Katar Golden Visa: Gayrimenkul, Şirket ve Jusour ile Oturum İzni

Katar'da golden visa adını taşıyan tek bir kanun yok. Bu terim, sponsor gerektirmeyen uzun süreli oturuma giden üç yolu kapsıyor. Gayrimenkul oturumu, yabancılara mülk edinme hakkı tanıyan 2018 tarihli 16 sayılı Kanun'a ve bölgeleri, iki değer eşiğini ve oturum koşullarını belirleyen 2020 tarihli 28 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'na dayanıyor^[9][20]. Katar'ın daimi oturum kartı ise ayrı olarak 2018 tarihli 10 sayılı Kanun'la oluşturuldu ve yılda en fazla 100 kişiye veriliyor^[13][15]. Girişimciler ve üst düzey yöneticiler için Jusour oturum programı Şubat 2026'da başvuruya açıldı^[16].

İşler birkaç kurum arasında paylaşılıyor. Gayrimenkul Düzenleme Kurumu Aqarat, piyasa kurallarını koyuyor ve programı tanıtıyor. Kurum iki mülkiyet sınıfı sayıyor: 3.650.000 QAR'dan başlayan ve daimi oturum avantajları sunan "birinci sınıf" ile 730.000 QAR'dan başlayan ve "mülke bağlı oturum" sağlayan "ikinci sınıf"^[1]. Lusail ofisi 2021'de açıldığında bakanlık, alt kademeyi mülk sahibi oldukları sürece "kendileri ve aileleri için" verilen bir izin olarak tanımladı^[23]. Adalet Bakanlığı tapuyu tescil ediyor ve ücretsiz dijital bir hizmet olarak tanımladığı gayrimenkul oturum onayını veriyor^[2]. Ardından İçişleri Bakanlığı oturum iznini ve Katar kimlik kartını (QID) düzenliyor. Lusail'deki Yabancıların Gayrimenkul Mülkiyeti ve Kullanımı Ofisi, iki bakanlığın işlemlerini tek noktadan yürütüyor^[3].

Durum: açık. Ekim 2025'te Aqarat başkanı, 200.000 $'dan başlayan alımlarda tapunun ve oturumun "birkaç gün içinde" verileceği hızlandırılmış bir süreç duyurdu. Sürece İçişleri, Adalet ve Çalışma bakanlıkları ile Yatırım Teşvik Ajansı katılıyor^[7]. Haziran 2026'da 2026 tarihli 21 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı belirlenmiş bölgeler listesini yeniledi. Ocak 2026'da ise Adalet Bakanı'nın 2026 tarihli 5 sayılı Kararı birçok tescil harcını düşürdü^[24][5][6].

1. yol: 730.000 QAR'dan gayrimenkul (oturum izni)

Belirlenmiş bir bölgede ya da izin verilen başka bir kategoride, değeri en az 730.000 QAR olan bir mülk satın alırsınız. Adalet Bakanlığı ve Hukoomi'ye göre mülk sahibi bunun ardından "sponsor olmadan" oturum izni alabiliyor; şartı, tek seferde ya da birkaç ziyarete bölünmüş olarak yılda en az 90 gün Katar'da yaşamak^[3][8]. Al Jazeera'nın 2020 kararına ilişkin haberi, iznin yenilenebilir olduğunu ve alıcının ailesini de kapsadığını belirtiyor^[20]. Hukukçulara göre uygunluk, satış ilanındaki ya da piyasadaki fiyata göre değil, tapuda yazan değere göre değerlendiriliyor^[9].

2. yol: 3.650.000 QAR'dan gayrimenkul (daimi oturum ayrıcalıkları)

3.650.000 QAR veya üzerindeki alımlarda resmî ifade, mülk sahibinin "daimi oturum kartı sahiplerine tanınan ayrıcalıklardan", yani sağlık, eğitim ve yatırım haklarından yararlanacağı yönünde^[1][3][23]. "Yatırımla süresiz oturum" aramalarının dayanağı bu kademe. Metin kartın ayrıcalıklarını tanıyor; alıcının kendine özgü koşulları olan 10/2018 sayılı Kanun kapsamındaki kartın kendisini aldığını söylemiyor (aşağıya bakın). Bazı danışmanlar bu gayrimenkul kademesinin yıllık 100 kişilik kotaya sayıldığını ve Arapça bilgisi gerektirdiğini söylüyor^[10][11]. İki konuda da resmî bir teyit bulamadık.

3. yol: Jusour Girişimci ve Yönetici Oturumu (Şubat 2026'dan beri)

Bu bir yatırım yolu değil, ama iş insanları için Katar'ın en yeni uzun süreli oturum seçeneği. Onaylı bir kuluçka merkezinden (Qatar Development Bank'ın QFTH, QBIC ve Scale7 programları, Qatar Science & Technology Park veya Startup Qatar) destek mektubu alan kurucular, son üç ay boyunca yurt dışından başvuranlar için 10.000 $, Katar'da yaşayanlar için 36.500 QAR banka bakiyesi gösterirlerse yurt dışından başvurabiliyor. Yöneticilerin ise halihazırda Katar kimlik kartı sahibi olması, işverenleri (Katar Borsası'nda işlem gören bir şirket, lisanslı bir banka, finans kuruluşu veya sigortacı ya da kamu kurumlarına hizmet veren uygun bir danışmanlık şirketi) tarafından aday gösterilmesi, beş yıllık üst düzey yöneticilik deneyimi ve aylık 50.000 QAR (CEO, yönetim kurulu başkanı, CFO, CTO, COO) ya da 80.000 QAR (diğer icra direktörleri) maaşı olması gerekiyor^[4]. Basın ve Deloitte, yenilenebilen 10 yıla kadar bir oturumdan söz ediyor^[16][17]. Jusour'un kendi program sayfaları ise yalnızca yenileme seçenekli "uzun süreli oturum" ifadesini kullanıyor ve ücret yayımlamıyor; bir danışman da girişimciler için 5 yıl diyor^[11]. Bu nedenle süreyi teyit edilmemiş kabul edin^[4].

4. yol: şirket sahipliği (iş yatırımcısı vizesi)

2019 tarihli 1 sayılı Kanun uyarınca yabancılar çoğu sektörde bir şirketin %100'üne sahip olabiliyor. %49'un üzerindeki ortaklık, dosya tamamlandıktan sonra 15 gün içinde karar vermesi gereken Ticaret ve Sanayi Bakanlığı'nın onayına tabi. Bankacılık, sigortacılık ve ticari acentelik kısıtlı kalmaya devam ediyor^[22]. Ortak, bunun ardından kendi şirketinin sponsorluğunda oturum alabiliyor. Bu yol için resmî bir asgari yatırım tutarı yayımlanmadı (şirket kurarak oturum bölümüne bakın).

2026 tarihli 21 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, Haziran 2026'da Resmî Gazete'nin 2026/9 sayısında yayımlandı ve yayımını izleyen gün yürürlüğe girdi. Karar, 2020 tarihli 28 sayılı Karar'daki bölge listesinin yerine on belirlenmiş lokasyon getirdi^[5][6]:

• West Bay (Legtaifiya, 66. bölge) ve The Pearl adası (66. bölge)
• Al Khor Resort (74. bölge)
• Al Dafna idari bölgeleri (60. ve 61. bölgeler)
• Onaiza idari bölgesi (63. bölge)
• Lusail, Al Kharayej ve Jabal Thuaileb (69. bölge)
• Yeni eklenen Simaisma Resort and Beach projesi (70. bölge)

2020 kararı ayrıca Msheireb, Al Sadd ve Fereej Bin Mahmoud gibi, yabancıların 99 yıla kadar intifa (kullanım) hakkı edinebildiği bölgeleri de sayıyordu^[9]. 2026 kararına ilişkin haberler bu bölgelerin değişip değişmediğini belirtmiyor. İntifa hakkına dayalı bir birim almadan önce güncel haritayı Adalet Bakanlığı'ndan teyit edin. Aqarat'a göre yabancılar alışveriş merkezlerinde ve konut sitelerinde dükkân ve ofis sahibi olabiliyor^[1]; Adalet Bakanlığı verilerine dayanan bir rehber de bölgeler dışındaki konut sitelerinde ve ticari alanlarda uygun birimler bulunabileceğini belirtiyor^[8].

Pratik noktalar

• Değer esası: eşik, tescilli tapudaki değere göre kontrol ediliyor^[9]. 730.000 QAR'ın altında alıp sonradan tadilat yaparsanız şartı karşılamış olmazsınız.
• Birden fazla birim: emlakçılar eşiğe ulaşmak için birkaç birimin birleştirilebileceğini sık sık söylüyor. Resmî kaynaklar bu konuya değinmiyor; önce Yabancıların Mülkiyeti Ofisi'nden yazılı teyit alın.
• Konut kredisi ve proje aşamasında (off-plan) alım: bazı bankalar yabancı alıcılara kredi veriyor^[8]. Aqarat, proje aşamasındaki satışları emanet (escrow) hesapları ve proje lisanslarıyla denetliyor^[1]. Hiçbir resmî kaynak, ipotekli ya da proje aşamasındaki bir birimin bedelin tamamı ödenip tapu tescil edilmeden şartı sağlayıp sağlamadığını söylemiyor. Bir hukuk rehberi, mülkün ipoteksiz olduğuna dair teyidi oturum dosyasının bir parçası olarak sayıyor^[9]. Oturumun ancak adınıza en az 730.000 QAR değer gösteren bir tapu çıktığında başlayacağını varsayın.
• Arsa: boş arsa alanların dört yıl içinde inşaat yapma yükümlülüğü olduğu bildiriliyor^[9].
• Fiyatlar: 730.000 QAR eşiğine yakın birimler çoğunlukla daire ve genellikle Lusail'de ve The Pearl'ün bazı kısımlarında. Villalar ve deniz kıyısındaki birimler genellikle çok daha pahalı. Mülk yatırımın tamamı olduğu için kira getirisi ve yeniden satış kolaylığı burada Avrupa'dakinden daha önemli.

Gayrimenkul yolları için Adalet Bakanlığı'nın hizmet sayfası yalnızca üç belge sayıyor: Katar kimlik kartı veya pasaport, asıl tapunun bir kopyası ve Katar'da halihazırda oturmayan başvuru sahipleri için iyi hal belgesi^[2]. Uygulamada şu koşulları da karşılamanız gerekiyor:

• Mülkiyet: adınıza kayıtlı, belirlenmiş bir bölgede veya izin verilen başka bir kategoride bulunan ve tapu değeri en az 730.000 QAR ya da 3.650.000 QAR olan bir mülk^[1][8].
• Kalma süresi: her takvim yılında, kesintisiz ya da toplamda en az 90 gün Katar'da bulunmak. Yorumlar bu kuralı 28/2020 sayılı Karar'ın 7. maddesine bağlıyor^[3][9].
• Güvenlik ve sağlık: her Katar oturum izninde olduğu gibi İçişleri Bakanlığı güvenlik taraması, sağlık muayenesi ve bir hizmet merkezinde parmak izi.
• Süreklilik: izin, yalnızca uygun mülkün sahibi olduğunuz sürece geçerli^[1][8]. Satış, oturumun dayanağını ortadan kaldırır.

730.000 QAR kademesi için yayımlanmış bir asgari yaş, gelir, eğitim veya dil şartı yok. Bazı emlakçılar daimi kademe için Arapça gerektiğini söylüyor^[10][11]. Bu, 10/2018 sayılı Kanun kapsamındaki kartın bir koşulu^[14]; gayrimenkul ayrıcalıklarına ilişkin resmî metinler bundan söz etmiyor.

İznin geçerlilik süresi teyit edilmedi. Birçok danışman 730.000 QAR'lık izni bir yıl geçerli ve yenilenebilir olarak tanımlıyor^[10][11][12]. Ne Aqarat ne de Adalet Bakanlığı bir süre belirtiyor. İçişleri Bakanlığı sizin durumunuzda aksini teyit edene kadar yıllık yenileme planlayın.

Al Jazeera'nın 2020 kararına ilişkin haberi ve bakanlığın 2021'de Lusail ofisini duyururken yaptığı açıklama, gayrimenkul izninin alıcıyı ve ailesini kapsadığını belirtiyor^[20][23]. 10/2018 sayılı Kanun uyarınca daimi oturum kartı sahibinin eşi ve reşit olmayan çocukları kartın avantajlarından yararlanıyor^[15]. Jusour oturumu sahipleri ise bakmakla yükümlü oldukları kişilere ve akrabalarına sponsor olabiliyor, aile ziyaret vizesi çıkarabiliyor^[4].

Resmî kaynakların mülk sahipleri için açıkça yazmadığı şeyler ise bağımlı kişi listesi, olası gelir şartı ve kişi başı ücretler. Danışmanlar genellikle Katar'ın genel aile oturumu kuralını uyguluyor: aylık yaklaşık 10.000 QAR gelir ve uygun konut^[12]. Katar'da maaşı olmayan bir mülk sahibinin yurt dışındaki gelirini veya birikimini göstermesi gerekebilir. Her aile üyesinin standart oturum izni, sağlık muayenesi ve kimlik kartı ücretlerini ödemesini bekleyin; bunların yılda yaklaşık 500 QAR, sağlık muayenesi için de yaklaşık 100 QAR olduğu bildiriliyor^[21]. Mülkü almadan önce, özellikle yetişkin çocuklar ve anne-baba için, hangi akrabaların dahil olabileceğini Yabancıların Mülkiyeti Ofisi'ne sorun.

2025'teki hızlandırılmış süreç, Adalet Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığı adımlarını birleştirdi. Aqarat'a göre mülkiyet belgeleri bir günden kısa sürede düzenlenebiliyor^[1].

Katar mülkilik (territoriality) esasına göre vergilendiriyor. Bireyler maaş ve ödeneklerden gelir vergisi ödemiyor. Katar kaynaklı ticari faaliyet geliri vergiye tabi. Bireyler için kira geliri, banka faizi ve gayrimenkul ile menkul kıymetlerden elde edilen sermaye kazançları, ticari faaliyetin parçası olmadıkça vergiden muaf. Katar'da mukim olmayanlar Katar kaynaklı sermaye kazançlarında %10 vergi ödüyor^[18]. Oturum izni sahibi olmak yurt dışı gelirleriniz üzerinde vergi doğurmuyor. Servet, veraset ve intikal ya da yıllık emlak vergisi yok. Katar Ekim 2026 itibarıyla KDV uygulamaya geçmedi, ancak Körfez genelinde %5 KDV hâlâ bekleniyor^[26].

Şirketler, kârın yabancı ortaklara düşen payı üzerinden %10 kurumlar vergisi ödüyor. 1 Ocak 2025'ten bu yana büyük çok uluslu gruplara OECD İkinci Sütun (Pillar Two) kapsamında %15 yurt içi asgari tamamlayıcı vergi uygulanıyor^[19]. Qatar Financial Centre'ın kendi rejimi var; oradaki oran da %10^[22].

Katar oturum izni tek başına sizi kendi ülkenizde mukim olmaktan çıkarmaz. İngiltere, Kanada, Avustralya ve Avrupa'nın büyük kısmı vergi mukimliğini geçirilen gün sayısına ve bağlara göre belirliyor; ABD vatandaşları ise dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergilendirilmeye devam ediyor. Katar'da yalnızca asgari 90 günü geçirmek, genellikle başka bir ülkede vergi mukimi kalmanız anlamına gelir. Bu durum Türkiye'de yaşayan okurlar için de geçerli: Türk vergi mukimliğinizi ayrıca değerlendirin. Katar da vergi mukimlik belgesini yalnızca kendi kurallarına göre veriyor. Çifte vergilendirme anlaşması avantajlarına güvenmeden önce profesyonel destek alın.

Katar'ın daimi oturum kartı 2018 tarihli 10 sayılı Kanun'la oluşturuldu. Olağan şartlar; yurt dışında doğanlar için kesintisiz 20 yıl, Katar'da doğanlar için 10 yıl yasal ikamet (yılda en fazla 60 gün yurt dışında kalmak kaydıyla), yeterli gelir, iyi hal ve yeterli düzeyde Arapça^[14][15]. Katarlı annelerin çocukları, Katar vatandaşlarının yabancı eşleri ve ihtiyaç duyulan becerilere sahip ya da olağanüstü hizmet vermiş kişiler bu şartlardan muaf tutulabiliyor^[14]. Yılda en fazla 100 kart veriliyor^[13]. İçişleri Bakanlığı başvuru için 3.000 QAR, kart düzenlendiğinde de ayrıca 3.000 QAR ücret belirtmiş durumda^[14].

Kart sahipleri ücretsiz devlet sağlık hizmetlerinden ve eğitimden yararlanıyor, mülk edinebiliyor, birçok sektörde Katarlı ortak olmadan yatırım yapabiliyor, kamu sektörü işlerinde Katar vatandaşlarından hemen sonra geliyor ve sponsora ihtiyaç duymuyor. Eşleri ve reşit olmayan çocukları da bu avantajlardan yararlanıyor^[13][15].

3.650.000 QAR'lık gayrimenkul kademesi yalnızca ayrıcalıklara giden bir kestirme. Aqarat ve Adalet Bakanlığı bunu "daimi oturum kartı sahiplerine tanınan ayrıcalıkları" sağlayan bir kademe olarak tanımlıyor^[1][3]. Kartın kendisinin verildiğini ya da 20 yıl şartından muafiyet tanındığını söylemiyorlar. Yani 3,65 milyon QAR'lık bir alım, mülkü elinizde tuttuğunuz sürece devlet sağlık hizmetleri ve okullarıyla birlikte güvenli, sponsorsuz bir oturum sağlıyor. Ayrıcalıkların satıştan sonra da sürüp sürmediği ve yıllık 100 kişilik kotaya sayılıp sayılmadığı teyit edilmedi. Bu nedenle almadan önce yazılı yanıt isteyin.

Yatırım, Katar vatandaşlığına giden bir yol sunmuyor. Vatandaşlığa kabul takdire bağlı ve nadir; ayrıntıları Katar vatandaşlığı nasıl alınır ve vatandaşlığa kabul kuralları sayfamızda anlatıyoruz. Türk okurlar için not: Katar oturum izni bir vatandaşlık değildir ve Türk vatandaşlığınızı etkilemez. Olur da ileride başka bir vatandaşlık edinirseniz, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 44. maddesi çok vatandaşlığa izin veriyor ve yeni vatandaşlığın Türk makamlarına bildirilmesini istiyor^[27].

Birçok yatırımcı "iş yatırımcısı vizesi" derken aslında Katarlı bir şirketin sahibi olarak oturum almayı kastediyor. 2019 tarihli 1 sayılı Kanun, yabancıların Ticaret ve Sanayi Bakanlığı onayıyla ana karadaki şirketlerin çoğunun %100'üne sahip olmasına izin veriyor; bakanlık dosya tamamlandıktan sonra 15 gün içinde karar veriyor^[22]. Bankalar, sigorta şirketleri ve ticari acentelik kapalı ya da kısıtlı kalmaya devam ediyor. Qatar Financial Centre kendi kuralları çerçevesinde tam yabancı mülkiyetine izin veriyor^[22]; serbest bölgelerin ise ayrı rejimleri var. Şirket lisans aldıktan sonra ortak-müdür kendi şirketinin sponsorluğunda oturum alabiliyor; şirket sponsorluğundaki izinlerin yılda yaklaşık 1.000 QAR olduğu bildiriliyor^[21].

Bu oturum için resmî bir asgari sermaye veya yatırım tutarı yayımlanmadı. Emlakçı ve danışman pazarlamasında geçen 100.000 QAR tescilli sermaye gibi rakamlar, bulduğumuz hiçbir resmî kaynakla desteklenmiyor. Bu yol gerçek faaliyet de gerektiriyor: ofis kirası, personel, muhasebe ve kâr üzerinden %10 kurumlar vergisi^[19]. Doha'da fiilen iş yürüten kişilere uygun; pasif bir holding yapısı için ise iyi bir seçenek değil. Erken aşamadaki kurucuların artık daha temiz bir seçeneği var: sabit bir yatırım yerine kuluçka merkezi desteği ve 10.000 $ banka bakiyesi isteyen Jusour Girişimci Oturumu^[4][16].

Kimlere uygun: Körfez'de yaşayan profesyoneller, bölgede iş yapan şirket sahipleri ve zaten Doha'da vakit geçiren aileler. Onlar için Lusail'de veya The Pearl'de bir daire sahibi olup işveren sponsorluğundan kurtulmak açık bir kazanç; 90 gün kuralını karşılamak da kolay. Ailesi için devlet okulları ve sağlık hizmetleri isteyen, 3,65 milyon QAR veya üzeri alım yapacak kişiler de değer bulacaktır. Doha'nın havacılık merkezine yakın, düşük maliyetli ve vergisiz bir üs arayan yatırımcılar da öyle. Körfez'de çalışan ya da iş yapan Türk yatırımcılar için bu, Türk vatandaşlığından vazgeçmeden kurulabilecek bir bölgesel üs anlamına geliyor.

Başka yere bakmalı: fiziksel olarak bulunmayı gerektirmeyen bir oturum, pasaporta uzanan bir izin ya da AB erişimi istiyorsanız. Avrupa odaklı bir yatırımcıya 250.000 €'dan başlayan Yunanistan golden visa ya da fon yatırımıyla Portekiz golden visa daha uygun olacaktır. Uzun ve açıkça belgelenmiş bir izin isteyenler 10 yıllık BAE golden visa yatırımcı oturumu ile karşılaştırma yapmalı. 200.000–300.000 $ civarında bütçesi olanlar 300.000 $'dan başlayan gayrimenkulle Panama golden visa seçeneğini de değerlendirebilir.

• BAE golden visa ve yatırımcı oturumu: 10 yıl için gayrimenkulde veya mevduatta 2 milyon AED; asgari kalma şartı yok. Daha pahalı ama çok daha iyi belgelenmiş.
• Suudi Arabistan premium oturum: Körfez'in en büyük pazarında gayrimenkule ve ücrete dayalı kademeler.
• Umman golden visa: daha sakin bir pazarda 5 ve 10 yıllık kademeler.
• Bahreyn golden visa: düşük yaşam maliyetiyle gayrimenkule bağlı oturum.
• Türkiye golden visa ve ev alarak oturum: İstanbul'da ve kıyı bölgelerinde gayrimenkul, ayrıca ayrı bir yatırımcı yolu.
• Ürdün golden visa ve yatırımcı oturumu: yatırıma bağlı bir Arap dünyası seçeneği.

Bölgeler arasında bütçe karşılaştırması için en ucuz golden visa programları sıralamamıza, golden visa veren ülkeler rehberinin tamamına ve yatırımla vatandaşlık mı golden visa mı karşılaştırmamıza göz atın.