requiere estancia mínima antes de la concesión.^[4] Sin embargo, desde 2025 la unidad exige, según los informes, que el solicitante acuda en persona a Egipto para verificar su identidad al presentar el expediente. Los profesionales hablan de una visita de al menos dos días, más unas cuatro semanas en Egipto tras la aprobación, en uno o dos viajes.^[11][22] Estas reglas de visita no figuran en el portal oficial, así que pregunte a su abogado por la práctica vigente antes de organizar el viaje.

El importe oficial de la inversión no aumenta con el tamaño de la familia. Ahora bien, cada familiar adquiere la nacionalidad conforme a la ley general de nacionalidad, no mediante una única solicitud familiar:

• Hijos menores. Según el artículo 6 de la Ley 26/1975, modificado por la Ley 28/2023, los hijos menores del extranjero que adquiere la nacionalidad egipcia la adquieren con él. La excepción es el hijo que reside de forma permanente en el extranjero y conserva la nacionalidad anterior del progenitor, que podrá elegir al alcanzar la mayoría de edad.^[7][9] Los profesionales tratan como dependientes a los hijos solteros menores de 21 años.^[12][13]
• Esposas. La esposa no se convierte en egipcia automáticamente. Según el párrafo primero del artículo 6 de la Ley 26/1975, la esposa del extranjero naturalizado adquiere la nacionalidad si declara su voluntad al ministro del Interior y el matrimonio no se ha disuelto (salvo por fallecimiento del marido) dos años después de esa declaración. El ministro puede denegarla por resolución motivada antes de que transcurran los dos años.^[7][15] Por eso los agentes dicen que el cónyuge recibe la ciudadanía unos dos años después que el inversor.^[12]
• Maridos. La ley de nacionalidad no prevé una vía equivalente para el marido extranjero de una inversora. En ese caso, hay que presentarlo como solicitante principal por separado o aceptar que se quede con residencia. Confírmelo con la unidad; el portal no dice nada al respecto.
• Los hijos nacidos después del nuevo ciudadano son egipcios por filiación, también si nacen en el extranjero, y las preguntas frecuentes oficiales indican que la condición se transmite a las generaciones siguientes.^[4]
• Padres, hermanos e hijos mayores de edad no son dependientes y cada uno necesitaría su propia inversión.^[13]

Servicio militar: las preguntas frecuentes oficiales indican que los hijos naturalizados a través del programa están exentos.^[4] No se pronuncian sobre los solicitantes varones adultos en edad de servicio militar, así que en ese caso conviene asesorarse.

Sigue el procedimiento oficial de cinco pasos, con las fases prácticas añadidas antes y después.

El pasaporte egipcio da acceso sin visado, con visado a la llegada o con autorización electrónica de viaje a 49 destinos según los datos en vivo de Henley (octubre de 2026).^[24] En la edición de junio de 2026 del Henley Passport Index obtuvo 50 puntos y el puesto 86^[19], así que no es un pasaporte de movilidad. No permite entrar sin visado en el espacio Schengen, el Reino Unido, Estados Unidos ni Canadá, y las cifras de «99» o «107» destinos de algunos agentes incluyen también los visados electrónicos.^[13] El valor de un pasaporte egipcio está en otra parte:

• Plenos derechos para vivir, trabajar, comprar inmuebles (salvo las restricciones del Sinaí) y gestionar empresas en Egipto sin límites a la propiedad extranjera.^[1][20]
• Una ciudadanía que se transmite a los descendientes nacidos en el extranjero.^[4]
• Una segunda nacionalidad en el mundo árabe, para quienes tienen un primer pasaporte difícil de usar o de renovar.
• Posibles opciones basadas en tratados, como el visado estadounidense de inversor E-2, que Egipto tiene con Estados Unidos. Según la Ley AMIGOS, firmada en diciembre de 2022, quien haya obtenido la nacionalidad del país del tratado mediante una inversión económica debe haber estado domiciliado en ese país al menos tres años continuos antes de solicitar un visado E.^[12][26]

Quien busque sobre todo viajar sin visado a Europa debería comparar esta vía con un pasaporte caribeño o con alguna de las alternativas que se indican más abajo.

La ciudadanía por sí sola no convierte a nadie en residente fiscal en Egipto. Se es residente si se tiene una vivienda permanente en Egipto o se pasan allí más de 183 días en un periodo de 12 meses, sin perjuicio de los convenios fiscales.^[16] Los no residentes solo tributan por las rentas de fuente egipcia. Los residentes cuyo centro de negocios o actividad profesional esté en Egipto tributan también por las rentas extranjeras. Los tipos del impuesto sobre la renta llegan al 27,5 % por encima de 1,2 millones de EGP.^[17]

Egipto no tiene impuesto de sucesiones, donaciones ni patrimonio. Los inmuebles soportan un impuesto anual del 10 % del valor de alquiler catastral y un impuesto del 2,5 % sobre la transmisión.^[18] Revise las normas de su país: un pasaporte egipcio no pone fin a la residencia fiscal ni a la tributación basada en la ciudadanía en ningún otro lugar.

Egipto admite la doble nacionalidad, y las preguntas frecuentes oficiales indican que el programa de inversión no impone restricción alguna a tener otras nacionalidades. Es la ley de su otro país la que decide si puede conservarla.^[4] Para los lectores españoles: el artículo 24 del Código Civil dispone que los españoles emancipados que residan habitualmente en el extranjero y adquieran voluntariamente otra nacionalidad pierden la española a los tres años, salvo que en ese plazo declaren ante el Registro Civil su voluntad de conservarla. Egipto no figura entre los países (iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial y Portugal) cuya nacionalidad no produce esa pérdida.^[29] Los naturalizados egipcios tienen además estos límites:

• Derechos políticos: según el artículo 9 de la Ley 26/1975, el ciudadano naturalizado no puede votar durante cinco años ni formar parte de un órgano legislativo durante diez años desde la naturalización, salvo dispensa.^[7]
• Retirada: el Consejo de Ministros puede retirar en un plazo de diez años la ciudadanía obtenida mediante fraude o declaraciones falsas. En un plazo de cinco años puede retirarla por condenas penales graves, delitos contra la seguridad del Estado o, según el artículo 15, una ausencia de Egipto de dos años consecutivos sin causa aceptada por el ministro del Interior.^[4][7][15] Las preguntas frecuentes oficiales solo mencionan el fraude y los motivos penales. No hemos encontrado ningún caso conocido en que se haya aplicado el motivo de ausencia a un inversor. Aun así, sigue vigente en la ley, por lo que los inversores que no piensen visitar nunca Egipto deberían asesorarse.
• Inmuebles en el Sinaí: la propiedad en el Sinaí está reservada a los egipcios que no tengan otra nacionalidad, por lo que los nuevos dobles nacionales siguen sometidos a esa restricción.^[20]

La ciudadanía es permanente una vez concedida. No es necesario seguir viviendo en Egipto y los descendientes la heredan.^[4]

Encaja con: inversores de Oriente Medio, África o Asia que quieran una segunda nacionalidad en una gran economía árabe; personas que piensen vivir, jubilarse o hacer negocios en Egipto y quieran plenos derechos locales; familias que valoren una ciudadanía que se transmite a los descendientes; y compradores que invertirían de todos modos 300.000 USD o más en inmuebles egipcios.

Busque otra opción si: su objetivo principal es viajar sin visado a Europa, el Reino Unido o Norteamérica; necesita un proceso previsible, rápido, totalmente documentado y con estadísticas publicadas; no puede pasar tiempo en Egipto para los trámites presenciales; o es una mujer que solicita con un marido extranjero que también necesita la ciudadanía.

Programas comparables con un presupuesto similar:

• ciudadanía por inversión en Turquía con la compra de un inmueble de 400.000 USD: un mercado mayor, con 3 años de permanencia y un pasaporte mucho más fuerte, aunque sus normas de tasación inmobiliaria cambiaron en septiembre de 2026.
• las vías de ciudadanía por inversión en Jordania: el homólogo árabe más cercano, aunque sus umbrales basados en proyectos son más altos y se modificaron en julio de 2026.
• el pasaporte de Santo Tomé y Príncipe por donación: una alternativa africana lanzada en 2025 con un precio de entrada menor.
• el programa reestructurado de ciudadanía por inversión en Sierra Leona: otra opción africana, lanzada en 2025, con nuevos tramos anunciados desde el 1 de octubre de 2026.
• la ciudadanía por inversión en Granada, con acceso al visado E-2 y San Cristóbal y Nieves, el programa caribeño más antiguo: un acceso sin visado mucho más amplio por un desembolso similar o mayor.

Si quiere vivir en Egipto sin hacerse ciudadano, la residencia por inversión en Egipto mediante inmuebles o depósitos es más barata y sencilla. Para un contexto más amplio, consulte nuestra clasificación de la ciudadanía por inversión más barata, el repaso a los nuevos programas de ciudadanía por inversión, nuestra guía ciudadanía por inversión vs golden visa: segundo pasaporte o permiso de residencia y el directorio completo de ciudadanía por inversión.