Golden visa Catar: residencia por vivienda, empresa y Jusour

En Catar no existe ninguna ley llamada «golden visa». El término agrupa tres vías hacia una residencia de larga duración sin patrocinador. La residencia inmobiliaria nace de la Ley n.º 16 de 2018, que abrió la propiedad a los no cataríes, y de la Decisión del Consejo de Ministros n.º 28 de 2020, que fijó las zonas, los dos umbrales de valor y las condiciones de residencia^[9][20]. La tarjeta de residencia permanente se creó por separado mediante la Ley n.º 10 de 2018 y tiene un cupo de 100 concesiones al año^[13][15]. El programa de residencia Jusour para emprendedores y altos directivos se abrió en febrero de 2026^[16].

Varias administraciones se reparten el trabajo. Aqarat, la Autoridad Reguladora del Sector Inmobiliario, fija las reglas del mercado y promociona el programa. Distingue dos clases de propiedad: una «primera clase» desde 3.650.000 QAR con las ventajas de la residencia permanente y una «segunda clase» desde 730.000 QAR con «residencia vinculada a la propiedad»^[1]. Al inaugurarse la oficina de Lusail en 2021, el ministerio describió el escalón inferior como un permiso «para ellos y su familia» mientras conserven el inmueble^[23]. El Ministerio de Justicia inscribe la titularidad y emite la aprobación de residencia inmobiliaria, que presenta como un servicio digital gratuito^[2]. Después, el Ministerio del Interior expide el permiso de residencia y el documento de identidad catarí (QID). Una ventanilla única, la Oficina de Propiedad y Uso Inmobiliario de No Cataríes en Lusail, se ocupa de los trámites de ambos ministerios^[3].

Situación: abierto. En octubre de 2025 el presidente de Aqarat anunció una vía rápida por la que los compradores desde 200.000 dólares reciben la escritura y la residencia «en cuestión de días». Participan los ministerios del Interior, de Justicia y de Trabajo y la Agencia de Promoción de Inversiones^[7]. En junio de 2026 la Resolución del Consejo de Ministros n.º 21 de 2026 sustituyó la lista de zonas designadas. En enero de 2026 la Decisión n.º 5 de 2026 del ministro de Justicia rebajó varias tasas de registro^[24][5][6].

Vía 1: inmueble desde 730.000 QAR (permiso de residencia)

Hay que comprar un inmueble en una zona designada, u otra unidad permitida, cuyo valor sea de al menos 730.000 QAR. Según el Ministerio de Justicia y Hukoomi, el propietario puede obtener entonces un permiso de residencia «sin patrocinador», con la condición de residir en Catar al menos 90 días al año, de forma continuada o en varias visitas^[3][8]. La crónica de Al Jazeera sobre la decisión de 2020 describe el permiso como renovable y extensivo a la familia del comprador^[20]. Los juristas señalan que la elegibilidad se valora según el valor que figura en la escritura, no según el precio de venta o de mercado^[9].

Vía 2: inmueble desde 3.650.000 QAR (privilegios de residencia permanente)

A partir de 3.650.000 QAR, la fórmula oficial es que el propietario obtiene «los privilegios previstos para los titulares de la tarjeta de residencia permanente», es decir, sanidad, educación e inversión^[1][3][23]. Es la base de lo que se anuncia como residencia permanente por inversión. El texto concede los privilegios de la tarjeta, pero no dice que el comprador reciba la propia tarjeta de la Ley n.º 10 de 2018, que tiene sus propias condiciones (véase más abajo). Algunos asesores afirman que este escalón computa dentro del cupo de 100 al año y exige árabe^[10][11]. No hemos encontrado confirmación oficial de ninguno de los dos puntos.

Vía 3: residencia Jusour para emprendedores y directivos (desde febrero de 2026)

No es una vía de inversión, pero sí la opción de larga estancia más reciente de Catar para el mundo empresarial. Los fundadores avalados por una incubadora autorizada (QFTH, QBIC y Scale7 del Qatar Development Bank, el Qatar Science & Technology Park o Startup Qatar) pueden solicitarla desde el extranjero si acreditan un saldo bancario de 10.000 dólares si residen fuera o de 36.500 QAR si ya residen en Catar, mantenido durante los últimos tres meses. Los directivos deben tener ya un QID, ser propuestos por su empleador (una empresa cotizada en la Bolsa de Catar, un banco, entidad financiera o aseguradora con licencia, o una consultora que preste servicios a organismos públicos) y acreditar cinco años de experiencia en alta dirección y un salario de 50.000 QAR al mes (consejero delegado, presidente, director financiero, director de tecnología, director de operaciones) o de 80.000 QAR (otros directores ejecutivos)^[4]. La prensa y Deloitte hablan de una residencia de hasta 10 años, renovable^[16][17]. Las páginas del propio programa Jusour solo dicen «residencia de larga duración» con opción de renovación y no publican tasas, y un asesor habla de 5 años para emprendedores^[11], así que conviene considerar el plazo como no confirmado^[4].

Vía 4: titularidad de una empresa (el llamado visado de inversor empresarial)

Con la Ley n.º 1 de 2019, los extranjeros pueden poseer hasta el 100 % de una sociedad en la mayoría de los sectores. Superar el 49 % requiere la aprobación del Ministerio de Comercio e Industria, que debe resolver en 15 días desde que el expediente esté completo. La banca, los seguros y las agencias comerciales siguen restringidos^[22]. El socio puede después residir con el patrocinio de su propia empresa. No se ha publicado ninguna inversión mínima oficial para esta vía (véase la sección sobre inversión empresarial).

La Resolución del Consejo de Ministros n.º 21 de 2026 se publicó en el número 9 de 2026 del Boletín Oficial en junio de 2026 y entró en vigor al día siguiente de su publicación. Sustituyó la lista de zonas de la Decisión n.º 28 de 2020 por diez ubicaciones designadas^[5][6]:

• West Bay (Legtaifiya, zona 66) y la isla The Pearl (zona 66)
• Al Khor Resort (zona 74)
• Zonas administrativas de Al Dafna (zonas 60 y 61)
• Zona administrativa de Onaiza (zona 63)
• Lusail, Al Kharayej y Jabal Thuaileb (zona 69)
• Proyecto Simaisma Resort and Beach (zona 70), de nueva incorporación

La decisión de 2020 también enumeraba zonas de usufructo, como Msheireb, Al Sadd y Fereej Bin Mahmoud, donde los extranjeros pueden tener derechos de uso de hasta 99 años^[9]. Las informaciones sobre la resolución de 2026 no aclaran si esas zonas han cambiado. Consulte el mapa vigente con el Ministerio de Justicia antes de comprar una unidad en usufructo. Aqarat indica que los no cataríes pueden adquirir locales y oficinas en centros comerciales y complejos residenciales^[1], y una guía basada en información del Ministerio de Justicia señala que también puede haber unidades aptas en complejos residenciales y espacios comerciales fuera de las zonas^[8].

Aspectos prácticos

• Valor de referencia: el umbral se comprueba con el valor de la escritura inscrita^[9]. Si compra por debajo de 730.000 QAR y luego reforma, no cumple el requisito.
• Varias unidades: los agentes suelen decir que se pueden sumar varias unidades para alcanzar el umbral. Las fuentes oficiales no lo tratan, así que pida antes confirmación por escrito a la Oficina de Propiedad de No Cataríes.
• Hipotecas y compra sobre plano: algunos bancos prestan a compradores extranjeros^[8]. Aqarat regula la venta sobre plano mediante cuentas de garantía (escrow) y licencias de proyecto^[1]. Ninguna fuente oficial dice si una vivienda hipotecada o sobre plano sirve antes del pago completo y la inscripción de la titularidad. Una guía jurídica incluye en el expediente de residencia la confirmación de que el inmueble está libre de hipoteca^[9]. Dé por hecho que la residencia solo empieza cuando tenga a su nombre una escritura de al menos 730.000 QAR.
• Suelo: según las informaciones disponibles, quien compra suelo sin edificar tiene la obligación de construir en un plazo de cuatro años^[9].
• Precios: cerca del umbral de 730.000 QAR casi todo son apartamentos, normalmente en Lusail y en partes de The Pearl. Los chalés y las viviendas frente al mar suelen costar bastante más. La rentabilidad por alquiler y la facilidad de reventa pesan más aquí que en Europa, porque el inmueble es toda la inversión.

Para las vías inmobiliarias, la página del servicio del Ministerio de Justicia solo pide tres documentos: el documento de identidad catarí o el pasaporte, una copia de la escritura original y un certificado de buena conducta para quienes aún no residan en Catar^[2]. En la práctica también hay que cumplir estas condiciones:

• Titularidad: inmueble a su nombre, en una zona designada u otra categoría permitida, con un valor en escritura de al menos 730.000 QAR o 3.650.000 QAR^[1][8].
• Estancia: al menos 90 días en Catar cada año natural, seguidos o acumulados. Los comentaristas lo vinculan al artículo 7 de la Decisión 28/2020^[3][9].
• Seguridad y salud: control de seguridad del Ministerio del Interior, reconocimiento médico y toma de huellas en un centro de servicios, como para cualquier permiso de residencia catarí.
• Mantenimiento: el permiso solo dura mientras conserve el inmueble apto^[1][8]. Si lo vende, desaparece la base de la residencia.

Para el escalón de 730.000 QAR no se publica ningún requisito de edad mínima, ingresos, formación ni idioma. Algunos agentes dicen que el escalón permanente exige árabe^[10][11]. Esa es una condición de la tarjeta de la Ley n.º 10 de 2018^[14]. Los textos oficiales sobre los privilegios inmobiliarios no la mencionan.

La vigencia del permiso no está confirmada. Varios asesores describen el permiso de 730.000 QAR como válido por un año y renovable^[10][11][12]. Ni Aqarat ni el Ministerio de Justicia indican un plazo. Cuente con renovarlo cada año mientras el Ministerio del Interior no le confirme otra cosa en su caso.

La crónica de Al Jazeera sobre la decisión de 2020 y el anuncio ministerial de 2021 sobre la oficina de Lusail dicen que el permiso inmobiliario cubre al comprador y a su familia^[20][23]. Según la Ley n.º 10 de 2018, el cónyuge y los hijos menores del titular de la tarjeta de residencia permanente comparten sus ventajas^[15]. Los residentes Jusour pueden patrocinar a dependientes y familiares y tramitar visados de visita familiar^[4].

Lo que las fuentes oficiales no detallan para los propietarios es la lista de dependientes, si hay un requisito de ingresos o las tasas por persona. Los asesores suelen aplicar la regla general catarí de reagrupación familiar: unos ingresos mensuales de unos 10.000 QAR y una vivienda adecuada^[12]. Un propietario sin salario catarí puede tener que acreditar ingresos o ahorros en el extranjero. Cuente con que cada familiar pague las tasas habituales de permiso de residencia, reconocimiento médico y QID, que se cifran en unos 500 QAR al año más unos 100 QAR por el reconocimiento médico^[21]. Pregunte a la Oficina de Propiedad de No Cataríes qué familiares cumplen los requisitos antes de comprar, sobre todo si se trata de hijos mayores de edad o de padres.

La vía rápida de 2025 unificó los trámites del Ministerio de Justicia y del Ministerio del Interior. Aqarat afirma que los documentos de propiedad pueden emitirse en menos de un día^[1].

Catar grava con criterio territorial. Las personas físicas no pagan impuesto sobre la renta por salarios y complementos. Los rendimientos de una actividad empresarial de fuente catarí sí tributan. Para las personas físicas, los alquileres, los intereses bancarios y las plusvalías de inmuebles y valores están exentos cuando no forman parte de una actividad empresarial. Los no residentes pagan un 10 % sobre las plusvalías de fuente catarí^[18]. Tener la residencia no hace tributar sus rentas extranjeras. No hay impuesto sobre el patrimonio, sucesiones ni impuesto anual sobre inmuebles. Catar no había introducido el IVA a octubre de 2026, aunque sigue previsto un IVA del 5 % común a los países del CCG^[26].

Las sociedades pagan un 10 % de impuesto sobre la parte de los beneficios que corresponde a socios extranjeros. Desde el 1 de enero de 2025 se aplica a los grandes grupos multinacionales un impuesto complementario mínimo nacional del 15 % conforme al Pilar Dos de la OCDE^[19]. El Qatar Financial Centre tiene su propio régimen, también al 10 %^[22].

Un permiso catarí no le convierte por sí solo en no residente en su país. Reino Unido, Canadá, Australia y la mayor parte de Europa determinan la residencia fiscal por los días de estancia y los vínculos, y los ciudadanos estadounidenses siguen tributando por su renta mundial. Si solo pasa en Catar los 90 días mínimos, lo habitual es que siga siendo residente fiscal en otro país. Además, Catar solo expide certificados de residencia fiscal conforme a sus propias normas. Asesórese antes de contar con las ventajas de un convenio.

Nota para lectores con nacionalidad española: residir en Catar no afecta por sí mismo a su nacionalidad. El artículo 24 del Código Civil solo prevé la pérdida para los emancipados que, residiendo habitualmente en el extranjero, adquieran voluntariamente otra nacionalidad o utilicen exclusivamente la extranjera durante tres años sin declarar ante el Registro Civil su voluntad de conservar la española^[27]. Catar no figura entre los países exentos de esa regla (los iberoamericanos, Andorra, Filipinas, Guinea Ecuatorial y Portugal), pero como la inversión no da acceso a la nacionalidad catarí, la cuestión no se plantea con esta residencia.

La tarjeta de residencia permanente de Catar se creó con la Ley n.º 10 de 2018. Los criterios ordinarios son 20 años consecutivos de residencia legal para los nacidos en el extranjero, o 10 años para los nacidos en Catar, sin pasar más de 60 días al año fuera del país, además de ingresos suficientes, buena conducta y un nivel adecuado de árabe^[14][15]. Pueden quedar exentos los hijos de madre catarí, los cónyuges extranjeros de cataríes y las personas con competencias necesarias o servicios excepcionales^[14]. No se conceden más de 100 tarjetas al año^[13]. El Ministerio del Interior ha mencionado tasas de 3.000 QAR por la solicitud y otros 3.000 QAR al expedirse la tarjeta^[14].

Los titulares tienen sanidad y educación públicas gratuitas, pueden ser propietarios de inmuebles, invertir en muchos sectores sin socio catarí y tienen preferencia justo después de los cataríes para el empleo público, sin necesidad de patrocinador. Su cónyuge y sus hijos menores comparten estas ventajas^[13][15].

El escalón inmobiliario de 3.650.000 QAR es un atajo solo hacia los privilegios. Aqarat y el Ministerio de Justicia lo describen como la concesión de «los privilegios previstos para los titulares de la tarjeta de residencia permanente»^[1][3]. No dicen que se expida la tarjeta ni que se dispense el requisito de 20 años. Así, comprar por 3,65 millones de QAR da una residencia segura y sin patrocinador, con sanidad y educación públicas, mientras conserve el inmueble. No está confirmado si los privilegios se mantienen tras una venta ni si computan en el cupo de 100 al año. Por eso conviene obtener una respuesta por escrito antes de comprar.

La inversión no da acceso a la nacionalidad catarí. La naturalización es discrecional y excepcional, como explicamos en nuestra página sobre la nacionalidad catarí y las normas de naturalización.

Muchos inversores hablan de «visado de inversor empresarial» cuando se refieren a la residencia como propietario de una empresa catarí. La Ley n.º 1 de 2019 permite a los extranjeros poseer hasta el 100 % de la mayoría de las sociedades del territorio continental con la aprobación del Ministerio de Comercio e Industria, que resuelve en 15 días desde que el expediente está completo^[22]. Bancos, aseguradoras y agencias comerciales siguen cerrados o restringidos. El Qatar Financial Centre permite la plena propiedad extranjera con sus propias normas^[22], y las zonas francas tienen regímenes aparte. Una vez obtenida la licencia, el socio-gerente puede residir con el patrocinio de su propia empresa; los permisos patrocinados por empresa se cifran en unos 1.000 QAR al año^[21].

No se ha publicado ningún capital ni inversión mínima oficial para esta residencia. Las cifras que aparecen en la publicidad de agentes, como 100.000 QAR de capital social, no están respaldadas por ninguna fuente oficial que hayamos encontrado. La vía exige además actividad real: oficina alquilada, personal, contabilidad y un 10 % de impuesto de sociedades sobre los beneficios^[19]. Encaja con quien de verdad dirige un negocio en Doha y muy poco con una sociedad patrimonial pasiva. Los fundadores en fase inicial tienen ahora una opción más limpia en la residencia Jusour para emprendedores, que exige el aval de una incubadora y un saldo bancario de 10.000 dólares en lugar de una inversión fija^[4][16].

Le conviene a profesionales residentes en el CCG, empresarios de la región y familias que ya pasan tiempo en Doha. Para ellos, tener un apartamento en Lusail o The Pearl y dejar de depender del patrocinio del empleador es una mejora clara, y la regla de los 90 días es fácil de cumplir. También sacarán partido quienes compren por 3,65 millones de QAR o más y quieran educación y sanidad públicas para su familia, así como los inversores que buscan una base de bajo coste y sin impuestos junto al gran nudo aéreo de Doha.

Mejor mirar otras opciones si quiere una residencia sin presencia física, un permiso que lleve a un pasaporte o acceso a la UE. Un inversor centrado en Europa encontrará mejor encaje en la golden visa Grecia desde 250.000 € o en la residencia por fondos de la golden visa Portugal. Quien busque un permiso largo y bien documentado debería comparar con la golden visa Emiratos Árabes Unidos de 10 años para inversores. Con un presupuesto de unos 200.000–300.000 dólares también puede valorar la golden visa Panamá por inmueble desde 300.000 dólares.

• Residencia de inversor en los Emiratos: 2 millones de AED en inmuebles o depósitos por 10 años, sin estancia mínima. Cuesta más, pero está mucho mejor documentada.
• La residencia premium de Arabia Saudita: modalidades por inmueble y por tasa en el mayor mercado del Golfo.
• Residencia de inversor en Omán: modalidades de 5 y 10 años en un mercado más tranquilo.
• Residencia dorada de Baréin: residencia vinculada a inmuebles con un coste de vida bajo.
• Golden visa Turquía por compra de inmueble: inmuebles en Estambul y la costa, con una vía de inversor aparte.
• Residencia de inversor en Jordania: una opción del mundo árabe ligada a la inversión.

Para comparar presupuestos entre regiones, consulte nuestro ranking de la golden visa más barata, el directorio completo de programas de golden visa y nuestra explicación de ciudadanía por inversión vs golden visa, es decir, en qué se diferencia la residencia por inversión de comprar una segunda nacionalidad.