土耳其投资入籍：投资途径、费用与2026年最新规则

土耳其自2017年1月起向投资者开放入籍。法律依据是第5901号法律第12条：总统可向“在土耳其设立工业设施或进行重大投资”的外国人授予国籍。具体规定见实施细则《土耳其国籍法实施条例》（Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik）第20条，列明了各类合格投资以及负责认证的主管机关^[2][1]。

门槛经历过多次调整。2017年项目推出时，购房门槛为100万美元。2018年9月的修订把多数途径降至50万美元，购房降至25万美元。随后，第5554号总统令（2022年5月13日第31834号《官方公报》）将购房门槛提高到40万美元，新增私人养老金途径，并要求投资者通过土耳其银行把外币兑换成土耳其里拉^[3]。2023年12月12日《官方公报》（第32397号）发布的条例修订，进一步收窄了合格房产的类型^[2]。自2024年12月9日起，土地登记局出具的投资金额确认证书——Tutar Tespit Belgesi（TTB）——只以电子形式签发^[14]。

每条途径都由各自的监管机构认证（见下表）。移民管理总局签发投资者居留许可，人口与公民事务总局（NVİ）受理入籍材料，安全部门进行背景审查，最终由总统作出决定^[1][14]。

入籍属于酌情审批，从来不是申请人的法定权利。即便投资本身合规，也可能因安全原因被拒。通过虚假或违规投资取得的国籍，可依第5901号法律第31条和第40条予以撤销——2026年就有数千人因此失去国籍^[4]。

购房是门槛最低的途径，据业内人士介绍也是最常用的途径。您需要购买一套或多套合计价值不低于40万美元的房产，并在地契上登记一项承诺三年内不出售的注释（şerh）^[2][1]。自2023年12月修订后，房产必须是具有区分所有权（kat mülkiyeti）或建筑地役权（kat irtifakı）的单元，或者是已建有建筑物的土地。未开发地块和农业用地不符合条件^[2][14]。

可以向谁购买

卖方必须是土耳其公民或土耳其公司，不能向其他外国人购买。已经用于入籍申请的房产不符合条件（业内对此限制是永久适用还是仅限前三年内存在分歧），从本人一级亲属手中购买的房产同样不符合条件^[14][11]。期房只有在已取得区分所有权或建筑地役权、全款一次付清，并签订附有同样三年承诺的公证买卖预约合同时才符合条件^[2][11]。

付款与外汇购买证明

房款必须经过土耳其银行体系。您把外币卖给土耳其银行，银行再转售给央行，并出具外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi，DAB）。DAB连同转账凭证，用来证明40万美元的投资额；现金支付不予认可^[3][14]。

估值报告规则

三个数字都必须达到40万美元：通过银行实际支付的价款、官方估值报告中的价值，以及地契上申报的价值^[11]。根据2024年3月初生效的土地登记局第2024/2号通函，入籍用估值报告只能由国家住房管理局TOKİ旗下的估值公司GEDAŞ出具^[21]。2026年9月18日部长批准、9月28日更新通函后，凡持有资本市场委员会（SPK）牌照、为土耳其估值专家协会现任会员并已接入TADEBİS系统的机构，均可出具报告，通过Web Tapu平台下单。报告有效期12个月，须至少有三名专业人员签字^[5][14]。由于这次改革紧随虚假估值专案之后，估值刚好略高于40万美元的交易预计会受到严格审查。一家伊斯坦布尔律师事务所建议，在市场价值接近门槛时，把交易金额安排在约43万–45万美元^[11]。

三年持有期与地契注释

禁售注释在过户时登记，满三年后须申请注销。持有期间可以出租。三年内出售可能导致投资者及其家人的国籍被撤销^[14][11]。对于享受增值税豁免的购房（见下文费用部分），三年内出售还须补缴增值税并支付利息^[7]。

存款途径要求在土耳其境内运营的银行存入50万美元并保留三年。自2022年修订后，外币必须卖给银行和央行，以土耳其里拉存款形式持有，因此投资者在整整三年内承担里拉汇率风险^[3]。

央行曾有两项机制可以缓冲这一风险：面向非居民的YUVAM账户，以及汇率保护存款（KKM）。据业内人士报告，YUVAM已于2025年1月2日被排除在入籍存款途径之外^[11][12]。央行自2025年8月23日起停止开立和续存KKM账户^[19]。存款利息或许能抵消部分汇兑损失，但没有任何保证。银行合规团队在接受存款前还会审查资金来源^[11]。

政府债券、基金份额与养老金途径

债券、基金份额和养老金缴款（各50万美元，持有三年）仍保留在条例中^[2][1]。一家伊斯坦布尔律师事务所报告称，政府债券途径在2026年实际上并未运作^[11]，投入资金前请先向银行确认。

资本投资与创造就业

固定资本投资途径（50万美元，由工业和技术部认证）和就业途径（50个岗位，由劳动部认证）适合在土耳其真实经营业务的投资者，条例未规定持有期^[14]；但这两条途径的材料准备耗时更长^[1]。

地契税由法律规定为过户双方各按申报价值的2%缴纳^[8]，而入籍购房的申报价值不得低报。最大的变量是增值税。《增值税法》第13条(i)项规定，以带入土耳其的外币付款、向未在土耳其定居的外国人首次交付的新建住宅或办公场所免征增值税；若三年内出售，须补缴增值税及利息^[7]。向土耳其个人购买的二手房通常不涉及增值税。年度房产税为住宅计税价值的0.1%、其他建筑的0.2%，在大都市区翻倍^[15]。护照费用按NVİ收费标准执行；一家中介估算2026年10年期护照约331美元，另加33美元护照本费用^[17][18]。

• 年龄与身份：主申请人须为成年外国公民。无语言考试、无面试、无最低居住时间要求^[10][11]。
• 经认证的投资：上述途径之一，并持有相应主管机关出具的证书（购房途径为电子版Tutar Tespit Belgesi）^[14]。
• 投资者居留许可：投资者须在递交入籍材料之前或同时，以投资为由取得短期居留许可。据一家伊斯坦布尔律师事务所称，自2024年起配偶也须办理；部分中介则认为该规定始于2025–26年^[11][12]。
• 无犯罪记录：主申请人和配偶须提供经海牙认证（apostille）并翻译的无犯罪记录证明，通常须在六个月内开具^[12][11]。
• 文件：护照、出生证明、结婚证、户籍摘录、生物识别照片及资金来源证明，均须经海牙认证或领事认证，并由宣誓翻译译成土耳其语。根据土耳其反洗钱法，资金来源证明不完整是材料卡住最常见的原因^[11]。
• 本人录入生物信息：主申请人和配偶须前往省移民局采集指纹和照片。材料齐全时，通常只需短短几天的行程^[12]。
• 安全审查：须通过土耳其安全部门的审查。部分国家的申请人审查时间更长^[14]。

一笔投资即可覆盖主申请人、配偶以及18岁以下未婚子女。因残障而需要扶养的任何年龄子女也包括在内^[10][11]。每增加一名家属无需追加投资，也没有政府费用，因此增加家庭成员的成本仅限于文件、翻译、保险、居留许可和护照。

父母、兄弟姐妹以及年满18岁的子女不包括在内。成年子女需要单独完成一笔合格投资。父母可以凭投资者的身份获得居留许可，但不能获得国籍^[13]。自2024年起，配偶也须取得居留许可、提交无犯罪记录并本人录入生物信息。未成年子女通常只需提供文件，必要时另附未随同申请一方父母的公证同意书^[12][11]。

父母入籍后出生的子女，依血统取得土耳其国籍。投资者入籍后才与其结婚的配偶不会自动入籍，须走普通婚姻入籍途径，要求婚姻存续满三年。

对中国大陆申请人而言，最关键的问题不是门槛，而是国籍。土耳其本身允许多重国籍，不要求投资者放弃原国籍^[11]；但《中华人民共和国国籍法》第3条规定“中华人民共和国不承认中国公民具有双重国籍”，第9条规定“定居外国的中国公民，自愿加入或取得外国国籍的，即自动丧失中国国籍”^[22]。因此，取得土耳其护照前，应就户籍、在国内的资产、子女教育以及出入境安排咨询专业意见。

资金方面，购房款和存款都必须以外币汇入土耳其银行并兑换成里拉，现金不予认可^[3][14]；土耳其银行合规团队会审查资金来源，资金来源证明不完整是最常见的卡点^[11]。资金须通过合法渠道出境，并保留完整的收入、出售资产或继承等证明文件。安全审查方面，部分国家的申请人审查时间更长^[14]，规划时间表时应留出余量。另外，土耳其护照不提供申根、英国或美国免签（见下文），如果这是主要目标，应比较其他方案。

以下流程针对大多数申请人选择的购房途径。其他途径以相应监管机构的证书替代第2–4步。

土耳其护照可免签或落地签前往112个目的地，在2026年Henley护照指数中排名第49位（该指数也计入电子旅行许可目的地）^[9]。前往亚洲、拉丁美洲和中东较为便利，包括日本、新加坡、中国香港、韩国和巴西^[10]。

它不能免签进入申根区、英国、美国或加拿大，土耳其公民前往这四地一般都需要签证。土耳其与欧盟就签证自由化谈判多年，但至今没有生效。如果目标是欧洲出行便利，可以考虑能免签申根的加勒比护照，例如圣基茨和尼维斯投资入籍或格林纳达投资入籍，或者选择欧盟居留途径。

美国E-2条约投资者签证

土耳其与美国签有通商条约，因此土耳其公民可以申请美国E-2条约投资者签证，在美国经营自己投资的企业。但根据AMIGOS法案，通过投资取得条约国国籍的人，申请前必须在该国连续居住（domicile）满三年，所以刚拿到的土耳其护照并不能立即用于E-2^[10][20]。加勒比投资入籍国家中，只有格林纳达具有同样的条约国地位。各国护照对比可参阅我们的可通过投资获得的最强护照排名。

仅取得国籍并不会使您成为土耳其税务居民。税务居民身份取决于在土耳其有法定住所，或在一个日历年内居留超过六个月。非居民只就土耳其来源收入纳税，例如合格房产的租金收入^[16]。如果移居土耳其，居民须就全球收入按累进税率纳税。

遗产和赠与税税率为1%–30%；境外已缴纳的遗产相关税款可从土耳其税基中扣除^[15]。土耳其的特留份继承规则可能适用于在土耳其的不动产，因此宜尽早做好遗产规划。房产租金收入须在土耳其纳税，按一般所得税规则，五年内出售房产的收益也须纳税。购房前请在两国分别咨询税务意见。

兵役。第7179号《兵役法》第43条规定了成年后取得土耳其国籍者的兵役问题。入籍当年年满22岁的男性视为已服兵役；能证明已在原籍国服役或获得豁免者亦同。较年轻的入籍男性与同龄土耳其男性同等对待：可申请自入籍起推迟两年，之后随当年的适龄人员一起处理，届时可适用一般的付费兵役选项。第43条所涵盖的所有人，在国家动员时仍可被征召^[6]。有22岁以下儿子的家庭，申请前应寻求专业意见。

双重国籍。土耳其允许多重国籍，不要求投资者放弃现有国籍^[11]。能否保留原护照取决于您本国的法律。中国、印度、日本等多个国家不允许双重国籍；中国国籍法的具体规定见上文^[22]。

获批即为完整国籍，而非居留阶段，此后出生的子女依血统取得土耳其国籍。持续存在的风险是三年持有条件：违反该条件，或事后被认定投资违规，均可能依第5901号法律第31条和第40条导致投资者及同一申请中入籍的家庭成员被撤销国籍^[4]。

适合希望以实物资产为依托获得第二本护照的投资者、子女年幼的家庭、希望拥有大型经济体国籍的人士，以及计划在土耳其住满三年后走E-2路线的创业者。

应另作考虑的情况包括：首要目标是申根或英国免签；需要尽可能便宜的护照（参阅我们的最便宜的投资入籍项目指南）；本国禁止双重国籍（包括中国大陆）；或家中有22岁以下儿子且无法接受兵役规定。如果主要只是想在土耳其居住，办理居留许可成本更低——土耳其购房居留途径所需房产价值低得多。我们的投资入籍和黄金签证的区别一文解释了两者的取舍。

• 埃及投资入籍：同一地区，提供购房、存款和直接付款途径。
• 约旦投资入籍：存款、债券、企业和股份途径。
• 格林纳达护照项目：免签申根并具E-2条约国地位，捐款门槛更低。
• 圣基茨和尼维斯护照：历史最悠久的投资入籍项目，免签范围广，包括申根。
• 柬埔寨投资入籍：亚洲选项，门槛较低，但出行便利度较弱。
• 瓦努阿图投资入籍：速度快、可全程远程办理，但其护照已失去申根免签。

如需全面比较，请访问我们的投资入籍项目总览，或参阅加勒比投资入籍对比。